Cour d'appel, 19 mars 2024. 21/03315

1ère Chambre ARRÊT N°95 N° RG 21/03315 N° Portalis DBVL-V-B7F-RVXV SCI MJP C/ M. [T] [V] Mme [N] [P] épouse [V] Copie exécutoire délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 19 MARS 2024 COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Président : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre, Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, Président de chambre, Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère, GREFFIER : Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 4 décembre 2023 devant Madame Véronique VEILLARD, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial ARRÊT : Contradictoire, prononcé publiquement le 19 mars 2024 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré annoncé au 6 février 2024 à l'issue des débats **** APPELANTE : La SCI MJP, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège [Adresse 3] [Localité 5] Représentée par Me Jean-David CHAUDET de la SCP JEAN-DAVID CHAUDET, Postulant, avocat au barreau de RENNES Représentée par Me Nicolas LE LEON, Plaidant, avocat au barreau de QUIMPER INTIMÉS : Monsieur [T] [V] né le 28 Septembre 1977 à [Localité 6] [Adresse 1] [Localité 4] Madame [N] [P] épouse [V] née le 09 Octobre 1965 [Adresse 1] [Localité 4] Représentés par Me Gérard BRIEC de la SELARL BRIEC GERARD, avocat au barreau de QUIMPER FAITS ET PROCÉDURE 1. Par acte notarié du 21 octobre 2019 établi par maître [J], notaire à Concarneau, la sci Mjp a vendu à M. et Mme [V] une maison avec jardin située [Adresse 1] à [Localité 7] au prix de 150.000 € hors frais d'acte. 2. Confrontés à la mauvaise évacuation des eaux usées de leur maison une dizaine de jours après la signature de l'acte de vente alors qu'ils venaient d'y emménager, M. et Mme [V] ont sollicité l'intervention d'un plombier qui a constaté que les canalisations étaient bouchées et que deux coudes étaient cassés à l'endroit où se situait le bouchon. 3. Ayant pris en charge les travaux de réparation, et après une mise en demeure du 18 novembre 2019 restée vaine, M. et Mme [V] ont, le 13 août 2020, assigné la sci Mjp devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Quimper en vue de l'indemnisation de leurs préjudices sur le fondement de la garantie des vices cachés de l'article 1641 du code civil. 4. Par jugement du 17 mai 2021, le tribunal judiciaire de Quimper a : - condamné la sci Mjp à verser à M. et Mme [V] les sommes de ; - 5.832 € correspondant au coût des travaux de réparation du système d'évacuation des eaux usées, - 1.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté M. et Mme [V] de leur demande au titre des dommages et intérêts, - rejeté toute autre demande, - condamné la sci Mjp aux dépens. 5. La sci Mjp a fait appel de cette décision par déclaration du 31 mai 2021. M. et Mme [V] ont interjeté appel incident du rejet de leur demande de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance. PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES 6. La sci Mjp expose ses demandes et moyens dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 15 février 2022 auxquelles il est renvoyé. 7. Elle demande à la cour de : - réformer le jugement en ce qu'il : - l'a condamnée à verser à M. et Mme [V] les sommes de 5.832 € correspondant au coût des travaux de réparation du système d'évacuation des eaux usées et 1.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - a rejeté toute autre demande, - l'a condamnée aux dépens. - statuant de nouveau, - la recevoir en son appel et le déclarer bien fondé, - juger que M. et Mme [V] ne rapportent pas la preuve de l'existence d'un vice rédhibitoire antérieur à la vente de l'immeuble, - subsidiairement, - juger que le désordre allégué ne constitue pas un vice rédhibitoire ni ne rend l'immeuble impropre à l'usage auquel on le destine, - juger que M. et Mme [V] ne justifient d'aucun manquement du vendeur à ses obligations contractuelles, - débouter M. et Mme [V] de l'intégralité de leurs demandes, - sur l'appel incident, - débouter M. et Mme [V] de leur demande en paiement de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance et de tracas résultant de la persistance des contestations de mauvaise foi du vendeur, - condamner M. et Mme [V] à lui verser la somme de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 8. Elle soutient que : - la preuve de l'existence d'un vice caché au jour de la vente n'est pas rapportée dès lors que les dommages peuvent découler de travaux réalisés par les acquéreurs eux-mêmes après la vente, - le montant des travaux nécessaires à la réparation des canalisations, au regard du coût de l'acquisition de l'immeuble, ôte tout caractère rédhibitoire au vice allégué, - les acquéreurs ont déclaré connaître parfaitement l'immeuble, ont eu tout loisir de le visiter et de faire fonctionner les équipements indispensables et ont par ailleurs acquiescé à l'affirmation selon laquelle le vendeur ne pouvait garantir la conformité du raccordement, d'où il résulte que la clause exonératoire de la garantie des vices cachés leur est applicable. 9. M. et Mme [V] exposent leurs demandes et moyens dans leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 16 novembre 2021 auxquelles il est renvoyé. 10. Ils demandent à la cour de : - confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la sci Mjp à les indemniser de leur préjudice matériel à hauteur de 5.832 € et de 1.000 € au titre des frais irrépétibles, - infirmer le jugement pour le surplus et condamner la sci Mjp au paiement d'une somme de 1.500 € à titre de dommages intérêts pour le préjudice de jouissance et les tracas résultant de la persistance des contestations de mauvaise foi du vendeur, - condamner la sci Mjp au paiement d'une indemnité de 2.000 € au titre des frais irrépétibles d'appel. 11. Ils soutiennent que : - les problèmes de canalisation se sont manifestés dès leur entrée dans la maison et que l'intervention du plombier a été concomitante, - compte tenu des constats que ce dernier a effectués sur place, le sinistre était nécessairement ancien et, en tout cas, antérieur à la vente, ce qui indiquait que la sci Mjp avait connaissance de ces désordres, - ils n'ont pas pu constater le dysfonctionnement de l'installation d'assainissement au moment de leur visite du bien car seule l'occupation des lieux le permettait, - l'obstruction du système d'évacuation des eaux usées conduit à un reflux des excréments et empêche un usage normal de la chose vendue, ce qui constitue un vice rédhibitoire, - il ne saurait être fait application de la clause exonératoire de la garantie des vices cachés contenue dans l'acte de vente dès lors que celle-ci est écartée en cas de connaissance du vice par les vendeurs. 12. L'instruction de l'affaire a été déclarée close le 7 novembre 2023. 13. Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure. MOTIFS DE L'ARRÊT 14. À titre liminaire, il convient de rappeler que l'office de la cour d'appel est de trancher le litige et non de donner suite à des demandes de 'constater', 'dire' ou 'dire et juger' ou encore 'juger', demandes qui, hors les cas prévus par la loi, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 954 du code de procédure civile lorsqu'elles sont seulement la reprise des moyens censés les fonder. 1) Sur l'existence d'un vice caché 15. L'article 1641 du code civil dispose que 'Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.' 16. L'article 1643 du même code prévoit que 'Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.' 17. Il incombe à l'acheteur de rapporter la preuve du vice caché. 18. L'article 1644 poursuit 'Dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu'arbitrée par experts.' 19. L'article 1645 indique que 'Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur'. 20. Au cas particulier, il résulte des pièces du dossier que : 21 - M. et Mme [V] ont signé la réitération de la vente le 21 octobre 2019, 22 - ils ont emménagé début novembre 2019 et ont constaté dès leur entrée dans les lieux une absence d'évacuation des eaux usées, 23 - ils ont assisté le 3 novembre 2019, après avoir fait ouvrir par M. [H] la canalisation principale allant au tout à l'égout, à un déversement d'une grande quantité de matières et de liquides dans leur garage, 24 - ils ont fait procéder au débouchage des canalisations le 8 novembre 2019 par la société Les Bons Artisans pour un coût de 1.210 € TTC, 25 - ils ont fait procéder à la réparation des canalisations cassées (par suite d'un tassement de terre) le 22 novembre 2019 par la même société pour un coût 4.622,31 € TTC, 26 - il est attesté dans deux écrits des 16 janvier 2021 et 16 février 2021 établis par M. [L] [H] que, s'étant rendu chez M. et Mme [V] le 3 novembre 2019 pour des conseils de rénovation de la cuisine, il est descendu, à la demande de M. et Mme [V], dans le garage de la maison pour examiner le problème d'évacuation des eaux usées, qu'il a dévissé le regard du tuyau de la canalisation principale allant au tout à l'égout et qu'un 'flux d'excréments s'est alors déversé sur [lui]et M. [V] et s'est répandu dans le garage. Nous avons mis plus de deux heures pour tout nettoyer,' 27 - il résulte également du rapport