Cour d'appel, 13 décembre 2022. 21/00765

JP/CS Numéro 22/4393 COUR D'APPEL DE PAU 2ème CH - Section 1 ARRET DU 13 décembre 2022 Dossier : N° RG 21/00765 - N° Portalis DBVV-V-B7F-HZS5 Nature affaire : Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion Affaire : [G] [W] [R] [Y] [O] [P] C/ [W] [H] Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R E T Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 13 décembre 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 18 octobre 2022, devant : Jeanne PELLEFIGUES, magistrat chargé du rapport, assisté de Madame SAYOUS, Greffière présente à l'appel des causes, Jeanne PELLEFIGUES, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Marc MAGNON et en a rendu compte à la Cour composée de : Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente Monsieur Marc MAGNON, Conseiller Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller qui en ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANTS : Monsieur [G] [W] [R] [Y] né le 26 Octobre 1980 à [Localité 8] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 7] / FRANCE (bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2021/1144 du 12/03/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PAU) Madame [O] [P] née le 01 Décembre 1982 à [Localité 6] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 7] / FRANCE Représentés par Me Panayiotis LIPSOS, avocat au barreau de PAU INTIME : Monsieur [W] [H] né le 11 Juin 1957 à [Localité 5] de nationalité Française [Adresse 4] [Localité 3] Représenté par Me Guillaume FRANCOIS de la SELARL SELARL AQUI'LEX, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN sur appel de la décision en date du 17 DECEMBRE 2020 rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE PAU Par jugement du 17 décembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PAU, a : Constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 janvier 2019 entre [W] [H] et Monsieur [G] [Y] et Madame [O] [P] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 27 janvier 2020, ordonné en conséquence à Monsieur [G] [Y] et Madame [O] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement, Dit qu'à défaut pour Monsieur [G] [Y] et Madame [O] [P] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [W] [H] pourra,deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef,y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, Condamné Monsieur [G] [Y] et Madame [O] [P] à verser à Monsieur [W] [H] la somme de 4293,53 €(décompte arrêté au 12 novembre 2020,( incluant le loyer du mois de novembre 2020) avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2026,02 € à compter du commandement de payer du 6 mai 2020 et sur le surplus à compter de la présente décision, Condamné Monsieur [G] [Y] et Madame [O] [P] à verser à Monsieur [W] [H] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges , tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 1er décembre 2020 et jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux , caractérisée par la restitution des clés, Condamné Monsieur [G] [Y] et Madame [O] [P] à verser à Monsieur [W] [H] une somme de 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Débouté Monsieur [H] du surplus de ses demandes, Condamné Monsieur [G] [Y] et Madame [O] [P] Aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture. Par déclaration du 8 mars 2021, Monsieur [G] [Y] et Madame [O] [P] ont interjeté appel de la décision Ils concluent à : - Dire et juger Monsieur [G] [Y] et Madame [O] [P] recevables et bien fondés en leur appel, - Réformant le jugement déféré, - Dire et juger que Monsieur [Y] et Madame [P] étaient fondés à suspendre le paiement des loyers, au vu de l'état d'indécence de leur logement et de l'inexécution par le bailleur de ses obligations sur le fondement des article 1219 et suivants du Code Civil ; - Dire n'y avoir lieu a résiliation du bail ; - Dire et juger que le bail s'est terminé le 10 janvier 2022, date de la remise des clés par les locataires, - Dire et juger que le loyer dû à compter de novembre 2019 jusqu'au 10 janvier 2022, sera réduit de 50 %, au vu du constat d'indécence du logement, et des travaux non réalisés, - Condamner Monsieur [H] à payer a Monsieur [Y] et Madame [P] la somme de 5.000 euros a titre de dommages et intérêts en réparation au titre de la réparation de leur trouble de jouissance et de leur préjudice moral,- Ordonner la compensation des sommes dues réciproquement par les parties entre elles, sur le fondement des articles 1347 et suivants et1348 et suivants 1348 et suivants du Code Civil, - Condamner Monsieur [H] aux entiers dépens. [W] [F] [H] ayant pour mandataire la SARL CITYA CARNOT SYNDGEST exerçant sous l'enseigne CITYA PYRENEES OCEAN sollicite par voie de conclusions : Vu le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Pau le 17 décembre 2020, Vu les dispositions des articles 1103, 1104, 1231-1, 1231-6, 1343-2, 1728 du Code Civil, 7A et 24 