Cour d'appel, 17 mars 2023. 20/16633

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 1 ARRÊT DU 17 MARS 2023 (n° , 5 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/16633 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCVHX Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Octobre 2020 du Tribunal judiciaire de PARIS- RG n° 19/04259 APPELANTS Monsieur [L] [B] [P] [T] [Adresse 3] [Localité 9] né le 13 Octobre 1966 à [Localité 15] Madame [R] [F] [K] épouse [T] [Adresse 3] [Localité 9] née le 23 Novembre 1972 à [Localité 13] (Pérou) Tous deux représentés et assistés de Me Delphine LECOSSOIS LEMAITRE, avocat au barreau de PARIS, toque : B1035 INTIMÉS Monsieur [P] [Y] [Adresse 6] [Localité 7] né le 08 Mars 1939 à [Localité 17] Madame [Z] [Y] [Adresse 4] [Localité 2] née le 28 Avril 1972 à [Localité 11] (92) Madame [W] [Y] [Adresse 12] [Localité 8] née le 09 Août 1963 à [Localité 10] (92) Monsieur [A] [Y] [Adresse 1] [Localité 5] né le 30 Octobre 1960 à [Localité 16] Tous représentés et assistés Me Nollary YIM-DUNAND, avocat au barreau de PARIS, toque : D2055 substitué par Me Vianney BOUVET-LANSELLE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0035 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 01 Février 2023 , en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Claude CRETON, président de chambre , chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : M. Claude CRETON, président de chambre Mme Corinne JACQUEMIN, Conseillère Mme Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère Greffier, lors des débats : Mme Marylène BOGAERS. ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Claude CRETON, président de chambre et par Mme Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition. ***** Par acte du 4 février 2017, M. [P] [Y], Mme [Z] [Y], Mme [W] [Y] et M. [A] [Y] (les consorts [Y]) ont vendu à M. [T] et Mme [F] [K] au prix de 199 000 euros un studio situé à [Adresse 18], sous condition suspensive Par acte du même jour, M. [P] [Y] s'est engagé à payer à M. [T] et Mme [F] [K] la somme de 1 000 euros 'à la signature de l'acte afin de conclure la vente de mon studio'. La vente a été réitérée par acte authentique du 8 juin 2017. Constatant que le WC ne pouvait être raccordé à la colonne recueillant les eaux vannes de l'immeuble et que la colonne d'évacuation des eaux usées provenant du lave-linge et du lave-vaisselle était sous-dimensionnée, et qu'en outre un dégât des eaux avait été causé dans l'appartement inférieur provenant du bac à douche du studio, M. [T] et Mme [F] [K], après avoir été autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires à raccorder leurs toilettes au réseau d'évacuation des eaux-vannes le plus proche, ont assigné les consorts [Y] sur le fondement de la garantie des vices cachés, du dol et d'un défaut de délivrance conforme à leur payer les sommes suivantes : - 19 900 euros correspondant à la moins-value subie par l'appartement ; - 26 390,48 euros au titre des travaux de raccordement des WC ; - 5 000 euros en réparation de leur préjudice moral ; - 4 500 euros en réparation du préjudice causé par l'impossibilité d'installer de l'électroménager de confort (lave-linge et lave-vaisselle ; - 10 000 euros correspondant au coût des travaux de réfection totale de la douche ; - 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement du 30 octobre 2020, le tribunal judiciaire de Paris a débouté M. [T] et Mme [F] [K] de leurs demandes en réduction du prix de vente et les a condamnés à payer aux consorts [Y] la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Sur la demande fondée au titre du raccordement des toilettes et de l'impossibilité d'installer un lave-vaisselle, le tribunal a retenu que les consorts [Y] ont déclaré dans l'acte de vente du 8 juin 2017 que 'l'assemblée générale des copropriétaires du 11 mai 2016, dont copie du procès-verbal restera ci-annexée après mention, a décidé la suppression de tous sanibroyeurs à l'étage', 'que conformément à cette décision, le vendeur a supprimé l'installation du sanibroyeur qui existait dans les biens pour la remplacer par des WC chimiques non raccordés à une colonne d'évacuation, qui existent actuellement', 'l'acquéreur déclare avoir une parfait