Cour d'appel, 07 mai 2024. 23/01080

COUR D'APPEL D'ANGERS CHAMBRE A - COMMERCIALE JC/ILAF ARRET N°: AFFAIRE N° RG 23/01080 - N° Portalis DBVP-V-B7H-FFWB jugement du 27 Juin 2023 TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'angers n° d'inscription au RG de première instance 22/00001 ARRET DU 07 MAI 2024 APPELANTE : S.C.I. LES LANDES représentée par son gérant domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 9] [Localité 8] Représentée par Me Cécile MERILLON GOURGUES, avocat au barreau d'ANGERS INTIMEES : BANQUE POPULAIRE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 3] [Localité 5] Représentée par Me Agnès EMERIAU de la SELAS ORATIO AVOCATS, avocat postulant au barreau d'ANGERS - N° du dossier 2308631 et par Me Philippe CHALOPIN, avocat plaidant au barreau de LA ROCHE SUR YON S.E.L.A.R.L. ATHENA représentée par Maître [O] [D], mandataire judiciaire, prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SCI LES LANDES, domiciliée ès-qualités audit établissement [Adresse 4] [Localité 7] Représentée par Me Aurélien GOGUET de la SELARL ASTROLABE AVOCATS, avocat au barreau d'ANGERS - N° du dossier 20230058 substitué par Me Nicolas TERLAIN COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue publiquement à l'audience du 05 Mars 2024 à 14'H'00, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme CORBEL, présidente de chambre et devant M. CHAPPERT, conseiller qui a été préalablement entendu en son rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme CORBEL, présidente de chambre M. CHAPPERT, conseiller Mme GANDAIS, conseillère Greffière lors des débats : Mme TAILLEBOIS Ministère Public : L'affaire a été communiquée au ministère public qui a fait connaître son avis. ARRET : contradictoire Prononcé publiquement le 07 mai 2024 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l'article 450 du code de procédure civile ; Signé par Catherine CORBEL, présidente de chambre et par Sophie TAILLEBOIS, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ~~~~ FAITS ET PROCÉDURE : La société civile immobilière (SCI) Les Landes a été constituée le 16 août 2011 et a pour objet social : "- l'acquisition, la construction et la propriété de tous biens immobiliers à usage d'habitation, professionnel, commercial ou industriel, - la mise en valeur, l'administration, la gestion et l'exploitation, par bail, location ou autrement, de tous immeubles ainsi acquis ou édifiés, dont elle aura la propriété ou la jouissance, - la prise de tous intérêts et participations dans toutes sociétés, et plus généralement, toutes opérations quelconques de caractère financier, mobilier ou immobilier se rattachant directement ou indirectement à cet objet, ou susceptibles d'en faciliter la réalisation, à la condition qu'elles ne puissent porter atteinte au caractère civil de l'activité sociale". Le 4 octobre 2011, la SCI Les Landes a fait l'acquisition d'un ensemble immobilier situé sur deux parcelles cadastrées section AB n° [Cadastre 1] et AB n°[Cadastre 2], d'une contenance totale de 6 303 m² dont 4 044 m² de bâti, au [Adresse 6]). Cette opération a été financée par un prêt n° 07126883, du même jour, consenti par la société anonyme (SA) Banque Populaire Bourgogne Franche-Comté, portant sur un capital de 150 000 euros et garanti par une inscription de privilège de prêteurs de deniers. La SCI Les Landes a entrepris de changer la destination d'une partie du bâti pour l'affecter à l'usage d'habitation. Elle a donné l'autre partie à bail commercial à la SAS Kverneland Group, pour une superficie de 535 m² et pour un loyer annuel de 9 600 euros. Le 28 août 2015, la SA Banque Populaire Bourgogne France-Comté a prononcé la déchéance du terme du prêt n° 07126883. **** Procédure de saisie immobilière Le 10 juin 2016, la SA Banque Populaire Bourgogne Franche-Comté a fait délivrer à la SCI Les Landes un commandement de payer valant saisie du bien immobilier du [Adresse 6]), puis elle l'a fait assigner devant le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de La Roche sur Yon par un acte du 26 septembre 2016. La SCI Les Landes a sollicité de pouvoir vendre le bien immobilier saisi à l'amiable, ce qu'elle a été autorisée à faire par un jugement d'orientation du 9'juillet 2018 qui a fixé le montant du prix minimum de la vente amiable à la somme de 314 000 euros. C'est ainsi qu'un premier compromis de vente a été régularisé le 19 juin 2017, pour prix de 90 000 euros, correspondant à une surface de 663 m² comprise sur les parcelles cadastrées AB n°[Cadastre 2] (p) et n° [Cadastre 1] (p). Le 18 juillet 2017, l'établissement public foncier de la Vendée a exercé son droit de préemption mais l'acte de vente n'a jamais été réitéré. Dans le même temps, un second compromis a été signé le 27 octobre 2017 pour le surplus de la surface de 1 413 m² et pour un prix de 230 000 euros. Le 25 septembre 2018, l'établissement public foncier de la Vendée a également exercé son droit de préemption au prix de 30 000 euros. Cette décision a été contestée et, par un jugement du 3 mai 2019, le juge de l'expropriation du tribunal de grande instance de La Roche sur Yon a fixé l'indemnité à la somme de 40 230 euros. Les indemnités de 90 000 euros et de 40 230 euros n'ont jamais été réglées par l'établissement public foncier de Vendée. **** Procédure d'expropriation Dans ces circonstances, le préfet de la Vendée a entrepris l'expropriation de la SCI Les Landes de l'ensemble de ses biens du [Adresse 6]. Un arrêté de déclaration d'utilité publique a été pris le 11 juin 2018 puis un arrêté de cessibilité a été pris le 25 mars 2019 et enfin, une ordonnance d'expropriation a été rendue le 11 juillet 2019, notifiée le 17 septembre 2019 et non contestée. L'indemnité d'expropriation n'a toujours pas été fixée ni versée. Par une lettre du 20 juillet 2020, la SAS Kverneland group a informé la SCI'les Landes qu'elle avait convenu avec l'Etablissement public foncier de Vendée une date d'état des lieux de sortie au 24 juillet 2020. Le 27 mars 2023, la SCI Les Landes a mis l'établissement public foncier de la Vendée en demeure de lui présenter une offre d'indemnité d'expropriation. Elle'a ensuite saisi le juge de l'expropriation d'un mémoire du 15 mai 2023 en vue de la fixation d'une indemnité principale à la somme de 1 585 463 euros et d'une indemnité de remploi de 159 546 euros. **** Procédure collective Après avoir fait signifier à la SCI Les Landes un commandement de payer du 9 septembre 2021 pour une somme de 119'779,94 euros, en vain, la SA Banque Populaire Bourgogne Franche-Comté l'a fait assigner devant le tribunal judiciaire d'Angers par un acte du 3 février 2022, aux fins d'ouverture d'une procédure collective. Par un jugement du 14 février 2023, le tribunal judiciaire d'Angers a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l'encontre de la SCI Les Landes et a désigné la SELARL Athéna, prise en la personne de Maître [O] [D], en qualité de mandataire judiciaire. Par une requête enregistrée le 24 mars 2023, la SELARL Athéna, ès qualités, a sollicité la conversion du redressement judiciaire en liquidation judiciaire, aux motifs que la SCI Les Landes n'a plus aucun actif immobilier ni mobilier disponible, qu'elle n'a plus aucune activité de nature à lui permettre de dégager des revenus et que son redressement apparaît manifestement impossible au regard du montant du passif déclaré. En cours de délibéré, la SELARL Athéna, ès qualités, a transmis un avis de valeur du bien immobilier établi par Maître [I], notaire, le 9 juin 2023, à un prix compris entre 600 000 et 650 000 euros. Par un jugement du 27 juin 2023, le tribunal judiciaire d'Angers a : - déclaré ouverte la procédure de liquidation judiciaire de la SCI Les Landes, - désigné en qualité de liquidateur judiciaire la SELARL Athéna, prise en la personne de Maître [O] [D], - désigné Mme Nadine Gaillou, vice-présidente, en qualité de juge-commissaire, - mis fin à la période d'observation, - fixé à un an le délai au terme duquel la clôture devra être examinée, conformément à l'article L. 643-9 du code de commerce, - dit que la débitrice sera convoquée à la diligence du greffier conformément à l'article R. 643-17 du code de commerce par acte d'huissier au plus tard deux mois avant l'expiration de ce délai d'un an, - dit que le greffier accomplira les formalités, significations, et publicités prévues aux articles R. 621-7, R. 621-8, R. 631-24 alinéa 2, 3, 4, R. 641-6 et R. 641-7 du code de commerce, - rappelé que le jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire, - dit que les dépens seront employés en frais privilégiés de procédure de liquidation judiciaire, Le tribunal judiciaire a retenu que la SCI Les Landes ne disposait plus d'aucun actif depuis le 11 juillet 2019, qu'elle ne justifiait d'aucune activité depuis cette date dès lors que la saisine récente du juge de l'expropriation ne pouvait pas s'analyser comme une activité correspondant à l'objet social, qu'elle ne disposait d'aucun revenu puisque le gérant ne versait aucun loyer en contrepartie de son occupation et que le locataire commercial est parti depuis 2019. Il a également pointé les insuffisances des évaluations immobilières proposées par la SCI Les Landes et relevé que celle-ci avait sollicité une indemnité d'expropriation plus de deux fois supérieure à la plus élevée des estimations arrêtées par son propre expert. Il en a conclu que le redressement de l'activité est manifestement impossible. Par une déclaration du 3 juillet 2023, la SCI Les Landes a relevé appel de ce jugement, l'attaquant en tous ses chefs et intimant la SELARL Athéna, ès qualités, et la SA Banque Populaire Bourgogne France-Comté. Par une ordonnance de référé du 25 juillet 2023, le premier président de la cour d'appel d'Angers a rejeté la demande de suspension de l'exécution provisoire attachée au jugement ainsi que toutes les autres demandes. La SCI Les Landes, la SA Banque Populaire Bourgogne France-Comté et la SELARL Athéna, prise en la personne de Maître [D], en qualité de liquidateur judiciaire de la SCI Les Landes ont conclu. Une ordonnance du 4 mars 2024 a clôturé l'instruction de l'affaire. MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES : Par des dernières conclusions n° 4 remises au greffe par la voie électronique le 19 février 2024, auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la SCI Les Landes demande à la cour : - d'infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions et statuant à nouveau, - de dire n'y avoir lieu à liquidation judiciaire, par conséquent, à titre principal, - de prononcer la poursuite de la période d'observation, à titre subsidiaire, - de fixer un plan de redressement prévoyant l'apurement total du passif tel que décrit par le mandataire judiciaire par la poursuite de la procédure de fixation de l'indemnité d'expropriation et le versement subséquent de cette indemnité, dans un délai moratoire de six mois à compter de l'arrêt à intervenir, - de désigner tel juge commissaire avec pour mission de vérifier la bonne exécution du plan, à titre encore plus subsidiaire, - de surseoir à statuer dans l'attente de la fixation du montant de l'indemnité d'expropriation, - de réserver les dépens, Par des dernières conclusions remises au greffe par la voie électronique le 24 juillet 2023, auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la SA Banque populaire Bourgogne Franche-Comté demande à la cour : - de confirmer en tous points le jugement du 27 juin 2023, - de débouter la SCI Les Landes de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, - de condamner la SCI Les Landes à lui payer une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - de la condamner aux dépens, Par des dernières conclusions n° 2 remises au greffe par la voie électronique le 18 février 2024, auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la SELARL Athéna, prise en la personne de Maître [D], en qualité de liquidateur judiciaire, demande à la cour de : - la juger tant recevable que bien fondée en l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, en conséquence, - de débouter la SCI Les Landes de son appel, - de confirmer purement et simplement le jugement du tribunal judiciaire d'Angers du 27 juin 2023, - de condamner la SCI Les Landes à une indemnité de 3 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile à son bénéfice, - d'ordonner l'inscription de cette indemnité de 3 500 euros à son bénéfice au passif de la procédure collective de la SCI Les Landes, - de condamner la SCI Les Landes aux entiers dépens qui seront portés au passif de sa procédure collective, Aux termes d'un avis du 8 février 2024, le Ministère public, qui s'est vu communiquer le dossier suivant ordonnance du président de la chambre A-commerciale de la cour d'appel d'Angers du 31 janvier 2024, a conclu à la confirmation du jugement, les motifs y étant développés apparaissant toujours d'actualité. MOTIFS DE LA DECISION : La recevabilité