Tribunal judiciaire, 26 février 2024. 23/02211

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 7] [Adresse 7] [Adresse 7] [Localité 5] Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 6] REFERENCES : N° RG 23/02211 N° Portalis DB3S-W-B7H-YMKH Minute : 212/24 SA D'HLM IMMOBILIERE 3 F Représentée par Maître Judith CHAPULUT-AUFFRET, Avocat au Barreau de Paris C/ Madame [X] [S] épouse [Z] Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me CHAPULUT-AUFFRET Copie, pièces, délivrées à : MME [S] éps [Z] Le 29 Février 2024 AUDIENCE CIVILE Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 26 Février 2024 ; par Madame [R] [D], en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier ; Après débats à l'audience publique du 04.12.2023 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDERESSE : SA D’HLM IMMOBILIERE 3 F, dont le siège social est sis [Adresse 4] Représentée par Maître Judith CHAPULUT-AUFFRET, Avocat au Barreau de Paris D'UNE PART ET DÉFENDERESSE : Madame [X] [S] épouse [Z], demeurant [Adresse 3] Comparante en personne D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Par contrat en date du 17 mars 2000, la société anonyme d'HLM Immobilière 3F a donné à bail à M. [M] [I] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3]) (logement 200) pour un loyer hors charge de 1 565,68 francs. M. [M] [I] est décédé le 1er septembre 2022. Par acte en date d'huissier en date du 1er septembre 2023, la société anonyme d'HLM Immobilière 3F a fait assigner Mme [X] [S] épouse [Z] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins d'expulsion et de paiement d'une indemnité d'occupation. L'affaire a été appelée à l'audience du 4 décembre 2023. A cette date, la société anonyme d'HLM Immobilière 3F, représentée, se réfère à son assignation. Elle demande : -la constatation de la résiliation du bail ; -l'expulsion de Mme [X] [S] épouse [Z] ; -le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ; -la suppression du délai de deux mois pour quitter les lieux ; -voir rappelé que l'exécution provisoire du jugement est de droit ; -et la condamnation de Mme [X] [S] épouse [Z] au paiement : -d'une indemnité d'occupation à compter du 1er septembre 2022, soit la somme actualisée de 7 522,31 euros au 1er décembre 2023, échéance du mois de novembre 2023 incluse ; -de la somme de 500 à titre de dommages et intérêts ; -de la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles ; -des dépens, comprenant le coût du procès-verbal de constat et de la sommation de quitter les lieux. Au soutien de ses demandes, la société anonyme d'HLM Immobilière 3F fait valoir, sur le fondement de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 que Mme [X] [S] épouse [Z] occupe le logement sans droit ni titre dès lors qu'elle ne démontre pas avoir été la concubine du locataire deux ans avant la date de son décès puisque que son avis d'imposition 2022 n'en fait pas mention et puisque l'attestation d'hébergement qu'elle produit ne le mentionne pas non plus. Elle précise que Mme [S] vivrait dans les lieux avec son conjoint et des enfants. Mme [X] [S] épouse [Z] comparaît. Elle explique qu'elle ne règle pas l'indemnité d'occupation car son nom n'est pas sur le bail, qu'elle a emménagé chez M. [I] au mois de septembre 2021. Elle se rectifie et indique qu'elle est dans les lieux depuis le mois de mars 2021. Elle indique qu'elle vit seule et n'a pas d'enfant et que M. [I] lui avait fait une attestation pour qu'elle puisse obtenir des papiers. Elle précise que M. [I] avait des biens immobiliers au Liban. L'affaire a été mise en délibéré au 26 février 2024. MOTIFS DE LA DECISION I - Sur la résiliation du contrat de bail L'article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré : -au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil ; -aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ; -au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ; -aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon du domicile par ce dernier. L'article 40 de la même loi prévoit en outre que l'article 14 est applicable aux logements conventionnés conformément aux dispositions du code de la construction et de l'habitation à condition que le bénéficiaire du transfert remplisse les conditions d'attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d'adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu'ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d'un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l'article L114 du code de l'action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l'organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l'intéressé est prioritaire. Enfin, aux termes de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui se prévaut de l'exécution d'une obligation de la prouver. En