connaissance de cette situation dont il déclare faire son affaire personnelle sans recours contre le vendeur'. Il a donc admis que M. [T] et Mme [F] [K] avaient été informés du défaut de raccordement du WC chimique à la colonne d'évacuation et en ont fait leur affaire personnelle. Il a ajouté que l'engagement de M. [P] [Y] à leur payer une somme de 1 000 euros avait pour objet de financer les travaux de raccordement des toilettes au système d'évacuation des eaux-vannes de l'immeuble, le fait que le coût de ces travaux est plus important ne constituant pas un vice caché. Sur la demande relative au sous-dimensionnement de la canalisation recueillant les eaux usées du lave-linge et du lave-vaisselle qui ne peuvent être installés, le tribunal a retenu que M. [T] et Mme [F] [K] n'apportent pas la preuve de ce sous-dimensionnement et de l'impossibilité d'installer ces appareils. Sur la demande, fondée sur un défaut de délivrance conforme, en paiement de dommages-intérêts en réparation du préjudice causé par le dégât des eaux provenant du bac de douche, le tribunal a retenu que M. [T] et Mme [F] [K] ne prouvent pas que la rénovation de ce bac n'a pas été réalisée dans le respecte des règles de l'art, contrairement à ce qui a été déclaré dans l'acte par les consorts [Y], les pièces produites établissant que ces désordres sont dus à l'état des joinst d'étanchéité. M. [T] et Mme [F] [K] ont interjeté appel de ce jugement. Ils font d'abord valoir que les consorts [Y] ont installé pour les besoins de la vente un wc chimique, pourtant interdit par la réglementation de la ville de [Localité 14], alors qu'ils avaient déclaré à l'assemblée générale des copropriétaires avoir retiré ce WC ainsi qu'il résulte d'un procès-verbal de constat d'huissier de justice du 21 avril 2017, ces agissement constituant des manoeuvres dolosives. Ils ajoutent que M. [P] [Y] est présumé avoir connaissance des vices affectant le bien puisqu'il est un professionnel de l'immobilier pour avoir exercé pendant 32 ans en qualité de conducteur de travaux, de directeur de travaux, de directeur d'agence et directeur d'exploitation et, enfin de directeur général d'une entreprise générale de bâtiment, une activité dans le domaine du bâtiment neuf, de la rénovation ou de la réhabilitation. Ils indiquent que son fils, nu propriétaire est également un professionnel de l'immobilier et que les consorts [Y] sont à l'origine de la conception et de la réalisation des travaux réalisés en 1998 dans l'appartement. Ils font ainsi valoir que la clause exclusive de garantie n'est pas applicable, la connaissance effective du vice par les consorts [Y] résultant d'ailleurs du fait qu'ils disposaient des plans des canalisations, qu'ils ne leurs ont pas remis, et avaient fait des études de faisabilité d'un raccordement qui leur a permis de constater l'impossibilité de raccorder les WC. Ils expliquent que l'annonce publiée par l'agent immobilier chargé de la vente indique que le bien est muni d'un WC, qu'un WC était présent lors des visites de l'appartement et qu'il leur avait été indiqué oralement par M. [P] [Y] que le WC en place était un WC chimique non raccordé et que c'est la raison pour laquelle il s'engageait à leur verser la somme de 1 000 euros pour leur permettre de faire face aux travaux de raccordement, sans qu'il soit précisé que ce raccordement n'était pas possible. Ils soutiennent également que le sous-dimensionnement de la colonne d'évacuation ne permet pas l'installation d'un lave-linge et d'un lave-vaisselle. Ils font valoir enfin que les dégâts des eaux provenant du bac de la douche s'explique par une réalisation de cette installation au mépris des règles de l'art et qu'ainsi la responsabilité des consorts [Y] est engagée au titre d'un manquement à leur obligation de délivrance conforme. Ils sollicitent en conséquence la condamnation des consorts [Y] à leur payer les sommes suivantes : - 19 900 euros au titre de la moins-value subie par le bien ; - 1 175 euros correspondant au droits d'enregistrement réglés sur la précédente somme ; - 26 318,14 euros correspondant au coût des travaux de raccordement des WC ; - 5 000 euros en réparation de leur promesse moral ; - 1 350 euros correspondant à la perte locative ; - 4 500 euros en réparation du préjudice causé par l'impossibilité d'installer des appareils électroménagers ; - 21 394,06 euros correspondant au coût de la mise en conformité de la douche ; - 88 euros, 235 euros, 300 euros en remboursement des factures réglés suite à l'intervention d'un plombier pour mettre fin aux dégâts des eaux ; - 387 euros correspondant à la vacance locative de l'appartement depuis non 2020 ; - 830 euros en remboursement de la rémunération de l'agent immobilier intervenu pour la mise en location du bien ; - 3 567 euros au titre du remboursement des frais d'expertise ; - 1 633,50 euros correspondant au coût de la mise en place d'une VMC ; - 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Les consorts [Y] concluent à la confirmation du jugement et à la condamnation de M. [T] et Mme [F] [K] à leur payer la somme de 6 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. SUR CE : 1 - Sur le défaut de raccordement du WC au réseau d'évacuation de l'immeuble Attendu qu'il est constant que le WC de l'appartement ne peut pas être raccordé au réseau d'évacuation de l'immeuble, ou à un coût très élevé compte tenu de l'importance des travaux à réaliser, ce qui constitue un vice rendant le bien impropre à sa destination ou qui diminue tellement son usage que M. [T] et Mme [F] [K] ne l'auraient pas acquis ou l'auraient acquis à d'autres conditions ; que si lors de la vente, ils ont été informés que le WC chimique installé dans l'appartement n'était pas raccordé, cette information ne suffit pas à établir que le raccordement n'était pas possible ; que les consorts [Y], qui avaient réalisé d'importants travaux dans l'appartement et avaient été confrontés au problème de l'installation dans l'appartement d'un WC qui, à l'origine n'en était pas pourvu, avaient ainsi connaissance de ce vice ; que leur qualité de professionnel du bâtiment, qui est justifiée par leur activité professionnelle, présume en outre leur connaissance de ce vice ; qu'ainsi, la clause du contrat de vente excluant la garantie des vices cachés n'est pas applicable ; que M. [T] et Mme [F] [K] sont ainsi fondés à réclamer la condamnation des consorts [Y] à leur payer, au titre de la restitution partielle du prix, la somme de 19 900 euros et, à titre de dommages-intérêts, la somme de 1 175 euros correspondant aux droits acquittés au titre du supplément du prix ; qu'en revanche, la somme de 26 318,14 euros, correspondant au coût des travaux de raccordement, n'est pas due, M. [T] et Mme [F] [K] ayant bénéficié d'une réduction du prix tenant compte de la valeur de l'appartement ne bénéficiant pas de WC autres que des WC communs ; que faute de justifier du préjudice moral allégué, la demande formée de ce chef doit également être rejetée ; 2 - Sur l'impossibilité d'installation d'appareils électroménagers Attendu que M. [T] et Mme [F] [K] ne justifient que le sous-dimensionnement de la colonne rendant impossible l'utilisation de ces appareils ; qu'en effet, les dimensions préconisées auxquelles ils se réfèrent s'appliquent en cas d'installation de trois à quatre appareils alors qu'ils ne font état que de l'installation d'un lave-vaisselle et d'un lave-linge; qu'il convient de les débouter de leurs demandes formées de ce chef ; 3 - Sur les dégâts des eaux provenant du bac de la douche Attendu qu'il n'est pas justifié que ce désordre constitue un vice rendant le bien impropre à sa destination ou diminuant son usage de telle sorte que M. [T] et Mme [F] [K] ne l'auraient pas acquis ou l'auraient acquis à un moindre prix ; qu'il convient de rejeter cette demande ; PAR CES MOTIFS : statuant publiquement Infirme le jugement en toutes ses dispositions ; Statuant à nouveau : Condamne in solidum M. [P] [Y], Mme [Z] [Y], Mme [W] [Y] et M. [A] [Y] à payer à M. [T] et Mme [F] [K] la somme de 19 900 euros au titre d'une restitution partielle du prix de l'appartement et la somme de 1 175 euros à titre de dommages-intérêts ; Rejette leurs autres demandes ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des consorts [Y] et les condamne à payer à M. [T] et Mme [F] [K] la somme de 2 500 euros ; Les condamne aux dépens de première instance et d'appel. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,