Texte intégral
TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN
[Adresse 4]
[Localité 7]
Tél:[XXXXXXXX02]
Fax : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 9]
REFERENCES : N° RG 23/02873 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YO4U
Minute :
JUGEMENT
Du : 11 Mars 2024
[Localité 10] HABITAT - OPH
C/
Monsieur [B] [U]
JUGEMENT
Après débats à l'audience publique du 15 Janvier 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 11 Mars 2024;
Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;
ENTRE :
DEMANDEUR :
[Localité 10] HABITAT - OPH
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentée par Me Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS
Substitué par Me Emilien BUREL, avocat au barreau de PARIS
DÉFENDEUR :
Monsieur [B] [U]
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Localité 6]
Comparant en personne
Copie exécutoire délivrée le :
à : Me Fabrice POMMIER
M. [B] [U]
Expédition délivrée le
à : Monsieur Le Préfet de la SEINE-SAINT-DENIS
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant contrat signé le 30 avril 1987, la SEMIDEP aux droits de laquelle vient l'OPH [Localité 10] HABITAT a donné en location à Monsieur [B] [U] un immeuble à usage d'habitation et un parking sis [Adresse 8], moyennant un loyer mensuel révisable de 2 146,96 F, outre provisions sur charges.
Le 7 juillet 2023, l'OPH [Localité 10] HABITAT a fait délivrer à Monsieur [B] [U] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 5 717,20 € selon décompte arrêté au 1er juillet 2023.
Par notification électronique du 31 juillet 2023, l'OPH [Localité 10] HABITAT a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.
Suivant citation délivrée à étude le 14 novembre 2023, l'OPH [Localité 10] HABITAT a attrait Monsieur [B] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin, le commandement de payer n'ayant pas été suivi d'effet dans le délai imparti.
L'OPH [Localité 10] HABITAT a demandé à la juridiction, au bénéfice de l'exécution provisoire :
De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation et à défaut de prononcer la résiliation du bail pour manquement de Monsieur [B] [U] à ses obligations contractuelles ;D'ordonner l'expulsion de Monsieur [B] [U] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;D'ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il plaira à l'OPH [Localité 10] HABITAT, aux frais et aux risques et périls de Monsieur [B] [U] ;De condamner Monsieur [B] [U] au paiement des sommes suivantes : – 7 400,52 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 18 septembre 2023, somme à parfaire, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer indexé et des charges dus à compter de la résiliation du bail jusqu'au départ effectif des lieux ;500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer.Le 15 novembre 2023, l'OPH [Localité 10] HABITAT a notifié son acte introductif d'instance au représentant de l'État dans le département.
L'audience s'est tenue le 15 janvier 2024 et en application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Lors de l'audience, l'OPH [Localité 10] HABITAT représenté par son conseil maintient ses demandes, sauf à préciser qu'en vertu d'un décompte arrêté au mois de janvier 2024, l'arriéré s'élève désormais à la somme de 10 397, 44 € (échéance du mois de décembre 2023 incluse). Il indique qu'il n'y a plus de paiement depuis janvier 2023, et que Monsieur [B] [U] fait état d'un ancien conflit avec la SEMIDEP au sujet d'une APL non reversée d'un montant de 380 € pour en justifier, ce qui est disproportionné et de mauvaise foi. Il expose avoir recherché des solutions à l'amiable sans succès. Il précise que le locataire n'a plus droit à l'APL depuis plusieurs années et dispose de faibles ressources au regard du montant de la dette.
Monsieur [B] [U] ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette locative et demande au tribunal de lui accorder des délais de paiement pour acquitter la dette locative à hauteur de 4 500 € pour une première mensualité puis 50,00 € par mois en plus du loyer courant. Il explique que suite au changement de bailleur en 2013, une APL d'un montant de 385 € a été versée à l'ancien bailleur sans être depuis reversée sur son compte. Il précise percevoir une retraite de 1 700 €.
L'enquête sociale n'est pas parvenue au greffe de la juridiction avant l'audience.
La présidente a autorisé la production en cours de délibéré d'un décompte actualisé et des observations du bailleur sur la proposition de délais de paiement du locataire.
L'affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2024.
Par note en délibéré transmise au greffe du tribunal par courriel en date du 22 janvier 2024, l'OPH [Localité 10] HABITAT a transmis un décompte dont il ressort qu'au 18 janvier 2024 (échéance du mois de décembre 2023 incluse), l'arriéré s'élève à la somme de 9 649,21 €. Il s'oppose aux délais de paiement en raison des motifs évoqués à l'audience.
MOTIFS DE LA DECISION :
SUR LA LOI APPLICABLE AU PARKING LOUÉ
En vertu de l'article 2 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les dispositions de cette dite loi ont vocation à s'appliquer aux locations de locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale ainsi qu'aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.
En l'espèce, le parking loué est donné à bail par le même contrat que le bail principal, est situé à la même adresse et fait l'objet d'un même loyer.
En conséquence, il convient de considérer le parking comme une annexe du logement et de le soumettre aux termes du bail d'habitation principal et aux dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE
À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.
En application de l'article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif.