établi par la société Les Bons Artisans, intervenue sur les lieux les 8 et 22 novembre 2019 que 'La société Les Bons Artisans est intervenue au [Adresse 2], chez M. [T] [V], pour effectuer un diagnostic et une réparation sur canalisation d'évacuation. Notre technicien indique que l'origine du problème de bouchon présent sur votre logement est située au niveau de l'évacuation de votre logement, à 20 centimètres de l'aplomb du mur. A cet endroit on a constaté la présence de deux coudes cassés suite à un tassement de terre, ce qui a engendré une infiltration de racine et a donc permis la création de bouchons. Ce sinistre est relativement ancien au vu de toute la matière présente sous les tuyaux.' 28. C'est donc à juste titre que le tribunal a retenu, par des motifs que la cour adopte, que : 29 - quand bien même la constatation des désordres n'a pu s'effectuer de manière contradictoire, la force probante des attestations de M. [H] n'est pas contestable s'agissant d'un témoin sans lien de parenté avec les intimés, 30 - les constatations techniques réalisées les 8 et 22 novembre 2019 par la société Les Bons Artisans ont révélé l'existence d'un bouchon dans les canalisations ainsi que l'existence de canalisations cassées, mais aussi la présence de racines dans lesdites canalisations, lesquelles ont poussé bien avant la signature de l'acte de vente et caractérisent l'ancienneté du désordre avant ladite vente, ancienneté confirmée par la présence d'une grande quantité d'eaux usées dans les canalisations, 31 - la preuve n'est pas rapportée par la sci venderesse de ce que les acquéreurs auraient procédé à des travaux à l'origine des désordres, 32 - il est au contraire établi par plusieurs attestations versées aux débats par M. et Mme [V] que les acquéreurs n'ont procédé à aucuns travaux en novembre 2019, notamment dans leur jardin, siège des canalisations litigieuses, 33 - la déclaration par les acquéreurs de parfaite connaissance du bien acquis ne s'oppose pas à l'exercice d'une action en garantie des vices cachés contre le vendeur dès lors que l'absence ou le mauvais écoulement des eaux usées ne peut être constaté par l'acquéreur lors d'une simple visite mais seulement au moment de l'occupation effective des locaux qui est seule de nature à révéler ce type de désordre, 34 - le caractère rédhibitoire du vice est établi dès lors que l'absence ou le mauvais écoulement des eaux usées d'une maison d'habitation est de nature à rendre l'ouvrage impropre à sa destination en ce qu'il ne permet pas à ses occupants une occupation normale et quotidienne des locaux conformément à leur destination, 35 - de même, il ne peut être tiré argument de la mention dans l'acte de ce que le vendeur ne garantit pas la conformité du raccordement de l'immeuble au réseau collectif d'assainissement et que l'acquéreur renonce à tout recours contre le vendeur dès lors que le désordre invoqué, à savoir l'absence d'évacuation des eaux usées, ne relève pas de la conformité du raccordement au réseau collectif. 36. Il sera ajouté qu'ainsi que cela résulte d'un échange de courriels intervenu entre le 16 octobre 2019 et le 12 novembre 2019 entre maître [J], notaire de la sci venderesse, et maître [U], notaire des acquéreurs, la sci MJP a souhaité s'exonérer de toute responsabilité à l'égard du système d'assainissement du bien immobilier vendu en proposant une clause ainsi rédigée : 'ASSAINISSEMENT La CCA de [Localité 5] a, par courrier en date du 17 juillet 2019 précisé que le contrôle de l'assainissement n'est plus obligatoire sur le territoire de [Localité 5] Cornouaille Agglomération. Une copie de mail est demeurée ci-annexée. L'ACQUÉREUR prend acte de cette situation, sans recours à l'encontre du VENDEUR et de Maître [J], Notaire soussigné, déclarant en faire son affaire personnelle.' 37. Il s'évince de cette proposition rédactionnelle, défendue par le notaire de la venderesse, que non seulement la sci MJP avait une parfaite connaissance du désordre avant la vente mais encore et surtout qu'elle entendait en faire supporter la charge de réparation par les acquéreurs, mais ceci sans pour autant leur délivrer l'information dudit désordre. 38. De fait, maître [U] s'est opposée à cette proposition rédactionnelle et la clause a finalement été rédigée et signée ainsi qu'il suit : 'ASSAINISSEMENT La CCA de [Localité 5] a, par courrier en date du 17 juillet 2019 précisé que le contrôle de l'assainissement n'est plus obligatoire sur le territoire de [Localité 5] Cornouaille Agglomération. Une copie de mail est demeurée ci-annexée. Il est précisé : - L'IMMEUBLE objet des présentes est raccordé au réseau collectif d'assainissement ; - Le VENDEUR déclare que la propriété est raccordée aux réseaux collectifs d'assainissement, qu'il n'a jamais rencontré de difficulté mais il ne peut garantir la conformité dudit raccordement, - L'ACQUÉREUR prend acte de cette situation sans recours à l'encontre du vendeur et de Maître [J], Notaire soussigné.' 