Cour d'appel, 08 décembre 2022. 22/00749

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51A 14e chambre ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 08 DECEMBRE 2022 N° RG 22/00749 - N° Portalis DBV3-V-B7G-U7TB AFFAIRE : [L] [P] C/ Société AREAS VIE Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 30 Novembre 2021 par le Président du TJ de Nanterre N° RG : 21/01468 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 08.12.2022 à : Me Justine ORIER, avocat au barreau de PARIS Me Oriane DONTOT, avocat au barreau de VERSAILLES RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE HUIT DECEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Monsieur [L] [P] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 5] Représentant : Me Justine ORIER, Postulant, avocat au barreau de PARIS Me BENALOUANE Melissa, Plaidant, avocat au barreau de PARIS APPELANT **************** Société AREAS VIE prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 4] Représentant : Me Oriane DONTOT de l'AARPI JRF AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 - N° du dossier 20220401 Me NICOLAS Matthieu, Plaidant, avocat au barreau de PARIS INTIMEE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 31 Octobre 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Nicolette GUILLAUME, Président, Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller, Madame Marina IGELMAN, Conseiller, Greffier, lors des débats : Madame Elisa PRAT, EXPOSE DU LITIGE Par acte authentique du 11 juin 2019, la société Indev Immobilier a donné à bail commercial à M. [L] [P] divers locaux à usage commercial sis au [Adresse 3]), pour une durée de neuf années entières et consécutives, ayant commencé à courir le 17 juin 2019 pour se terminer le 16 juin 2028, moyennant un loyer annuel de 44 000 euros hors charges. La société Areas vie a acquis l'immeuble le 4 novembre 2019. Par acte d'huissier du 9 octobre 2020, le bailleur a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire à M. [P]. Par acte d'huissier de justice délivré le 8 avril 2021, la société Areas vie a fait assigner en référé M. [P] aux fins d'obtenir principalement le constat de l'acquisition de la clause résolutoire, l'expulsion du locataire et la condamnation de M. [P] à lui payer la somme provisionnelle de 38 111,98 euros au titre de l'arriéré locatif. Par ordonnance contradictoire rendue le 30 novembre 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a : - constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 10 novembre 2020, - condamné M. [P] à payer à la société Areas vie une indemnité provisionnelle mensuelle d'occupation à compter de la résiliation du bail et ce jusqu'à libération effective des lieux, soit le 15 novembre 2021, égale au montant du loyer augmenté des charges et taxes afférentes, qu'il aurait dû payer si le bail ne s'était pas trouvé résilié, - condamné M. [P] à payer à la société Areas vie la somme provisionnelle de 32 131,98 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation arrêtée au 3e trimestre 2020 inclus, - condamné M. [P] à payer à la société Areas vie la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties, - condamné M. [P] aux dépens. Par déclaration reçue au greffe le 7 février 2022, M. [P] a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition. Dans ses dernières conclusions déposées le 4 août 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M. [P] demande à la cour, au visa des articles 834 du code de procédure civile et 16 du code civil, de : - débouter la société Areas vie de l'entièreté de ses demandes ; - infirmer en toutes ses dispositions le 'jugement' rendu par le tribunal judiciaire de Nanterre le 30 novembre 2021 ; - juger que le juge des référés était incompétent en raison de l'existence de contestations sérieuses en application de l'article 834 du code de procédure civile ; - juger que l'article 14 de la loi n°2020-13-79 du 14 novembre 2020 est applicable ; - juger que le preneur est tenu au paiement des loyers impayés pour un montant de 38 111,98 euros augmenté des intérêts à taux légal uniquement à compter du 9 août 2021 ; - juger que les intérêts de retards contractuels ne sont dus par le preneur qu'à compter du 9 août 2021 ; - juger que l'indemnité d'occupation fixée à deux fois du montant annuel, soit une indemnité journalière de 236,56 euros n'est due qu'à compter du 9 août 2021 ; - condamner la société Areas vie au paiement de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la société Areas vie aux entiers dépens. Dans ses dernières conclusions déposées le 4 juillet 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Areas vie demande à la cour, au visa des articles 834, 835 et 837 du code de procédure civile et L. 145-41 du code de commerce, de : - confirmer l'ordonnance du 30 novembre 2021 dont appel en toutes ses dispositions sauf celle concernant le montant de l'indemnité d'occupation ; - infirmer la décision de ce chef ; statuant à nouveau - faire droit à la demande de M. [P] et fixer le montant de l'indemnité d'occupation à la somme de 236,56 euros par jour à compter de l'acquisition de la clause résolutoire jusqu'à la libération des locaux le 15 novembre 2021 ; - débouter M. [P] de toutes ses autres demandes, fins et