Texte intégral
TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN
41 rue Délizy
93692 PANTIN cedex
Tél:[XXXXXXXX02]
Fax : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 7]
N° RG 23/01022 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YOTK
Minute :
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
Du : 20 Février 2024
S.C.I. LE FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE (FLI), [Adresse 3]
C/
Monsieur [Z] [U]
Madame [C] [U] née [H]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
Après débats à l'audience publique du 16 Janvier 2024, l'ordonnance suivante a été rendue par mise à disposition au greffe le 20 Février 2024 ;
Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, statuant en référé, assistée de Madame Anne-Sophie SERY, greffière ;
DEMANDEUR :
S.C.I. LE FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE (FLI), [Adresse 3]
Représentée par CDC HABITAT
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me Lauren SIGLER, avocat au barreau de PARIS, substitué par Me Romane CARRON DE LA CARRIÈRE, avocat au barreau de PARIS
DÉFENDEURS :
Monsieur [Z] [U]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 5]
non comparant, ni représenté
Madame [C] [U] née [H]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 5]
non comparante, ni représentée
Copie exécutoire délivrée le :
à :
Me Lauren SIGLER
Monsieur [Z] [U]
Madame [C] [U] née [H]
Expédition délivrée à :
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant contrat signé le 20 mars 2019, la SCI Le Fonds de Logement Intermédiaire, représentée par son gestionnaire immobilier CDC Habitat, a donné en location à Monsieur [Z] [U] et Madame [C] [U] un immeuble à usage d'habitation et un emplacement de stationnement sis [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel révisable de 952,13 €, outre provisions sur charges de 166,51 € pour le logement et 79,36 € pour le stationnement.
Le 23 juin 2023, la SCI Le Fonds de Logement Intermédiaire a fait délivrer à Monsieur [Z] [U] et Madame [C] [U] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 5 572,18 € selon décompte arrêté au 20 juin 2023.
Par courrier du 23 juin 2023, la SCI Le Fonds de Logement Intermédiaire a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.
Par assignations délivrées à étude le 15 novembre 2023, la SCI Le Fonds de Logement Intermédiaire a attrait Monsieur [Z] [U] et Madame [C] [U] devant le juge des référés du tribunal de proximité de Pantin, le commandement de payer n'ayant pas été suivi d'effet dans le délai imparti.
La SCI Le Fonds de Logement Intermédiaire a demandé à la juridiction :
De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation ;D'ordonner l'expulsion de Madame [C] [U] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;De condamner Madame [C] [U] au paiement des sommes suivantes :1 569, 58 € au titre de l'arriéré locatif dû du 1er septembre au 30 septembre 2023, somme à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer indexé et des charges dus à compter de la résiliation du bail jusqu'au départ effectif des lieux ;De condamner solidairement Monsieur [Z] [U] et Madame [C] [U] au paiement des sommes suivantes :9 451,23 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 31 août 2023 ;1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer.Le 15 novembre 2023, la SCI Le Fonds de Logement Intermédiaire a notifié son acte introductif d'instance au représentant de l'État dans le département.
L'audience s'est tenue le 16 janvier 2024.
Lors de l'audience, la SCI Le Fonds de Logement Intermédiaire représentée par son conseil maintient ses demandes, sauf à préciser qu'en vertu d'un décompte arrêté au 8 janvier 2024 (échéance du mois de janvier 2024 incluse), l'arriéré s'élève désormais à la somme de 14 707,72 €, hors dépens. Elle précise qu'il n'y a eu aucun versement depuis mars 2023. Elle expose que Monsieur [Z] [U] a délivré un congé le 31 janvier 2023 et reste solidairement tenu aux loyers jusqu'au 31 août 2023. Elle s'oppose à tout délai de paiement.
Monsieur [Z] [U] et Madame [C] [U] n'ont pas comparu, malgré leur convocation régulière.
L'enquête sociale n'est pas parvenue au greffe de la juridiction avant l'audience.
L'affaire a été mise en délibéré au 20 février 2024.
MOTIFS DE LA DECISION :
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.
SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE
À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.
En application de l'article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif.
