Cour d'appel, 09 mars 2023. 20/17657

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRET DU 09 MARS 2023 (n° , 8 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/17657 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCYG2 Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Novembre 2020 -Juge des contentieux de la protection de PARIS - RG n° 1120002157 APPELANT Monsieur [C] [H] [Adresse 2] [Localité 4] Né le 09 mars 1983 à OUJDA (MAROC) Représenté par Me Richard ruben COHEN de la SELAS SELASU RICHARD R. COHEN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1887 INTIMEE Madame [Z] [N] [Adresse 1] [Localité 3] Née le 13 septembre 1954 à HONG-KONG (CHINE) Représentée et ayant pour avocat plaidant Me Michaël BENDAVID de la SELASU MICHAËL BENDAVID AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : T12 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 Février 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. François LEPLAT, Président de chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : Monsieur François LEPLAT, président Madame Anne-Laure MEANO, présidente Madame AURORE DOCQUINCOURT, conseiller Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE ARRET : - Contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présent lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 13 novembre 2014, Mme [Z] [N] a consenti un bail habitation meublée à M. [C] [H] pour des locaux situés au [Adresse 2]), moyennant un loyer mensuel de 970 euros et une provision pour charges de 80 euros. Des loyers étant restés impayés, la bailleresse a, par acte d'huissier de justice du 17 janvier 2019, fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 4.053,73 euros, visant la clause résolutoire stipulée aux conditions générales du contrat. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [C] [H] le 18 janvier 2019. Par acte d'huissier de justice du 29 janvier 2020, Mme [Z] [N] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de M. [C] [H], sous astreinte de 50 euros par jour de retard, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes, le tout avec exécution provisoire : - 8.793,73 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 28 janvier 2020, avec intérêts légaux - 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. A l'audience du 30 janvier 2020 l'affaire a été envoyée au fond. Par jugement contradictoire entrepris du 4 novembre 2020 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué : CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 17 janvier 2019 n'a pas été réglée dans les deux mois. CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant dans le contrat conclu le 13 novembre 2014 entre Mme [Z] [N], d'une part, et M. [C] [H], d'autre part, concernant les locaux à usage d'habitation situés au [Adresse 2]) sont donc réunies à compter du 18 mars 2019. CONDAMNE M. [C] [H] à payer à Mme [Z] [N] la somme de 6.099,76 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 21 septembre 2020, frais déduits et échéance de septembre 2020 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision. AUTORISE M. [C] [H] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 12 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 160 euros, ainsi qu'une dernière échéance qui soldera la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le 10 de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties. SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à M. [C] [H]. DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise. DIT qu'en revanche, en l'absence de paiement complet de toute mensualité à son terme, due au titre du loyer et des charges courantes ou de l'arriéré : - le bail sera considéré comme résilié de plein droit à compter du 18 mars 2019. - le solde de la dette deviendra immédiatement exigible. - la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des locaux situés au [Adresse 2]) et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de M. [C] [H] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique. - le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution. - M. [C] [H] sera condamné à verser à Mme [Z] [N] une indemnité d'occupation mensuelle égale an montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux. CONDAMNE Mme [Z] [N] à payer à M. [C] [H] la somme de 1.440 euros en remboursement des charges indûment perçues pour l'année 2018. DÉBOUTE M. [C] [H] de sa demande au titre du préjudice de jouissance. DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision. CONDAMNE M. [C] [H] à payer à Mme [Z] [N] la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. CONDAMNE M. [C] [H] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 17 janvier 2019 et celui de l'assignation du 29 janvier 2020. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu l'appel interjeté le 4 décembre 2020 par M. [C] [H] ; Vu les dernières conclusions remises au greffe le 11 août 2021 par lesquelles M. [C] [H] demande à la cour de : Vu les articles 6, 23 et 25-4 de la Loi du 6 juillet 1989, Vu l'article 1104 du Code civil, Vu les articles 135, 15 et 16 du Code de procédure civile, A titre liminaire, REJETER des débats les pièces adverses de Mme [Z] [N], n°5 à n°7 et n°9 à n°13, visées aux conclusions du 12 mai 2021, qui n'ont pas été communiquées à M. [C] [H], A titre principal, RECEVOIR M. [C] [H] en son appel et le déclarer bien fondé, et en conséquence : INFIRMER le Jugement rendu le 4 novembre 2020 par le Tribunal Judiciaire de Paris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a condamné Mme [Z] [N] à lui restituer la somme de 1.440 euros au titre des charges indûment perçues pour l'année 2018, Et, statuant à nouveau : DIRE ET JUGER que le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail signifié le 17 janvier 2019 a été délivré de mauvaise foi, PRONONCER la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail signifié le 17 janvier 2019, FIXER le montant de la dette locative à la somme de 2.949,76 euros, échéance du mois de septembre 2020 incluse, CONDAMNER Mme [Z] [N] à payer à M. [C] [H] la somme globale de 4.424,01 euros, se décomposant comme suit : - 2.880 euros en remboursement des provisions sur charges indûment perçues sur les exercices des années 2018-2019 et 2019-2020, - 1.544,01 euros en remboursement des charges injustifiées de l'exercice de l'année 2016-2017. CONDAMNER Mme [Z] [N] à payer à M. [C] [H] la somme de 3.675 euros en réparation du préjudice de jouissance, A titre subsidiaire, PRONONCER la suspension des effets de la clause résolutoire et accorder à M. [C] [H] un délai de paiement de 36 mois pour apurer sa dette, En tout état de cause, CONDAMNER Mme [Z] [N] à payer à M. [C] [H] la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, CONDAMNER Mme [N] aux entiers dépens ; Vu les dernières conclusions remises au greffe le 7 décembre 2022 au terme desquelles Mme [Z] [N] demande à la cour de : Vu les articles 848, 849, 906 et 910 du code de procédure civile, Vu les articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, Vu le bail conclu le 13 novembre 2014, Vu le commandement de payer visant la clause résolutoire, Avant dire droit, DÉBOUTER M. [H] de sa demande d'irrecevabilité des pièces de Mme [N] ; Au fond, INFIRMER le jugement et, statuant à nouveau, CONSTATER l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 18 mars 2019 ; DÉBOUTER M. [H] de l'ensemble de ses demandes ; CONDAMNER M. [C] [H] à payer entre les mains de Mme [Z] [N] la somme de 10.397,46 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2020 sur la somme de 6.099,76 euros et à compter de la signification de l'arrêt à intervenir pour le surplus ; "CONDAMNER" DÉBOUTER M. [C] [H] de l'ensemble de ses autres demandes, fins et arguments, CONDAMNER M. [H] aux entiers dépens ainsi qu'à une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. M. [C] [H] a été expulsé par procès-verbal du 30 mai 2022. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande de rejet de pièces communiquées par Mme [Z] [N] M. [C] [H] demande à la cour de rejeter des débats les pièces adverses n°5 à n°7 et n°9 à n°13, visées aux conclusions du "12 mai 2021", qui ne lui auraient pas été communiquées par Mme [Z] [N]. Il y a toutefois lieu de relever qu'avant de conclure au rejet de ces pièces dans ses dernières conclusions au fond, dont il n'est pas utilement contesté qu'elles ont bien été communiquées depuis lors, M. [C] [H] ne justifie d'aucune sommation de communiquer à cette fin, ni de la saisine du conseiller de la mise en état en incident de communication de pièces en application des dispositions des articles 133, 780, 788 et 907 du code de procédure civile. M. [C] [H] sera ainsi débouté de sa demande en rejet des pièces litigieuses. Sur la demande de prononcé de la nullité du commandement de payer Pour prétendre nouvellement devant la cour à la nullité du commandement de payer qui lui a été délivré par acte d'huissier de justice du 17 janvier 2019, M. [C] [H] s'appuie sur la contestation de sa dette locative à cette