de l'appel interjeté par la SCI Les Landes au titre de son droit propre n'est pas discutée par les intimées. - sur la conversion en liquidation judiciaire : La SCI Les Landes reproche au tribunal judiciaire de s'être uniquement attaché à la caractérisation de l'état de cessation des paiements, qui n'était pas contestée, et de ne pas avoir visé l'article L. 631-15 du code de commerce, seul applicable à la conversion en liquidation judiciaire et posant pour seule condition l'impossibilité d'un redressement. Elle estime, en premier lieu, que la perte de la propriété de son bien immobilier ne la prive pas de toute activité mais qu'au contraire, le recouvrement de l'indemnité d'expropriation afférente au bien dont elle conserve encore la jouissance constitue une activité qui entre pleinement dans son objet social et qui devra lui permettre de réinvestir les fonds dans de nouveaux projets. En deuxième lieu, elle affirme qu'elle est en mesure d'assurer le financement de la période d'observation, puisqu'elle n'est plus assujettie à la taxe foncière et que son gérant a fait le nécessaire pour régler l'assurance afférente à l'occupation des associés ainsi qu'aux dépendances attenantes. Elle'affirme, en troisième lieu, qu'il résulte des trois évaluations du bien immobilier que son actif est largement suffisant à couvrir l'intégralité du passif et même à lui laisser un solde positif variant de 209 2448 euros au minimum à 1 536 761 euros au maximum. Elle reproche enfin au liquidateur judiciaire de ne pas faire suffisamment diligence dans la procédure d'expropriation en cours, puisqu'il n'a notamment pas été répondu au mémoire après transport de l'administration, alors que celle-ci profite de la liquidation judiciaire pour diminuer sensiblement le montant de l'indemnité qu'elle propose. Pour la SA Banque populaire Bourgogne Franche-Comté, la conversion en liquidation judiciaire est nécessaire dès lors que la SCI Les Landes ne dispose plus d'aucun actif disponible ni même d'aucune activité pour lui permettre de faire face à son passif exigible. Elle estime que les montants de l'indemnité d'expropriation que la société met en avant ne sont pas crédibles au regard des trois évaluations, dont elle souligne d'ailleurs que leurs conclusions sont extrêmement fluctuantes, mais également du montant minimum du prix de la vente amiable qui avait été fixé par le juge de l'exécution (340 000 euros) et qui n'a pas permis de trouver un acquéreur. Elle ajoute que la liquidation judiciaire est opportune puisqu'elle permettra de simplifier et d'accélérer la procédure d'expropriation que les associés de la SCI Les Landes n'ont en l'état aucun intérêt à voir aboutir, quitte à clôturer ensuite la procédure pour extinction du passif et à redistribuer l'éventuel boni aux associés. La SELARL Athéna, ès qualités, fait valoir que le tribunal judiciaire s'est bien référé, implicitement mais nécessairement, à l'article L. 631-15 II du code de commerce dans le visa des textes de son dispositif et qu'il a de tout façon parfaitement démontré que le redressement était manifestement impossible. Elle'affirme que la conversion en liquidation judiciaire est inévitable, faute pour la SCI Les Landes de démontrer qu'elle dispose des capacités financières suffisantes pour assumer les charges qui lui incombent au cours de la période d'observation. Elle reproche ainsi à la SCI Les Landes de ne jamais avoir eu d'activité propre, puisqu'elle reconnaît que son bien immobilier a été valorisé par le travail de toute la famille du gérant, et de vouloir faire passer la procédure de fixation de l'indemnité d'expropriation pour une activité entrant dans son objet social alors qu'elle n'est que la conséquence de la procédure d'expropriation qu'elle a subie. Elle souligne que, bien que la société se prétend déliée du paiement de la taxe foncière, le Trésor public a déclaré une créance à ce titre pour une période postérieure au transfert de propriété. Elle ajoute que le fait que le gérant ait assumé personnellement le paiement des cotisations d'assurance démontre que la SCI Les Landes n'est elle-même pas en capacité de le faire, de même qu'elle n'explique pas comment elle entend régler les honoraires de l'avocat qu'elle a mandaté pour les besoins de la procédure d'expropriation. Elle'précise que le