Texte intégral
Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 8
ARRET DU 20 MAI 2022
(n° , 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/17092 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEM2C
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 20 Juillet 2021 -Tribunal de proximité de Villejuif - RG n° 1221000173
APPELANT
M. [W] [S] [J]
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représenté par Me Madjemba DJASSAH, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 179
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/036748 du 15/09/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)
INTIMEE
S.A.S.U. FONCIERE CRONOS prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège,
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentée par Me Jacques BELLICHACH, avocat au barreau de PARIS, toque : G0334
Assistée par Me Liliane KURC TESGUI substituant Me Jeanine HALIMI avocat au barreau de PARIS, toque : 397
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 07 avril 2022, en audience publique, Rachel LE COTTY, Conseiller, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :
Florence LAGEMI, Président,
Rachel LE COTTY, Conseiller,
Bérengère DOLBEAU, Conseiller,
qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Marie GOIN
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Florence LAGEMI, Président et par Marie GOIN, Greffier.
Le 2 février 1999, la Société Immobilière d'Economie Mixte de la Ville de [Localité 6] (SIEMP), aux droits de laquelle vient la société Foncière Cronos, a donné en location à M. [J] un logement situé [Adresse 1].
La société Foncière Cronos a entrepris des travaux de réhabilitation de l'ensemble immobilier mais n'a pu accéder à l'appartement loué par M. [J], celui-ci s'y opposant.
Le 17 mai 2021, elle lui a signifié une mise en demeure de prendre date avec elle afin de permettre aux entreprises mandatées de procéder aux travaux de réhabilitation dans son logement.
Par acte du 12 juillet 2021, elle a assigné M. [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Villejuif, statuant en référé, afin de se voir autoriser à pénétrer dans les lieux loués, assistée des entreprises mandatées par elle, avec un huissier de justice et, le cas échéant, l'assistance de la force publique.
Par ordonnance réputée contradictoire du 20 juillet 2021, le juge des référés a :
autorisé la société Foncière Cronos, accompagnée d'un huissier de justice, à :
se rendre [Adresse 1] ;
pénétrer dans les lieux dont M. [J] est occupant, assisté de tout agent technique ou entreprise missionné par la société requérante qui pourra procéder aux travaux nécessaires tels que décrits aux termes de la note de présentation de l'opération, avec la liste des travaux de réhabilitation annexée à la mise en demeure signifiée par huissier de justice en date du 17 mai 2021 à M. [J] et ce, au sein de l'appartement dont ce dernier est occupant ;
après quoi, refermer l'appartement et remettre un jeu de clés, si celles-ci s'avèrent avoir été changées au locataire en titre ;
désigné pour l'assister la SCP Chouraqui Nacache Fourrier Sadoun, huissier de justice, [Adresse 2] ;
dit que l'huissier de justice pourra se faire assister d'un serrurier et de deux témoins majeurs ou, si nécessaire, de la force publique, conformément aux dispositions des articles L. 142-1 et L.142-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
fixé la provision devant être versée à l'huissier de justice à la somme de 500 euros ;
dit qu'à défaut de saisine de l'huissier désigné et du versement entre ses mains de la provision dans le délai d'un mois suivant l'ordonnance, la désignation de cet officier ministériel sera caduque et privée de tout effet ;
dit que l'huissier désigné disposera d'un délai d'un mois à compter du versement de la provision entre ses mains pour exécuter sa mission ;
dit qu'il en sera référé au juge en cas de difficulté ;
condamné M. [J] à payer à la société Foncière Cronos la somme de 250 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
dit n'y avoir lieu à référé pour le surplus ;
condamné M. [J] aux dépens.
Par déclaration du 29 septembre 2021, M. [J] a relevé appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 29 octobre 2021 , il demande à la cour de :
infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;
« ordonner l'exécution de l'ordonnance à intervenir sur minute » ;
réserver les dépens.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 22 novembre 2021, la société Foncière Cronos demande à la cour de :
confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise ;
condamner M. [J] au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d'appel dont le montant pourra être recouvré par Maître Bellichach, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 23 mars 2022.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
SUR CE, LA COUR,
Sur la demande d'autorisation relative à la réalisation de travaux
Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
L'article 7 e) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que :
« Le locataire est obligé de : [...] de permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. Les deux derniers alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d'habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l'utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris ».
Aux termes de l'article 1724 du code civil :
« Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée.
Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.
Si les réparations sont de telle nature qu'elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail ».
Le bail signé par les parties prévoit en son article 6 que le « locataire est tenu des obligations prévues à l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 » et, notamment, de « souffrir la réalisation par le bailleur des réparations urgentes et qui ne peuvent être différées jusqu'à la fin du contrat de location, sans préjudice de l'application des dispositions de l'article 1724 du code civil ; en conséquence, [de] laisser pénétrer les ouvriers dans les lieux loués pour y faire ces réparations et travaux ».
M. [J] expose qu'il refuse l'accès à son logement car l'ampleur des travaux et leur durée le contraignent à la prise de « mesures conservatoires » pour ses biens ainsi que pour sa santé physique et celle de ses enfants.
Il ajoute qu'il résulte des travaux effectués chez ses voisins que les travaux sont plus importants que prévu, que leur durée est indéterminée et qu'ils sont réalisés dans des conditions abusives (portes laissées ouvertes après les travaux, absence de respect des conditions sanitaires en présence des locataires, déplacement des affaires et absence de protection des biens).
Il estime qu'il aurait fallu prévoir un relogement pendant la durée des travaux, les troubles de jouissance étant importants et rendant l'appartement inhabitable.
Il critique enfin le recours possible à la force publique, qui aurait pour effet son éviction temporaire de son domicile, conséquence qu'il estime manifestement excessive et abusive.
Cependant, c'est par de justes motifs que la cour adopte que le premier juge a retenu que les travaux programmés par la société Foncière Cronos répondaient aux critères de l'article 7 e) précité dès lors qu'il garantissent la décence et la sécurité des logements de la résidence, s'agissant de travaux de réhabilitation et d'amélioration des parties communes et privatives.
Ainsi, l'intervention prévue dans le logement de M. [J] ne doit durer que quatre jours et les prestations sont les suivantes : mise en sécurité électrique, réseaux d'eau, colonnes créées avec encoffrement, VMC, remplacement de la porte palière.
Le bailleur justifie avoir informé M. [J] de la nature et des modalités d'exécution des travaux par la signification faite le 17 mai 2021 conformément aux exigences de l'article 7 e) précité.
Les travaux sont en outre devenus urgents au sens de l'article 1724, alinéa 1er, du code civil, comme en atteste l'entreprise Genere, professionnel mandaté, dès lors que le refus de M. [J] de laisser l'accès à son logement empêche la « bascule vers le réseau Enedis » de l'ensemble de la résidence et a des conséquences pour l'ensemble des autres locataires, qui ont pourtant accepté la réalisation des travaux dans leur appartement.
Non seulement le refus de l'appelant ne permet pas d'achever les travaux engagés, dans l'intérêt de l'ensemble des occupants, mais il génère des coûts en imposant de nouvelles interventions des entreprises mandatées.
En conséquence, en application des textes précités et des dispositions du bail liant les parties, M. [J] est tenu de laisser l'accès à son appartement, sans pouvoir s'y opposer, quelles que soient les contraintes que les travaux litigieux impliquent. Il ne rapporte au demeurant aucunement la preuve que lesdits travaux se soient déroulés dans des conditions anormales, abusives ou vexatoires chez les autres locataires, que leur durée ait été excessive ou qu'ils aient nécessité un relogement.
Il ne peut davantage soutenir par avance que des dommages seront causés à ses biens, étant précisé qu'il sera en droit de solliciter une indemnisation si tel devait être le cas.
En conséquence, les conditions d'urgence et d'absence de contestation sérieuse prévues par l'article 834 du code de procédure civile sont réunies et, en tout état de cause, le refus de M. [J] de laisser l'accès à son appartement constitue un trouble manifestement illicite au sens de l'article 835.
Quant au recours à la force publique, elle ne sera pas nécessaire si M. [J] laisse le bailleur accéder à son logement comme il en a l'obligation. A l'inverse, s'il persiste dans son refus, il est indispensable de permettre à un huissier et à la force publique d'intervenir pour permettre l'exécution de la décision.
Au regard de ces éléments, la décision de première instance sera confirmée en toutes ses dispositions.
Sur les frais et dépens
M. [J], partie perdante, sera tenu aux dépens d'appel, sans application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, celui-ci bénéficiant de l'aide juridictionnelle totale.
Il sera, en équité, dispensé de toute indemnité sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel.
PAR CES MOTIFS
Confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise ;
Y ajoutant,
Condamne M. [J] aux dépens d'appel, qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle ;
Rejette la demande formée par la société Foncière Cronos en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Le Greffier, Le Président,
