Tribunal judiciaire, 20 juin 2024. 23/08877

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES Service des contentieux de la protection [Adresse 5] [Localité 3] JUGEMENT DU 20 Juin 2024 N° RG 23/08877 - N° Portalis DBYC-W-B7H-KWLS Jugement du 20 Juin 2024 [V] [X] C/ [F] et [H] [J] EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE 20 juin 2024 à Madame [X] CERTIFIE CONFORME DELIVRE LE 20 juin 2024 à Maitre FERRON Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 20 Juin 2024 ; Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ; Audience des débats : 18 Avril 2024. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 20 Juin 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. ENTRE : DEMANDEUR Mme [V] [X] [Adresse 6] [Localité 3] comparante en personne ET : DEFENDEURS Epoux [F] et [H] [J] [Adresse 2] [Localité 4] représentés par Me Audrey FERRON, avocat au barreau de RENNES RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES: M. [H] [J] et Mme [F] [J] ont donné à bail à Mme [V] [X] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 3] par contrat en date du 1er décembre 2011, pour un loyer mensuel de 810 euros, hors charge et hors parking. Un dépôt de garantie de 810 euros a été versé par la locataire aux bailleurs à la conclusion du contrat. Un état des lieux à l’entrée a été effectué contradictoirement, en présence des bailleurs et de la locataire le 27 novembre 2011. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 22 mars 2023, Mme [V] [X] a notifié à Mme [F] [J] et M. [H] [J] sa décision de quitter le logement. Un état des lieux de sortie a été effectué contradictoirement, le 19 avril 2023, en présence de la locataire et en présence de l’agence immobilière La Française Immobilière, mandataire des bailleurs. Par mail en date du 20 juin 2023, Mme [V] [X] a sollicité la restitution de son dépôt de garantie. Mme [F] [J] et M. [H] [J] ont fait savoir à Mme [V] [X], par e-mail, le 21 juin 2023, qu’ils refusaient de lui restituer l’intégralité du montant du dépôt de garantie, arguant que des travaux de réfection avaient été effectués dans le logement suite à son départ et qu’ils entendaient déduire du dépôt de garantie le montant des dépenses de fournitures de ces travaux. Le 15 juillet 2023, Mme [V] [X] a encaissé un chèque de 252,90 euros transmis par Mme [F] [J] et M. [H] [J]. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 25 septembre 2023, Mme [V] [X] a mis en demeure Mme [F] [J] et M. [H] [J] de lui restituer la somme restant due au titre du dépôt de garantie et des indemnités de retard pour quatre mois pour un montant de 557,10 euros. Le courrier a été retourné à Mme [V] [X] avec la mention “pli avisé et non réclamé”. Le 7 novembre 2023, la Commission départementale de conciliation a constaté la non conciliation entre Mme [F] [J] et M. [H] [J] et Mme [V] [X], en précisant dans le procès-verbal, que “le propriétaire a fait une proposition s’élevant à 250€ qui a été refusée par la locataire. Cette dernière a fait une proposition à hauteur de 500€ refusée par le propriétaire”. Par requête déposée le 20 novembre 2023, Mme [V] [X] a demandé la convocation de Mme [F] [J] et M. [H] [J] devant le Juge des Contentieux et de la Protection du Tribunal Judiciaire de Rennes en sollicitant la condamnation de Mme [F] [J] et M. [H] [J] au paiement des sommes suivantes: * 557,10 euros correspondant au montant résiduel du dépôt de garantie * 575,10 euros au titre des intérêts de retard (95,85 euros x 6 mois) * 360 euros à titre de dommages et intérêts décomposés comme suit : - 100 euros au titre de l’indemnisation des absences professionnelles - 60 euros pour les frais postaux et la gestion administrative - 200 euros pour le préjudice moral et matériel (report d’investissement mobiliers et annulation de projet personnel) L’affaire a été retenue à l’audience du 18 avril 2024. Mme [V] [X] a comparu à l’audience. Mme [F] [J] et M. [H] [J] se sont fait représenter par Maître FERRON. A l’audience, Mme [V] [X] a repris l’intégralité de ses demandes initiales, précisant que le montant des intérêts de retard s’élevait désormais à la somme de 790,20 euros. Pour soutenir sa demande, Mme [V] [X] a expliqué qu’elle n’avait eu aucune nouvelle des bailleurs pendant les deux mois suivants la date de l’état des lieux de sortie et que c’est seulement passé ce délai, et après courrier de sa part, que ces derniers lui avaient adressé un chèque de 252,90 euros, sans explications claires sur le montant retenu au titre du dépôt de garantie. Elle a ajouté que les devis de travaux présentés ne permettaient pas de justifier les sommes retenues par les bailleurs : Elle a indiqué que les frais de