Cour d'appel, 15 mars 2023. 21/02960

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 72A 4e chambre 2e section ARRET N° REPUTE CONTRADICTOIRE DU 15 MARS 2023 N° RG 21/02960 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UPUF AFFAIRE : SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 1], représenté par son syndic le Cabinet LA BOUTIQUE DE COPROPRIETES C/ [P] [H] [K] et autre Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 16 Mars 2021 par le Tribunal de proximité de Montmorency N° Chambre : N° Section : N° RG : 11-20-1145 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : Me Céline BORREL RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE QUINZE MARS DEUX MILLE VINGT TROIS, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 1], représenté par son syndic le Cabinet LA BOUTIQUE DE COPROPRIETES, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 3] Représentant : Me Céline BORREL, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 122 et Me Caroline DARCHIS de la SARL MANEO AVOCAT, Plaidant, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE APPELANT **************** Monsieur [P] [H] [K] [Adresse 4] [Localité 5] Défaillant Madame [G] [J] [Adresse 4] [Localité 5] Défaillante INTIMES **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 30 Novembre 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, Madame Séverine ROMI, Conseiller, Madame Marietta CHAUMET, Vice-Présidente placée Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, ******** Par jugement du 16 mars 2021, le tribunal de proximité de Montmorency, a : -Condamné solidairement Monsieur [P] [H] [K] et Madame [G] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] la somme de 1.416,15 €, au titre des charges de copropriété et de travaux arrêtées au 6 novembre 2020, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation et ce, avec capitalisation pour les intérêts échus depuis plus d'une année ; -Débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] de sa demande au titre des frais de recouvrement et de celle au titre des dommages et intérêts ; -Condamné in solidum Monsieur [P] [H] [K] et Madame [G] [J] à 500 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; -Condamné in solidum Monsieur [P] [H] [K] et Madame [G] [J] aux dépens ; -Constaté l'exécution provisoire du présent jugement. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] a interjeté appel suivant déclaration du 6 mai 2021, à l'encontre de M. [P] [H] [K] et Mme [G] [J]. Il demande à la cour, par ses dernières conclusions signifiées le 30 septembre 2022, au visa des dispositions des articles 1231-6 du code civil, de la loi du 10 juillet 1965, le décret du 17 mars 1967, de : -Recevoir le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par le cabinet LA BOUTIQUE DE COPROPRIETES en sa demande et le déclarer bien fondé, En conséquence, Réformer le jugement du Tribunal de proximité de Montmorency du 16 mars 2021 en ce qu'il a : *Limité la condamnation solidaire de Monsieur [P] [H] [K] et Madame [G] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] la somme de 1.416,15 euros au titre des charges de copropriété et de travaux arrêtés au 6 novembre 2020, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation et ce, avec capitalisation pour les intérêts échus depuis une année *Débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] de sa demande au titre des frais de recouvrement et celle au titre des dommages et intérêts En conséquence juger à nouveau et, -Condamner solidairement Monsieur [P] [H] [K] et Madame [G] [J] au paiement de : *La somme de 4.366,03 euros au titre des appels de charges et travaux arrêtés au 28 septembre 2022, en ce inclus l'appel du 3ème trimestre 2022, *La somme de 1.092 euros au titre des frais engagés par le syndic, *Le tout majoré au taux légal à compter de la présente assignation, *La somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts ; -Ordonner la capitalisation des intérêts en vertu des dispositions de l'article 1343-2 du Code civil, En tout état de cause, -Condamner solidairement Monsieur [K] et Madame [J] au paiement de la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile, -Condamner solidairement Monsieur [K] et Madame [J] aux entiers dépens, La déclaration d'appel a été signifiée aux intimés par actes d'huissiers du 22 juin 2021 remis à personne. L'ordonnance de clôture a été rendue le 18 octobre 2022. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige. SUR CE LA COUR Sur le paiement des charges impayées : En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Conformément aux dispositions des articles 10 et 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, l'approbation des comptes par une décision d'assemblée générale non contestée dans les délais s'oppose à ce qu'un copropriétaire refuse de payer la quote-part de charges correspondante. Il appartient cependant au syndicat des copropriétaires de démontrer le bien-fondé de ses prétentions, en prouvant le caractère exigible, certain et liquide de sa créance. De même il appartient au copropriétaire qui conteste son décompte individuel ou la conformité de la répartition des charges au règlement de copropriété de rapporter la preuve du bien- fondé de cette contestation. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 4.366,03 euros au titre des charges impayées et produit notamment une matrice cadastrale, les appels de fond 2017-2021, les procès verbaux d'assemblées générales 2017-2021 et un extrait de compte arrêté au 28 septembre 2022 à hauteur de 5 458,03 euros dont à déduire la somme totale de 986,50 euros ne correspondant pas à des charges impayées. Il sera donc fait droit à sa demande d'actualisation et le jugement entrepris sera infirmé de ce chef. Sur les frais nécessaires : Selon l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur. Par 'frais nécessaires' au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, pour 'suivi du dossier contentieux', qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'acte d'huissiers compris dans les dépens, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile et les relances postérieures à la délivrance de l'assignation. En l'espèce, le syndicat des propriétaires sollicite la somme de 1.092,00 euros au total au titre des frais. Ce dernier réclame la somme de 24 euros constitutifs de relances simples, de 324 euros concernant des mises en demeure du syndic, de 360 euros de mises en demeure avocat et de 284 euros au titre de vacations contentieuses. Au vu de ce qui précède, ne seront retenues qu'une mise en demeure par an soit un montant de 144 euros ainsi que les mises en demeure par avocat soit un total de 360 euros. Les intimés seront donc condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme 504 euros au titre des frais nécessaires. Le jugement entrepris sera donc infirmé en conséquence. Sur la demande de dommages et intérêts : Vu l'article 1231-6 du code civil, L'obligation essentielle d'un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le non-respect de cette obligation expose le syndicat des copropriétaires à devoir payer des sommes conséquentes au syndic pour l'accomplissement de tâches de gestion visant à recouvrer les charges litigieuses impayées. Faute de pouvoir imputer l'ensemble de ces frais au copropriétaire défaillant, ces sommes devront être supportées par l'ensemble des copropriétaires. Par ailleurs il est établi que la situation financière de la copropriété est fragilisée par les impayés récurrents ci-dessus repris qui désorganisent la trésorerie du syndicat. Compte tenu de l'importance de ces impayés et de leur ancienneté, l sera alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros et le jugement sera infirmé de ce chef. Sur la capitalisation des intérêts : Il sera fait droit à la demande sur le fondement de l'article 1343-2 du code civil en l'espèce. Sur les demandes accessoires : M. [P] [H] [K] et Mme [G] [J] dont le recours échoue doivent également supporter solidairement les dépens d'appel et l'équité commande de les condamner comme suit en application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Statuant par arrêt réputé contradictoire, Infirme le jugement entrepris ; Statuant à nouveau et y ajoutant, Condamne solidairement M. [P] [H] [K] et Mme [G] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] : * la somme de  4.366,03 euros au titre des charges de copropriété et de travaux arrêtés au 28 septembre 2022, avec intérêts au taux légal et ce, avec capitalisation des intérêts ; * la somme de 504 euros au titre des frais nécessaires ; * la somme de 1.000 euros au titre des dommages et intérêts ; Condamne solidairement M. [P] [H] [K] et Mme [G] [J] aux dépens d'appel ; Condamne solidairement M. [P] [H] [K] et Mme [G] [J] à payer à ce syndicat des copropriétaires une indemnité de procédure de 1.000 euros et rejette toute autre demande. Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,