de la Loi du 6 juillet 1989, - Débouter Monsieur [G] [Y] et Madame [O] [P] de l'ensemble de leurs demandes reconventionnelles. - Prendre acte de la libération des lieux au 10 janvier 2022, - Confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions, et en ce qu'il a : - Constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 janvier 2019 entre Monsieur [W] [H] et Monsieur [G] [Y] et Madame [O] [P] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 27 juillet 2020. - Ordonné en conséquence à Monsieur [G] [Y] et Madame [O] [P] de libérer les lieux et restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement. - Dit qu'à défaut pour Monsieur [G] [Y] et Madame [O] [P] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [W] [H] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique. - Condamné Monsieur [G] [Y] et Madame [O] [P] à verser à Monsieur [W] [H] la somme de 4 293,64 € (décompte arrêté au 12 novembre 2020, incluant le loyer du mois de novembre 2020),avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2026,02 € à compter du commandement de payer du 06 mai 2020 et sur le surplus à compter du jugement. - Condamné Monsieur [G] [Y] et Madame [O] [P] à verser à Monsieur [W] [H] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui des loyers et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 1er décembre 2020 et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés. - Condamné in solidum Monsieur [G] [Y] et Madame [O] [P] aux entiers dépens de la présente procédure en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture. - Condamné in solidum Monsieur [G] [Y] et Madame [O] [P] au paiement de la somme de 300,00 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile et Y ajouter : - Condamner in solidum Monsieur [G] [Y] et Madame [O] [P] au paiement de la somme de 1 500,00 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile au titre des frais engagés dans le cadre de la présente d'appel. SUR CE [W] [H] a donné à bail à [G] [Y] et [O] [P] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1] , par contrat du 17 août 2019, pour un loyer mensuel de 740 € et 10 € de provision sur charges. Par acte du 6 mai 2020, [W] [H] a fait signifier à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire et un commandement de justifier d'une assurance contre les risques locatifs. Ce commandement étant demeuré infructueux au-delà de deux mois, il a assigné par acte du 17 août 2020, [G] [Y] et [O] [P] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de constater l'acquisition de la clause résolutoire , d'ordonner l'expulsion de ses locataires et de les condamner au paiement de l'arriéré locatif ainsi qu'au paiement d'une indemnité d'occupation de 1000 € et de dommages et intérêts. Par jugement rendu en l'absence des défendeurs, le tribunal a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 27 Juillet 2020 et condamné [G] [Y] et [O] [P] à payer l'arriéré locatif et une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent au loyer aux charges jusqu'à la date de libération effective des lieux. Les appelants opposent l'exception d'inexécution pour contester l'acquisition de la clause résolutoire et solliciter une réduction de 50 % du montant des loyers échus et sollicitent des dommages intérêts en faisant valoir que le logement était indécent et que le bailleur n'a pas fait les travaux nécessaires pour remédier à la situation. Sur la constatation de la résiliation du bail à la date du 27 juillet 2020 et l' exception d'inexécution : L'article 1728 du Code civil, repris par l'article7 de la loi du 6 juillet 1989, prévoit que le preneur est tenu de deux obligations principales dont celle de payer le prix du bail aux termes convenus. L'article 1728 oblige le preneur à payer le prix du bail aux termes convenus sauf quand il se trouve dans l'impossibilité d'utiliser les lieux loués comme le prévoit le bail. [G] [Y] et [O] [P] ont quitté les lieux le 10 janvier 2022 et ont remis les clés à [W] [H] qui en a pris acte dans ses conclusions devant la cour d'appel. [G] [Y] et [O] [P] ne discutent pas le montant des sommes qui leur sont réclamées au titre de l'arriéré locatif mais contestent, en invoquant l'exception d'inexécution, la constatation de la résiliation du bail à la date du 27 juillet 2020 au motif qu'ils étaient fondés à suspendre le paiement des loyers au vu de l'état d'indécence de leur logement et de l'inexécution par le bailleur de ses obligations sur le fondement des articles 1219 et suivants du Code civil . L' article 6 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au bailleur de délivrer un logement décent. L'article 1719 du Code civil précis à cet égard que : « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : de délivrer au preneur la chose louée et s'il s'agit de son habitation principale un logement décent. » Il résulte des pièces produites par [G] [Y] et [O] [P] qu'ils ont déclaré un sinistre à leur assurance survenu le 24 novembre 2019. Le 27 février 2020 un relevé d'observation logement a été effectué par la police municipale de la mairie de [Localité 7] concluant à un mauvais état du chauffage procurant cependant un niveau de confort chaud et qualifié d'adapté au logement. Au titre des commentaires et observations, Il était noté:Infiltrations d'eau dans la salle de bains,faux contact électrique,radiateur : chauffe sur le haut mais pas sur le bas, manque les thermostats,dysfonctionnement de la chasse d'eau des WC . Un constat de non décence a été adressé à [O] [P] en lui indiquant que le propriétaire disposait d'un délai de 18 mois pour procéder à la mise en conformité du logement , que dans cette attente l'allocation de logement lui serait plus versée. Il était bien précisé à la locataire qu'elle était toujours dans l'obligation de payer la part du loyer demeurant à sa charge en lui rappelant que le montant de son aide au logement était de 281 €. Ces documents ne caractérisent pas un logement ne pouvant plus être occupé par les locataires suivant la destination initiale des lieux et donnant la possibilité aux locataires d'opposer au bailleur l'exception d'inexécution en suspendant de leur propre initiative le paiement du loyer . Ce manquement à l'obligation de paiement des loyers par le locataire entraîne l'acquisition de la clause résolutoire deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux en application des dispositions contractuelles. Il y a donc lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 27 juillet 2020 . Sur la demande de réduction du loyer de 50 % au vu du constat d'indécence du logement et des travaux non réalisés [W] [H] justifie, par les factures versées aux débats, de ce que , suite au courrier du maire de [Localité 7] du 6 juillet 2020, faisant état d'anomalies dans le logement loué,et lui donnant un délai de trois mois pour y remédier, et au constat de non décence produit par la CAF, il a fait procéder aux travaux nécessaires en ce qui concerne l'installation électrique, la VMC, la réparation des radiateurs. Il démontre les difficultés rencontrées avec les locataires pour permettre de contrôler la bonne exécution des travaux par les organismes habilités en présence de toutes les parties et ce par l'échange de mails avec les intéressés. Dans ces conditions, compte tenu de la réactivité du bailleur, la demande de réduction des loyers dans les proportions réclamées ne peut prospérer et sera rejetée . Sur la demande de la somme de 5000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance et du préjudice moral  [G] [Y] et [O] [P] ne démontrent pas la consistance du préjudice subi en ce qui concerne le trouble de jouissance et le préjudice moral ne permettant pas de caractériser ce préjudice et de l'évaluer en l'absence de tout élément concret soumis à l'appréciation des juges. Ils seront déboutés de ce chef de demande. Sur le montant des sommes dues au titre de l'arriéré locatif et des indemnités d'occupation jusqu'au départ des lieux de [G] [Y] et [O] [P] le 10 janvier 2022 avec la remise des clés : [G] [Y] et [O] [P] ne contestent pas utilement le montant des sommes qui leur sont réclamées et dont [W] [H] produit un décompte détaillé versé aux débats représentant la somme de 4293,64 €, décompte arrêté au 12 novembre 2020 incluant le loyer du mois de novembre 2020. Le jugement déféré sera donc confirmé sur la condamnation de [G] [Y] et [O] [P] à payer ces sommes avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2026,02 € à compter du commandement de payer du 6 mai 2020 et sur le surplus à compter de la décision de justice. Il sera également confirmé sur le paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 1er décembre 2020 jusqu'à la libération des lieux Intervenue le 10 janvier 2022 ;le montant de cette indemnité d'occupation équivalent à celui du loyer et des charges sera fixé à 750 € La somme de 500 € sera allouée à [W] [H] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort, Rejette l'ensemble des chefs de contestations et des demandes de [G] [Y] et [O] [P]. Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions excepté en ce qui concerne l'ordre d'expulsion étant donné le départ des lieux de [G] [Y] et [O] [P] intervenu le 10 janvier 2022. Ajoutant au jugement déféré : Dit que l'indemnité d'occupation équivalente au montant des loyers et des charges s'élève à 750 € par mois et est due par [G] [Y] et [O] [P] du 1er décembre 2020 jusqu'à leur départ des lieux le 10 janvier 2022. Condamne in solidum [G] [Y] et [O] [P] à payer à [W] [H] la somme de 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Dit [G] [Y] et [O] [P] tenus aux dépens. Le présent arrêt a été signé par Madame PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Catheirne SAYOUS, greffier suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile. LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,