passif déclaré s'établit à la somme globale actualisée de 201'735,99 euros, et non seulement de 186 017,57 euros comme l'avait déclaré initialement la SCI Les Landes. Elle décrit enfin le déroulement de la procédure d'expropriation et les diligences qu'elle a accomplies dans ce cadre en dépit du caractère complètement impécunieux de la procédure, pour expliquer que les indemnités proposées en dernier lieu par l'établissement public foncier de la Vendée (98 585,84 euros, sous réserve d'un abattement lié au coût de la dépollution du site) et le commissaire du Gouvernement (168'176,08 euros) sont apparemment insuffisantes pour apurer l'intégralité du passif constaté. Sur ce, La conversion d'un redressement judiciaire en liquidation judiciaire peut avoir deux fondements. Le premier, tiré de l'article L. 631-15 I du code de commerce, tient au fait que le tribunal n'est pas en mesure de constater, au plus tard au terme d'un délai de deux mois à compter du jugement d'ouverture, que le débiteur dispose des capacités de financement suffisantes pour faire face aux dettes d'exploitation de la période d'observation. Le second, tiré de l'article L. 631-15 II du même code, tient au fait que le tribunal, saisi notamment par le mandataire judiciaire à tout moment de la période d'observation, constate que le redressement est manifestement impossible. La lecture du jugement ne permet certes pas de déterminer assurément lequel de ces fondements a motivé la décision des premiers juges. Pour autant, le tribunal s'est bien attaché à démontrer que la situation de la SCI Les Landes est irrémédiablement compromise et qu'un redressement est manifestement compromise. En tout état de cause, les deux fondements sont discutés par les parties devant la cour et ils doivent, comme tels, être examinés l'un et l'autre. Il n'est en tout cas pas nécessaire, lors de la demande de conversion d'un redressement judiciaire en liquidation judiciaire, de statuer sur la question de l'état de cessation des paiements, qui est une condition de l'ouverture du redressement judiciaire mais pas de sa conversion. Le débiteur ne peut d'ailleurs pas, dans le cadre du jugement de conversion, contester l'état de cessation des paiements caractérisé dans le jugement d'ouverture. (a) sur la capacité de la SCI Les Landes à financer les dettes nées au cours de la période d'observation : Le débiteur doit rapporter la preuve qu'il dispose des capacités financières suffisantes pour faire face aux dettes postérieures nées régulièrement pour les besoins de la procédure, de la période d'observation ou en contrepartie d'une prestation qui lui est fournie pendant la période d'observation. Or, il est constant en l'espèce que la SCI Les Landes ne dispose d'aucun revenu puisqu'il a été mis fin au bail commercial qu'elle avait consenti à la SAS'Kvernelan Group sur une partie des locaux et que la partie affectée à l'habitation est occupée par le gérant et sa famille sans aucune contrepartie financière. La faculté pour le débiteur de faire face à ses dettes d'exploitation pendant la période d'observation suppose, à tout le moins, qu'il poursuive son activité pendant cette période. Les intimées contestent précisément que la SCI Les Landes exerce actuellement une telle activité. De fait, la SCI Les Landes n'est plus propriétaire d'aucun bien immobilier depuis qu'elle a été expropriée des immeubles du [Adresse 6]) qui constituaient son seul patrimoine immobilier. Il n'a pas non plus été possible d'identifier un quelconque patrimoine mobilier. Certes, la SCI Les Landes conserve la jouissance du bien immobilier tant que l'indemnité d'expropriation ne lui a pas été versée ou qu'elle n'a pas été consignée. C'est toutefois au gré d'un dévoiement des termes de son objet social, tel qu'il est défini par ses statuts, que la SCI Les Landes entend faire reconnaître que son activité consiste à poursuivre la procédure de fixation du montant des indemnités d'expropriation. En effet, l'ordonnance d'expropriation du 11 juillet 2019 a éteint tous les droits, tant réels que personnels, de la SCI Les Landes sur l'immeuble, de telle sorte qu'elle se trouve aujourd'hui être occupante sans droit ni titre de ce bien. Le droit de jouissance dont elle se prévaut ne résulte donc pas d'une situation juridique légitime, comme l'entend l'article 2 des statuts, mais d'une circonstance de fait liée au retard dans le versement des indemnités d'expropriation. En d'autres termes, la procédure de fixation des indemnités d'expropriation ne peut pas s'analyser comme une activité tendant à valoriser le bien immobilier, en ce sens qu'elle lui apporterait une plus-value, mais uniquement comme la conséquence de l'expropriation subie et destinée à apprécier la valeur exacte du bien aux fins d'indemnisation de son ancienne propriétaire. Au demeurant, l'ordonnance d'expropriation a été rendue le 11 juillet 2019 et la SCI Les Landes ne justifie d'aucune démarche entreprise pour contraindre l'administration à lui proposer une indemnité avant la mise en demeure du 27 mars 2023 puis la saisine du juge de l'expropriation par un mémoire du 15 mai 2023, soit à la suite immédiate de la requête en conversion rédigée par le mandataire judiciaire (25 mars 2023). Cette'inaction de la SCI Les Landes pendant plusieurs années, alors que les articles R. 311-7 et R. 311-9 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique lui permettaient de surmonter efficacement et rapidement la carence de l'administration, ruine tout argument d'une activité de la société et démontre au contraire sa volonté de maintenir la situation telle quelle. La cour approuve dès lors les premiers juges d'avoir retenu que la SCI Les Landes ne justifie plus d'aucune activité. La SCI Les Landes reste néanmoins débitrice de certaines dettes nées au cours de la période d'observation. Tel n'est certes pas le cas de l'assurance multi-risques habitation, dont il est établi qu'elle a été logiquement souscrite et payée par M. [B] [W] puisqu'il est l'occupant du bien avec sa famille, tandis que la SCI Les Landes ne supporte de son côté aucune obligation d'assurer le bien. En revanche, la SELARL Athéna, ès qualités, démontre que l'administration fiscale a déclaré une dette au titre de la taxe foncière de l'année 2020 (7 955 euros). La SCI Les Landes n'est certes plus propriétaire du bien immobilier depuis le 11 juillet 2019 mais cette déclaration d'une dette de taxe foncière pour une période postérieure révèle qu'il n'a pas été procédé à la mutation cadastrale et que, de ce fait, la taxe foncière reste due à ce jour par la SCI Les Landes, sous réserve d'une demande de dégrèvement dont il n'est pas fait état ni, à plus forte raison, justifié. De même, il est justifié de la conclusion par la SCI Les Landes, le 8 septembre 2020, d'une convention d'honoraires avec un avocat pour la défense de ses intérêts devant le juge de l'expropriation, sans que la SCI Les Landes ne s'explique sur sa capacité à régler les honoraires afférents aux diligences accomplies par son conseil depuis le jugement d'ouverture (mise en demeure, rédaction et dépôt du mémoire de saisine). Il ressort donc de ces éléments que la SCI Les Landes, qui ne perçoit plus aucun revenu et qui n'a même plus d'activité, ne démontre pas qu'elle dispose des capacités de financement suffisantes pur assumer les dettes nées de la poursuite de la période d'observation, ce qui justifie en soi la conversion de la procédure en liquidation judiciaire. (b) sur l'impossibilité manifeste du redressement : L'article L. 631-15 II du code de commerce envisage également la conversion du redressement judiciaire en liquidation judiciaire lorsque le redressement est manifestement impossible. Depuis l'ordonnance n° 2008-1345, la cessation de toute activité par le débiteur n'est donc plus, en tant que telle, un motif de conversion et le seul critère est qu'il n'existe plus de possibilités sérieuses de redressement et d'apurement du passif, ce qu'il appartient aux juges du fond d'apprécier souverainement. Il n'est en l'espèce pas discuté que le passif déclaré s'établit à la somme totale de 201 735,99 euros. La SCI Les Landes estime que cette somme pourra être largement couverte par le montant des indemnités d'expropriation qui lui reviendront et elle propose, à titre subsidiaire, un plan d'apurement total de son passif consistant en la poursuite de la procédure de fixation de ces indemnités puis leur versement aux créanciers, dans un délai moratoire de six mois à compter du présent arrêt. Son raisonnement achoppe toutefois, d'une part, sur le montant des indemnités d'expropriation à lui revenir. En