Tribunal judiciaire, 06 novembre 2025. 24/04761

N° Minute : TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS PREMIERE CHAMBRE RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT RENDU LE 06 NOVEMBRE 2025 N° RG 24/04761 - N° Portalis DBYF-W-B7I-JNRI DEMANDERESSE S.A.S. PAK RCS de [Localité 6] n° 891 946 782, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Marie HUYGENS de la SELARL CONVERGENS, avocats au barreau de TOURS, avocats postulant, Me Olivier GROC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant DÉFENDERESSE Madame [M] [O] née le 03 Août 1926 à [Localité 7] de nationalité Française, demeurant [Adresse 4] représentée par Maître Marie-béatrice GAUCHER de la SELARL MARIE-BÉATRICE GAUCHER, avocats au barreau de TOURS, COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Président : Madame D. MERCIER, Première Vice-Présidente Assesseur : Madame F. MARTY-THIBAULT, Vice-Présidente Assesseur : Madame V.GUEDJ, Vice-Présidente assistées de Madame C. FLAMAND, Greffier, lors des débats et de V. AUGIS, Greffier lors du prononcé du jugement. DÉBATS : A l’audience publique du 25 Septembre 2025 avec indication que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2025. EXPOSÉ DU LITIGE : Madame [M] [O] est propriétaire d’un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6]. Par acte sous seing privé en date du 16 janvier 2012, Madame [O] a renouvelé le bail commercial des locaux [Adresse 3] au bénéfice de Madame [G] [D] à compter du 1er septembre 2010 pour se terminer le 31 août 2019. Le bail se poursuit tacitement depuis le 1er septembre 2019. Par acte authentique du 4 août 2021, reçu par Maître [T] [J], Notaire à [Localité 6], Madame [D] a cédé le droit au bail des locaux sis [Adresse 3] à la société PAK. La société PAK exploite dans les locaux un fonds de commerce de restaurant. Le loyer mensuel s’élève à 1 217,65 euros. Par acte en date du 24 mars 2022, Madame [O] a fait délivrer à la société PAK un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal de 3 451,85 euros (solde du loyer de décembre 2021 + loyers janvier – février 2022 + quote part taxe foncière 2021). Par acte en date du 27 juillet 2022, Madame [O] a fait délivrer un second commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal de 6 088,25 euros (loyers de mars, avril, mai, juin, juillet 2022). Par exploit du 13 octobre 2022, Madame [O] a assigné en référé la société PAK devant le Président du Tribunal judiciaire de Tours afin de constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion. La société PAK n’a pas comparu à l’audience du Président du Tribunal judiciaire de Tours du 15 novembre 2022. C’est dans ces conditions que par ordonnance rendue le 6 décembre 2022, le Président du Tribunal judiciaire de Tours statuant en référé a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail commercial, et condamné solidairement la société PAK et Madame [D] à payer à Madame [O] la somme provisionnelle de 4 413,57 euros. La société PAK a interjeté appel à l’encontre de l’ordonnance de référé susvisée. Par arrêt rendu le 17 avril 2024, la Cour d’appel d’[Localité 5] a confirmé l’ordonnance de première instance. Par acte en date du 20 décembre 2022, Madame [O] a fait signifier l'ordonnance de référé du 6 décembre 2022 ainsi qu'un commandement de quitter les lieux. La SAS PAK a saisi, le 17 octobre 2024, le juge de l'exécution d'une demande de délai pour quitter les lieux. Par jugement du 27 Mai 2025, le juge de l’Exécution : - s’est déclaré compétent pour statuer sur le délai de grâce formé par la société PAK, - a rejeté la demande de délai de grâce de la société PAK, - a condamné la société PAK à verser à Madame [O] une indemnité de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. Autorisée par ordonnance sur requête en date du 1er octobre 2024, par acte en date du 2 octobre 2024, la SAS PAK a fait assigner à jour fixe pour l'audience du 21 novembre 2024, Madame [M] [O] au visa de l'article L145-41 du code de commerce. Au terme de ses conclusions signifiées par RPVA le 19 mars 2025, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé en application de l'article 455 du code de procédure civile, la SAS PAK demande au tribunal de : Vu l’article L145-41 du Code de commerce, - DEBOUTER Madame [M] [O] de l’ensemble de ses demandes, - CONSTATER que les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire du 24 mars 2022 ont été réglées dans le délai d’un mois ; - CONSTATER qu’à la date d’expiration du délai d’un mois du commandement de payer visant la clause résolutoire du 27 juillet 2022, le montant de la dette