robinetterie et de réfection des chambres 1 et 3 n’étaient pas justifiés puisqu’aucune dégradation n’était mentionnée à ce titre dans l’état des lieux. Elle a précisé que les bailleurs ne fournissaient pas de photos attestant que les travaux avaient été effectués. Elle a conclu enfin en indiquant qu’elle était restée 12 ans dans le logement, celui-ci ayant fait l’objet d’une rénovation 2 ans avant son entrée dans les lieux en 2011. Mme [V] [X] a rappelé que lors de la réunion avec la Commission de conciliation, elle était disposée à se voir restituer 500 euros. En réponse à Mme [F] [J] et M. [H] [J], qui relèvent à l’audience, par l’intermédiaire de Maître FERON, son refus de concilier alors que le tribunal invitait les parties à le faire, Mme [V] [X] indique que la conciliation a déjà été tentée et n’a pas aboutie. Au soutien de sa demande de 360 euros à titre de dommages et intérêts, Mme [V] [X] a indiqué qu’elle avait dû poser deux demi-journées auprès de son employeur pour pouvoir assister à la réunion de conciliation et à l’audience. Elle a expliqué que le montant des frais de 60 euros correspond aux frais postaux ainsi qu’aux frais de souscription à l’association Consommation Logement Cadre de Vie (CLCV) qui l’a accompagnée depuis le début de la procédure. Enfin, elle a indiqué que les 200 euros à titre de préjudice moral correspondent à l’impossibilité pour elle de pouvoir disposer de la somme remise en dépôt de garantie. Par conclusions déposées à l’audience du 18 avril 2024, Mme [F] [J] et M. [H] [J] ont demandé au Juge des Contentieux de la Protection de bien vouloir : - débouter Mme [V] [X] de l’intégralité de ses demandes ; - condamner Mme [V] [X] à verser à Mme [F] [J] et M. [H] [J] la somme de 300 euros chacun, au titre de leur préjudice moral ; - condamner Mme [V] [X] à verser à Mme [F] [J] et M. [H] [J] 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - condamner Mme [V] [X] aux entiers dépens. Au soutien du refus de restitution du dépôt de garantie, Mme [F] [J] et M. [H] [J] ont justifié la retenue de 558,45 euros sur le dépôt de garantie en expliquant que les dégradations avaient été constatées lors de l’état des lieux de sortie qui a été signé par Mme [V] [X]. Ils ont ajouté que la tapisserie était dans un état déplorable, qui ne peut être rapporté à de la vétusté. Ils ont expliqué que pour sa réfection, ils ont retenu le montant de l’achat des matériaux et non celui d’un devis effectué par une entreprise professionnelle afin de diminuer le coût pour Mme [V] [X]. Ils ont indiqué avoir réalisé eux-mêmes les travaux pour permettre la remise en location du logement qui était impossible en l’état, et avoir été contraint de poser des jours de congés pour procéder aux travaux. Pour s’opposer à la demande de dommages et intérêts formulée par Mme [V] [X], Mme [F] [J] et M. [H] [J], au visa de l’article 1352 du code civil, ont indiqué que les absences professionnelles de Mme [V] [X], les frais postaux et d’adhésion à l’association CLCV n’étaient justifiés par aucun document. Ils ont ajouté enfin que le préjudice moral n’était pas démontré. Au soutien de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, Mme [F] [J] et M. [H] [J] ont expliqué avoir accepté de restituer 250 euros devant la Commission départementale de conciliation alors même que le logement était en mauvais état. Ils ont indiqué par ailleurs avoir répondu aux nombreuses sollicitations de Mme [V] [X] et avoir tenté de trouver un terrain amiable pour mettre fin au litige. Ils ont affirmé que Mme [V] [X] s’était obstinée de manière injustifiée à leur encontre afin d’obtenir une indemnisation indue. Enfin, n’ayant jamais été confronté par le passé à une procédure judiciaire, Mme [F] [J] et M. [H] [J] ont fait état d’un sentiment de stress et d’incompréhension face à la disproportion des demandes de Mme [V] [X]. En cet état, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 20 juin 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la restitution du dépôt de garantie: L’article 22 de la loi du 6 juillet prévoit que le dépôt de garantie “est restitué dans un délai maximum de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées [...]. Il est restitué dans le délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées [...]. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile”. Les dispositions précitées de la loi du 6 juillet 1989 autorisent le bailleur à conserver une partie ou la totalité du dépôt de garantie après le départ du locataire à condition que des sommes lui restent dues ou que le locataire soit redevable de sommes en raison de dégradations constatées au sein du logement. La restitution du dépôt de garantie est de droit, sauf démonstration par le bailleur d’un motif légitime (dégradations, sommes restantes dues notamment). En l’espèce, le dépôt de garantie n’a été que partiellement restitué à la locataire par les bailleurs, ces derniers évoquant des dégradations au sein du logement. L'article 1728 du Code civil dispose que : “Le preneur est tenu de deux obligations principales: 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus.” L'article 1730 du même code précise que : “S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.” Par ailleurs, en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé : “… c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. ” En application de l’article 4 du décret n°2016-382 du 30 mars 2016, la vétusté se définit comme l’état d’usure et la détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement. La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c’est au bailleur de rapporter l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie lorsqu’ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c’est-à-dire l’usure et l’obsolescence dues au simple écoulement dans le temps, s’apprécie notamment par la prise en compte de la durée de l’occupation du logement. L’état des lieux d’entrée effectué le 27 novembre 2011 ne comporte pas de réserves sur l'état du logement nécessitant préalablement une remise en état. Le logement est décrit comme étant en bon état général avec quelques éléments en état d’usage. La comparaison des deux états des lieux permet de constater: - dans l’entrée: des traces d’usage sur le sol, quelques décollements par endroits sur la tapisserie et des traces diffuses sur les peintures et le placard. L’état des lieux d’entrée ne signalait aucune dégradation dans cette pièce. - dans le séjour: des traces diffuses légères sur le sol, des accrocs par endroit sur la tapisserie et dix trous de cheville sur un mur, des griffures. L’état des lieux mentionnait déjà des accrocs dans le lino et la présence de vis sans le mur. Il était également noté que les murs devaient faire l’objet d’une réfection au mois de décembre 2011. - dans la chambre 1: deux trous rebouchés sur les murs, un papier peint en état d’usage avec des déchirures. Lors de l’état des lieux d’entrée, il était déjà noté la présence de trous de vis dans les murs et de petits traits sur la tapisserie, - dans la chambre 2: quelques traces sur le sol, des trous de pointes, des accrocs et des déchirures sur les murs, des traces diffuses au plafond. Lors de l’entrée dans les lieux de la locataire, seuls les problèmes d’humidité sur les murs étaient notés (avec une réfection des murs prévue au mois de décembre 2011), - dans la chambre 3:des traces de meuble sur le sol et les murs. Ces dégradations étaient déjà présentes lors de l’entrée dans les lieux de la locataire, puisque l’état des lieux notait des marques de pieds de lit sur le sol en lino et des traces sur le mur droit et vis dans le mur, - dans la cuisine: cinq petits impacts sur le carrelage, quelques retouches sur la peinture du plafond, la poignée du four écaillée, des traces diffuses sur les meubles. L’intégralité de la cuisine et de ses équipements étaient notés comme neufs dans l’état des lieux d’entrée, - dans le dégagement: traces de meubles au sol, décollement de la tapisserie par endroits, légères traces sur le plafond. L’état des lieux d’entrée ne notait qu’un trait sur le papier peint, - dans la salle de bain: des traces sur le carrelage, traces légères sur la peinture, oxydation du miroir et une ampoule hors service. Lors de l’entrée dans les lieux, le carrelage et la peinture étaient neufs, le reste en bon état ou comme neuf. - sur la terrasse: suppression de la cloison vitrée, présente lors de l’entrée dans les lieux de la locataire. Il ressort de la comparaison des états des lieux, établis contradictoirement, et des observations précédentes des traces d’usage, des traces d’usure, des décollements de la tapisserie, sur l’ensemble des murs et des sols du logement. Ces traces relèvent d’une occupation normale du logement pendant 12 années. Par ailleurs, les griffures et déchirures relevées sur les murs sont isolées (déchirure de tapisserie dans les angles d’une chambre et griffures non détaillées dans le séjour) et ne témoignent pas nécessairement au bout de 12 années d’occupation du logement d’un mauvais entretien du logement. Les photographies versées aux débats par les bailleurs confirment le caractère isolé des déchirures et la vétusté des papiers peints. De la même manière, les dégradations légères mentionnées dans la cuisine (petits impacts sur le carrelage, poignée du four écaillée et traces diffuses sur les meubles) et dans la salle de bain (traces sur le carrelage, oxydation du miroir) résultent de la longue occupation du logement par la locataire. Seule le remplacement de la cloison vitrée sur la terrasse pourrait être mise à la charge de la locataire, mais les bailleurs n’ont pas chiffré le coût de cette dégradation. Il convient de rappeler, que le bailleur est tenu après plusieurs années d’occupation des lieux de procéder, au titre de son obligation d’entretien, à la remise en état du logement, lequel s’use naturellement avec le temps. Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, et en considération de la durée durant laquelle Mme [V] [X] est restée dans les lieux, à savoir 12 ans, et donc de l’état d’usage qui peut raisonnablement en découler, aucune dégradation ne peut être mise à la charge de la locataire. Il appartenait donc aux bailleurs de restituer l’intégralité du dépôt de garantie à Mme [V] [X]. Il convient donc de condamner Mme [F] [J] et M. [H] [J] à payer la somme résiduelle de 557,10€ correspondant au montant du dépôt de garantie diminué de la somme de 252,90€ déjà restituée à la locataire par les bailleurs. En application des dispositions précitées, l’absence de restitution ou la restitution partielle injustifiée du dépôt de garantie entraîne une pénalité de 10% du loyer mensuel par mois de retard, soit la somme de 810€ (81 € par mois pendant 10 mois). Sur la demande de dommages et intérêts de Mme [V] [X]: Mme [V] [X] sollicite la somme de 200€ à titre de dommages et intérêts en raison de l’impossibilité pour elle de récupérer l’intégralité de son dépôt de garantie et d’en disposer. En application de l’article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. Or, en l’espèce, les bailleurs sont déjà condamnés sur le fondement de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 à une majoration pour la non restitution du dépôt de garantie, et Mme [V] [X] est déjà indemnisée de son préjudice. Elle ne démontre pas avoir subi un préjudice distinct de celui déjà indemnisé. Il convient donc de la débouter de sa demande à ce titre. Sur la demande de dommages et intérêts de Mme [F] [J] et M. [H] [J] pour procédure abusive Aux termes de l’article 32-1 du Code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10.000 euros, sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés. Mme [F] [J] et M. [H] [J] sollicitent des dommages et intérêts arguant que Mme [V] [X] s’obstine de manière injustifiée à vouloir être indemnisée. Au regard des précédents développements et de la condamnation de Mme [F] [J] et M. [H] [J] à restituer l’intégralité du dépôt de garantie, il ne peut être considéré que Mme [V] [X] a agi abusivement. Mme [F] [J] et M. [H] [J] seront donc déboutés de leur demande sur ce point. Sur les demandes accessoires: L’article 696 du Code de Procédure civile dispose que “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”. En l’espèce, il convient de mettre à la charge de Mme [F] [J] et M. [H] [J] les dépens de la présente instance, Mme [V] [X] ayant du engager une procédure pour faire reconnaître ses droits. L’article 700 du Code de Procédure Civile dispose que “le juge condamne la partie tenue aux dépens [...] à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens; [...] Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée”. Tenus aux dépens, Mme [F] [J] et M. [H] [J] seront condamnés à payer à Mme [V] [X] la somme de 150€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, correspondant aux divers frais qu’elle a dû engager dans le cadre de cette procédure. Mme [F] [J] et M. [H] [J] seront, en revanche, déboutés de leur demande sur ce même fondement. Sur l’exécution provisoire: Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile applicable à l’espèce, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision; PAR CES MOTIFS, Le Tribunal Judiciaire, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire en dernier ressort, CONDAMNE, solidairement, Mme [F] [J] et M. [H] [J] à verser à Mme [V] [X] la somme de 1 367,10 € au titre de la restitution du dépôt de garantie et de la majoration de retard de 10%, somme arrêtée au 18 avril 2024, DEBOUTE Mme [V] [X] de sa demande de dommages et intérêts ; DEBOUTE M. [H] [J] et Mme [F] [J] de leur demande de dommages et intérêts ; CONDAMNE, solidairement, Mme [F] [J] et M. [H] [J] à payer à Mme [V] [X] la somme de 150€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, CONDAMNE, solidairement, Mme [F] [J] et M. [H] [J] aux dépens. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe, et signé par la vice-présidente et la greffière susnommées. LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE