Tribunal judiciaire, 18 décembre 2024. 22/10466

TRIBUNAL JUDICIAIRE de BOBIGNY JUGEMENT CONTENTIEUX DU 18 DECEMBRE 2024 Chambre 5/Section 1 AFFAIRE: N° RG 22/10466 - N° Portalis DB3S-W-B7G-W4QQ N° de MINUTE : 24/01797 DEMANDEUR Monsieur [M] [H] [Adresse 4] [Localité 7] représenté par Me Pierre MORELON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0151 C/ DEFENDEUR SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la Société HELLO SYNDIC, SAS. [Adresse 1] [Localité 6] représentée par Me Jacqueline AUSSANT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1638 COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier. DÉBATS Audience publique du 23 Octobre 2024. JUGEMENT Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier. EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Monsieur [M] [H] est propriétaire au sein de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8] (93). Lors de l'assemblée générale des copropriétaires qui s'est tenue le 29 juin 2022, la résolution 22 portant sur le mandat donné au syndic pour introduire une action en justice à l'encontre de Monsieur [H] aux fins, à titre principal, de le voir condamner à démolir la véranda construite sur le toit terrasse du bâtiment B et à restituer les lieux en leur état antérieur a été approuvée à la majorité des présents et représentés. Le procès-verbal de cette assemblée a été notifié à Monsieur [H] le 23 août 2022. Par exploit de commissaire de justice délivré le 19 octobre 2022, Monsieur [M] [H] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8] (93), représenté par son syndic, la société HELLO SYNDIC, devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins, à titre principal, de voir annuler la résolution n°22 de l'assemblée générale des copropriétaires du 29 juin 2022. Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 26 avril 2024, Monsieur [H] a demandé au tribunal de céans de : Déclarer bien fondé M.[H] en l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, Ce faisant, Annuler la résolution n°22 de l'assemblée générale du 29 juin 2022 du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 8],Débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 8] de tous moyens et prétentions contraires aux présentes écritures et de toutes demandes additionnelles qui pourraient être développées ultérieurement par tout contestant,Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 8] à payer à M.[H] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 8] au paiement des entiers dépens, y compris le coût de délivrance de l'assignation au fond signifiée le 19 octobre 2022,Juger que M.[H] sera exonéré, en sa qualité de copropriété (sic), de sa quote-part dans la présente procédure, au titre des charges générales d'administration conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,Ecarter l'application de l'exécution provisoire de droit en cas de condamnation de la partie demanderesse, celle-ci étant incompatible pour elle avec les conditions de l'article 514-1 du code de procédure civile. Au soutien de ses prétentions, il invoque les articles 9, 26 alinéa 3 et 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ainsi que l'article 18 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 et fait principalement valoir que : le lieu de tenue de l'assemblée générale a été modifié la veille de celle-ci, soit en violation des délais de convocation fixés à l'article 9 du décret du 17 mars 1967, ce qui entraîne la nullité de plein droit des résolutions et/ou de l'assemblée générale et ce, sans qu'il y ait lieu de justifier de l'existence d'un préjudice personnel,la nécessité de maintenir l'assemblée générale du fait de la décision du syndic en exercice de ne pas renouveler son mandat n'était pas de nature à permettre de déroger aux règles de convocation, la résolution n°22 querellée est constitutive d'un abus de majorité et d'une fraude aux droits du syndicat des copropriétaires,la véranda dont il est demandé au travers de cette résolution la démolition était prévue dès le commencement de la construction de la copropriété. De fait, le permis de construire a été accordée à la société SCCV du [Adresse 3], qui n'est pas copropriétaire au sein de l'ensemble immobilier, avant la création du syndicat des copropriétaires,c'est également la société SCCV du [Adresse 3] qui a obtenu le 3 octobre 2012 le permis de construire relatif à la pose d'un pare-vue sur la terrasse ; ce dernier apparaissant sur les plans du procès-verbal de livraison des lots de Monsieur [H],la terrasse de Monsieur [H] ne constitue de surcroît pas une partie commune mais une partie privative, ainsi que le règlement de copropriété, les plans qui y sont annexés et l'état de division le démontrent,le permis de construire modificatif du 3 octobre 2012 autorisait également la société SCCV du [Adresse 3] à procéder à la modification de l'escalier privatif permettant l'accès à la terrasse du lot 1125 de Monsieur [H] ; ce qui lui a permis d'installer un élévateur PMR privatif imposé par Directive Machine 2006/42/CE du parlement européen et du Conseil et ce, sans avoir à solliciter l'autorisation de l'assemblée générale,De même, le bloc de climatisation a également été installé par la société SCCV du [Adresse 3] et ce, sur la partie technique du bâtiment B,il est donc faux d'affirmer dans la résolution querellée que le demandeur s'est approprié une partie commune et aurait effectué des travaux sans l'autorisation préalable de l'assemblée,il n'y a donc pas lieu à restitution d'une partie commune ni à remise en état antérieur des lieux. Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires a constitué avocat. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 19 mars 2024, il a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de : - DEBOUTER Monsieur [H] de sa demande d'annulation de la résolution 22 de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] du 29 juin 2022, LE DEBOUTER de toutes ses demandes, fins et conclusions, EN TOUTE HYPOTHESE - CONDAMNER Monsieur [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] une somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du CPC ; - CONDAMNER Monsieur [H] aux dépens de la présente instance dont distraction au profit de Maître Jacqueline AUSSANT, Avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du CPC. Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires invoque les articles 3, 25 et 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et fait principalement valoir que : Il n'est pas contesté que le lieu de réunion de l'assemblée générale du 29 juin 2022 a été changé, les copropriétaires ayant été prévenus de ce changement de salle par courriel et une affiche ayant été apposée sur la porte de la salle initialement prévue pour rediriger les copropriétaires vers le nouveau lieu,il n'est de fait pas contestable que Monsieur [H] a participé à ladite assemblée générale. Dès lors, il ne peut invoquer le non respect des délais de convocations, seuls les copropriétaires absents étant recevables à faire état d'un tel moyen, l'assemblée générale devait être maintenue dès lors que le syndic en exercice était démissionnaire, ainsi que le précise la résolution n°9 de l'assemblée générale du 29 juin 2022,le moyen tenant à l'irrégularité de la convocation doit en conséquence être rejeté,Monsieur [H] ne peut solliciter l'annulation de la résolution n°22 au motif qu'elle est infondée et a été votée sur la base de fausses informations, l'autorisation d'ester en justice donné au syndic par cette résolution étant indépendante de l'appréciation du bien fondé de ladite action,l'annulation de cette résolution ne peut résulter que d'une irrégularité formelle or en l'espèce, la résolution querellée est fondée en fait et en droit,l'appréciation du bien fondé de l'objet de l'action en justice envisagée ne peut relever que d'une instance aux fins de restitution de parties communes qui n'a pour l'instant pas été engagée,contrairement à ce que Monsieur [H] affirme, les plans de la copropriété n'ont pas été annexés au règlement de copropriété et ce dernier le démontre en versant ces documents de façon distincte,de surcroît, le règlement de copropriété ne prévoit pas la construction de la véranda litigieuse, ni l'acte de vente du 29 décembre 2011 du lot de Monsieur [H],de fait, le demandeur a sollicité l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 9 septembre 2021 d'une résolution portant sur l'adoption d'un modificatif au règlement de copropriété portant sur la suppression du lot 1125 et la création d'un lot 1179 incluant la véranda litigieuse ainsi que sur la nouvelle répartition des charges en découlant ; résolution qui a été rejetée par ladite assemblée,Monsieur [H] ne peut de surcroît invoquer sa bonne foi, étant le gérant de la société SCCV du [Adresse 3], promoteur de l'immeuble, en outre, l'acte de vente de son lot étant daté du 29 décembre 2011 et le permis de construire modificatif ayant conduit à la construction notamment de la véranda du 03 décembre 2012, il s'en déduit que c'est bien Monsieur [H] qui est à l'origine de cette construction,il résulte des pièces versées en procédure que la véranda a été construite sur des terrasses végétalisées qualifiées d'inaccessibles par le règlement de copropriété qui constituent des parties communes,il ne peut en conséquence être considéré que le vote portant sur l'habilitation donnée au syndic d'ester en justice aux fins de voir reconnaître l'appropriation par Monsieur [H] de parties communes et ce, sans respecter le droit à construire du syndicat des copropriétaires ni avoir régler les charges afférentes à cette augmentation de superficie de son lot, constitue un abus de droit Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. * L'ordonnance de clôture a été rendue le 16 mai 2024, et l'affaire appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 23 octobre 2024. Elle a été mise en délibéré au 18 décembre 2024, date à laquelle la décision a été rendue par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION 1 – Sur la demande d'annulation de la résolution n°22 de l'assemblée générale du 29 juin 2022 Aux termes de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale. L'article 9 du décret dispose que la convocation contient l'indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l'ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l'assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l'assemblée générale, la personne qui convoque l'assemblée fixe le lieu et l'heure de la réunion. La convocation indique le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges. Le formulaire de vote par correspondance mentionné au deuxième alinéa de l'article 17-1 A est joint à la convocation. Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long. Sans que cette formalité soit prescrite à peine de nullité de l'assemblée générale, le syndic indique, par voie d'affichage, aux copropriétaires, la date de la prochaine assemblée générale et la possibilité qui leur est offerte de solliciter l'inscription d'une ou plusieurs questions à l'ordre du jour. L'affichage, qui reproduit les dispositions de l'article 10, est réalisé dans un délai raisonnable permettant aux copropriétaires de faire inscrire leurs questions à l'ordre du jour. Sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, l'assemblée générale est réunie dans la commune de la situation de l'immeuble. En application de l'article 9 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, la convocation à l’assemblée générale est notifiée au moins 15 jours avant la date de la réunion. Le délai qu’elle fait courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire. Ce délai doit également être respecté en cas de modification du lieu de réunion, sauf à ce qu'il soit justifié d'une situation d'urgence (Cass. 3e civ. 26 juin 2002, n°00-22.557). Le non respect de ce délai de convocation est la nullité de l'assemblée générale. En l'espèce, les copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8] (93) ont été convoqués par lettre recommandée avec avis de réception à l'assemblée générale de leur copropriété qui a été fixée au 29 juin 2022 et devait se tenir au [Adresse 2] à [Localité 8] (93). Le procès-verbal de cette assemblée établit qu'elle s'est en réalité tenue dans les locaux du centre Mendes France sis [Adresse 5] à [Localité 8] (93). Le syndicat des copropriétaires affirme que les copropriétaires ont été avisés du changement de lieu de réunion la veille et verse pour en justifier la copie du courriel d'information adressé le 28 juin 2022 à une copropriétaire à cette fin. Il transmet de surcroît une photographie prise le 29 juin 2022 à 18h10 montrant une affichette indiquant le changement de lieu de tenue de ladite assemblée ainsi que le plan du trajet à effectuer entre le lieu initialement fixé et le nouveau lieu de réunion. Il n'est cependant pas possible de déterminer à quel endroit cette photographie a été prise et, par conséquent, où ladite affichette a été apposée. En tout état de cause, ces éléments démontrent que l'information du nouveau lieu de convocation des copropriétaires a été portée à la connaissance de ces derniers au plus tôt la veille de la tenue de l'assemblée et par courriel, soit en violation des dispositions de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 susvisé. Le syndicat des copropriétaires argue qu'il était nécessaire de maintenir ladite assemblée compte tenu du souhait du cabinet G.IMMO de ne pas représenter sa candidature en qualité de syndic. Cependant, faute de verser en procédure le contrat de syndic signé avec le cabinet G. IMMO, il ne peut être établi la date à laquelle la mission de ce dernier cessait. Par conséquent, le syndicat des copropriétaires échoue à démontrer qu'il ne pouvait être procédé à une nouvelle convocation de l'assemblée générale dans le respect des dispositions de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965. De fait, ni le courriel adressé par le syndic aux copropriétaires pour les informer du déplacement du lieu de réunion de l'assemblée ni celui adressé par ce dernier aux membres du conseil syndical le 29 juin 2022, jour de la tenue de l'assemblée, ne mentionnent une quelconque urgence nécessitant de passer outre les exigences de l'article 9 susvisé. Or la sanction du non respect du délai réglementaire de convocation, sans qu'il ne soit justifié d'un état d'urgence permettant de ne pas le respecter, est la nullité. La présence de Monsieur [H] à l'assemblée et sa participation au vote ne l'empêche pas de demander l'annulation pour défaut de respect du délai de convocation d'une résolution à laquelle il s'est opposé (Cass 3e civ. 28 mars 2019, n°18-10.073). Il y a donc lieu d'annuler la résolution n°22 de l'assemblée du 29 juin 2022. 2 – Sur les demandes accessoires - Sur les dépens Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Le syndicat des copropriétaires, succombant à l’instance, sera condamnée au paiement des entiers dépens, en ce compris les frais d'assignation. - Sur les frais irrépétibles En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. En l'espèce, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 2.500,00 euros au titre des frais irrépétibles exposés par Monsieur [H] et de le débouter, en conséquence, de sa demande sur ce fondement. - Dispense des frais de procédure Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige. Il y a lieu en conséquence de dispenser Monsieur [H] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure. - Sur l’exécution provisoire Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Aux termes de l'article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou en partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. En l'espèce, il n'y pas lieu d’écarter l’exécution provisoire. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, ANNULE la résolution n°22 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8] (93) qui s'est tenue le 29 juin 2022 ; CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8] (93), représenté par son syndic, la société HELLO SYNDIC, à payer à Monsieur [M] [H] la somme de 2.500,00 euros au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8] (93), représenté par son syndic, la société HELLO SYNDIC, de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8] (93), représenté par son syndic, la société HELLO SYNDIC, au paiement des entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais d'assignation ; DISPENSE Monsieur [M] [H] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Fait au Palais de Justice, le 18 décembre 2024 La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE Madame AIT Madame THINAT