effet, celui-ci est extrêmement incertain au regard des éléments qui sont versés aux débats. La SCI Les Landes se prévaut de trois évaluations. La première est celle proposée par son propre avocat dans le mémoire de saisine du juge de l'expropriation. Il est ainsi demandé une indemnité principale de 1 585 463 euros, déterminée à partir d'une moyenne tirée d'éléments de comparaison mais qui ne tient aucunement compte de l'état du bien immobilier ni des travaux, notamment de désamiantage voire de dépollution, nécessaires. La deuxième a été réalisée par le Cabinet [N], expert immobilier mandaté par ses soins, en date du 22 mai 2023 et qui conclut à une valeur vénale de 710 000 euros mais à partir d'une méthode dite du 'bilan promoteur inversé' dont le tribunal a, de façon pertinente, indiqué qu'elle n'était pas adaptée puisqu'elle est basée sur un calcul de la marge bénéficiaire d'un promoteur immobilier (chiffre d'affaires prévisionnel à partir du prix de vente des immeubles potentiellement constructibles - prix de revient recouvrant l'ensemble des dépenses constatées par un promoteur). La troisième est une attestation du notaire désigné par le tribunal, datée du 9 juin 2023, qui mentionne un prix entre 600 000 euros et 650 000 euros mais en se contentant d'indiquer de façon très succincte que cette évaluation résulte d'une prise en considération de '(...) l'ensemble des points forts et points faibles du bien que nous avons comparé avec d'autres, similaires, vendus récemment et figurant dans notre base de références immobilières notariales. Nous avons également tenu compte de la demande actuelle des acquéreurs sur le marché local', sans aucune certitude quant au fait qu'il a été procédé à une visite du bien immobilier ni qu'il a été tenu compte de son état. Or l'état du bien immobilier pose précisément difficulté. La SCI Les Landes a acquis ce bien, le 4 octobre 2011, en l'état d'un 'bâtiment anciennement à usage d'usine de confection de vêtements comprenant : - un atelier, - des bureaux au rez-de-chaussée et à l'étage, un paking, terrain' et au prix de 150 000 euros. Bien qu'elle affirme avoir réalisé d'importants travaux pour, notamment, créer une partie dédiée à l'habitation, il ressort tant des termes du jugement du 3 mai 2019 (ayant fixé le montant du prix de vente de la parcelle préemptée) que des écritures de l'établissement public foncier de Vendée et du commissaire du Gouvernement, déposées après visite des lieux, concordantes sur ce point et non efficacement contredites par l'appelante, que les biens immobiliers sont en très mauvais état, que les travaux réalisés sont superficiels et mal exécutés ou encore que d'importants et coûteux travaux de désamiantage et de dépollution sont à prévoir. C'est d'ailleurs au regard de ce très mauvais état général, qualifié de vétusté, découvert à l'occasion du transport sur les lieux que l'établissement public foncier de Vendée comme le commissaire du Gouvernement ont revu leurs propositions de fixation de l'indemnité principale à la baisse, respectivement à 93'068,58 euros (et encore, sous réserve d'un abattement pour tenir compte du coût du désamiantage et de la dépollution) et à 157 132 euros, soit des montants qui, même en y ajoutant l'indemnité de remploi, sont insuffisants à couvrir le passif déclaré. Le montant des valeurs avancées par la SCI Les Landes apparaît par ailleurs excessivement optimiste, dès lors que celle-ci n'est pas parvenue à vendre son bien immobilier à l'amiable dans le cadre de la saisie immobilière au prix minimum de 314 000 euros. Certes, le compromis portant sur une première partie du bien a fait l'objet d'une préemption au prix de vente (90 000 euros) mais celui concernant le surplus, signé au prix de 230 000 euros dans des conditions qui ont conduit le juge de l'expropriation à mettre en exergue la mauvaise foi de la société, a été ramené par ce même juge à une somme de 40 230 euros seulement au regard des valeurs du marché et de l'état du bien. D'autre part, le raisonnement de la SCI Les Landes achoppe sur la date prévisible du versement des indemnités d'expropriation. La procédure en fixation des indemnités n'a en effet été introduite que récemment, il y a près d'un an, et il ressort des explications des parties qu'une expertise est envisagée pour chiffrer le