prétentions ; - condamner M. [P] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Oriane Dontot conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été rendue le 18 octobre 2022. MOTIFS DE LA DÉCISION M. [P] expose au soutien de son appel que son activité a été affectée par la pandémie de Covid-19 et qu'il doit bénéficier de l'article 14 de la loi du 14 novembre 2020. Il affirme en effet s'être trouvé dans l'impossibilité de régler les loyers du bail commercial du fait à la fois des périodes de fermeture mais aussi des mesures sanitaires strictes, ayant eu des incidences sur son activité du 14 mars 2020 au 9 juin 2021 au total. Il conclut à l'existence d'une contestation sérieuse de ce fait. La société Areas vie expose en réponse que la situation de M. [P] n'est pas liée à l'épidémie de Covid-19 puisque les premiers loyers impayés datent d'octobre 2019 et qu'en tout état de cause, le locataire n'a jamais exploité son fonds de commerce mais a tenté de le revendre sur un site d'annonces. Elle affirme que le commandement de payer a été délivré le 9 octobre 2020, soit postérieurement aux périodes de confinement, et qu'aucune contestation sérieuse n'existe de ce chef. Sur le montant de l'indemnité d'occupation, la bailleresse fait valoir que M. [P], qui reconnaît être redevable de la somme de 236, 56 euros par jour, doit être condamné sur ce fondement à compter du 10 novembre 2020, date de l'acquisition de la clause résolutoire, et jusqu'au 15 novembre 2021, date de libération des locaux. Sur ce, Sur la résiliation du bail L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai. Dans le cas d'espèce, le bail produit contient une telle clause résolutoire et aucune irrégularité formelle du commandement n'est invoquée. La délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire en contravention avec les mesures prises en période de crise sanitaire, est cependant susceptible de faire obstacle à l'acquisition de la clause résolutoire. L'état d'urgence sanitaire déclaré par l'article 4 de la loi n°2020-290 du 23 mars 2020 pour faire face à l'épidémie de covid 19 a été prorogé jusqu'au 10 juillet 2020. Aux termes de l'article 4 de l'ordonnance n°2020-316 : 'Les personnes mentionnées à l'article 1er ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d'astreinte, d'exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d'activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux, nonobstant toute stipulation contractuelle et les dispositions des articles L. 622-14 et L. 641-12 du code de commerce. Les dispositions ci-dessus s'appliquent aux loyers et charges locatives dont l'échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai de deux mois après la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire déclaré par l'article 4 de la loi du 23 mars 2020 précitée', soit au plus tard le 10 septembre 2020. L'article 14 de la loi du 14 novembre 2020 dispose quant à lui que : 'I. - Le présent article est applicable aux personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique affectée par une mesure de police administrative prise en application des 2° ou 3° du I de l'article 1er de la loi n° 2020-856 du 9 juillet 2020 organisant la sortie de l'état d'urgence sanitaire ou du 5° du I de l'article L. 3131-15 du code de la santé publique, y compris lorsqu'elle est prise par le représentant de l'Etat dans le département en application du second alinéa du I de l'article L. 3131-17 du même code. Les critères d'éligibilité sont précisés par décret, lequel détermine les seuils d'effectifs et de chiffre d'affaires des personnes concernées ainsi que le seuil de perte de chiffre d'affaires constatée du fait de la mesure de police administrative. II. - Jusqu'à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la date à laquelle leur activité cesse d'être affectée par une mesure de police mentionnée au I, les personnes mentionnées au même I ne peuvent encourir d'intérêts, de pénalités ou toute mesure financière ou encourir toute action, sanction ou voie d'exécution forcée à leur encontre pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où leur activité est ou était ainsi affectée. Pendant cette même période, les sûretés réelles et personnelles garantissant le paiement des loyers et charges locatives concernés ne peuvent être mises en oeuvre et le bailleur ne peut pas pratiquer de mesures conservatoires. Toute stipulation contraire, notamment toute clause résolutoire ou prévoyant une déchéance en raison du non-paiement ou retard de paiement de loyers ou charges, est réputée non écrite. (...) IV. - Le II s'applique aux loyers et charges locatives dus pour la période au cours de laquelle l'activité de l'entreprise est affectée par une mesure de police mentionnée au I. Les intérêts ou pénalités financières ne peuvent être dus et calculés qu'à compter de l'expiration du délai mentionné au premier alinéa du II. En outre, les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le bailleur à l'encontre du locataire pour non-paiement de loyers ou de charges locatives exigibles sont suspendues jusqu'à la date mentionnée au même premier alinéa. (...) VII. - Le présent article s'applique à compter du 17 octobre 2020.' Or au cas d'espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail a été délivré à M. [P] le 9 octobre 2020, pour des loyers impayés depuis octobre 2019, soit antérieurs aux périodes ci-dessus rappelées, étant précisé qu'aucune somme n'était réclamée au titre des loyers d'avril, mai et juin 2020. Au surplus, le bail commercial indique que les locaux sont loués à l'usage de 'épicerie, traiteur et petite restauration sur place et à emporter', seule une partie de l'activité exercée étant donc affectée par les mesures sanitaires de restriction d'horaires ou de nombre de personnes accueillies. Il convient en conséquence de dire que la contestation soulevée par M. [P] fondée sur l'article 14 de la loi du 14 novembre 2020 n'est pas sérieuse, cette loi étant d'application postérieure au commandement de payer. Le commandement du 9 octobre 2020 visait des loyers et charges impayés de 32 131, 98 euros. La dette locative visée dans ce commandement de payer n'ayant pas été intégralement réglée dans le délai d'un mois l'ayant suivi, il est ainsi acquis que le bail s'est retrouvé résilié à compter du 10 novembre 2020 par le jeu de l'acquisition de la clause résolutoire visée au commandement. L'ordonnance querellée sera confirmée de ce chef. Sur la demande de provision L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que le président du tribunal judiciaire peut dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Ce texte impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision : celle de rechercher si l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Il sera retenu qu'une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. Le montant de la provision allouée n'a alors d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. Sur le principal Aux termes de l'article du 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. La société Areas vie verse aux débats un décompte qui fait apparaître une dette locative de 32 131, 98 euros à la date du 30 septembre 2020. Le locataire n'allègue d'aucun autre paiement. Il n'est pas contesté que M. [P] a restitué le local loué le 15 novembre 2021. Le montant non sérieusement contestable de la dette s'élève donc à la somme de 32 131, 98 euros. L'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a condamné M. [P] à verser à titre provisionnel à la société Areas vie cette somme au titre des loyers échus au 30 septembre 2020. Sur les clauses pénales Le contrat de bail prévoit en son article 21 que si le preneur se maintient dans les lieux après l'expiration du bail, il sera redevable d'une indemnité d'occupation égale à deux fois le montant du loyer. Cette disposition doit être qualifiée de clauses pénales au sens de l'article 1226 du code civil. En vertu des dispositions de l'article 1383-2 du code civil, 'l'aveu judiciaire est la déclaration que fait en justice la partie ou son représentant spécialement mandaté. Il fait foi contre celui qui l'a fait. Il ne peut être divisé contre son auteur. Il est irrévocable, sauf en cas d'erreur de fait.' Si M. [P] indique que le montant de l'indemnité d'occupation dont il est redevable est de 236, 56 euros par jour, ce qui correspond à l'application de la clause pénale contractuelle, il affirme cependant que cette indemnité d'occupation n'est due qu'à compter du 9 août 2021. L'aveu judiciaire étant indivisible, il ne peut donc être considéré que M. [P] aurait acquiescé au montant de l'indemnité d'occupation réclamée par la société Areas vie. L'ordonnance querellée sera donc confirmée en ce qu'elle a dit que les sommes réclamées au titre des clauses pénales apparaissent sérieusement contestables dès lors qu'elles sont susceptibles d'être modérées par le seul juge du fond et de constituer un avantage manifestement excessif eu égard à l'importance de leur montant et à la difficulté de la période économique pour les entreprises. Elle sera également confirmée en ce qu'elle a condamné M. [P] à titre provisionnel à verser à la société Areas vie à compter du 10 novembre 2020 et jusqu'au 15 novembre 2021 une indemnité d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le contrat s'était poursuivi, dont le paiement n'est pas contestable, s'agissant d'une contrepartie à l'occupation du local par le locataire et à l'impossibilité pour la bailleresse d'en recouvrer la jouissance. Sur les demandes accessoires Les dispositions de l'ordonnance entreprise relatives aux dépens et à l'indemnité procédurale seront également confirmées. Partie perdante, M. [P] sera condamné aux dépens d'appel, avec application au profit de l'avocat qui le demande des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. En équité, il y a lieu de le condamner à verser à la société Areas vie la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile . PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme l'ordonnance entreprise, Y ajoutant ; Rejette le surplus des demandes ; Condamne M. [L] [P] à verser à la société Areas vie la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Dit que M. [L] [P] supportera les dépens d'appel, avec application au profit de l'avocat qui le demande des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame Nicolette GUILLAUME, président, et par Madame Élisabeth TODINI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier, Le président,