date, arguant du fait que Mme [Z] [N], en violation des dispositions de l'article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, ne lui aurait pas justifié du montant des charges qui avaient fortement augmenté depuis novembre 2016. Mais outre le fait que la prétendue mauvaise foi du bailleur ne saurait avoir pour sanction la nullité d'un acte d'huissier de justice délivré à sa requête aux fins de recouvrement de la dette locative, quand bien même son montant serait contesté, M. [C] [H] affirme que "tout ou majeure partie de cette somme correspond aux charges appelées et contestées", alors que le décompte joint à l'acte litigieux, laisse apparaître un défaut total de paiement en octobre 2018, très partiellement compensé en novembre 2018, et un nouveau défaut total de paiement en décembre 2018 et en janvier 2019. La cour rejettera donc cette prétention, le tribunal ayant justement constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 18 mars 2019, à défaut pour M. [C] [H] d'avoir réglé la dette locative dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer. Sur la justification des charges pour les exercices 2016-2017, 2018-2019 et 2019-2020 M. [C] [H] conteste le paiement des charges des exercices 2016-2017, 2018-2019 et 2019-2020, à défaut pour Mme [Z] [N] de justifier de leurs régularisations, par application de l'article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Toutefois, celle-ci les met aux débats, pour l'exercice 2016-2017, une régularisation laissant apparaît un débit de 486,03 euros, inscrit en débit du dernier décompte produit en septembre 2018 (en réalité de 376,03 euros du fait d'un crédit de 110 euros inscrit en août 2018). En revanche aucune régularisation n'est produite pour l'exercice 2018-2019, ni pour l'exercice 2019-2020. À cet égard, il est constant que la provision mensuelle sur charges a été portée à 120 euros à compter du 1er juillet 2017, de sorte que la cour fera droit à la demande en paiement de la somme de 2.880 euros formulée par M. [C] [H] pour ces deux années de charges non justifiées par la bailleresse, somme qui viendra en déduction du décompte total de la dette locative. Il sera par ailleurs relevé qu'il est constant que l'exercice de la copropriété dans laquelle se situent les lieux loués court du 1er octobre de l'année N-1 au 30 septembre de l'année N ; qu'il s'en déduit que la condamnation par le premier juge de Mme [Z] [N] à rembourser 1.400 euros de provisions sur charges indûment perçues pour l'année "2018", s'entend de l'année 2017-2018, qui n'est plus en débat devant la cour. Sur le montant de la dette locative Dans le dernier décompte mis aux débats par Mme [Z] [N], le solde au 1er mars 2022 laisse apparaître un débit de 6.358,38 euros, auquel s'ajoutent le loyer (974 euros) et les charges (120 euros) d'avril et de mai 2022 pour un total de 2.188 euros. Mme [Z] [N] prétend aussi réclamer paiement à M. [C] [H] de la somme de 1.671,08 euros de régularisation de charges pour l'exercice 2020-2021, sans toutefois produire cette régularisation aux débats, prétention qui sera donc rejetée. La bailleresse mentionne encore le remboursement à M. [C] [H] de la somme de 1.440 euros à laquelle le premier juge l'a condamnée pour non régularisation des charges 2018, charges toujours pas justifiées devant la cour. M. [C] [H], quant à lui conteste vainement que le décompte produit par Mme [Z] [N] comporte un solde débiteur de 1.050 euros au 1er janvier 2015, alors qu'il s'agit de l'échéance de janvier 2015, laquelle a été réglée par lui le 16 janvier 2015, comme l'a exactement relevé le premier juge, ce paiement figurant au décompte, aucune créance n'étant réclamée antérieurement à 2015. Il évoque tout aussi vainement la non prise en compte d'un paiement de 1.050 euros réalisé par virement le 30 avril 2019, qui figure bien au décompte à la date du 29 avril 2019. Enfin, il prétend, par la production "d'un détail de mouvement" d'un compte bancaire détenu dans les livres d'une banque que ce document ne précise pas, avoir effectué un virement de 1.050 euros le 21 mai 2019, également non pris en compte. Mais si ce virement est au bénéfice de "O D I", étant observé que le gérant du bien est "ODI Immobilier", aucune référence bancaire du bénéficiaire n'y figure de sorte que le premier juge a justement retenu que la preuve du paiement, par ailleurs contesté par la bailleresse, manquait en fait. Il convient, sur cette dernière contestation, d'ajouter que le courriel du gestionnaire du 23 mai 2019 qui