En l'espèce, le commandement de payer à l'origine de la présente procédure ayant été délivré le 23 juin 2023, il n'y a pas lieu d'appliquer les dispositions procédurales telles qu'issues de cette réforme mais telles qu'elles étaient en vigueur jusqu'au 28 juillet 2023 inclus. Les dispositions dites “de fond” (conditions d'octroi de délais de paiement, modalités des délais pour quitter les lieux...) de cette réforme sont quant à elles applicables à toutes les instances en cours ou à venir à l'entrée en vigueur de cette loi.
SUR LE CONGÉ DU 31 JANVIER 2023
L'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.
Le délai de préavis est toutefois d'un mois :
1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l'article 17 ;
2° En cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ;
3° Pour le locataire dont l'état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;
4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l'allocation adulte handicapé ;
5° Pour le locataire qui s'est vu attribuer un logement défini à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation.
Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. À défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte de commissaire ou de la remise en main propre.
Le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
En l'espèce, un congé a été délivré le 31 janvier 2023 par courrier recommandé avec accusé de réception au bailleur.
Ce congé est rédigé au singulier, mais il est signé “Mr et Mme [U]” et il est également indiqué en en-tête “Mr et Mme [U]”.
Il ne comporte aucune signature manuscrite, ce qui ne permet pas de savoir avec certitude qui en est l'auteur.
Il n'y a pas eu de remise de clés, et lors de la délivrance du commandement de payer et de l'assignation, le nom des défendeurs était inscrit sur la boîte aux lettres et le voisinage ainsi que le facteur ont confirmé l'adresse des deux locataires au commissaire de justice.
Par suite, il y a lieu de constater que ce congé n'est pas régulier, en l'absence de certitude sur son auteur, et qu'en tout état de cause, qu'il ait été délivré par Monsieur [Z] [U] ou Monsieur [Z] [U] et Madame [C] [U], les pièces du dossier permettent d'établir qu'ils se trouvent tous deux toujours dans les lieux et restent donc tenus solidairement aux obligations du bail et leurs suites.
SUR LA LOI APPLICABLE AU STATIONNEMENT LOUÉ
En vertu de l'article 2 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les dispositions de cette dite loi ont vocation à s'appliquer aux locations de locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale ainsi qu'aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.
En l'espèce, il résulte du contrat de location de stationnement signé le même jour que le bail principal que le stationnement loué se situe à la même adresse que le local à usage d'habitation, et l'article 4 de ce contrat précise explicitement son caractère accessoire au bail principal.
En conséquence, il convient de considérer le parking comme une annexe du logement et de le soumettre aux termes du bail d'habitation principal et aux dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE
Une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 15 novembre 2023, soit plus de deux mois avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L'action est donc recevable.
SUR LA RÉSILIATION ET L'EXPULSION
L'article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d'urgence et dans les limites de sa compétence, d'ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 7) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [Z] [U] et Madame [C] [U] le 23 juin 2023, pour un montant principal de 5 572,18 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.
Monsieur [Z] [U] et Madame [C] [U], absents lors de l'audience, ne produisent en tout état de cause aucun élément de nature à contester l'absence de paiement du loyer ou le montant des sommes réclamées.
Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 24 août 2023, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.
Monsieur [Z] [U] et Madame [C] [U] sont donc désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.
Il n'apparaît pas sérieusement contestable qu'il y a urgence pour la SCI Le Fonds de Logement Intermédiaire, propriétaire de l'immeuble ainsi occupé indûment, d'en retrouver la libre disposition.
Par conséquent, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Monsieur [Z] [U] et Madame [C] [U] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Il convient également d'autoriser la SCI Le Fonds de Logement Intermédiaire, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [Z] [U] et Madame [C] [U].
SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L'ARRIÉRÉ LOCATIF
Il résulte de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.
Conformément à la clause de solidarité stipulée audit bail (article 8), les locataires sont également tenus solidairement d'exécuter l'ensemble des obligations en résultant.