39. Outre que maître [U] a relevé que maître [J] n'avait 'pas suivi sa demande de rédaction', cette rédaction telle qu'elle a été retenue confirme, si besoin en était, la parfaite connaissance du vice par la sci venderesse avant la vente et illustre sans ambiguïté sa tentative dolosive de s'exonérer, au prix de contorsions rédactionnelles contradictoires et finalement inefficaces, de sa responsabilité sur ce point. 40. La cour relève que si l'absence de toute difficulté antérieure était vraie comme le soutient la sci MJP, et comme cela est repris dans l'acte authentique sans vérification, elle s'abstient totalement de faire témoigner, dans la présente procédure judiciaire, les occupants précédents de la maison sur le parfait fonctionnement du réseau d'assainissement. La cour s'interroge sur le fait que si la maison constituait la résidence principale de la sci, et non seulement son siège social, ou encore celle de son gérant, ceux-ci puissent soutenir sans ciller que le reflux d'excréments n'était pas un vice rédhibitoire. 41. Il sera enfin ajouté que la vente s'est dénouée dans un contexte laborieux puisque le gérant de la sci MJP, M. [I] [A], a cru devoir faire installer le 23 octobre 2019, soit deux jours après la signature du 21 octobre 2019, une boîte aux lettres à son nom posée à côté de celle de M. et Mme [V], acquéreurs, avec l'adresse de ceux-ci, le tout malgré leur opposition exprimée le jour de la signature. M. et Mme [V] ont fait connaître à leur notaire dès le 23 octobre 2019 avoir déplacé cette boîte aux lettres de M. [A] à côté du 'tas de détritus qu'il a laissé à 20 m de notre trottoir.' 42. Au total, la preuve de l'existence du vice au jour de la vente est rapportée, tandis que le désordre constitue bien un vice rédhibitoire, ce indépendamment du montant des réparations, et que la clause d'exonération de la garantie des vices cachés ne peut recevoir application. 43. Sous le bénéfice de ces observations, le jugement qui a condamné la sci MJP à payer la somme de 5.832 € à M. et Mme [V] sur le fondement de la garantie des vices cachés sera confirmé. 2) Sur les dommages et intérêts 44. M. et Mme [V] sollicitent la condamnation de la sci MJP à leur payer la somme de 1.500 € en réparation du préjudice de jouissance subi du fait de l'absence d'évacuation des eaux usées et des tracas résultant de la persistance des contestations de la venderesse et sa de mauvaise foi. 45. Tant les attestations de M. [H] que le rapport de la société les Bons Artisans et les photographies versées aux débats démontrent que les opérations de débouchage des canalisations bouchées et de réparation des canalisations cassées ont entraîné des travaux importants ayant consisté en la dépose de la dalle, la réalisation de tranchées dans le jardin et la mise en place d'une nouvelle évacuation avec tests d'étanchéité et remise aux normes. 46. Ces travaux ont entraîné un préjudice de jouissance qui sera justement réparé à concurrence de la somme de 1.500 € que la sci MJP sera condamnée à payer à M. et Mme [V]. 47. Le jugement sera infirmé sur ce point. 3) Sur les dépens et les frais irrépétibles 48. Succombant, la sci MJP supportera les dépens d'appel. Le jugement sera confirmé s'agissant des dépens de première instance. 49. Enfin, eu égard aux circonstances de l'affaire, il n'est pas inéquitable de condamner la sci MJP à payer à M. et Mme [V] la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles exposés par eux en appel et qui ne sont pas compris dans les dépens. 50. Le jugement sera confirmé s'agissant des frais irrépétibles de première instance tandis que les demandes de la sci MJP de ce chef seront rejetées. PAR CES MOTIFS La cour, Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Quimper du 17 mai 2021 sauf en ce qu'il a débouté M. et Mme [V] de leur demande de dommages et intérêts, Statuant à nouveau, Condamne la sci MJP à payer à M. [T] [V] et Mme [N] [W] épouse [V] la somme de 1.500 € de dommages et intérêts, Condamne la sci MJP aux dépens d'appel, Condamne la sci MJP à payer à M. [T] [V] et Mme [N] [W] épouse [V] la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles, Rejette le surplus des demandes. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE