Tribunal judiciaire, 13 mars 2024. 20/09067

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] C.C.C.F.E. + C.C.C. délivrées le : à Me ARBIB (PC320) Me RACLET (K0055) ■ 18° chambre 2ème section N° RG 20/09067 N° Portalis 352J-W-B7E-CSZWY N° MINUTE : 2 Assignation du : 10 Septembre 2020 JUGEMENT rendu le 13 Mars 2024 DEMANDERESSE S.C.I. SCI [Adresse 2] (RCS Paris 444 254 833) [Adresse 1] [Adresse 1] représentée par Maître Richard ARBIB de la SELARL A.K.A, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, avocat plaidant, vestiaire #PC320 DÉFENDERESSE S.A.S. UNDIZ (RCS Nanterre 478 356 116) [Adresse 3] [Adresse 3] représentée par Maître Bertrand RACLET de l’AARPI OPERA AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0055 Décision du 13 Mars 2024 18° chambre 2ème section N° RG 20/09067 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSZWY COMPOSITION DU TRIBUNAL Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique. Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés. Jean-Christophe DUTON, Vice-président, statuant en juge unique, assisté de Henriette DURO, Greffier. DÉBATS A l’audience du 13 Décembre 2023 tenue en audience publique. Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats, que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 13 Mars 2024. JUGEMENT Rendu publiquement Contradictoire En premier ressort _________________ EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 22 mai 2015 la S.C.I. SCI DU [Adresse 2] (ci-après la SCI DU [Adresse 2]) a donné à bail commercial à la S.A.S. UNDIZ, des locaux commerciaux dépendant d'un immeuble sis au [Adresse 2] dans le 1er arrondissement de Paris, à compter du 1er avril 2015 pour une durée de neuf ans, pour se terminer au 31 mars 2024, moyennant un loyer annuel initial de 400.000 euros, au principal, indexé depuis le 1er avril 2017 selon l'indice des loyers commerciaux (4ème trimestre 2014). Il s'élève à ce jour à la somme annuelle de 437.561,00 euros, hors taxes, hors charges. La destination du bail est la suivante : " Vente de lingerie et de prêt-à-porter homme et femme, bonneterie, tous accessoires de mode s'y rapportant en ce compris articles, chaussants, cosmétiques et parfums ". Par courrier du 16 mars 2020, la S.A.S. UNDIZ a sollicité auprès du bailleur la suspension des appels de loyers et des charges pour la période de fermeture au public des locaux à usage de commerce de détail en raison du virus Covid-19. Par courrier électronique du 23 mars 2020, la SCI DU [Adresse 2] a proposé la mensualisation du loyer, à titre exceptionnel, pour le 2ème trimestre 2020, ainsi que le report de recouvrement du loyer et des charges du mois d'avril 2020 au 1er mai 2020. Par courrier du 9 avril 2020, la S.A.S. UNDIZ a indiqué au bailleur qu'il considérait en substance que les loyers, charges et taxes n'étaient plus dus à compter du 15 mars 2020 et n'envisageait pas de les payer à l'avenir " a minima jusqu'à l'arrêté gouvernemental de réouverture et d'accès aux lieux de commerce incluant l'habillement et à la réouverture effective et totale des sites et centres commerciaux ". Par courrier du 7 mai 2020, la SCI DU [Adresse 2] a mis en demeure la S.A.S. UNDIZ de lui payer la somme de 127.694,04 euros due au titre de la dette locative. Par exploit d'huissier du 4 juin 2020, la SCI DU [Adresse 2] a fait délivrer à la S.A.S. UNDIZ, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 127.694,04 euros au titre de la dette locative, et 411,43 euros au titre du coût de l'acte. Le 24 juin 2020, la S.A.S. UNDIZ a procédé à un virement à destination du bailleur pour un montant de 51.077,62 euros. Par acte extrajudiciaire du 1er juillet 2020, la S.A.S. UNDIZ a fait délivrer à la SCI DU [Adresse 2] une protestation au commandement de payer visant la clause résolutoire aux motifs que les sommes ne sont pas exigibles et que le commandement n'est pas délivré de bonne foi. Par exploit d'huissier du 6 juillet 2020, la SCI DU [Adresse 2] a fait délivrer à la S.A.S. UNDIZ, un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 211.308 euros au titre de la dette locative, et 411,43 euros au titre du coût de l'acte. Le 17 juillet 2020, la S.A.S. UNDIZ a procédé à un nouveau virement à destination du bailleur pour un montant de 134.280,15 euros. Par courrier recommandé du 24 juillet 2020, la SCI DU [Adresse 2] a mis en demeure la S.A.S. UNDIZ de payer le solde des dettes locatives de 77.439,28 euros. Par exploit d'huissier du 10 septembre 2020, la SCI DU [Adresse 2] a fait délivrer une assignation à la S.A.S. UNDIZ devant le tribunal judiciaire de Paris en vue d'obtenir la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, sa condamnation à lui verser la somme de 77.439,28 euros ; d'obtenir son expulsion avec fixation d'une indemnité d'occupation, outre une condamnation aux et au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Dans ses conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 1er mars 2023, la SCI DU [Adresse 2] demande au tribunal judiciaire de Paris de : - Constater que la S.A.S. UNDIZ n'a pas déféré aux termes des commandements de payer des 4 juin et 6 juillet 2020 dans le mois suivant leur délivrance ; - Constater l'acquisition de la clause résolutoire ; - Condamner la S.A.S. UNDIZ à lui verser la somme de 119.003,37 euros, avec majoration des sommes dues à hauteur de 3%, en application de l'article 17 du bail, et intérêts au taux légal majoré de deux points à compter de l'expiration d'un délai de 15 jours suivant la date d'exigibilité des sommes dues ; - Ordonner l'expulsion de la S.A.S. UNDIZ et tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de force publique, des locaux sis au [Adresse 2], sous astreinte définitive et non comminatoire de 500 euros par jour de retard, à compter de la décision à intervenir ; - Dire que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles 65 de la loi n°91-650 du 9 juillet 1991 et 201 du décret n°92-755 du 31 juillet 1992 ; - Fixer l'indemnité d'occupation qui lui sera versée par la S.A.S. UNDIZ au double du montant des loyers et charges prévus contractuellement ; - Condamner la S.A.S. UNDIZ à lui verser 70.000 euros en dommages-intérêts au titre de son préjudice distinct ; - Condamner la S.A.S. UNDIZ à lui verser 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamner la S.A.S. UNDIZ à tous les dépens, en ce compris le coût des commandements de payer ; - Débouter la S.A.S. UNDIZ de l'ensemble de ses demandes ; - Rappeler que la décision à intervenir est exécutoire de droit à titre provisoire. Au soutien de ses prétentions, la SCI DU [Adresse 2] énonce : -Qu'elle s'est montrée conciliante pendant la période de restriction du Covid-19, en mensualisant les loyers et charges, au titre du deuxième trimestre 2020, et en proposant un aménagement des sommes y afférentes ; qu'elle s'est montrée ouverte à faire un point avec le preneur à la fin du 2ème trimestre 2020, celui-ci n'ayant pas donné suite à cette invitation ; qu'elle a fait, en date du 20 avril 2021, une proposition amiable d'échéancier ; -Que le preneur n'est pas en mesure de contester utilement le décompte actualisé de la dette locative (119.003,37 euros) ; -Que la chose louée n'a jamais été détruite, ni totalement, ni même partiellement, de sorte que l'article 1722 du code civil n'est pas applicable ; que s'agissant d'une obligation de somme d'argent, la notion de force majeure ne saurait être retenue ; -Que le preneur a nécessairement bénéficié des aides de l'Etat, puisqu'elle appartient à un groupe qui a perçu plus de 70 millions d'euros d'aides directement liées aux mesures sanitaires ; -Qu'il est désormais de principe que la mesure générale et temporaire d'interdiction de recevoir du public n'entraînait pas la perte de la chose louée et n'était pas constitutive d'une inexécution, par le bailleur, de son obligation de délivrance ; -Qu'obliger un preneur à s'acquitter des loyers et charges ne peut nullement être fautif ; -Que la S.A.S. UNDIZ a maintenu un résultat positif pendant la crise ; qu'au contraire, le bailleur a été contraint de refinancer en urgence sa dette bancaire aux fins d'éviter la saisie de son bien immobilier du fait du déficit de trésorerie causé directement par le non-paiement des loyers de la S.A.S. UNDIZ ; qu'en incluant les pénalités, elle estime son préjudice à hauteur de 70.000 euros ; Dans ses conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 17 mars 2023, la S.A.S. UNDIZ demande