Tribunal judiciaire, 15 mai 2024. 22/01436

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN _______________________ Chambre 1 ************************ DU 15 Mai 2024 Dossier N° RG 22/01436 - N° Portalis DB3D-W-B7G-JMLU Minute n° : 2024/247 AFFAIRE : [P] [Z], [O] [E] épouse [Z] C/ S.A.S. JALIMMO, [Y] [V] JUGEMENT DU 15 Mai 2024 COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENT : Madame Virginie GARCIA, Vice-Présidente, statuant à juge unique GREFFIER : Madame Nasima BOUKROUH, DÉBATS : A l’audience publique du 08 Février 2024 A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 11 avril 2024 prorogé au 15 Mai 2024 JUGEMENT : Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort copie exécutoire à : Me Stéphane DELENTA la SELARL SK AVOCAT Délivrées le Copie dossier NOM DES PARTIES : DEMANDEURS : Monsieur [P] [Z] et Madame [O] [E] épouse [Z] demeurant ensemble [Adresse 4] [Localité 2] représentés par Me Stéphane DELENTA, avocat au barreau de DRAGUIGNAN D’UNE PART ; DÉFENDEURS : S.A.S. JALIMMO [Adresse 1] [Localité 3] Monsieur [Y] [V] [Adresse 1] [Localité 3] représentés par Maître Stéphane KULBASTIAN, avocat au barreau de MARSEILLE D’AUTRE PART ; ****************** EXPOSE DU LITIGE Suivant contrat du 30 janvier 2015, Monsieur [P] [Z] et son épouse Madame [O] [E] ont donné un mandat de gérance concernant notamment deux biens immobiliers dont ils sont propriétaires, à la SAS JALIMMO, dont le fonds de commerce a été racheté à Madame [H] [F] par Monsieur [Y] [V] au cours du mois de décembre 2015. La SAS JALIMMO a consenti des baux d'habitation d'une part à Madame [A] et Monsieur [G] le 1er juin 2015 et, d'autre part à Madame [W], le 6 septembre 2016, lesquels n'ont pas réglé la totalité des loyers dus. Faisant valoir qu’ils se voyaient prélever une mensualité pour assurance loyers impayés alors qu’ils n’avaient pas été indemnisés pour cette perte, Monsieur [P] [Z] et Madame [O] [E] épouse [Z], par acte du 28 février 2022, ont assigné la SAS JALIMMO et Monsieur [Y] [V] devant le Tribunal Judiciaire de Draguignan sur le fondement des articles 1134, 1142 et 1147, outre l'article 1382 (devenu 1240) du code civil, aux fins notamment de paiement des loyers impayés et dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices. Ils demandent ainsi au tribunal de les recevoir en leurs demandes, et de condamner la SAS JALIMMO, avec le bénéfice de l’exécution provisoire, à leur verser les sommes de 6.0003,18 euros au titre des loyers impayés, 437,24 euros au titre du chèque impayé, 924 euros au titre des cotisations d’assurances de janvier 2016 à décembre 2019, le tout avec intérêts à compter de la délivrance de l’assignation, outre 15.000 euros au titre de la réparation de leur préjudice résultant des fautes commises, ainsi que Monsieur [Y] [V] à la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts, ainsi que la condamnation des deux défendeurs in solidum à la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens distraits au profit de Maître DELENTA. A l’appui de leurs demandes, ils invoquent un manquement de la SAS JALIMMO aux obligations résultant de son statut d’agent immobilier, et principalement à son devoir de conseil, dans la mesure où elle a loué le logement leur appartenant à Madame [W] sans vérifier sa solvabilité, alors que celle-ci était au chômage et divorcée, et qu’elle s’est rapidement retrouvée en état de cesser de régler ses loyers. Ils soulignent qu’au demeurant Monsieur [V] n’a effectué aucune déclaration de sinistre, alors même qu’ils se voyaient prélevés de cotisations d’assurance loyers impayés, et qu’il leur a remis un chèque qui n’a pas été honoré en raison d’une saisie attribution affectant le compte. Ils font valoir que cette faute leur a causé des préjudices tenant aux loyers impayés, au montant du chèque impayé, et aux cotisations d’assurance prélevées, outre un préjudice tenant au fait qu’ils avaient confiance en Madame [F] et ont légitimement cru que son successeur avait la même qualité. S’agissant du bail conclu avec Monsieur [G] et Madame [A], ils ne s’expliquent pas pourquoi l’assureur n’a réglé qu’une partie des loyers demeurés impayés. Ils mettent également en avant la faute personnelle de Monsieur [Y] [V] détachable de ses fonctions de président de la société, en ce qu’il les a trompés en leur faisant croire qu’ils étaient assurés pour les loyers impayés, en établissant une attestation mensongère indiquant que la locataire, Madame [W], était à jour de ses loyers afin de tromper les bailleurs sociaux, et en leur donnant un chèque sans provision. Ils soutiennent que cette faute leur a causé un préjudice considérable dans la mesure où ils sont tous deux retraités et comptaient sur les loyers pour vivre. Par ordonnance d’incident du 9 mai 2023, le juge de la mise en état a débouté la SAS JALIMMO et Monsieur [Y] [V] de leur demande visant à déclarer prescrite l'action initiée par Madame [O] [E] et Monsieur [P] [Z]. La SAS JALIMMO et Monsieur [Y] [V], dans leurs conclusions du 26 juin 2023, demandent au tribunal de : Vu l’article 700 et 699 du Code de procédure civile, Vu la jurisprudence, Vu les pièces versées au débat, -RECEVOIR les écritures de la SAS JALIMMO et Monsieur [V] et les dire parfaitement fondées. A titre principal, -DEBOUTER les requérants de leur demande de paiements des loyers dus par Madame [W]. -DEBOUTER les requérants de leur demande d’indemnisation au titre d’un préjudice moral. -DIRE que le montant de l’assurance locative est fixé à 16,25 euros. -DIRE que la responsabilité personnelle de Monsieur [V] ne peut être engagé, en ce qu’il n’a commis aucune faute détachable de ses fonctions. A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où il serait fait droit aux demandes des consorts [Z], -ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir. En tout état de cause, -DEBOUTER les requérants de leur demande d’article 700 du code de procédure civile. -CONDAMNER les requérants à la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC. -CONDAMNER les requérants au paiement des dépens de la présente instance avec distraction au profit de leur conseil sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile. A l’appui de leurs demandes, ils font valoir que la SAS JALIMMO a rempli son obligation de conseil en informant les mandants de la situation maritale et professionnelle de leur future locataire dès septembre 2016, de sorte que cette demande est prescrite à compter de septembre 2021. Ils soulignent que les demandeurs allèguent des montants sans indiquer s’il s’agit de loyers dus par Madame [W] ou par les consorts [G]/[A]. Ils contestent le préjudice moral invoqué par les époux [Z], soutenant qu’ils n’en rapportent aucune preuve et que la seule perte financière ne peut conduire à indemniser un préjudice moral. Ils affirment encore que les demandeurs ne démontrent pas une quelconque faute de Monsieur [Y] [V] au regard de l’impossibilité de procéder à l’encaissement du chèque tiré d’un compte faisant l’objet d’une saisie attribution qu’il ignorait. Subsidairement, ils s’opposent à l’exécution provisoire, faisant valoir qu’une condamnation au paiement des sommes sollicitées conduirait la société à solliciter l’ouverture d’une procédure collective et Monsieur [Y] [V] à une situation de surendettement. La procédure a été clôturée par ordonnance du 28 Novembre 2023, MOTIFS Sur la responsabilité de la SAS JALIMMO, agent immobilier Il est constant que l’agent immobilier doit respecter, sur le fondement de l’article 1147 du code civil dans sa version applicable au litige, le mandat qui lui a été confié. L’article 1192 du code civil précise que « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui perçoit un salaire ». Dès lors, dans le cadre d’un contrat à titre onéreux, une simple faute suffit à engager la responsabilité de l’agent immobilier. Parmi ses obligations, figure le devoir de conseil. Il a également une obligation de diligence et de vérification, et doit s’assurer de la solvabilité des locataires. Les documents permettant de vérifier la solvabilité du locataire sont énumérés dans le décret du 5 novembre 2015 qui fixe la liste des pièces justificative pouvant être demandées au candidat à la location. Par ailleurs, l’agent immobilier commet une faute dans l’exécution de son mandat de gestion s’il omet de déclarer le sinistre dans les temps à l’assurance qui refuse de faire jouer la garantie loyers impayés, et il lui appartient dès lors d’indemniser le bailleur du préjudice subi. En l’espèce, la SAS JALIMMO n’est pas en mesure de démontrer qu’il a sollicité de Madame [W] les documents lui permettant de s’assurer de sa solvabilité, et ce d’autant plus que le contrat de bail versé au dossier mentionne précisément, en page numéro 1, qu’il est conclu entre Madame [Z] représentée par le mandataire Monsieur [Y] [V], Président de la SAS JALIMMO, et « Madame [W] [X], sans emploi, divorcée ». Dès lors, cet élément était connu des parties dès la signature du contrat de bail. Il résulte par ailleurs de la production des comptes de gestion que dans un premier, la locataire a régulièrement réglé les loyers mis à sa charge. En effet, c'est à partir du mois de mars 2019 que des impayés peuvent être constatés. Dès lors, la faute de la SAS JALIMMO, qui a manqué à son obligation de vérification de la solvabilité de la locataire, n’est en lien avec le préjudice tenant aux loyers impayés que près de trois ans après la signature du bail. Les comptes de gestion versés aux débats permettent également de constater que pour la période allant de mars 2019 à décembre 2019, une mensualité était prélevée sur le compte des époux [Z] au titre de l'assurance loyers impayés. Or, les courriels échangés avec l’assureur démontrent, ce qu’au demeurant les défendeurs ne contestent pas, qu’aucune déclaration de sinistre n’a été effectuée concernant les loyers impayés de Madame [W]. Il est dès lors établi que la SAS JALIMMO, en s’abstenant d’effectuer une déclaration auprès de l’assureur, a commis une faute et doit indemniser les mandats du préjudice subi. L’historique du compte locataire de Madame [W] fait apparaître un solde débiteur de 6.003,18 euros, somme au paiement de laquelle la SAS JALIMMO sera condamnée. Il y a également lieu de condamner la SAS JALIMMO à payer aux demandeurs la somme de 437,24 euros représentant le montant du chèque impayé. Ces sommes produiront intérêts à compter du jugement. En revanche, il ne sera pas fait droit à la demande tendant à voir l’agent immobilier condamné au paiement des cotisations d’assurance, dans la mesure où elle aboutirait à une double indemnisation des époux [Z]. Il ne sera pas non plus fait droit à la demande de dommages et intérêts pour « le préjudice résultant des fautes commises », à hauteur de 15.000 euros, qui s’analyse comme un préjudice moral et qui n’est pas démontré. Sur la responsabilité personnelle du président Sur le fondement de l’article 1382 dans sa version applicable au litige, le président d’une SAS peut voir sa responsabilité engagée à l’égard des tiers lorsqu’il commet intentionnellement une faute d’une particulière gravité, incompatible avec l’exercice normal des fonctions sociales et détachable de ses fonctions. En l’espèce, le fait pour Monsieur [Y] [V] de ne pas avoir effectué de déclaration de sinistre pour les loyers impayés par Madame [W] ne revêt pas le caractère de gravité requis pour voir engager sa responsabilité personnelle sur ce fondement, et il n’est pas démontré non plus qu’il soit intentionnel. Il en va de même du chèque sans provision qu’il a établi. Enfin, s’agissant de la fausse attestation établie indiquant que la locataire était à jour de ses loyers, si sa gravité pourrait justifier la mise en œuvre de sa responsabilité, en revanche Monsieur [P] [Z] et Madame [O] [E] épouse [Z] ne démontrent pas en quoi ladite attestation leur a causé un préjudice. Il en résulte que les conditions pour voir engager la responsabilité personnelle de Monsieur [Y] [V] ne sont remplies, et il convient de débouter les époux [Z] de leur demande à ce titre. Sur les mesures de fin de jugement La SAS JALIMMO, qui succombe, sera condamnée aux dépens, distraits au profit de Maître DELENTA, ainsi qu’à payer à Monsieur [P] [Z] et Madame [O] [E] épouse [Z] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire, la SAS JALIMMO ne démontrant pas que la condamnation serait de nature à entraîner l’ouverture d’une procédure collective à son encontre. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe, CONDAMNE la SAS JALIMMO à payer à Monsieur [P] [Z] et Madame [O] [E] épouse [Z] les sommes de : -6.003,18 euros au titre des loyers impayés, -437,24 euros au titre du chèque impayé, ces sommes produisant intérêts à compter de la présente décision. DEBOUTE Monsieur [P] [Z] et Madame [O] [E] épouse [Z] de leurs demandes au titre des cotisations d’assurance, de la réparation de leur préjudice résultant des fautes commises et à l’égard de Monsieur [Y] [V]. CONDAMNE la SAS JALIMMO à payer à Monsieur [P] [Z] et Madame [O] [E] épouse [Z] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. CONDAMNE la SAS JALIMMO aux dépens, et AUTORISE Maître DELENTA à recouvrer directement ceux dont elle a fait avance sans en avoir reçu provision. DEBOUTE la SAS JALIMMO de sa demande tendant à voir écarter l’exécution provisoire de droit. La greffièreLa juge