Cour d'appel, 14 décembre 2022. 22/01127

COUR D'APPEL D'ORLÉANS CHAMBRE DES URGENCES COPIES EXECUTOIRES + EXPÉDITIONS : SCP LAVAL - FIRKOWSKI Me Johan ROUSSEAU-DUMARCET ARRÊT du 14 DECEMBRE 2022 n° : 391/22 - RG 22/01127 n° Portalis DBVN-V-B7G-GSKC DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : Jugement, Juge des contentieux de la protection, Tribunal Judiciaire de TOURS en date du 31 mars 2022, RG 21/02795, n° Portalis DBYF-W-B7F-IA4R ; PARTIES EN CAUSE APPELANT : timbre fiscal dématérialisé n° :1265 2842 7376 7116 Monsieur [G] [A] [Adresse 2] représenté par Me Adrien PELON, avocat plaidant, ASSOCIATION JEANMONOD-PELON AVOCATS du barreau de PARIS en présence de Me Olivier LAVAL, avocat postulant, SCP LAVAL-FIRKOWSKI du barreau d'ORLÉANS INTIMÉ : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265 2848 4236 8118 Monsieur [N] [S] [Adresse 1] représenté par Me Johan ROUSSEAU-DUMARCET, avocat au barreau de TOURS ' Déclaration d'appel en date du 10 mai 2022 ' Ordonnance de clôture du 27 septembre 2022 Lors des débats, à l'audience publique du 26 octobre 2022, Monsieur Michel Louis BLANC, Président de Chambre, a entendu les avocats des parties, avec leur accord, par application des articles 786 et 910 du code de procédure civile ; Lors du délibéré : Monsieur Michel BLANC, président de chambre, Monsieur Yannick GRESSOT, conseiller, Madame Laure Aimée GRUA, conseiller, Greffier : Madame Mireille LAVRUT, faisant fonction de greffier lors des débats et du prononcé par mise à disposition au greffe ; Arrêt : prononcé le 14 décembre 2022 par mise à la disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; [G] [A] est propriétaire d'un appartement au sein de la [Adresse 3], immeuble en copropriété dont le syndic est la SARL Citya Planchon. La résidence faisait l'objet de travaux de restauration et de réhabilitation sous la maîtrise d''uvre de [O] [V]. Par acte sous seing privé en date du 1er septembre 2012, [G] [A], représenté par l'agence immobilière Citya Planchon, consentait, sur cet appartement, un bail d'habitation à [N] [S] moyennant un loyer mensuel de 470 € et le paiement d'une provision sur charges de 80 € ; le montant du dépôt de garantie était fixé à 470 €. Le locataire prenait possession des lieux le 22 août 2012. [N] [S] se plaignant d'un excès d'humidité, une expertise amiable était réalisée par le cabinet Expertises Maynard qui rendait son rapport le 3 décembre 2013. Par acte en date du 11 mars 2013, [G] [A] faisait délivrer à [N] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire. Le locataire donnait congé et l'état des lieux de sortie était réalisé contradictoirement le 7 avril 2015. Entre-temps, et avant le départ de [N] [S], le logement faisait l'objet de deux expertises judiciaires : - la première était ordonnée par le juge des référés du tribunal de grande instance de Tours le 30 septembre 2014, à l'initiative de [G] [A], au contradictoire du syndicat des copropriétaires, de [O] [V], de la SARL Dea Maçonnerie, de la société Opus 3, et des sociétés d'assurance SMABTP et Generali ; [Y] [J], expert judiciaire, déposait son rapport en l'état le 30 mai 2017, - la deuxième expertise était ordonnée concurremment par le juge des référés du tribunal d'instance de Tours, saisi par [N] [S], le 29 janvier 2015 ; l'expert [Y] [J] était également désigné, après mise en cause de la SARL Citya Planchon ; cette expertise était déclarée commune et opposable, par ordonnance du 24 août 2017, au syndicat des copropriétaires, agent [V], à la SARL Dea Maçonnerie, à la société Opus 3 et aux compagnies SMABTP et Generali. Le rapport d'expertise était déposé le 14 août 2018. Par acte en date du 29 mars 2018, [N] [S] faisait assigner [G] [A] devant le tribunal d'instance de Tours aux fins de condamnation au paiement de sommes qu'il portait en cours de procédure à 470 € outre majoration de 10 % pour chaque période mensuelle