au tribunal judiciaire de Paris de : A titre principal, - Juger, au visa de l'article 1104 du code civil que la SCI DU [Adresse 2] a manqué à son obligation d'adaptation du contrat aux circonstances exceptionnelles rencontrées ; - Constater que les commandements de payer n'ont pas été délivrés de bonne foi, et ne sont pas susceptibles d'avoir entraîné le jeu de la clause résolutoire ; - Juger, au visa des articles 1709, 1719 et 1722 du code civil, tant sur le fondement de la perte temporaire de la chose louée, que du manquement objectif à l'obligation de délivrance justifiant l'exception d'inexécution et en tant que de besoin à raison de la fausseté partielle de la cause de l'obligation, que le loyer réclamé n'est pas exigible et doit être réduit à néant du 15 mars 2020 au 10 mai 2020 et du 19 mars au 18 mai 2021 ; - Juger les commandements de payer délivrés à la société locataire dépourvus de fondement et de toute efficacité juridique ; - Condamner en tout état de cause la demanderesse au paiement de dommages-intérêts équivalents au montant des loyers réclamés, au titre de son manquement à exécuter le contrat de bonne foi et ordonner la compensation de ceux-ci avec tout loyer réclamé pouvant être jugé exigible, dire n'y avoir lieu en conséquence à mise en jeu de la clause résolutoire ; - Juger la SCI DU [Adresse 2] mal fondée en l'ensemble de ses demandes et l'en débouter ; A titre subsidiaire, - Suspendre les effets de la clause résolutoire ; - Lui accorder 6 mois de délais pour s'acquitter de sa dette à hauteur de 119.003,36 euros ; En tout état de cause, - Condamner la SCI DU [Adresse 2] au paiement de 6.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamner la SCI DU [Adresse 2] aux dépens de la procédure, lesquels pourront être recouvrés directement par Maître Bertrand RACLET, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Au soutien de ses prétentions, la S.A.S. UNDIZ fait valoir : -Que l'équilibre contractuel initial a été rompu en raison des circonstances exceptionnelles du fait du Covid-19, ce qui justifiait d'adapter les modalités de paiement et le montant du loyer ; -Que le bailleur n'a proposé aucune mesure d'accompagnement utile à son locataire, le simple octroi de délais très limités ne constitue pas la démonstration de la bonne foi du bailleur ; Que la persistance du bailleur à refuser un quelconque abattement de loyer ou même l'intervention d'un tiers médiateur caractérise la mauvaise foi de celui-ci ; -Que la mention d'un résultat positif réalisé pendant la crise sanitaire, du développement du e-commerce ainsi que les crédits obtenus par le preneur au titre du PGE est sans incidence sur l'exigibilité des loyers pendant la période de fermeture administrative ; -Que l'obligation de délivrance est une obligation de résultat qui s'applique à la destination contractuelle donnée par les parties aux locaux loués, elle ne se satisfait donc pas d'une disponibilité matérielle des locaux au bénéfice du seul preneur et non à sa clientèle, à raison de l'interdiction d'exploiter ; que sans accès au public, les locaux ne sont pas conformes à la destination contractuelle et n'ont pas pour destination le stockage de marchandises ; Qu'elle est dès lors fondée à opposer le principe de l'exception d'inexécution, au sens de l'article 1219 du code civil ; -Que l'article 1722 du code civil est applicable pour obtenir une diminution de loyer en cas de perte partielle de la chose louée par cas fortuit ; que la perte de la chose au sens de cet article ne s'entend pas uniquement d'une perte matérielle ; qu'ainsi un obstacle administratif à la jouissance des locaux, telle une interdiction d'exploiter constitue une perte ; -Que le bailleur n'est pas fondé à obtenir des dommages-intérêts du fait du refinancement de son prêt, en ce que le refinancement a été initié pour bénéficier d'un nouveau prêt à taux inférieur dans un établissement de crédit concurrent (de 5,35% à 0,75%) ; qu'ainsi le bailleur ne rapporte pas la preuve de l'existence d'un préjudice financier ; -Que l'octroi d'un délai de paiement paraît justifié par la baisse du chiffre d'affaires de 25% au titre de l'année 2020 qui s'est poursuivie au cours de l'année 2021 ; qu'il est indiqué que les loyers ultérieurs ont été intégralement réglés ; que dès lors, la suspension de la clause résolutoire pendant 6 mois paraît justifiée ; La clôture a été prononcée le 29 mars 2023. L'audience de plaidoirie a eu lieu le 13 décembre 2023. La décision a été mise en délibéré au 13 mars 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Il sera rappelé à titre liminaire que l'état d'urgence sanitaire qui a conduit à la fermeture des commerces non essentiels à compter du 12 mars 2020, a été prolongé par la loi n° 2020-546 du 11 mai 2020 jusqu'au 10 juillet 2020 inclus, puis déclaré une nouvelle fois par décret n° 2020-1257 du 14 octobre 2020 à compter du 17 octobre 2020 et prolongé par les lois n° 2020-1379 du 14 novembre 2020 et n° 2121-160 du 15 février 2021 jusqu'au 1er juin 2021. Sur l'exigibilité de la dette locative La SCI DU [Adresse 2] réclame le paiement de la somme de 119.003,37 euros au titre de la dette locative, selon un décompte arrêté au 3 novembre 2021. Sur le manquement à l'obligation de bonne foi de la SCI DU [Adresse 2] Il résulte de l'article 1134 alinéa 3 ancien du code civil, applicable au cas d'espèce que les conventions doivent être exécutées de bonne foi. Il est constant que les mesures prises par les autorités publiques pour lutter contre la propagation de la Covid-19 n'ont pas écarté l'application du droit commun de la relation contractuelle. La bonne foi étant présumée, celui qui allègue un manquement à l'obligation de bonne foi doit le prouver. En l'espèce, la SCI DU [Adresse 2] a, compte tenu des circonstances exceptionnelles, proposé une mensualisation du loyer et charges, au titre du 2ème trimestre 2020, et un aménagement des sommes y afférentes (report de recouvrement du loyer et des charges du mois d'avril 2020 au 1er mai 2020), et s'est tenue à la disposition de la S.A.S. UNDIZ pour échanger à toutes fins utiles à la fin du 2ème trimestre 2020, la S.A.S. UNDIZ n'ayant pas donné suite à cette sollicitation. Dès lors, il ne peut être valablement reproché à la SCI DU [Adresse 2] qui a été force de proposition pour adapter temporairement les modalités d'application du bail commercial, de manquer à l'obligation de bonne foi dans la délivrance des commandements de payer (au demeurant bien fondés et respectant les formes prescrites), au motif qu'elle n'a pas accordé une réduction du loyer au titre des périodes de fermeture administrative imposées dans le contexte de crise sanitaire, ce dont elle n'était nullement tenue par aucun texte. En conséquence, le preneur ne rapporte pas la preuve d'un manquement par le bailleur à l'obligation de bonne foi, d'autant que s'il est justifié de circonstances exceptionnelles pendant le cours de la crise sanitaire, incitant les parties au contrat à vérifier si ces circonstances ne rendaient pas nécessaire une adaptation des modalités d'exécution de leurs obligations respectives, ce devoir relevant de l'obligation d'exécuter de bonne foi les conventions n'autorise pas pour autant une partie à s'abstenir unilatéralement d'exécuter ses engagements et ne fonde pas une dispense pour le locataire de s'acquitter des loyers et des charges demeurant exigibles. Le moyen soulevé par la S.A.S. UNDIZ du chef de manquement à l'obligation de bonne foi dans l'exécution du bail sera donc rejeté. Partant, la demande de dommages-intérêts fondée sur ce moyen le sera également. Sur l'imprévision L'article 1195 du code civil a été instauré par l'article 2 de l'ordonnance 2016-131 du 10 février 2016. L'article 9 dudit texte prévoit à l'alinéa 1er que " les dispositions de la présente ordonnance entreront en vigueur le 1er octobre 2016 " et ajoute au deuxième alinéa que " les contrats conclus avant cette date demeurent soumis à la loi ancienne, y compris pour les effets légaux et pour les dispositions d'ordre public ". Par cette rédaction, le législateur affirme le principe de la survie de la loi ancienne. S'agissant de l'article 1195 du code civil, celui-ci ne s'applique donc pas aux contrats conclus antérieurement à l'ordonnance qui restent soumis au principe selon lequel nul ne peut être tenu pour responsable du préjudice subi par son cocontractant lorsque ce préjudice trouve sa source dans une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, principe éventuellement tempéré par la bonne foi. En l'espèce, le bail a été conclu le du 22 mai 2015, avec prise d'effet rétroactif au 1er avril 2015. La S.A.S. UNDIZ ne saurait donc se prévaloir de l'application de l'article 1195 du code civil qui n'est pas applicable au bail litigieux. Ce moyen sera donc rejeté. Sur la perte de la chose louée Selon l'article 1722 du code civil, si la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit. Si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut demander une diminution du prix ou la résiliation du bail. La perte visée à l'article 1722 du code civil peut correspondre à une perte matérielle mais également à une perte fonctionnelle, caractérisée lorsque l'utilisation prévue par le bail du local loué pour une activité commerciale industrielle ou artisanale est totalement impossible ou diminuée. Si les locaux loués ont été concernés par les mesures de fermeture au public prises en application de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d'urgence pour faire face à l'épidémie de Covid-19 et de ses décrets d'application, ainsi que de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020, il n'est pas contesté que l'impossibilité d'exploiter les locaux pris à bail du fait des mesures administratives adoptées par les pouvoirs publics résulte de la nature de l'activité économique exercée dans les lieux loués et non de la chose louée elle-même, laquelle a été maintenue à la disposition de la S.A.S. UNDIZ, dans le cadre de l'exécution du bail commercial liant les parties. Il s'ensuit que l'interdiction administrative ne peut être assimilée à la perte de la chose, ni totale, ni même partielle, au sens de l'article 1722 du code civil. Le moyen soulevé par la S.A.S. UNDIZ du chef de la perte de la chose louée sera donc rejeté. Sur l'exception d'inexécution en raison du manquement du bailleur à son obligation de délivrance La S.A.S. UNDIZ soutient qu'en raison des mesures gouvernementales prises pendant la crise sanitaire, elle n'a pas pu exploiter le local loué du 15 mars 2020 au 10 mai 2020 et du 19 mars au 18 mai 2021 et qu'en conséquence il n'y pas eu pendant ces périodes de délivrance et de jouissance paisible du local commercial, de sorte qu'elle est fondée à se prévaloir de l'exception d'inexécution et à demander par conséquent l'absence d'exigibilité des sommes visées au commandement. Décision du 13 Mars 2024 18° chambre 2ème section N° RG 20/09067 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSZWY Aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et de l'en faire jouir paisiblement pendant la durée du bail. Cet article n'a pas pour effet d'obliger le bailleur à garantir au preneur la chalandise des lieux loués et la stabilité du cadre normatif, dans lequel s'exerce son activité. En application de l'article 1219 du code civil, "une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave". La S.A.S. UNDIZ n'invoque aucune atteinte à la configuration, la consistance, les agencements, les équipements et l'état des locaux remis à elle par la SCI DU [Adresse 2] en exécution du bail, de sorte qu'il y a lieu de constater que les locaux sont demeurés aptes à remplir la destination pour laquelle ils ont été mis à bail. L'impossibilité d'exploiter dont se prévaut la S.A.S. UNDIZ du fait des mesures prises dans le cadre de la gestion de la crise sanitaire, ne résulte donc pas d'un manquement du bailleur à son obligation de délivrance et d'assurer la jouissance paisible des locaux, mais de décisions prises par l'autorité administrative afin de lutter contre la pandémie, notamment celle de fermer certains établissements recevant du public. C'est donc à tort que la S.A.S. UNDIZ cherche à se prévaloir de l'exception d'inexécution et d'un manquement du bailleur à son obligation de délivrance pour soutenir n'être débitrice d'aucun loyer et charge sur la période visée au commandement de payer. Ce moyen ne saurait prospérer, et sera rejeté. Sur la fausseté partielle de la cause Aux termes de l'article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer. Aux termes de l'article 1131 ancien du code civil, l'obligation sans cause, ou sur une fausse cause, ou sur une cause illicite ne peut avoir aucun effet. Il y a lieu d'indiquer que cet article a été supprimé par l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 mais demeure applicable aux contrats antérieurs au 1er octobre 2016. La réalité de la cause doit par conséquent être vérifiée. La cause est réelle quand elle existe et qu'elle correspond objectivement à ce pour quoi le contractant s'est engagé. A l'inverse, elle est fausse quand celui qui l'invoque établit que le contrat ainsi conclu ne présente pas pour lui l'utilité recherchée en raison de l'absence d'équivalence entre son obligation et ce qui la cause. Elle peut être totalement ou partiellement fausse. Le constat de la fausseté doit résulter de l'écart entre la cause exprimée au contrat qui, en cas de fausseté est simulée, et la cause réelle qui est dissimulée. La preuve d'un tel procédé incombe à celui qui invoque la fausseté de la cause. La S.A.S. UNDIZ invoque la fausseté partielle de la cause de ses obligations découlant du bail, en considérant que la contrepartie à l'obligation de paiement, laquelle réside dans la mise à disposition de locaux pouvant être exploités pour la destination prévue par le bail, a provisoirement disparu. Ce faisant la S.A.S. UNDIZ méconnaît l'application du texte invoqué, la fausseté de la cause devant exister dès la formation du contrat, la cause étant immuable, elle ne saurait être réelle au moment de la formation, puis devenir fausse en tout ou partie, en fonction des circonstances nouvelles. La S.A.S. UNDIZ qui ne nie pas l'utilité du bail pour elle-même (jouissance de locaux commerciaux) et pour le bailleur (réception de paiements), au moment de la formation du bail, est en conséquence, particulièrement mal-fondée à invoquer la fausseté d'une cause dont le caractère réel découle de ce que les deux parties ont tiré, à compter de la formation du contrat, l'exacte utilité de ce qu'ils poursuivaient au moment de sa formation. Le moyen tiré de la fausseté de la cause sera donc rejeté. Il résulte de l'ensemble de ce qui précède que la dette locative est exigible. Sur le quantum de la dette locative Selon l'article 1353 du code civil, il appartient au preneur de justifier de s'être libéré du paiement de son loyer entre les mains de son bailleur. En l'état, la SCI DU [Adresse 2] justifie par un décompte arrêté au 3 novembre 2021 d'une créance locative de 119.003,36 euros. La S.A.S. UNDIZ qui ne fait état d'aucun versement susceptible de venir en déduction de la dette, et n'en conteste pas le quantum sera condamnée à payer à la SCI DU [Adresse 2] cette somme. Sur la clause pénale En vertu de l'article 1152 ancien du code civil, devenu 1231-5 du code civil, le juge peut réduire d'office une clause pénale si elle est manifestement excessive. En l'espèce, le bail liant les parties prévoit dans son article 17 que " En cas de de retard dans le paiement d'un seul terme ou fraction de terme de loyer, de ses accessoires et plus généralement de retard dans le paiement de toute somme exigible aux termes du présent bail, celle-ci sera automatiquement et de plein droit, sans qu'il soit besoin pour le bailleur d'accomplir aucune formalité, ni mise en demeure 48 heures après une mise en demeure infructueuse, majorée, à titre de clause pénale, de trois pour cent (3%) de son montant. Dans tous les cas, toutes sommes dues, y compris, celles résultant de l'application de la clause pénale, porteront intérêt de plein droit dans un délai de quinze jours (15) à compter de leur date d'exigibilité au taux de l'intérêt légal majoré de 2 points. Il en sera de même lorsque le preneur aura bénéficié de délais de grâce en vertu de l'article 1244 du code civil ou de tout autre texte, le tout indépendamment de tous frais de commandement, de recette, de droit proportionnel d'encaissement et de tous autres frais légaux qui seront supportés par le preneur ". Cette clause dans son étendue en ce qu'elle intègre une double pénalité à la fois par un taux de pénalités applicable sur les sommes dues et une majoration des intérêts de retard est, compte tenu des circonstances de la cause manifestement excessive, eu égard au montant du loyer et des charges annuels et des effets de la crise sanitaire qu'a dû subir la S.A.S. UNDIZ, elle sera donc réduite forfaitairement à la somme à 3.570 euros, soit l'équivalent de la seule pénalité de 3% sur la somme due. En conséquence, la S.A.S. UNDIZ sera condamnée au paiement d'une pénalité 3.570 euros au bailleur. Sur l'acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l'article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. En outre, pour être valable, le commandement visant la clause résolutoire doit être précis et permettre au locataire de savoir exactement ce que le bailleur attend. En l'espèce, l'article 16 du bail stipule que : " à défaut de paiement d'un seul terme ou fraction de terme de loyer ou accessoires à son échéance ou en cas d'inexécution d'une seule des clauses et conditions du présent bail qui sont toutes de rigueur, et un mois après un simple commandement ou une sommation d'exécuter faits à personne ou à domicile élu restée infructueuse, le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, même dans le cas d'un paiement ou d'exécution postérieure à l'expiration des délais ci-dessus ". Il appert que la S.A.S. UNDIZ ne conteste ni la nature, ni la portée de la clause résolutoire, et n'a manifestement pas déféré aux termes des commandements de payer des 4 juin et 6 juillet 2020 dans le mois de leur délivrance, lesquels commandements respectent les conditions de fond et de forme, et ont été délivrés de bonne foi, comme cela a été précédemment indiqué. Il convient en conséquence de constater l'acquisition de la clause exécutoire en l'espèce. Sur les délais de paiement et la suspension de clause résolutoire L'article L.145-41 du code de commerce dispose, dans son dernier alinéa, que "Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 et 1244-3 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge." L'article 1244-1 du code civil, dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016, devenu l'article 1343-5 du même code dispose, dans son premier alinéa : "Toutefois, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues." En l'espèce, la S.A.S. UNDIZ invoque sa bonne foi et allègue une baisse de chiffres d'affaires au soutien de la demande de délais de paiement de la suspension de la clause résolutoire. Cependant, elle ne fournit aucun élément comptable et financier suffisant pour justifier d'un délai de grâce, alors que le bailleur justifie d'un crédit dont il doit s'acquitter et combat les allégations de baisse de chiffres d'affaires, par des informations non contestées tendant à indiquer une compensation de celui-ci par des aides d'Etat de type fonds de solidarité, le preneur reconnaissant lui-même le bénéfice a minima d'un prêt garanti par l'Etat (PGE). En conséquence, il n'y a pas lieu d'accorder à la S.A.S. UNDIZ des délais de paiement. Partant, la clause résolutoire ne saurait être suspendue. Sur l'expulsion et les indemnités d'occupation La clause résolutoire étant acquise, il convient d'ordonner l'expulsion de la S.A.S. UNDIZ qui se trouve désormais sans droits, ni titres, ainsi que de tout occupant de son chef et ce, dans un délai de trois mois, à compter de la notification du présent jugement. La S.A.S. UNDIZ étant occupante sans droit, ni titre, elle sera condamnée en outre à verser à la SCI DU [Adresse 2] une indemnité d'occupation mensuelle forfaitaire de 37.200 euros, outre les taxes, et les charges. Il y a lieu en outre d'indexer ladite indemnité selon l'indice des loyers commerciaux (4ème trimestre 2014). Sur les dommages-intérêts du fait d'un préjudice distinct de la SCI DU [Adresse 2] Aux termes de l'article 1153 ancien du code civil applicable au cas d'espèce, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. En l'espèce, la SCI DU [Adresse 2] se prévaut d'un préjudice qui résulterait du retard de paiement du preneur, lequel aurait causé un déficit de trésorerie comblé par un refinancement en urgence de sa dette bancaire aux fins d'éviter la saisie de son bien immobilier. En incluant les pénalités bancaires, elle estime son préjudice à hauteur de 70.000 euros. La SCI DU [Adresse 2] produit une convention de prêt du 23 juin 2021 ayant pour objet le rachat du solde du prêt souscrit auprès de la SOCIÉTÉ GÉNÉRALE d'un montant initial de 2.000.000 euros, par l'obtention d'un crédit de 62.076,99 euros au TEG de 1,119% et de 583.953,63 euros, au TEG de 1,123%. Il ressort de ce qui précède que le paiement de la dette locative, s'il avait été opéré à échéance, aurait pu diminuer le montant des ces crédits à due concurrence, le lien de causalité entre les impayés et le surcoût du financement est donc parfaitement établi. Contrairement à ce que soutient le bailleur, la réparation intégrale du préjudice doit correspondre à l'économie réalisée si les crédits avaient été diminués de la somme de 119.003,36 euros, si elle avait été mobilisable en trésorerie, soit : -à l'économie totale du coût du crédit de 62.076,99 euros au TEG de 1,119%, soit 2.415,14 euros au titre des intérêts, 150 euros au titre des frais de dossier et 992 euros au titre de l'hypothèque, soit la somme de 3.557,14 euros ; -à l'économie partielle du coût du crédit de 583.953,63 euros au TEG de 1,119%, si le reliquat de la créance locative, déjà défalquée sur le premier crédit avait été mobilisable pour le second crédit. Ainsi, le second crédit aurait été de 527.027,26 euros [583.953,63 - (119.003,36 - 62.076,99 = 56.926,37) = 527.027,26 euro], soit 85% du coût total du second crédit réalisé. Il faut donc en déduire un surcoût de 15% sur un total de 22.718,86 au titre des intérêts, de 450 euros au titre des frais de dossier, de 1.080 euros au titre de la caution et de 9.328 euros au titre de l'hypothèque, soit la somme de 5.036,54 euros (15% de 33.576,96 euros). Il en résulte une réparation intégrale du préjudice qui doit être fixée à 8.593,68 euros. La S.A.S. UNDIZ sera donc condamnée à payer cette somme au bailleur en dommages-intérêts, au titre du préjudice distinct. Sur les autres demandes L'article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l'espèce, il y a lieu de condamner la S.A.S. UNDIZ aux entiers dépens. L'article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l'autre partie au paiement d'une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique des parties. Au cas présent, il convient de condamner la S.A.S. UNDIZ à verser à la SCI DU [Adresse 2] 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. L'article 515 du code de procédure civile autorise le juge à ordonner l'exécution par provision de sa décision chaque fois qu'il l'estime nécessaire et que cette mesure est compatible avec la nature de l'affaire et autorisée par la loi. En l'espèce, il convient de prononcer l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire du bail qui lie la S.A.S. UNDIZ avec la S.C.I. SCI DU [Adresse 2] portant sur les locaux sis au [Adresse 2] dans le 1er arrondissement à Paris, CONDAMNE la S.A.S. UNDIZ à verser à la S.C.I. SCI DU [Adresse 2] la somme de 119.003,37 euros au titre de la dette locative arrêtée au 3 novembre 2021, CONDAMNE la S.A.S. UNDIZ à verser à la S.C.I. SCI DU [Adresse 2] la somme de 3.570 euros au titre des pénalités, REJETTE la demande de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire formée par la S.A.S. UNDIZ, ORDONNE l'expulsion de la S.A.S. UNDIZ, ainsi que tous occupants de son chef, des locaux sis au [Adresse 2], dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, au besoin avec le concours de force publique, DIT que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles 65 de la loi n°91-650 du 9 juillet 1991 et 201 du décret n°92-755 du 31 juillet 1992, FIXE l'indemnité d'occupation mensuelle que doit acquitter la S.A.S. UNDIZ auprès de la S.C.I. SCI DU [Adresse 2] à 37.200 euros, outre les taxes, et les charges, DIT que cette indemnité d'occupation sera indexée sur l'indice des loyers commerciaux (4ème trimestre 2014), CONDAMNE la S.A.S. UNDIZ à payer à la S.C.I. SCI DU [Adresse 2] 8.593,68 euros en dommages-intérêts au titre de son préjudice distinct, CONDAMNE la S.A.S. UNDIZ à payer à la S.C.I. SCI DU [Adresse 2] 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE la S.A.S. UNDIZ aux entiers dépens, en ce, compris le coût des commandements de payer, DÉBOUTE la S.A.S. UNDIZ de l'ensemble de ses demandes, REJETTE le surplus des demandes des parties, ORDONNE l'exécution provisoire. Fait et jugé à Paris le 13 Mars 2024 Le Greffier Le Président Henriette DURO Jean-Christophe DUTON