Tribunal judiciaire, 07 mai 2024. 23/01708

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 MAI 2024 N° RG 23/01708 - N° Portalis DB22-W-B7H-RWY2 Code NAC : 30B AFFAIRE : S.C.I. LES OISEAUX C/ S.A.R.L. BLT 99 DEMANDERESSE La Société LES OISEAUX, Société Civile Immobilière au capital de 152,45 €uros, immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 344 030 184, dont le siège social est situé [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié audit siège en cette qualité représentée par Me Anne TZIRENSTCHIKOW, avocat au barreau d’ESSONNE, vestiaire :, Me Marie HEMOND, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 60 DEFENDERESSE S.A.R.L. BLT 99, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Dominique DOLSA, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 444 Débats tenus à l'audience du : 19 Mars 2024 Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente au Tribunal Judiciaire de Versailles, assistée de Virginie DUMINY, Greffier, Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 19 Mars 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 07 Mai 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue : EXPOSE DU LITIGE Selon acte sous seing privé du 1er janvier 2014, la SCI LES OISEAUX a donné à bail commercial à la société BLT 99X les locaux sis [Adresse 1]. Par acte de Commissaire de Justice en date du 12 décembre 2023, la SCI LES OISEAUX a fait assigner en référé la société BLT 99 devant le Tribunal judiciaire de Versailles afin de voir : - constater l'acquisition de la clause résolutoire, - ordonner l’expusion de la locataire ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, - autoriser la séquestration, aux frais, risques et périls de la locataire, des meubles et objets laissés dans les lieux, - condamner la locataire à lui payer la somme provisionnelle de 24 842,35 euros au titre des loyers et charges dus, arrêtée au 4ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts de retard au taux légal à compter du commandement de payer du 10 août 2023, - condamner la locataire à lui payer la somme provisionnelle de 2484,23 euros au titre de la clause pénale arrêtée au 13 novembre 2023, - condamner la locataire à lui payer à titre de provision une indemnité d’occupation égale au montant conventionnel du loyer courant, outre les charges, augmentée de 10% des frais au titre de la clause pénale jusqu' à la complète libération des locaux, - dire que que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre de clause pénale, - condamner la locataire à lui payer la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens comprenant le coût du commandement de payer. A l’audience, la demanderesse sollicite d’entériner ses conclusions d’accord, à savoir: - condamner par provision la SARL BLT 99 à lui payer la somme de 11 123,39 euros correspondant au montant des loyers et charges impayés au 18 mars 2024 (après imputation du chèque CARPA de 8000,19 euros sur la somme de 19 123,58 euros), 1er trimestre 2024 inclus - constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies, - suspendre les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la SARL BLT 99 se libère de la provision à hauteur de 11 123,39 euros correspondant au montant des loyers et charges impayés au 18 mars 2024 (après imputation du chèque CARPA de 8000,19 euros sur la somme de 19 123,58 euros), 1er trimestre 2024 inclus, en sus du loyer courant et charges, comme suit : * au moyen de 5 versements consécutifs, par chèques CARPA, d’un montant de : - 3123,39 € le 31 mars 2024 - 2000 € le 30 avril 2024 - 2000 € le 31 mai 2024 - 2000 € le 30 juin 2024 - 2000 € le 31 juillet 2024, - juger qu’à défaut de paiement du loyer courant à son échéance et/ou d’une seule mensualité d’arriéré au terme convenu par les parties, les effets de la clause résolutoire seront rétablis avec les conséquences suivantes : - résiliation immédiate du bail commercial, - exigibilité immédiate du solde de l’arriéré locatif, augmenté des frais dus au titre la clause pénale contenue au contrat de bail, - expulsion de la SARL BLT 99 et de tous occupants de son chef, des locaux lots architecte n°11 et 12, situés [Adresse 1] à [Localité 3], - transport et séquestration des biens mobiliers garnissant les lieux occupés au jour de l’expulsion dans tel garde-meubles au choix du bailleur, au frais, risques et périls du preneur, et ce en garantie de toute somme susceptible d’être due, - paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel courant, charges en sus, jusqu’à libération effective des lieux, - en tout état de cause, débouter la SARL BLT 99 de toutes ses demandes et la condamner à lui payer la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant le commandement. La défenderesse s’oppose à la demande de clause d’exigibilité immédiate et à la demande au titre des frais irrépétibles. La décision a été mise en délibéré au 7 mai 2024. MOTIFS Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence de différents ». La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence au sens de l'article 834, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d'un droit au bail. Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, "toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge". Le bail stipule qu’à défaut de paiement d'une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura a faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux. La bailleresse justifie par la production du commandement de payer du 10 août 2023 que la locataire a cessé de payer ses loyers. Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce le 10 août 2023 étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après. L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique. Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ». L'article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1104 ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public. L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus. En l’espèce, les parties s’accordent sur les points suivants : - condamner par provision la SARL BLT 99 à payer à la SCI LES OISEAUX la somme de 11 123,39 euros correspondant au montant des loyers et charges impayés au 18 mars 2024 (après imputation du chèque CARPA de 8000,19 euros sur la somme de 19 123,58 euros), 1er trimestre 2024 inclus, - constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies, - suspendre les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la SARL BLT 99 se libère de la provision à hauteur de 11 123,39 euros correspondant au montant des loyers et charges impayés au 18 mars 2024 (après imputation du chèque CARPA de 8000,19 euros sur la somme de 19 123,58 euros), 1er trimestre 2024 inclus, en sus du loyer courant et charges, comme suit : * au moyen de 5 versements consécutifs, par chèques CARPA, d’un montant de : - 3123,39 € le 31 mars 2024 - 2000 € le 30 avril 2024 - 2000 € le 31 mai 2024 - 2000 € le 30 juin 2024 - 2000 € le 31 juillet 2024, - juger qu’à défaut de paiement du loyer courant à son échéance et/ou d’une seule mensualité d’arriéré au terme convenu par les parties, les effets de la clause résolutoire seront rétablis avec les conséquences suivantes : - résiliation immédiate du bail commercial, - expulsion de la SARL BLT 99 et de tous occupants de son chef, des locaux lots architecte n°11 et 12, situés [Adresse 1] à [Localité 3], - transport et séquestration des biens mobiliers garnissant les lieux occupés au jour de l’expulsion dans tel garde-meubles au choix du bailleur, au frais, risques et périls du preneur, et ce en garantie de toute somme susceptible d’être due, - paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel courant, charges en sus, jusqu’à libération effective des lieux. Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens Il convient de condamner la défenderesse, partie succombante, à payer à la demanderesse, contrainte d’engager la présente procédure, la somme de 2000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La défenderesse, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer. PAR CES MOTIFS Nous, Gaële FRANCOIS-HARY, Première Vice-Présidente, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort, Constatons l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 1er janvier 2014 et la résiliation de ce bail à la date du 11 septembre 2023, Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la locataire et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, sis lots architecte n°11 et 12, situés [Adresse 1] à [Localité 3], Ordonnons que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, Condamnons la SARL BLT 99 à payer à la SCI LES OISEAUX par provisoin une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel courant, charges en sus, à compter du 11 septembre 2023 et jusqu’à libération effective des lieux, Condamnons la SARL BLT 99 à payer à la SCI LES OISEAUX la somme provisionnelle de 11 123,39 euros correspondant au montant des loyers et charges, et indemnités d’occupation impayés arrêtée au 18 mars 2024 (après imputation du chèque CARPA de 8000,19 euros sur la somme de 19 123,58 euros), 1er trimestre 2024 inclus, Disons que la SARL BLT 99 pourra s’acquitter de la provision de 11 123,39 euros comme suit : au moyen de 5 versements consécutifs, par chèques CARPA, d’un montant de : - 3123,39 € le 31 mars 2024 - 2000 € le 30 avril 2024 - 2000 € le 31 mai 2024 - 2000 € le 30 juin 2024 - 2000 € le 31 juillet 2024, en sus du loyer (indemnité d’occupation) courant, Disons que les délais de paiement suspendent les effets de la clause résolutoire et qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, la totalité de la somme restant due redeviendra immédiatement exigible de plein droit, et les effets de la clause résolutoire redeviendront effectifs, Condamnons la SARL BLT 99 à payer à la SCI LES OISEAUX la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamnons la SARL BLT 99 à payer à la SCI LES OISEAUX au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer. Prononcé par mise à disposition au greffe le SEPT MAI DEUX MIL VINGT QUATRE par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Virginie DUMINY, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision. Le GreffierLa Première Vice-Présidente Virginie DUMINYGaële FRANÇOIS-HARY