En l'espèce, le commandement de payer à l'origine de la présente procédure ayant été délivré le 7 juillet 2023, il n'y a pas lieu d'appliquer les dispositions procédurales telles qu'issues de cette réforme mais telles qu'elles étaient en vigueur jusqu'au 28 juillet 2023 inclus. Les dispositions dites
“de fond” (conditions d'octroi de délais de paiement, modalités des délais pour quitter les lieux...) de cette réforme sont quant à elles applicables à toutes les instances en cours ou à venir à l'entrée en vigueur de cette loi.
SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE
Une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 15 novembre 2023, soit plus de deux mois avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L'action est donc recevable.
SUR LA RÉSILIATION ET L'EXPULSION
L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 8) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [B] [U] le 7 juillet 2023, pour un montant principal de 5 717,20 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.
Monsieur [B] [U] ne conteste pas l'absence de paiement du loyer ou le montant des sommes réclamées, hormis la question d'une ancienne APL non reversée dont il n'apporte pas de justificatif et qui en tout état de cause n'a pas été perçue par le bailleur actuel.
Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 8 septembre 2023, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.
Cependant l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige prévoit que le juge peut accorder, à la demande du locataire, du bailleur ou même d'office, des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu'il a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.
L'article 24 VII de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.
Monsieur [B] [U] demande ainsi l'octroi de délais de paiement.
Néanmoins, considérant l'importance de la dette locative due par Monsieur [B] [U] ainsi que la faiblesse de ses ressources, il convient de constater que la créance ne pourra être résorbée dans les délais légaux et que Monsieur [B] [U] n'est donc pas en situation de régler la dette locative. La demande de délais de paiement de Monsieur [B] [U] sera ainsi écartée.
Monsieur [B] [U] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.
Par conséquent, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Monsieur [B] [U] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Il convient également d'autoriser l'OPH [Localité 10] HABITAT, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [B] [U].
SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L'ARRIÉRÉ LOCATIF
Il résulte de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
En l'espèce, l'OPH [Localité 10] HABITAT verse aux débats un décompte arrêté au 18 janvier 2024 (échéance du mois de décembre 2023 incluse) établissant l'arriéré locatif à la somme de 9 649,21 €.
Au vu des justificatifs fournis, la créance de l'OPH [Localité 10] HABITAT est établie tant dans son principe que dans son montant.
Il convient par conséquent de condamner Monsieur [B] [U] à verser à l'OPH [Localité 10] HABITAT la somme de 9 649,21 € actualisée au 18 janvier 2024 au titre de l'arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal sur la somme de 5 717,20 € à compter du 7 juillet 2023, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.
SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT D'UNE INDEMNITÉ D'OCCUPATION
L'indemnité d'occupation vise à pallier le préjudice subi par l'occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre.
L'occupation illicite des lieux par Monsieur [B] [U] cause manifestement et nécessairement un préjudice à l'OPH [Localité 10] HABITAT qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du dernier loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail, étant précisé que le dernier loyer charges incluses s'élève à la somme de 748,23 €.
Il y a donc lieu de condamner Monsieur [B] [U] au paiement de cette indemnité d'occupation mensuelle égale à la somme de 748,23 € et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.
Conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d'occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d'occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.
SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
En application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [B] [U] au paiement des entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 7 juillet 2023 ainsi que de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture.
Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
En l'espèce, Monsieur [B] [U] sera condamné à payer à l'OPH [Localité 10] HABITAT la somme de 300 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
En application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.
PAR CES MOTIFS :
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par décision contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort,
CONSTATE la recevabilité de l'action intentée par l'OPH [Localité 10] HABITAT ;
CONSTATE que le contrat signé le 30 avril 1987 entre la SEMIDEP aux droits de laquelle vient l'OPH [Localité 10] HABITAT et Monsieur [B] [U] concernant les locaux situés [Adresse 8]
[Adresse 8] s'est trouvé de plein droit résilié le 8 septembre 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ;
REJETTE la demande de délais de paiement de Monsieur [B] [U] ;
En conséquence, ORDONNE, faute de départ volontaire, l'expulsion de Monsieur [B] [U] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile d'exécution, et AUTORISE l'OPH [Localité 10] HABITAT à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [B] [U] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;
RAPPELLE qu'il ne pourra être procédé à l'expulsion qu'après l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE Monsieur [B] [U] à verser à l'OPH [Localité 10] HABITAT la somme de 9
649,21 € actualisée au 18 janvier 2024, au titre de l'arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de décembre 2023 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 7 juillet 2023 sur la somme de 5 717,20 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;
FIXE, à compter de la résiliation du bail, l'indemnité mensuelle d'occupation sans droit ni titre due par Monsieur [B] [U] à la somme mensuelle de 748,23 €, et au besoin CONDAMNE Monsieur [B] [U] à verser à l'OPH [Localité 10] HABITAT ladite indemnité mensuelle à compter du mois de janvier 2024 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances ;
DIT que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;
CONDAMNE Monsieur [B] [U] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 7 juillet 2023 ainsi que de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;
CONDAMNE Monsieur [B] [U] à verser à l'OPH [Localité 10] HABITAT la somme de
300 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire ;
DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département, en application de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution.
LA GREFFIÈRE LA JUGE
