Tribunal judiciaire, 13 juin 2024. 23/00362

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE JCP juge des contentieux de la protection JUGEMENT DU 13 JUIN 2024 N° RG 23/00362 - N° Portalis DBWH-W-B7H-GRVV N° minute : 24/00207 Dans l’affaire entre : DEMANDERESSE Madame [X] [W] née le 23 Février 1942 à [Localité 4] demeurant [Adresse 1] représentée par Me Clémence NEVEU, avocat au barreau de l’Ain et DEFENDEURS Monsieur [V] [J] né le 1er décembre 1980 en TUNISIE demeurant Association Tremplin [Adresse 3] représentée par Me Béatrice LEFEBVRE, avocat au barreau de l’Ain, substituée par Me Kathy BOZONNET, avocat au barreau de l’Ain (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-01053-2024-56 du 16/01/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOURG EN BRESSE) ATMP en qualité de curateur de Monsieur [V] [J] dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Béatrice LEFEBVRE, avocat au barreau de l’Ain, substituée par Me Kathy BOZONNET, avocat au barreau de l’Ain COMPOSITION DU TRIBUNAL Magistrat:Madame PONCET, Présidente Greffier:Madame TALMANT, Greffier Débats:en audience publique le 02 Mai 2024 Prononcé: décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 13 Juin 2024 copies délivrées le 13 JUIN 2024 à : Madame [X] [W] Monsieur [V] [J] ATMP formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 13 JUIN 2024 à : Madame [X] [W] EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 17 novembre 2022, Madame [X] [W] a donné à bail à Monsieur [V] [J], assisté de l'Association Tutélaire des Majeurs Protégés de l'Ain (ci-après ATMP), un appartement meublé, situé sis [Adresse 1] à [Localité 4]. Il a versé, à ce titre, un dépôt de garantie de 700 euros. Par courrier du 14 juin 2023, Madame [W] a délivré congé à Monsieur [J]. En raison de l'hospitalisation au CPA de ce dernier, le courrier n'a pas pu lui être remis, de sorte que Madame [W] l'a remis en mains propres à la curatrice de Monsieur [J]. Par acte de commissaire de justice délivré les 4 et 6 octobre 2023, Madame [W] a fait assigner Monsieur [J] et l'ATMP ès-qualités de curateur devant le juge des contentieux et de la protection près le tribunal judiciaire de BOURG-EN-BRESSE aux fins de voir prononcer la résiliation du contrat de bail, l'expulsion du locataire et la condamnation de ce dernier au paiement d'une indemnité d'occupation ainsi qu'aux réparations locatives. Le 9 octobre 2023, une réunion amiable a été organisée entre les parties en présence notamment d'un commissaire de justice mandaté aux fins d'établir un constat. Par lettre recommandée avec accusé réception en date du 30 octobre 2023, Monsieur [J], par l'intermédiaire de sa curatrice, a donné congé à Madame [W] à effet au 31 octobre 2023. M. [J] a quitté le logement. A l'audience du 02 mai 2024, Madame [W], représentée par son conseil, s'en rapporte à ses dernières écritures. Ainsi, elle sollicite, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, au visa de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1728 et 1741 du code civil : -la condamnation de Monsieur [J] à lui verser la somme de 12.771,77 € au titre des réparations locatives, -la condamnation de Monsieur [J] à lui verser la somme de 500 € au titre de dommages et intérêts, -la condamnation de Monsieur [J] à lui verser la somme de 1.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. A l'appui de sa demande en paiement des réparations locatives, Madame [W] souligne qu'avant sa mise en location, le logement avait été refait à neuf. Elle fait savoir que des dégradations importantes ont été commises par le locataire, et que celles-ci ont fait l'objet d'un constat par commissaire de justice. Elle fait savoir que les meubles ont été détériorés, le sol a été arraché dans une des pièces, des traces de peinture fluorescente ont été constatées sur les murs et un morceau de bois a été installé par Monsieur [J] sur un câble électrique. Elle précise que Monsieur [J] a reconnu les dégradations lors du constat par commissaire de justice. Elle expose que des travaux, notamment de réfection du sol et des murs, sont à prévoir afin de remettre en état le bien comme à son origine. Elle précise que le logement a été vendu le 4 janvier 2024 à un prix de 20.000 euros, qui est un prix en dessous du marché. Elle déclare que l'assurance lui a versé la somme de 4.127,53 €, franchise de 125 € déduite, ce qui ne couvre pas le montant des travaux. Au soutien de sa demande de dommages et intérêts, elle expose avoir subi un préjudice financier en ce qu'elle a été contrainte de faire constater les dégradations par un commissaire de justice. Monsieur [J], assisté de l'ATMP et représenté par son conseil, s'en rapporte également à ses dernières écritures. Ainsi, il sollicite, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, le rejet des demandes de condamnation en paiement de Madame [W] dans les sommes sollicitées par cette dernière. Au soutien de sa demande, il expose qu'aucun état des lieux n'a été réalisé au moment de la signature du bail, de sorte qu'il est impossible de connaître l'état du bien avant la mise en location. Il fait savoir que le logement était vétuste. Il estime que le coût des réparations locatives ne peut être supérieur à 3.435 euros, en ce que le devis fourni par Madame [W] correspond à des travaux d'amélioration et de remise à neuf, non d'une remise en état. Il expose également que l'assurance de Madame [W] a indemnisée cette dernière pour la somme de 4.847,53 euros. S'agissant du préjudice financier de Madame [W], il explique qu'il a proposé de réaliser lui-même la remise en état du logement, de sorte que le recours au constat de commissaire de justice ne s'imposait pas. Enfin, il fait savoir qu'il est actuellement bénéficiaire de l'AAH. MOTIVATION DE LA DECISION I-Sur la demande en paiement des réparations locatives En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles n'ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. Il doit également prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. La charge de la preuve de l'existence de dégradations locatives repose sur le bailleur. En revanche, une fois la preuve des dégradations rapportée, ces dispositions établissent une présomption de responsabilité des désordres constatés en fin de bail. Il appartient au preneur de démontrer que ces désordres ont eu lieu sans sa faute. S'agissant du montant des réparations, la loi n'impose pas au bailleur de produire des factures pour justifier de la réalisation de travaux ; la pertinence des sommes dues peut s'apprécier selon les pièces produites, notamment des devis. En application de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 et 1731 du code civil, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. En l'espèce, il ressort du devis rédigé par TCE Immo et Service que les réparations locatives réclamées par le bailleur se rapportent à : -la peinture des murs et plafonds -le nettoyage -la pose d'un revêtement de sol -le remplacement du siphon de l'évier cassé -la vérification et remise en service de l'installation électrique -le remplacement de l'ensemble du mobilier détérioré -le ponçage et la réfection du couloir des parties communes. Les parties ne fournissent pas d'état des lieux d'entrée attestant de l'état neuf de l'appartement à la signature du bail. Toutefois en l'absence d'état de lieux, il existe une présomption de bon état des lieux. Les photographies versées aux débats, qui comportent une date du 26 octobre 2022, confirment que les lieux ont été pris en bon état de réparations locatives. En tout état de cause, Monsieur [J] n'apporte pas d'éléments de preuve contraire. Par ailleurs, il s'agissait d'un logement meublé, l'inventaire du mobilier figurant en annexe du bail : table 4 places, table de travail avec une plaque électrique de cuisson un feu, four électrique et un micro-onde électrique, placard avec assiettes, verres, bols, couverts, série de 3 petits placards superposés, frigo avec congélateur, trois chaises, un lit une place avec matelas drap, couette, oreiller, armoire trois portes tiroirs, draps de rechange, taies d'oreiller, table de nuit, lampe de chevet, table de toilette, horloge murale chaise, poubelle. Or, il résulte du procès-verbal de constat du commissaire de justice dressé contradictoirement le 9 octobre 2023 au titre de l'état de sortie des lieux qu'outre l'état de saleté important et le grand désordre régnant dans l'appartement, avec des restes de nourriture, le logement présente de nombreuses traces de peinture fluorescente aux murs et aux plafonds, qui n'apparaissaient pas sur les photographies précitées. Il peut également être constaté que le revêtement du sol a été partiellement arraché et que plusieurs mobiliers ont été dégradés, à l'instar des plaques de cuisson, du meuble de cuisine, du micro-onde, d'une table, de la cabine de douche, d'une armoire et du détecteur de fumée, matelas avec sommier, couette, petite commode. En conclusion et en l'état, Madame [W] rapporte la preuve de l'existence de dégradations locatives. En revanche, Monsieur [J] ne démontre pas en quoi cet état n'est pas de son fait. Dès lors, il sera retenu à la charge du locataire les dégradations suivantes : -le nettoyage ; -la peinture des murs et plafonds ; -la pose d'un revêtement de sol ; -le remplacement du siphon de l'évier cassé ; -le remplacement de l'ensemble du mobilier détérioré. Il n'apparaît toutefois pas justifié, en l'absence d'éléments de preuve à ce sujet, de retenir, dans le coût des réparations, la vérification et la remise en service de l'installation électrique (1.820 € HT) ainsi que la fourniture et la pose d'une tête thermostatique sur le radiateur (120 € HT), telles qu'indiquées dans le devis du 29 septembre 2023. En outre, s'agissant des dégradations allégués sur les communs, il ne peut en être tenu compte au titre des réparations locatives, ces espaces n'étant pas compris dans les lieux loués à la jouissance exclusive de Monsieur [J] (2.200 H.T). Par ailleurs s'agissant du mobilier, celui-ci était certes en bon état mais ne peut être considéré comme neuf de sorte qu'il y a lieu de faire application de la vétusté, et il sera retenu un montant de 2.000 € H.T pour le remplacement du mobilier détérioré. Il y a par ailleurs lieu de déduire la somme de 4.127,53 € (4.252,53 € - les frais de franchise de 125 €), correspondant au montant versé par l'assurance MAIF à Madame [W] au titre de son sinistre, étant précisé que l'assurance n'a pas couvert les dommages aux meubles. Par conséquent, il convient d'évaluer le coût des réparations à la somme de 7.117,77 euros. Il convient donc de condamner Monsieur [J] à payer à Mme [W] la somme de 6.417,77 déduction faite du dépôt de garantie de 700 euros détenu par Madame [W]. II-Sur la demande de dommages et intérêts En application de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, en l'absence d'état des lieux amiable, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. En l'espèce, un constat d'état des lieux a été dressé par commissaire de justice à la demande de Madame [W] avec convocation préalable de la partie adverse par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce constat de commissaire de justice entre donc dans le champ d'application de l'article 3-2 précité. Il en résulte d'une part que le tarif de ce constat n'est pas libre mais fixé, et qu'en outre le coût de ce constat doit être partagé par moitié, sans possibilité de dérogation, quelle que soit la responsabilité du locataire dans les dégradations. Par conséquent, Madame [W] sera déboutée de sa demande de paiement de dommages-intérêts à hauteur de 500 € correspondant au coût facturé par le commissaire de justice. III-Sur les frais de procédure et l'exécution provisoire Sur les dépens En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Monsieur [J], partie perdante, supportera la charge des dépens. Sur la demande au titre des frais non compris dans les dépens Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. L'équité commande de faire application de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de 200 euros au profit de Madame [W]. Sur l'exécution provisoire En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Il sera rappelé que l'exécution provisoire est de droit. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux et de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE Monsieur [V] [J] à payer à Mme [X] [W] la somme de 6.417,77 € au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie de 700 euros ; DEBOUTE Madame [X] [W] de sa demande de dommages-intérêts ; RAPPELLE que l'état des lieux de sortie réalisé par commissaire de justice est tarifé et est supporté par moitié par les deux parties ; CONDAMNE Monsieur [V] [J] à payer à Mme [X] [W] la somme de 200 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [V] [J] aux entiers dépens ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse, le 13 juin 2024. Le greffier,Le juge des contentieux et de la protection,