de la société PAK était de 3 188,25 euros ; - SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail jusqu’au 3 janvier 2023, date d’apurement du solde des causes du commandement de payer du 27 juillet 2022 ; En conséquence, - JUGER que le bail commercial entre Madame [M] [O] et la société PAK se poursuit Subsidiairement, - ACCORDER des délais de paiement de 4 mois à la société PAK pour régler la dette locative de 3 188,25 euros ; - SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail durant les délais ; En tout état de cause, - CONDAMNER Madame [M] [O] à verser à la société PAK la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. CONDAMNER Madame [M] [O] aux entiers dépens de l'instance. *** Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 23 septembre 2025, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé en application de l'article 455 du code de procédure civile, Madame [M] [O] demande au tribunal de : Vu les articles L 211-1 et L 218-13 et suivants du Code de l’Organisation Judiciaire, - DEBOUTER la SAS PAK de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - CONDAMNER la SAS PAK au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. ***** Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 24 septembre 2025, auxquelles il est expressément référé en application de l'article 455 du code de procédure civile, la SAS PAK demande au tribunal : Vu l’article L145-41 du Code de commerce, - DEBOUTER Madame [M] [O] de l’ensemble de ses demandes, - CONSTATER que les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire du 24 mars 2022 ont été réglées dans le délai d’un mois, - CONSTATER qu’à la date d’expiration du délai d’un mois du commandement de payer visant la clause résolutoire du 27 juillet 2022, le montant de la dette de la société PAK était de 3 188,25 euros ; - ACCORDER rétroactivement à la société PAK des délais de paiement jusqu’au 3 janvier 2023 pour apurer les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 27 juillet 2022, - SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail jusqu’au 3 janvier 2023, date d’apurement du solde des causes du commandement de payer du 27 juillet 2022, En conséquence, - JUGER que le bail commercial entre Madame [M] [O] et la société PAK se poursuit Subsidiairement, - ACCORDER des délais de paiement de 4 mois à la société PAK pour régler la dette locative de 3 188,25 euros ; - SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail durant les délais ; En tout état de cause, - CONDAMNER Madame [M] [O] à verser à la société PAK la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance. L'affaire a fait l'objet de divers renvois et a été évoquée à l'audience collégiale du 25 septembre 2025 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 6 novembre 2025. MOTIFS DE LA DÉCISION : Il convient à titre liminaire de relever que la société PAK produit un extrait Kbis en date du 23 septembre 2025 établissant qu'elle est en activité et que la mention de radiation d'office sous condition suspensive de changement de président a été faite. En effet, Mr [L] [C] frappé d'une interdiction de gérer a été remplacé par Mr [U] [P]. En conséquence, la société PAK a bien qualité pour agir. L'article 488 alinéa 1er du code de procédure civile dispose que l'ordonnance de référé n'a pas, au principal, l'autorité de chose jugée. Ainsi, il est de droit que l'ordonnance de référé constatant l'acquisition de la clause résolutoire n'a pas au principal l'autorité de chose jugée et ne s'impose pas au juge du fond saisi aux mêmes fins. Il convient donc d'examiner les deux commandements de payer en date du 24 mars et du 27 juillet 2022 visant la clause résolutoire et faisant référence aux dispositions de l'article L145-41du code de commerce. Suivant acte d'huissier en date du 24 mars 2022, Madame [M] [O] a fait délivrer à la SAS PAK un commandement de payer visant la clause résolutoire et ce pour obtenir le paiement de la somme de 3602,40€ se décomposant comme suit : -solde loyer décembre 2021 435,30€ -loyer janvier 2022 1217,65€ -loyer février 2022 1217,65€ -quote part taxe foncière 2021 581,25€ -coût de l'acte 150,55€ Il est constant et non contesté que la SAS PAK a réglé par virement du 28 mars 2022 la somme de 1652,90€ puis par virement du 13 avril 2022, celle de 1798,90€ soit la somme totale de 3451,85€. Ainsi seul le coût du commandement de payer n'a pas été réglé. Dès lors que l'ensemble des sommes dues au titre du bail commercial ont été réglées dans le délai d'un mois, la clause résolutoire n'était pas acquise à la date du 24 avril 2022. Suivant