l'espèce, il ressort du contrat de bail conclu le 17 mars 2000 que le logement loué est un logement régi par une convention conclue en application de l'article L351-2 du code de la construction et de l'habitation. Par ailleurs, il ressort des pièces produites aux débats que, selon procès-verbal de constat dressé le 3 novembre 2022, la boîte aux lettres de M. [I] supportait les noms " [X] [S] [N] " et un voisin a indiqué au commissaire de justice que le logement serait occupé par un couple et deux enfants. Le 19 décembre 2022, une sommation de quitter les lieux a été adressée à Mme [X] [V] [N] et M. [E] [W], le domicile de ce dernier étant certain du fait de l'inscription de son nom sur la boîte aux lettres et du fait que le signifié est connu du clerc. Enfin, selon procès-verbal de constat dressé le 29 décembre 2022, un inventaire des biens présents dans le logement a été effectué. En outre, par courrier reçu le 17 janvier 2023, Mme [X] [S] [N] a sollicité le transfert du bail à son profit, indiquant qu'elle était la concubine de M. [I] depuis plus de deux ans à la date de son décès. Elle fournit, avec son courrier, un avis d'impôt établi en 2022 faisant état d'un domicile à l'adresse du bien loué mais d'une adresse d'imposition au 1er janvier 2022 située à [Localité 8], un avis d'échéance du mois de décembre 2022 ainsi qu'une mise en demeure de régler les loyers, des bulletins de paie des mois de décembre 2020 et février 2021 mentionnant une adresse à [Localité 8] et des bulletins de paie des mois de juillet 2021, juin 2021, janvier 2022, février 2022, avril 2022, décembre 2021 et novembre 2021 mentionnant un domicile à l'adresse du bien loué. Elle produit en outre des attestations d'hébergement rédigée par M. [I] déclarant l'héberger à son domicile datés des 23 mars 2021 et 20 février 2022 ainsi qu'un contrat de travail daté du 2 septembre 2021 signé par Mme [X] [S] [N] avec la mairie de [Localité 8] et mentionnant un domicile à l'adresse du bien loué. Enfin, il ressort du décompte produit aux débats que plus aucune somme n'est réglée au titre du loyer et des charges depuis le dernier prélèvement automatique du 7 octobre 2022. Mme [S] n'a donc jamais réglé aucune somme en contrepartie de son occupation des lieux. De l'ensemble de ces éléments, il ressort que Mme [S] occupait bien les lieux depuis au moins un an à la date du décès de M. [I] dès lors que son contrat de travail, signé un an moins un jour avant le 1er septembre 2022 mentionne une adresse chez M. [I] et que M. [I] a attesté l'héberger depuis le mois de mars 2021. Le fait que l'administration fiscale mentionne une adresse d'imposition différente au 1er janvier 2022 n'est pas de nature à démontrer que Mme [S] n'occupait pas les lieux à cette date, celle-ci ayant pu modifier son adresse fiscale plus tard et son avis d'imposition pour l'année 2021 ayant bien été reçu à l'adresse du bien litigieux. Concernant la qualité de concubine de Mme [S], si un voisin indique que les lieux seraient occupés par Mme [S], son conjoint et deux enfants, il ne ressort pas de l'inventaire des biens meublants le logement que des affaires d'enfants s'y trouvaient. Par ailleurs, aucune des parties n'indique qui est M. [W] et ne se prévaut de sa présence pour alléguer le moindre fait. Enfin, il ne saurait être déduit du fait que l'attestation d'hébergement ne mentionne pas que Mme [S] était la concubine de M. [I] que cette dernière ne l'était pas. En effet, une attestation d'hébergement ayant pour objet de rapporter la preuve d'un lieu de vie et non d'une vie de couple, elle peut ne pas l'avoir mentionné. Par ailleurs, le fait de ne pas régler le loyer ne démontre pas que Mme [S] n'était pas en couple. Ainsi, il n'est pas démontré que Mme [S] n'était pas en couple avec M. [I]. Néanmoins, il n'est pas démontré non plus que Mme [S] entretenait une relation de couple avec M. [I]. Or, la charge de la preuve de ce fait juridique pèse sur le bénéficiaire du transfert de bail. Ainsi, si Mme [X] [S] épouse [Z] rapporte suffisamment la preuve qu'elle occupait les lieux au moins un an avant avant le décès du locataire, elle échoue à démontrer qu'elle entretenait une relation de couple avec lui, dès lors, notamment, qu'elle ne produit aucune attestation, photographie ou échange de nature à démontrer la nature de leurs relations. Dès lors, le bail a été résilié, du fait du décès du locataire le 1er septembre 2022. II - Sur la demande d'expulsion L'article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L'article 1358 du code civil dispose que, hors les cas où la loi en dispose autrement, la preuve peut être apportée par tout moyen. En l'espèce, il n'est pas contesté que Mme [X] [S] épouse [Z] occupe le logement. Or, il n'est pas démontré que celle-ci dispose d'un droit à la continuation du contrat de bail de sorte qu'elle doit être considérée comme une occupante sans droit ni titre. En conséquence, l'expulsion de Mme [X] [S] épouse [Z] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Il n'apparaît pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour Mme [X] [S] épouse [Z] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L421-2 du code des procédures civiles d'exécution. Aucun motif ne justifie par ailleurs de supprimer, ni même de réduire, le délai de deux mois laissé au défendeur pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à Mme [X] [S] épouse [Z] pour organiser son départ et assurer son relogement. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade. III - Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation Il ressort de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d'une indemnité d'occupation équivalent au préjudice subi par lui. En l'espèce, la présence dans les lieux de Mme [X] [S] épouse [Z] depuis 1er septembre 2022, alors que celle-ci n'a aucun droit sur le logement occupé, constitue une faute de nature civile. Ce maintien dans les lieux empêche, en effet, le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d'un loyer, au moins équivalent au montant qui était payé par l'ancienne locataire. Il y a donc lieu de fixer l'indemnité d'occupation due par Mme [X] [S] épouse [Z] au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail. Aux termes du décompte produit aux débats, Mme [X] [S] épouse [Z] sera donc condamnée à payer à la société anonyme d'HLM Immobilière 3F la somme de 7 522,31 euros, selon décompte arrêté au 1er décembre 2023, échéance du mois de novembre 2023 incluse. Il y a par ailleurs lieu de condamner Mme [X] [S] épouse [Z] à payer une indemnité d'occupation à compter du 1er décembre 2023 et jusqu'à parfaite libération des lieux. La libération effective et définitive des lieux, sera caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise. IV - Sur la demande de réparation du préjudice Aux termes de l'article 1240 du code civil, " tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ". En l'espèce, le demandeur ne rapporte la preuve d'aucun préjudice distinct de l'absence de paiement de l'arriéré locatif, déjà suffisamment réparé par la condamnation à le régler. En conséquence, la demande sera rejetée. V - Sur les mesures de fin de jugement Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, le défendeur, qui succombe, supportera les dépens qui comprendront le coût du procès-verbal de constat. Il n'y a pas lieu d'inclure dans les dépens le coût de la sommation de quitter les lieux. Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu'il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Aux termes des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, au vu des conséquences que revêt une expulsion sur la situation de Mme [X] [S] épouse [Z], il convient d'écarter l'exécution provisoire du présent jugement. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort : CONSTATE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre la société anonyme d'HLM Immobilière 3F et M. [M] [I] concernant le local à usage d'habitation situé [Adresse 3]) (logement 200) à compter du 1er septembre 2022 ; ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Mme [X] [S] épouse [Z], occupant sans droit, ni titre, ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement de quitter les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est ; DEBOUTE la société anonyme d'HLM Immobilière 3F de ses demandes de suppression et de réduction du délai de deux mois prévu par l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ; FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par Mme [X] [S] épouse [Z] à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ; CONDAMNE Mme [X] [S] épouse [Z] à payer à la société anonyme d'HLM Immobilière 3F la somme de 7 522,31 euros au titre des indemnités d'occupation, selon décompte arrêté au 1er décembre 2023, échéance du mois de novembre 2023 incluse ; CONDAMNE Mme [X] [S] épouse [Z] à payer à la société anonyme d'HLM Immobilière 3F une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1er décembre 2023, et ce jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ; REJETTE la demande de réparation du préjudice formée par la société anonyme d'HLM Immobilière 3F à l'encontre de Mme [X] [S] épouse [Z] ; CONDAMNE Mme [X] [S] épouse [Z] à payer à la société anonyme d'HLM Immobilière 3F une somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Mme [X] [S] épouse [Z] aux dépens ; ECARTE l'exécution provisoire du présent jugement. Ainsi jugé et prononcé à Bobigny, par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal judiciaire le 26 février 2024. LE GREFFIER LE JUGE