Cour d'appel, 15 décembre 2022. 20/11828

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRET DU 15 DECEMBRE 2022 (n° /2022, 8 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/11828 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCHSR Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Juillet 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS - RG n° 1119012219 APPELANTS Monsieur [F] [O] [Adresse 2] [Localité 3] et Madame [S] [K] [Adresse 2] [Localité 3] et Madame [W] [CF] [Adresse 2] [Localité 3] Représentés et assistés par Me Jean-François FRAHIER, avocat au barreau de PARIS, toque : D1326 INTIMEE S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0483 Assistée de Me Audrey FERTINEL de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0483 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Novembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : François LEPLAT, Président Anne-Laure MEANO, Conseillère Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère Greffière lors des débats : Mme Suzanne HAKOUN ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par François LEPLAT, Président et par Joelle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte du 19 septembre 2019 et 23 septembre 2019, la SA RIVP a assigné M. [O] [F], Mme [K] [S] et Mme [CF] [W] aux fins de : - voir prononcer la résiliation du bail liant la SA RIVP à M. [F] [O] pour-non respect de l'obligation d'occuper le logement à titre de résidence principale et manquement à l'interdiction de céder et sous-louer le logement, - voir ordonner l'expulsion de M. [F] [O] et tous occupants de son chef, notamment Mme [S] [K] et Mme [W] [CF], des lieux loués au [Adresse 2], quatrième étage [Localité 3], avec assistance d'un serrurier et des forces de l'ordre, - voir ordonner la séquestration des objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dans un garde meuble de son choix, en garantie des loyers et charges, indemnités d'occupation dues, aux frais, risques et périls des défendeurs, - voir condamner in solidum M. [F] [O], Mme [S] [K] et Mme [W] [CF] à payer à la SA RIVP une indemnité d'occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, augmenté des charges et taxes locatives jusqu'à libération des lieux, - voir supprimer le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, - voir ordonner l'exécution provisoire, - voir condamner in solidum M. [F] [O], Mme [S] [K] et Mme [W] [CF] à payer à la SA RIVP la somme de 1.200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Un précédent jugement a été rendu par le tribunal d'instance du 17ème arrondissement de Paris le 21 juin 2016 entre la SA RIVP, M. [F] [O] et Mme [S], prononçant la résiliation du bail pour inoccupation personnelle d'un logement situé bâtiment C troisième étage à la même adresse, [Adresse 2] [Localité 3]. Par jugement du 10 juillet 2018, le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Paris a annulé le commandement de quitter les lieux délivré le 22 août 2016 à M. [O] et Mme [K], ainsi que le procès-verbal de tentative d'expulsion du 6 février 2018, au motif que le dispositif du jugement du 21 juin 2016 énonçait que la résiliation était prononcée relativement à un logement sis au 3ème étage, de sorte que l'expulsion ne pouvait être poursuivie pour un logement occupé au 4ème étage, quand bien même l'indication du troisième étage correspondrait à une erreur matérielle ainsi que le soutenait la SA RIVP. La SA RIVP a demandé de voir prononcer la résiliation du bail des locaux sis au 4ème étage sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989 et à titre subsidiaire sur le fondement de la loi du 1er septembre 1948, qui ne nécessite pas de délivrance préalable de congé, sur le fondement des articles 4 et 10 de la loi de 1948. Elle s'est opposée à des délais pour quitter les lieux. M. [F] [O], Mme [S] [K] et Mme [W] [CF] ont soutenu oralement leurs conclusions récapitulatives et ont sollicité de : - voir déclarer la SA RIVP irrecevable et mal fondée en ses demandes, - à titre subsidiaire, leur voir accorder un délai de deux ans pour libérer les lieux, - voir condamner la SA RIVP à leur payer la somme de 3.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement contradictoire entrepris du 16 juillet 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué : Rejette la fin de non-recevoir soulevée par M. [O] [F], Mme [K] [S] et Mme [CF] [W] pour absence de diligences en vue de résolution amiable du litige, Dit que le bail du 19 juin 1990 consenti par Mme [V] à M. [O] [F] portant sur un appartement situé au [Adresse 2] 4ème étage [Localité 3] est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, Prononce la résiliation du bail pour inoccupation des lieux à titre de résidence principale, Ordonne, à défaut de départ volontaire, l'expulsion de M. [O] [F] et tout occupant de son chef, notamment Mme [K] [S] et Mme [CF] [W], sous réserve du délai suivant commandement de quitter les lieux de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, Rejette la demande de la SA RIVP de suppression de ce délai, Déboute M. [O] [F], Mme [K] [S] et Mme [CF] [W] de leur demande de délai pour quitter les lieux, Ordonne la séquestration des objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dans un garde meuble au choix de la SA RIVP, en garantie des loyers et charges, indemnités d'occupation dues, aux frais, risques et périls des défendeurs, Condamne in solidum M. [O] [F], Mme [K] [S], Mme [CF] [W] à payer à la SA RIVP une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et charges, qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi, jusqu'à libération des lieux par remise des clés, procès-verbal de reprise des lieux ou d'expulsion, Ordonne l'exécution provisoire, Condamne in solidum M. [O] [F], Mme [K] [S], Mme [CF] [W] aux dépens, Condamne in solidum M. [O] [F], Mme [K] [S], Mme [CF] [W] à payer à la SA RIVP une somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu l'appel interjeté le 7 août 2020 par M. [F] [O], Mme [S] [K] et Mme [W] [CF], Vu les dernières conclusions remises au greffe le 8 septembre 2022 par lesquelles M. [F] [O], Mme [S] [K] et Mme [W] [CF], appelants, demandent à la cour de : Déclarer M. [O], Mme [K] et Mme [CF] recevables et bien fondés en leur appel, Y faisant droit, Réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau, A titre principal, Vu les articles 54-5, 56 et 750-1 du code de procédure civile, 826 du code de procédure civile, Vu l'article 8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, Vu les articles 3ter,4, 10 et 78 de la loi du 1er septembre 1948, Vu les articles L.412-1, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, Vu les articles L.513-1 et L.513-2 du code de la construction et de l'habitation, Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile, Déclarer irrecevable la RIVP en ses demandes, en l'absence de tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative en vue d'une résolution amiable du litige, Dire et juger les lieux loués soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948, Déclarer irrecevable la RIVP en ses demandes, sur le fondement des dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, Déclarer mal fondée la RIVP en sa demande de résiliation judiciaire du bail pour inoccupation personnelle à titre d'habitation principale par M. [O] des lieux loués, La débouter de toutes ses demandes fins et conclusions, Subsidiairement, Octroyer aux appelants un délai de deux années pour libérer les lieux, En tout état de cause, Condamner la RIVP au paiement de la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles de l'article 700 du code de procédure civile exposés en première instance, et de la somme de 2.000 euros au titre des mêmes frais irrépétibles exposés en appel, outre les dépens de première instance et d'appel. Vu les dernières conclusions remises au greffe le 24 août 2022 au terme desquelles la SA RIVP, intimée, demande à la cour de : Vu les articles L.441, L.442-6, L.442-8 et R.353-64 du code de la construction et de l'habitation, Vu l'article 1728 du code civil, Vu l'article 8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, Vu les articles 3ter, 4, 10 et 78 de la loi du 1 er septembre 1948, Vu les articles L.412-1, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile, Recevoir la RIVP en ses demandes, fins et conclusions et l'y déclarer bien fondée, Débouter M. [F] [O], Mme [S] [K] et Mme [W] [CF] de leurs demandes, fins et conclusions, A titre principal, Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, A titre subsidiaire, si