En l'espèce, la SCI Le Fonds de Logement Intermédiaire verse aux débats un décompte arrêté au 8 janvier 2024 (échéance du mois de janvier 2024 incluse) établissant l'arriéré locatif à la somme de 14 707,72 €, les frais de recouvrement ayant été expurgés.
Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SCI Le Fonds de Logement Intermédiaire est établie tant dans son principe que dans son montant.
Il convient par conséquent de condamner solidairement Monsieur [Z] [U] et Madame [C] [U] en application des stipulations du bail à verser à la SCI Le Fonds de Logement Intermédiaire la somme de 14 707,72 € actualisée au 8 janvier 2024 au titre de l'arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal sur la somme de 5 572,18 € à compter du 23 juin 2023, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.
SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT D'UNE INDEMNITÉ D'OCCUPATION
L'indemnité d'occupation vise à pallier le préjudice subi par l'occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre.
L'occupation illicite des lieux par Monsieur [Z] [U] et Madame [C] [U] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la SCI Le Fonds de Logement Intermédiaire qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du dernier loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail.
Il y a donc lieu de condamner solidairement Monsieur [Z] [U] et Madame [C] [U] au paiement de cette indemnité d'occupation mensuelle égale à la somme de 1 360,03 € (charges et loyer du parking inclus) en application des stipulations du bail, et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.
Conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d'occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d'occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.
SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
En application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [Z] [U] et Madame [C] [U] au paiement des entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 23 juin 2023 ainsi que de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture.
Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
En l'espèce, Monsieur [Z] [U] et Madame [C] [U] seront condamnés in solidum à payer à la SCI Le Fonds de Logement Intermédiaire la somme de 300 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.
PAR CES MOTIFS :
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référés après débats tenus en audience publique, par décision réputée contradictoire et publique, par mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,
CONSTATONS la recevabilité de l'action intentée par la SCI Le Fonds de Logement Intermédiaire ;
CONSTATONS que le contrat signé le 20 mars 2019 entre la SCI Le Fonds de Logement Intermédiaire et Monsieur [Z] [U] et Madame [C] [U] concernant les locaux situés [Adresse 6] s'est trouvé de plein droit résilié le 24 août 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ;
En conséquence, ORDONNONS, faute de départ volontaire, l'expulsion de Monsieur [Z] [U] et Madame [C] [U] ainsi que tout occupant de leur chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 4121, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile d'exécution, et AUTORISONS la SCI Le Fonds de Logement Intermédiaire à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [Z] [U] et Madame [C] [U] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;
RAPPELONS qu'il ne pourra être procédé à l'expulsion qu'après l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNONS solidairement Monsieur [Z] [U] et Madame [C] [U] à verser à la SCI Le Fonds de Logement Intermédiaire la somme de 14 707,72 € actualisée au 8 janvier 2024 au titre de l'arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de janvier 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 23 juin 2023 sur la somme de 5 572,18 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;
FIXONS, à compter de la résiliation du bail, l'indemnité mensuelle d'occupation sans droit ni titre due par Monsieur [Z] [U] et Madame [C] [U] à la somme mensuelle de 1 360,03 €, et au besoin CONDAMNONS solidairement Monsieur [Z] [U] et Madame [C] [U] à verser à la SCI Le Fonds de Logement Intermédiaire ladite indemnité mensuelle à compter du mois de février 2024 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances ;
Dans l’hypothèse où l'un des occupants quitte définitivement les lieux avant l’autre et justifie dûment de ce départ, CONDAMNONS seul celui qui resterait seul dans les lieux à payer l’intégralité de l’indemnité d’occupation telle que ci-dessus fixée, à compter du départ de l’autre occupant et jusqu’à son propre départ effectif des lieux ;
DISONS que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5ème jour de chaque mois ;
CONDAMNONS in solidum Monsieur [Z] [U] et Madame [C] [U] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 23 juin 2023 ainsi que de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;
CONDAMNONS in solidum Monsieur [Z] [U] et Madame [C] [U] à verser à la SCI Le Fonds de Logement Intermédiaire la somme de 300 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELONS que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire ;
DISONS que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département, en application de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution.
LA GREFFIÈRELA PRESIDENTE