commencée en retard, au titre du dépôt de garantie, 12'800 € en indemnisation des préjudices subis du fait de l'indécence et de l'insalubrité du logement, et 1525,50 € au titre de l'assistance technique aux opérations d'expertise. Par acte en date du 10 mai 2019, [G] [A] appelait en garantie le syndicat des copropriétaires de la résidence ; les deux procédures faisaient l'objet d'une jonction ; par actes en dates des 23 décembre 2019, 27 décembre 2019, 3 janvier 2020 et 14 janvier 2020, le syndicat des copropriétaires faisait appeler à la cause [O] [V], la Mutuelle des Architectes de France, et les sociétés Dea Maçonnerie,Opus 3, SMA BTP et Generali ; ces appels en garantie étaient également joints à la procédure principale le 10 mars 2020. Par actes en dates du 7 janvier 2022 et du 10 janvier 2022, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], faisait appel à la cause Maître [F] [Z] en qualité de mandataire liquidateur de la société Dea Maçonnerie et la société Opus 3. Parallèlement à la procédure pendante devant le tribunal d'instance de Tours, [G] [A] faisait de nouveau assigner le syndicat des copropriétaires et la SARL Citya Planchon Immobilier en référé expertise devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Tours, [O] [V], la Mutuelle des Architectes de France, la SARL Dea Maçonnerie, la société Opus 3, la SMABTP et la société Generali étant également appelés à la cause. Par une ordonnance du 15 octobre 2019, le juge des référés ordonnait une expertise et commettait pour y procéder l'expert remplacé ultérieurement par [B] [F]. Par un jugement en date du 31 mars 2022, le président du tribunal judiciaire de Tours déclarait irrecevables la note en délibéré et les pièces jointes communiquées par Maître [F] [Z], ordonnait la disjonction entre d'une part l'instance engagée par [N] [S] contre [G] [A], d'autre part l'appel en garantie formé par [G] [A] contre le syndicat des copropriétaires et les autres personnes, sursoyait à statuer sur l'ensemble des demandes présentées par les parties dans cette instance pour ne retenir que l'instance principale. Cette juridiction disait que [G] [A] est recevable à s'opposer par voie d'exception à la dette de loyers dont est débiteur [N] [S], et disait ce dernier débiteur d'une somme de 15,72 € au titre des impayés de loyers et d'une somme de 226,14 € au titre de la régularisation des charges récupérables, constatant que [G] [A] avait conservé le dépôt de garantie, et le condamnant en conséquence à restituer à [N] [S] le dépôt de garantie à hauteur de 228,14 € avec intérêts de retard au taux légal à compter du 29 mars 2018. Elle jugeait que [G] [A] a manqué à son obligation de délivrer un logement décent et le condamnait à payer à [N] [S] la somme de 5200 € à titre de dommages-intérêts, condamnant en outre [G] [A] à payer à [N] [S] la somme de 1525,50 € au titre des frais d'assistance technique, déboutant [G] [A] de sa demande d'indemnité d'occupation et de sa demande de remboursement des frais du commandement de payer délivré le 13 mars 2013, et le condamnant à payer à [N] [S] la somme de 1800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Par une déclaration déposée au greffe le 10 mai 2022, [G] [A] interjetait appel de ce jugement. Par ses dernières conclusions en date du 16 septembre 2022, il en sollicite l'infirmation, demandant à la cour, statuant à nouveau, de fixer à la somme de 226,86 € le montant de la dette de loyers et charges de [N] [S] à la date du 5 avril 2015, de condamner [N] [S] à lui payer la somme de 155 € à titre de pénalités contractuelles, de fixer à la somme de 57,42 € le montant du solde du dépôt de garantie à restituer, de débouter [N] [S] de son appel incident, de le débouter de sa demande en paiement de dommages-intérêts pour trouble de jouissance et de sa demande en paiement de la somme de 1525,50 € au titre des frais d'assistance technique, de condamner [N] [S] à lui payer la somme de 155,72 € en remboursement du coût du commandement du 13 mars 2013 et la somme de 2920 € à titre de dommages-intérêts pour privation de jouissance. Il sollicite la compensation judiciaire entre les créances respectives des parties. Il réclame le paiement de la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par ses dernières conclusions, [N] [S] sollicite l'infirmation de la décision du tribunal judiciaire en ce qu'il l'a dit débiteur d'une somme de 15,72 € au titre des impayés de loyers et d'une somme de 226,14 € au titre de la régularisation des charges récupérables, en ce qu'il a limité la restitution du dépôt de garantie à la somme de 228,14 € et en ce qu'il a limité son indemnisation à la somme de 5200 €, demandant à la cour, statuant à nouveau, de condamner [G] [A] à lui verser la somme de 470 € au titre du dépôt de garantie outre intérêts au taux légal à compter du 5 juin 2015 et la somme de 12'800 € en indemnisation des préjudices subis du fait de l'indécence et de l'insalubrité des lieux, réclamant en outre le paiement de la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles d'appel. L'ordonnance de clôture était rendue le 27 septembre 2022. SUR QUOI : Sur la restitution du dépôt de garantie : Attendu qu'il est constant que le dépôt de garantie d'un montant de 470 € n'a pas été restitué à [N] [S] ; Attendu que sous le titre « paiement du solde locatif » (page 4 de ses écritures du 16 septembre 2022) que l'appelant évalue ce solde à 412,58 €, alors que le total du loyer, des charges et des pénalités contractuelles qu'il réclame ne se monte qu'à 396,86 € (15,72 + 226,14 + 155), alors que le premier juge a fixé la dette de loyers à 15,72 € et la dette de charges à 226,14 €, montants qui ne sont plus contestés par [G] [A], dans ce paragraphe par lequel il ne conteste plus que le rejet de sa demande relative aux frais de commandement pour 155,72 €, et réclame le paiement de la somme de 155 € au titre des pénalités contractuelles ; Que [N] [S] prétend que l'arriéré de loyer et l'arriéré de charges seraient prescrits, prétendant que le tribunal n'aurait pas statué sur la prescription ; Attendu qu'il est exact que ces demandes sont incluses dans celles qui avaient été formées à titre provisionnel devant le juge des référés du tribunal d'instance de Tours, la prescription ayant été interrompue par la réinscription de l'affaire au rang des affaires en cours, réinscription demandée par courrier du 5 avril 2019 ; Que c'est donc à bon droit que le premier juge a fixé le solde de loyer et le solde de charges à un total de 241,86 € ; Attendu que c'est par des motifs pertinents que le premier juge a écarté l'application de la clause pénale ; Attendu que pour rejeter la demande de prise en charge par le locataire des frais de commandement, le tribunal a considéré que cet acte n'était pas utile à la procédure puisque le commandement de payer du 13 mars 2013 a été suivi d'aucune procédure d'expulsion avant le départ spontané du locataire ; Qu'aucun acte de procédure est en effet intervenu sur le fondement de ce commandement avant le congé donné par [N] [S] pour le 5 avril 2015 ; Que c'est donc à juste titre que le premier juge a statué comme il l'a fait sur ce point ; Attendu que le jugement querellé devra être confirmé en ce qu'il a condamné [G] [A] à restituer la somme de 228,14 € ; Sur la demande de dommages-intérêts de [G] [A] pour privation de jouissance : Attendu que [G] [A] déclare que [N] [S] a laissé dans les lieux après son départ différent objets, ce qui l'a empêché de réutiliser l'appartement jusqu'au 18 juin 2015, ce qui est attesté par l'association Emmaüs qui a dû effectuer quatre allers-retours en raison de l'importance du volume des meubles et objets laissés dans les lieux ; Que c'est à juste titre que l'appelant prétend qu'il a été dans l'impossibilité de recouvrer la disponibilité de son bien avant le débarras définitif constituant la libération effective des lieux par son occupant ; Qu'il y a lieu à indemnisation à son profit ; Attendu cependant que la valeur locative qu'il invoque, soit 1200 € par mois, charges comprises, est manifestement excessive ; Qu'il y a lieu de retenir, rappelant que le loyer initial était de 550 €, charges comprises, le loyer en vigueur au moment du départ du locataire, lequel sera majoré de quelques fractions compte tenu des tracas que la situation a causés au propriétaire, et notamment son obligation de faire diverses démarches pour obtenir l'enlèvement des objets se trouvant dans les lieux ; Que ces chefs de préjudice, pour 74 jours, seront équitablement indemnisés par le paiement de la somme de 2490 € ; Sur la demande de dommages-intérêts de [N] [S] : Attendu que pour fixer à 5200 € le montant de la somme à revenir à [N] [S], le premier juge a notamment retenu que le logement ne répondait pas aux exigences d'un logement décent, rappelant que la loi interdit au bailleur de mettre en location un logement ne satisfaisant pas aux critères de décence, peu important que le locataire ait accepté de prendre ce logement en pleine connaissance de cause, et que [G] [A] n'apportait pas la preuve de son affirmation selon laquelle le loyer avait été volontairement diminué par rapport au prix du marché pour tenir compte par anticipation du mauvais état du logement ; Qu'une telle argumentation sur le principe de l'indemnisation est pertinente, puisqu'il n'est en effet écrit nul part que le loyer aurait été minoré du fait de l'état du logement, le locataire pouvant être entendu lorsqu'il indique que le mandataire de [G] [A] lui aurait déclaré que des travaux de nature à remédier à la situation allaient être entrepris après son entrée dans les lieux, ce qui n'a jamais été fait ; Attendu que dans son rapport déposé le 14 août 2018, l'expert judiciaire propose de chiffrer le montant de la réfaction du loyer à la somme mensuelle de 400 € ; Que cette proposition constitue une réduction du loyer de 85 %, ce qui est manifestement excessif ; Que le technicien désigné par la juridiction a visiblement pris pour base de calcul de la valeur locative d'un appartement équivalent sur le marché de la location à la date à laquelle il a fait son évaluation ; Attendu que, pour 31 mois d'occupation d'un logement dont le locataire n'a pas pu avoir une jouissance normale, eu égard à la gravité des désordres l'affectant, il y a lieu de retenir une réfaction du loyer à hauteur de 280 € par mois, soit 8680 € au total ; Attendu que c'est par des motifs pertinents que le tribunal a condamné [G] [A] au paiement des frais d'assistance technique engagés par [N] [S] dans le cadre de sa participation aux opérations d'expertise ; Attendu que chacune des parties succombe au moins partiellement en ses prétentions, de sorte qu'il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de l'une l'autre d'entre elles ; PAR CES MOTIFS : Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a débouté [G] [A] de ses demandes d'indemnité pour trouble de jouissance, et en ce qu'il a fixé à 5200 € les dommages-intérêts dus par [G] [A] à [N] [S] en réparation du préjudice subi, Statuant à nouveau sur les points infirmés, Condamne [N] [S] à payer à [G] [A], à titre de dommages-intérêts pour privation de jouissance, la somme de 2490 €, Condamne [G] [A] à payer à [N] [S] la somme de 8680 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l'état du logement, Dit n'y avoir lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Dit que chacune des parties conservera la charge des dépens qu'elle a exposés en cause d'appel. Arrêt signé par Monsieur Michel Louis BLANC, président de chambre, et Madame Mireille LAVRUT, faisant fonction de greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ; LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,