la cour d'appel de céans devait infirmer le jugement en ce qu'il a dit « que le bail du 19 juin 1990 consenti par Mme [V] à M. [O] portant sur un appartement sis au [Adresse 2] 4ème étage [Localité 3] est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989», Prononcer la résiliation judiciaire du bail sur le fondement de la loi du 1er septembre 1948 pour cession illicite, Confirmer le jugement en toutes ses autres dispositions, Statuant à nouveau, Condamner, in solidum, M. [F] [O], Mme [S] [K] et Mme [W] [CF] à verser à la RIVP une indemnité de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, Condamner, in solidum M. [F] [O], Mme [S] [K] et Mme [W] [CF] aux entiers dépens. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la recevabilité de l'action de la SA RIVP C'est par une parfaite appréciation des éléments de la cause que le premier juge a considéré que l'instance, introduite le 23 septembre 2019, n'était pas soumise aux dispositions issues du décret du 11 décembre 2019. Est applicable à la date d'introduction de l'instance l'article 56 du code de procédure civile dans sa rédaction alors en vigueur, lequel dispose que l'assignation contient, sauf motif légitime, les diligences entreprises en vue de parvenir à la résolution amiable du litige, mais sans encourir la nullité ou l'irrecevabilité en cas d'absence de cette mention. Le premier juge a considéré avec pertinence qu'en considération de la situation des parties, les termes du litige ne nécessitaient pas, en sus des mises en demeure adressées, de faire procéder à d'autres démarches de résolution amiable. En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a déclaré la SA RIVP recevable en son action. Sur la loi applicable au contrat de bail liant les parties Il résulte des pièces produites par la SA RIVP que M. [F] [O] avait initialement conclu le 11 décembre 1989 avec Mme [H] [V] un bail portant sur un appartement sis au 3ème étage du bâtiment cour du [Adresse 2] [Localité 3], bail sousmis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989. M. [A] [R] était locataire, en vertu d'un bail du 30 juin 1984 soumis à l'article 71 de la loi du 22 juin 1982, d'un appartement sis au 4ème étage bâtiment sur cour du [Adresse 2], qu'il a cédé à M. [L] [EI] à compter du 1er novembre 1984. Par acte du 19 juin 1990 : - M. [EI] a donné congé à effet au 1er juillet 1990 de l'appartement qu'il occupait au 4ème étage au profit de M. [O] ; - M. [O] a donné congé de l'appartement qu'il louait au 3ème étage ; - les congés étaient acceptés par le représentant de la bailleresse qui reprenait les appartements dans l'état où il se trouvaient ; - un paragraphe intitulé "continuation du bail du 1er décembre 1989 de M. [O]" était rédigé comme suit : "a) ledit bail poursuit ses effets mais sur l'appartement du 4ème gauche ; b) la durée est prorogée de telle sorte que ce bail expirera le 30 juin 1993 ; c) ledit bail pour les locaux du 4ème étage est régi par les dispositions de l'article 3 ter de la loi du 1er septembre 1948 à raison des précédents accords conclus entre le représentant de la bailleresse et M. [R] d'abord, M. [EI] ensuite". La SA RIVP a acquis l'immeuble le 9 avril 2015. En vertu de l'article 25 de loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, "les locaux vacants à compter du 23 décembre 1986 et satisfaisant aux normes minimales de confort et d'habitabilité fixées par décret après avis de la Commission nationale de concertation ne sont pas soumis aux dispositions de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948. Ils sont désormais régis par les chapitres Ier à III du titre Ier de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à l'exception des locaux à usage exclusivement professionnel qui sont régis par l'article 57 A et par les dispositions du code civil. Si les locaux loués depuis le 23 décembre 1986 ne satisfont pas aux normes précitées, le locataire peut demander au propriétaire leur mise en conformité avec ces normes sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat de location en cours. A défaut d'accord entre les parties, le juge saisi détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution, qu'il peut même d'office assortir d'une astreinte. Il peut également se prononcer sur une demande de