Tribunal judiciaire, 26 juin 2024. 24/02457

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/02457 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4GDX N° MINUTE : 14/2024 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 26 juin 2024 DEMANDERESSE Etablissement public PARIS HABITAT- OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971 DÉFENDEURS Monsieur [L] [E], demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté Madame [B] [F], demeurant [Adresse 2] comparante en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Médéric CHIVOT, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 23 avril 2024 ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 26 juin 2024 par Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, assistée de Médéric CHIVOT, Greffier Décision du 26 juin 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/02457 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4GDX EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 24 novembre 2014, PARIS HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à M. [L] [E] et Mme [B] [F] sur des locaux situés au [Adresse 2] (escalier 03, 5ème étage, porte 0130) à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 460,78 euros outre une provision pour charges. Par actes de commissaire de justice du 10 août 2022, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1239,24 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [L] [E] et Mme [B] [F] le 11 août 2022. Par assignations du 23 janvier 2024, PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [L] [E] et Mme [B] [F] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,4814,42 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 19 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,390 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 25 janvier 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. Pretentions et moyens des parties À l'audience du 23 avril 2024, PARIS HABITAT OPH maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 11 avril 2024, s'élève désormais à 2342,33 euros. Il déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par les défendeurs. PARIS HABITAT OPH considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Mme [B] [F] expose que M. [L] [E] et elle ont rencontré des difficultés financières. Elle propose néanmoins de solder sa dette locative en deux paiements: 1100 euros le 30 avril 2024 et le solde le 30 mai 2024. Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [L] [E]. PARIS HABITAT OPH sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Mme [B] [F] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. Par note en délibéré en date du 03 juin 2024, PARIS HABITAT OPH actualise sa créance locative à la somme de 1937,81 euros (échéance de mai 2024 inclus) et produit un décompte actualisé faisant apparaître un règlement de 700 euros le 04 mai 2024 et de 11,70 euros le 31 mai 2024. MOTIVATION En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande PARIS HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 10 août 2022. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1239,24 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 11 octobre 2022. Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après. En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. 2. Sur la dette locative Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. En l’espèce, PARIS HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 11 avril 2024, M. [L] [E] et Mme [B] [F] lui devaient la somme de 2342,33 euros, soustraction faite des frais de procédure. M. [L] [E] et Mme [B] [F] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 10 août 2022 sur la somme de 1239,24 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil. Par note en délibéré en date du 03 juin 2024, PARIS HABITAT OPH actualise sa créance locative à la somme de 1937,81 euros (échéance de mai 2024 inclus). Cette dernière étant inférieure à celle évoquée lors de l’audience en date du 23 avril 2024, sera retenue. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [L] [E] et Mme [B] [F] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. 3. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera provisoirement fixé au regard du montant actuel du loyer et des charges. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 11 octobre 2022, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à PARIS HABITAT OPH ou à son mandataire. 4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. M. [L] [E] et Mme [B] [F], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 10 août 2022 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 24 novembre 2014 entre PARIS HABITAT OPH, d’une part, et M. [L] [E] et Mme [B] [F], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] (escalier 03, 5ème étage, porte 0130) à [Localité 3] est résilié depuis le 11 octobre 2022, CONDAMNE solidairement M. [L] [E] et Mme [B] [F] à payer à PARIS HABITAT OPH la somme de 1937,81 euros (mille neuf cent trente sept euros et quarante vingt un centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 01 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 10 août 2022 sur la somme de 1239,24 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, AUTORISE M. [L] [E] et Mme [B] [F] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 12 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 161 euros (cent soixante et un euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [L] [E] et Mme [B] [F], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 11 octobre 2022, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [L] [E] et Mme [B] [F] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, M. [L] [E] et Mme [B] [F] seront solidairement condamnés à verser à PARIS HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire, DÉBOUTE PARIS HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE solidairement M. [L] [E] et Mme [B] [F] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 10 août 2022 et celui des assignations du 23 janvier 2024. Fait et jugé à Paris le 26 juin 2024 le greffier le Président