accuse "bonne réception [du] virement de 1.050 euros" de la part de M. [C] [H] ne précise en rien la créance à laquelle il se rapporte, étant observé qu'à cette date, la dette locative était de 4.238,73 euros. Le premier juge a donc à bon droit rejeté ces trois demandes de minorations de la dette formulées par M. [C] [H], ce que la cour confirme. Compte tenu du remboursement à M. [C] [H] de la somme de 2.880 euros à laquelle sera condamnée Mme [Z] [N] pour non justification des charges des exercices 2018-2019 et 2019-2020, la dette locative sera ainsi retenue par la cour à hauteur de 4.364,38 euros [(6.358,38 + 2.188 euros) = 8.564,38] - [(2.880 + 1.400) = 4.200]. Sur le préjudice de jouissance Selon l'article 25-4 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs : "Un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret." Le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d'un logement meublé dispose quant à lui, en son article 2, que : "Le mobilier d'un logement meublé, mentionné à l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, comporte au minimum les éléments suivants : 1° Literie comprenant couette ou couverture ; 2° Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ; (...)". Comme devant le premier juge, M. [C] [H] fait grief à Mme [Z] [N] "du mauvais état du canapé-lit" et de la défectuosité d'un volet roulant, dont il critique le délai prétendument excessif du remplacement pour arguer d'un préjudice dont il demande réparation. Il ressort des pièces versées aux débats, que, d'une part, M. [C] [H] a signalé, au mieux le 5 décembre 2014, la défectuosité du simple matelas du canapé-lit et que ce matelas a été changé par le gestionnaire du bien loué avant la fin décembre 2014 ; Que les diligences opérées par la bailleresse ne permettent pas d'ouvrir droit à réparation de ce chef ; Que d'autre part, la défectuosité du volet roulant a été, au mieux, signalée le 26 avril 2016, que son remplacement a dû nécessiter une mise en fabrication et que les travaux ont été réalisés fin octobre 2016 ; Que Mme [Z] [N] a effectué une réfaction de la moitié du loyer, soit la somme de 525 euros en février 2017, à titre de dédommagement ; Que néanmoins la gêne occasionnée par la défectuosité d'un dispositif d'occultation des fenêtres pendant plus de six mois est génératrice d'un préjudice qu'il est juste d'évaluer à un mois de loyer. La cour réformant le jugement entrepris condamnera ainsi Mme [Z] [N] à indemniser M. [C] [H] par le versement de la somme de 525 euros complémentaires. Sur la demande de délais de paiement Au visa de l'article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, M. [C] [H] forme une demande de délai de paiement de 36 mois et de suspension des effets de la clause résolutoire. Toutefois, il ne produit aucun élément quant à sa situation personnelle actuelle, étant par ailleurs rappelé qu'il a été expulsé des lieux loués le 30 mai 2022. La cour rejettera cette demande. Sur l'article 700 du code de procédure civile Il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Déboute M. [C] [H] de sa demande de voir rejetées des débats les pièces adverses n°5 à n°7 et n°9 à n°13, visées aux conclusions du "12 mai 2021", qui ne lui auraient pas été communiquées par Mme [Z] [N], Rejette la demande de prononcé de la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail signifié le 17 janvier 2019, Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a : - condamné M. [C] [H] à payer à Mme [Z] [N] la somme de 6.099,76 euros au titre de l'arriéré locatif, arrêté au 21 septembre 2020, frais déduits et échéance de septembre 2020 incluse, - suspendu les effets de l'acquisition de la clause résolutoire en accordant à M. [C] [H] un échéancier de 12 mois pour se libérer de sa dette, - débouté M. [C] [H] de sa demande indemnitaire en réparation de son préjudice de jouissance, Et statuant à nouveau, Condamne M. [C] [H] à payer à Mme [Z] [N] la somme de 4.364,38 euros de dette loyers, charges et d'indemnités mensuelles d'occupation, arrêtée au 31 mai 2022, échéance de mai 2022 incluse, Condamne Mme [Z] [N] à payer à M. [C] [H] la somme de 525 euros d'indemnité en réparation de son préjudice de jouissance, Rejette toutes demandes plus amples ou contraires, Et y ajoutant, Rejette la demande de délais de paiement et de suspension des effets de l'acquisition de la clause résolutoire formée par M. [C] [H], Laisse à chacune des parties la charge de ses propres dépens d'appel, Rejette toutes autres demandes. La greffière Le président