modification du loyer fixé par le bailleur ou proposé par le locataire. A défaut de mise aux normes effectuée dans les conditions précitées, le loyer des locaux soumis au présent article est fixé conformément au b de l'article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989". En l'espèce, par l'effet du congé délivré par M. [EI], le bail a pris fin pour le logement litigieux situé au 4ème étage, et, par l'effet du congé délivré par M. [O], le bail a pris fin pour le logement situé au 3ème étage. Le premier juge en a pertinemment déduit que les locaux étaient devenus vacants par l'effet de ces congés, que le bail de l'appartement du 4ème étage donné à M. [O] était un nouveau bail, et que les parties ne pouvaient pas étendre le régime de la loi du 1er septembre 1948 à des locaux vacants par application de l'article 25 de la loi du 23 décembre 1986 précité. Il rappelle à cet égard que ce texte est d'ordre public, et que ses dispositions ne peuvent être écartées par la soumission conventionnelle à la loi du 1er septembre 1948. Il conclut avec exactitude qu'en consentant un bail pour l'appartement situé au 4ème étage à M. [O], le bailleur ne pouvait à la date du 19 juin 1990 se soustraire aux dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989. Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit que le bail liant les parties était soumis à la loi du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du bail Selon l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989, "le présent titre s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu'aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation". En vertu de l'article 8, "le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer". Au soutien de sa demande en résiliation de bail pour défaut d'occupation personnelle et cession ou sous-location illicite, la SA RIVP produit notamment : - un courriel du responsable technique de secteur de la SA RIVP du 10 décembre 2015, faisant état de son passage à l'appartement du 4ème loué par M. [O], qu'il n'arrivait pas à contacter pour accéder à son logement dans le cadre des relevés de géomètre ; il indique "n'ayant pas eu de réponse, j'ai demandé aux voisins de palier et ceux de l'étage inférieur s'il vivait dans le logement et ils m'ont répondu à l'unisson que cela faisait très longtemps qu'ils ne l'avaient pas vu" ; - un constat d'huissier des 8, 11 et 18 février 2016, portant sur l'appartement sis au 4ème étage, dont il résulte que la voisine de palier (4ème étage porte droite), Mme [B] [J], dit ne pas avoir vu son voisin M. [O] depuis très longtemps ; la voisine de l'appartement du dessous (3ème étage gauche), Mme [T] [U], déclare ne pas connaître le locataire en titre du 4ème gauche et ajoute qu'elle n'entend aucun bruit depuis un certain temps provenant du logement concerné ; n'ayant pu accéder au logement, l'huissier le fait ouvrir, et constate l'absence de trace de vie récente ; il précise qu'il n'y a aucun vêtement d'homme dans les lieux, mais des vêtements féminins en très grand nombre ; il indique que tous les documents administratifs et courriers récents sont au nom de Mme [S] [K], tandis que, dans le placard du couloir se trouvent de nombreux documents administratifs et documents anciens au nom de M. [F] [O] ; - un constat d'huissier du 27 mars 2019, dont il résulte la présence dans les lieux de M. [SB] [P], déclarant être un ami de Mme [K], qui l'appelle en la présence de l'huissier; celui-ci indique ne pas avoir pu vérifier qu'il s'agissait bien d'elle, ajoutant qu'elle avait déclaré que les lieux étaient occupés par M. [O], par elle-même et par Mme [CF] [W], sa fille, que la personne présente est son frère, et être actuellement en voyage en Allemagne ; M. [P] déclare qu'il repart aujourd'hui, que Mme [CF] vit ici et qu'elle reçoit des amis qui passent de temps en temps ; l'huissier constate la présence de factures EDF au nom de Mme [CF]. M. [O], Mme [K] et Mme [CF], qui soutiennent que le logement a toujours été occupé par M. [O], sa compagne et la fille de celle-ci, produisent notamment : - des avis d'imposition de taxe d'habitation 2017 à 2019 à l'adresse des lieux loués, - des avis d'imposition de taxe d'habitation 2016 à 2019 pour l'immeuble sis [Adresse 4] [Localité 3], mentionnant une majoration pour résidence secondaire, - un constat d'huissier du 20 mai 2020 dont il résulte que les locaux du [Adresse 4] sont à usage exclusivement professionnel ; - une attestation du 12 mai 2020 de M. [Z], expert-comptable, en charge du suivi comptable de M.