coût des travaux de désamiantage et de dépollution. Il appartiendra ensuite aux parties de conclure, en ce compris le liquidateur judiciaire, avec toutes les difficultés qu'il évoque concernant l'impécuniosité de la procédure et le manque de collaboration de la SCI Les Landes à ce jour, et l'exercice d'une voie de recours contre la décision du juge de l'expropriation, bien que non suspensive, n'est pas à exclure. Il n'est en définitive aucunement assuré que la SCI Les Landes percevra les indemnités d'expropriation dans le délai de six mois qu'elle envisage ni, encore moins, que le montant de ces indemnités permettra d'apurer tout le passif, sachant que la société sera dans l'incapacité de faire face à un quelconque reliquat puisqu'elle n'exerce plus d'aucune activité. C'est en ce sens qu'il ne peut qu'être conclu qu'un redressement est manifestement impossible et qu'il convient, pour l'ensemble de ces raisons, de confirmer le jugement en ce qu'il a mis fin à la période d'observation et qu'il a converti la procédure de redressement judiciaire ouverte au bénéfice de la SCI Les Landes en liquidation judiciaire. - sur la fixation d'un plan de redressement : La demande subsidiaire de la SCI Les Landes de fixer un plan de redressement pour apurer totalement le passif par la poursuite de la procédure de fixation des indemnités d'expropriation et leur versement, dans un délai moratoire de six mois à compter du présent arrêt ne peut qu'être rejetée comme ne remplissant ni les conditions de fond, ni même les conditions de procédure propres à l'adoption d'un tel plan. - sur la demande de sursis à statuer : Il n'apparaît pas non plus opportun de surseoir à statuer dans l'attente de la fixation des indemnités d'expropriation, compte tenu du délai prévisible nécessaire à l'achèvement de cette procédure. Au contraire, la conversion permettra au liquidateur judiciaire de reprendre à son nom, ès qualités, la procédure en cours devant le juge de l'expropriation pour la mener d'une façon qui serait d'autant plus efficace et protectrice des intérêts des créanciers et de la débitrice s'il recevait le soutien de cette dernière. - sur les demandes accessoires : L'article L. 641-13 I du code de commerce prévoit que les créances nées régulièrement après le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire sont payés à leur échéance, notamment, si elles sont nées pour les besoins du déroulement de la procédure. Il en va de même en cas de prononcé de la liquidation judiciaire pour les créances nées régulièrement après le jugement d'ouverture de la procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire mentionnées à l'article L. 622-17 I du même code. Les créances de frais irrépétibles et de dépens, qui naissent avec le jugement puis avec l'arrêt qui les prononcent, sont en l'espèce postérieures au jugement d'ouverture. Dans la mesure où elles ont trait à une procédure qui a permis la conversion du redressement judiciaire en une liquidation judiciaire puis l'exercice par la débitrice de son droit propre pour contester cette conversion, il y a lieu de considérer qu'elles sont inhérentes à la procédure collective et qu'elles sont, comme telles, nées pour les besoins du déroulement de la procédure. En conséquence de quoi, le jugement confirmé en ce qu'il a dit que les dépens de première instance seront employés en frais privilégiés de procédure de liquidation judiciaire et tel sera également le cas des dépens d'appel. En revanche, la SCI Les Landes sera condamnée au paiement à la SELARL Athéna, ès qualités, et à la SA Banque populaire Franche-Comté d'une somme de 2 000 euros chacune au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, La cour statuant publiquement et contradictoirement, par mise à disposition au greffe, Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; statuant à nouveau et y ajoutant, Déboute la SCI Les Landes de ses demandes de fixation d'un plan de redressement et de sursis à statuer ; Ordonne l'emploi des dépens d'appel en frais privilégiés de liquidation judiciaire ; Condamne la SCI Les Landes à verser à la SELARL Athéna, ès qualités, et à la SA Banque populaire Bourgogne Franche-Comté, une somme de 2 000 euros chacune au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; LA GREFFIERE LA PRESIDENTE S. TAILLEBOIS C. CORBEL