Tribunal judiciaire, 05 mars 2024. 23/08462

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 5] [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [S] [B] à : Madame [X] [B] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 23/08462 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3F5F N° MINUTE : ORDONNANCE DE REFERE rendue le 05 mars 2024 DEMANDERESSE REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] [Adresse 1] représentée par Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de [Localité 5] DÉFENDEURS Monsieur [S] [B] [Adresse 2] non comparant Madame [X] [B] [Adresse 3] comparante COMPOSITION DU TRIBUNAL Christine FOLTZER, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Nicolas RANA, Greffier lors des débats, et de Caroline CROUZIER, greffier lors du délibéré DATE DES DÉBATS Audience publique du 18 janvier 2024 ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 05 mars 2024 par Christine FOLTZER, Vice-présidente,assistée de Nicolas RANA, Greffier lors des débats, et de Caroline CROUZIER, greffier lors du délibéré Décision du 05 mars 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 23/08462 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3F5F Exposé du litige Par acte sous seing privé du 7 octobre 2022, la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) a consenti un bail d’habitation à Madame [X] [H] épouse [B] et à Monsieur [S] [B] sur des locaux situés au [Adresse 4]) (4ème étage), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 740,09 euros et d’une provision pour charges de 330 euros. Il convient de noter que le contrat de bail n’est signé que par Madame [X] [H] qui est par ailleurs divorcée de Monsieur [S] [B] depuis mars 2023, ce dernier ne vivant plus dans les lieux. Par acte de commissaire de justice du 11 août 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2961,79 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [X] [H] le 14 août 2023. Par assignation du 24 octobre 2023, la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) a ensuite saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de [Localité 5] pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [X] [H] et de Monsieur [S] [B] et obtenir leur condamnation au paiement solidaire des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3305,42 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 12 octobre 2023, terme de septembre 2023 inclus,400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 25 octobre 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture. À l'audience du 18 janvier 2024, la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 12 janvier 2024, s'élève désormais à 3307,23 euros, terme de décembre 2023 inclus. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par la défenderesse. La société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Monsieur [S] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience. Madame [X] [H] reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 60 euros, en plus du loyer courant. Elle précise également avoir repris le paiement intégral du loyer depuis octobre 2023. Madame [X] [H] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Madame [X] [H] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. Motifs de la décision Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande La société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 11 août 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2961,79 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 12 octobre 2023. Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l’espèce, eu égard à l'accord des parties sur ce point et conformément à l'article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite. Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de Madame [X] [H] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 60 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette. Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Madame [X] [H] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais. En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. Sur la dette locative Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. En l’espèce, la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 12 janvier 2024, Madame [X] [H] lui devait la somme de 3307,23 euros, soustraction faite des frais de procédure et terme de décembre 2023 inclus. Par ailleurs, Madame [X] [H] a indiqué être divorcée de Monsieur [S] [B] depuis mars 2023 et avoir signé seule le contrat de location. En effet, il apparait sur le contrat de bail que Monsieur [S] [B] n’a pas signé le contrat et ne peut donc être condamné solidairement au paiement de l’arriéré locatif. Ainsi, Madame [X] [H] sera condamnée, seule et à titre provisoire, à payer cette somme à la bailleresse. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Madame [X] [H] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 805,99 euros. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 12 octobre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) ou à son mandataire. Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Madame [X] [H], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Par ailleurs, En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 11 août 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 7 octobre 2022 entre la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP), d’une part, et Madame [X] [H], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4]) (4ème étage) est résilié depuis le 12 octobre 2023, CONDAMNE Madame [X] [H] à payer à la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) la somme de 3307,23 euros (trois mille trois cent sept euros et vingt-trois centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 12 janvier 2024, terme de décembre 2023 inclus, AUTORISE Madame [X] [H] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 60 euros (soixante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Madame [X] [H], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 12 octobre 2023, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Madame [X] [H] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, Madame [X] [H] sera condamnée à verser à la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, DÉBOUTE la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Madame [X] [H] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 11 août 2023 et celui de l'assignation du 24 octobre 2023. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 mars 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés. Le Greffier La Juge