[O], indiquant "aller régulièrement travailler dans ses locaux professionnels situés [Adresse 4] [Localité 3] et être allé plusieurs fois le prendre chez lui, [Adresse 2] [Localité 3]" ; - un procès-verbal de constat d'huissier du 22 mai 2020 au [Adresse 2], dont il résulte que la première chambre, celle désignée comme étant celle de Mme [CF], contient de nombreux vêtements et affaires de jeune fille, tandis que la seconde chambre, désignée comme celle du couple [O]-[K], présente de nombreux vêtements féminins et masculins ; l'huissier conclut que l'appartement est parfaitement garni et à l'évidence habité, et que les affaires visibles laissent à penser que les lieux sont occupés par trois personnes ; -un courrier de la société Enedis en date du 31 décembre 2019 adressé à M. [O] au [Adresse 2] ; - une attestation de la société Orange du 10 septembre 2021 selon laquelle M. [O] est titulaire d'un contrat au [Adresse 2] ; - un relevé CCP de la Banque postale du 4 septembre 2020 de M. [O] au [Adresse 2] ; - une facture Total direct énergie du 24 mars 2020 au nom de M. [O] et Mme [K] au [Adresse 2] ; - de nombreux documents adressés à M. [O] au [Adresse 2] ; - une dizaine d'attestations d'amis ou de personnes fréquentées dans le cadre professionnel par M. [O] et Mme [K] faisant état de leur vie commune au [Adresse 2] ; les dernières attestations communiquées ( celles de M. [L] [C], Mme [M] [N], M. [Y] [G], Mme [X] [E] et M. [I] [D]) apportent des précisions sur les périodes ; ainsi M. [C] indique avoir été invité chez eux en mars 2014 et mars 2020, Mme [N] en janvier 2015 et décembre 2021, M. [D] en juillet 2014 et décembre 2021, et M. [G] et Mme [E] évoquent venir tous les 18 août y fêter l'anniversaire de Mme [K]. L'ensemble des éléments produits par les appelants, notamment le constat d'huissier du 22 mai 2020, l'attestation de l'expert-comptable, tous les documents administratifs et factures d'électricité et de téléphone, ainsi que les multiples attestations, permet d'établir que M. [O] occupe bien régulièrement les lieux loués, contrairement à ce que soutient la SA RIVP, dont les deux constats d'huissier, relativement anciens, ne sauraient suffire à établir que M. [O] ne réside pas dans le logement loué. Il convient dès lors de débouter la SA RIVP de sa demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail pour défaut d'occupation personnelle ou cession ou sous-location illicite, et de ses demandes subséquentes d'expulsion et de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation, en infirmant le jugement entrepris. Sur l'article 700 du code de procédure civile La SA RIVP, partie perdante à titre principal, sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel. L'équité commande de la condamner au paiement de la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en première instance, infirmant le jugement entrepris sur ce point, et celle de 1000 euros en appel. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Infirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par M. [F] [O], Mme [S] [K] et Mme [W] [CF] pour absence de diligences en vue de la résolution amiable du litige et en ce qu'il a dit que le bail du 19 juin 1990 consenti par Mme [V] à M. [O] portant sur une appartement situé au [Adresse 2] 4ème étage [Localité 3] est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, Et statuant à nouveau, Déboute la SA RIVP de sa demande de résiliation du bail et de ses demandes subséquentes d'expulsion et de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation, Condamne la SA RIVP à payer à M. [F] [O], Mme [S] [K] et Mme [W] [CF] la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en première instance, Rejette toutes demandes plus amples ou contraires, Et y ajoutant , Condamne la SA RIVP à payer à M. [F] [O], Mme [S] [K] et Mme [W] [CF] la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en appel, Condamne la SA RIVP aux dépens de première instance et d'appel, Rejette toutes autres demandes. La Greffière Le Président