acte de commissaire de justice en date du 27 juillet 2022, Madame [M] [O] a fait délivrer à la société PAK un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal de 6088,25€ correspondant aux loyers de mars, avril, mai, juin et juillet (5X1217,65€),à une facture d'eau du 6 avril 2022 (14,24€), de 2780,60€ au titre des loyers de décembre 2021 à février 2022, 581,25€ au titre de la quote part de la taxe foncière 2021, 150,55€ au titre des frais d'exécution et 72,58€ au titre du coût de l'acte, ainsi qu'une déduction de 3451,80€ au titre d'acomptes reçus. Il convient de noter que l'acompte reçu à hauteur de 3451,85€ correspond aux loyers de décembre 2021 à février 2022 (2780,60€) et au paiement de la taxe foncière 2021 pour 581,25€ . En conséquence, il ne restait dû que les loyers de mars à juillet 2022, d'un montant total de 6088,25€. Dans le délai d'un mois, la société PAK a versé la somme de 2900€ par virement du 23 août 2022 ce qui a été reconnu par Madame [O] dans l'ordonnance de référé du 6 décembre 2022 et qui est confirmé par le relevé de compte Crédit Mutuel de la société PAK. Ainsi, après expiration du délai d'un mois, il restait des loyers impayés d’un montant de 3188,25€ (6088,25€- 2900€). Dans ces conditions, la clause résolutoire peut être acquise. Toutefois en application de l'article L145-41 al2 du code de commerce, « les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de chose jugée.La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. » En l'espèce, la société PAK a bien fait une demande en ce sens en sollicitant à titre rétroactif des délais de paiement pour régler la somme de 3188,25€ au 3 janvier 2023. Il ressort des relevés de compte Crédit Mutuel que la société PAK a réglé par virement du 13/10/2022, la somme de 2844,37€ de sorte qu'il restait dû un solde de loyers de 343,88€. (3188,25€-2844,37€). Enfin par virement du 3 janvier 2023, la société PAK a versé la somme de 2435,30€. Les paiements s'imputant sur les dettes échues les plus anciennes que la société avait intérêt à régler, il doit dès lors être constaté qu'au 3 janvier 2023, la société PAK avait réglé l'intégralité des causes du commandement de payer du 27 juillet 2022. En conséquence, il convient d'accorder rétroactivement à la société PAK des délais de paiement jusqu'au 3 janvier 2023 inclus pour apurer les causes du commandement de payer, de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant ce délai, de constater que la société PAK a apuré les causes du commandement dans les délais accordés et de dire que la clause résolutoire n'a pas joué. Il convient en conséquence de préciser que Madame [O] ne peut plus poursuivre l'expulsion de la société PAK en exécution du jugement du juge de l'exécution du 27 mai 2025 fondé sur l'ordonnance de référé du 6 décembre 2022 dépourvue d'autorité de la chose jugée au principal. Il y a lieu de souligner que dans ses dernières écritures, Madame [O] n'a pas sollicité le bénéfice de la clause résolutoire. Par ailleurs, selon état des comptes locatifs produit en pièce 21 par Madame [O], il ressort qu'à la date du 11 septembre 2025, la société PAK était parfaitement à jour de ses loyers et la bailleresse n'a formé aucune demande reconventionnelle pour réclamer des loyers restés impayés. Sur les demandes annexes L 'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Madame [M] [O] sera condamnée aux entiers dépens. PAR CES MOTIFS : le tribunal statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire en premier ressort, Constate que les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire du 24 mars 2022 ont été réglées dans le délai d'un mois, Accorde rétroactivement à la SAS PAK des délais de paiement jusqu'au 3 janvier 2023 inclus pour apurer les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 27 juillet 2022, Suspend les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail jusqu'au 3 janvier 2023 inclus, Constate que la SAS PAK a apuré le solde des causes du commandement de payer du 27 juillet 2022 au 3 janvier 2023 inclus, Dit en conséquence que la clause résolutoire insérée au contrat de bail et visée dans le commandement du 27 juillet 2022, n'a pas joué, Rappelle que désormais Madame [M] [O] ne peut plus poursuivre l'expulsion de la SAS PAK en vertu de l'ordonnance de référé du 6 décembre 2022, Rejette les demandes formées en application de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne Madame [M] [O] aux entiers dépens. Ainsi fait, jugé et rendu par mise à disposition au Greffe les jour, mois et an que dessus. LE GREFFIER, V. AUGIS LA PRÉSIDENTE, D. MERCIER