Texte intégral
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 5
ARRET DU 14 FEVRIER 2024
(n° /2024, 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/09776 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDXHZ
Décision déférée à la Cour : jugement du 23 mars 2021 - tribunal judiciaire de Paris - RG n° 18/07698
APPELANTE
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1], représenté par son syndic la société ANDRE GRIFFATON SA, domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentée par Me Emmanuelle CHOUAIB-MARTINELLI de la SELAS ORATIO AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : K0025
INTIMEE
S.A.S. AGENCE REGIE GUILLON prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentée par Me Jeanne BAECHLIN de la SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034
Ayant pour avocat plaidant Me Laurence GUEGAN-GELINET, substituée par Me Alienor MAGNERON à l'audience, avocat au barreau de PARIS
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 décembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Ludovic JARIEL, président de chambre, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Ludovic Jariel, président
Mme Elise Thévenin-Scott, conseillère
Mme Françoise Barutel, conseillère
Greffière, lors des débats : Mme Céline Richard
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Ludovic Jariel, président de chambre et par Manon Caron, greffière, présente lors de la mise à disposition.
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 4] (le syndicat), représenté par son syndic de l'époque, la société Régie Guillon, a conclu avec la société VES, un contrat de maintenance de ses installations thermiques pour un montant annuel forfaitaire de 2 214,77 euros, à effet du 1er septembre 2007.
Le 19 mai 2017, à la suite du percement de l'échangeur vapeur permettant la production d'eau chaude de l'immeuble, la société Régie Guillon a sollicité l'intervention de la société VES.
Le 23 mai 2017, la société VES a transmis à la société Régie Guillon un devis d'un montant de 43 508 euros TTC correspondant au coût du remplacement de l'échangeur vapeur, qu'elle a accepté, puis, le 29 juin 2017, une facture d'un montant de 43 508,69 euros payable avant le 29 juillet 2017.
La facture n'étant pas réglée, la société VES a cessé d'intervenir au titre de la maintenance.
Le syndicat l'a alors mise en demeure de respecter ses obligations contractuelles, dans une lettre visant la clause résolutoire insérée au contrat.
Le 19 mars 2018, le contrat a été résilié par le syndicat.
La société VES a sollicité par voie de requête en injonction de payer en date du 29 février 2018 le paiement de la somme de 43 508,69 euros qu'elle a obtenu suivant ordonnance du 5 mars 2018.
Le syndicat a formé opposition puis, par assignation du 25 janvier 2019, a appelé la société Régie Guillon, dont le mandat avait été révoqué le 18 septembre 2017, en garantie.
Par jugement du 23 mars 2021, le tribunal judiciaire de Paris a statué en ces termes :
Condamne le syndicat, représenté par son syndic en exercice, la société André Griffaton à payer à la société VES la somme de 43 508,69 euros ;
Déboute le syndicat, représenté par son syndic en exercice, la société André Griffaton de l'ensemble de ses demandes ;
Déboute la société VES de ses demandes à l'égard de la société Régie Guillon ;
Condamne le syndicat, représenté par son syndic en exercice, la société André Griffaton à payer à la société VES et à la société Régie Guillon, la somme de 3 000 euros chacune au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Le condamne aux entiers dépens ;
Autorise les avocats qui en ont fait la demande à les recouvrer directement conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision.
Par déclaration en date du 25 mai 2021 le syndicat a interjeté appel du jugement, intimant devant la cour la société Régie Guillon.
EXPOSE DES PRÉTENTIONS DES PARTIES
Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 18 août 2022, le syndicat demande à la cour de :
Infirmer le jugement rendu le 23 mars 2021 (RG n°18/07698) par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu'il a :
Débouté le syndicat représenté par son syndic en exercice, la société André Griffaton de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de la société Régie Guillon ;
Condamné le syndicat, représenté par son syndic en exercice, la société André Griffaton à payer à la société Régie Guillon la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens ;
Statuant à nouveau :
Juger que la société Régie Guillon a commis de nombreuses fautes dans l'exécution de son mandat de syndic de l'immeuble situé [Adresse 1] entraînant un préjudice financier et matériel au syndicat ;
Condamner la société Régie Guillon à payer au syndicat la somme de 43 508,69 euros à titre de dommages-intérêts ;
Condamner la société Régie Guillon à payer au syndicat la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner la société Régie Guillon aux entiers dépens de l'instance et dire qu'ils pourront être recouvrés par Maître Chouaib-Martinelli en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 22 novembre 2021, la société Régie Guillon demande à la cour de :
Confirmer la décision de première instance en toutes ses dispositions ;
Débouter le syndicat de l'ensemble de ses demandes dirigées à l'encontre de la société Régie Guillon,
Condamner le syndicat au paiement d'une somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
La clôture a été prononcée par ordonnance du 28 novembre 2023 et l'affaire a été appelée à l'audience du 12 décembre 2023, à l'issue de laquelle elle a été mise en délibéré.
MOTIVATION
Sur le pouvoir de la société Régie Guillon de commander les travaux
Moyens des parties
Le syndicat soutient que la société Régis Guillon, d'une part, n'avait pas, en l'absence d'urgence, le pouvoir de commander les travaux de remplacement de l'échangeur vapeur, d'autre part, a méconnu l'obligation de mise en concurrence qui s'imposait à elle.
Il souligne que la fuite ayant été traitée aucun danger imminent ne pesait sur l'immeuble ou sur les copropriétaires, de sorte que, au regard de l'ampleur des travaux de remplacement de l'échangeur vapeur et de leur coût, la société Régie Guillon aurait dû convoquer une assemblée générale pour les voter conformément à l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 et ce, comme il en avait été décidé lors de l'assemblée du 29 juin 2016, après mise concurrence de plusieurs prestataires dès lors que le marché dépassait le seuil fixé de 3 000 euros.
En réponse, la société Régie Guillon fait valoir que les travaux en cause étaient à la fois urgents et nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble dès lors que celui-ci n'était plus desservi en eau chaude.
Réponse de la cour
Selon l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le syndic est chargé d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.
Au cas d'espèce, il résulte de l'examen des pièces versées au débat que l'échangeur vapeur de la chaudière de l'immeuble s'était percé, de sorte que l'eau chaude n'était plus distribuée dans celui-ci.
Cet immeuble étant destiné à l'habitation, la société Régie Guillon s'est donc trouvée dans un cas d'urgence lui donnant compétence pour faire procéder, sans avoir à, préalablement, recueillir l'avis du conseil syndical ni l'autorisation de l'assemblée générale, aux travaux nécessaires au rétablissement de la distribution de l'eau chaude qui correspond à un élément d'équipement indispensable à l'habitabilité de l'immeuble et donc à sa sauvegarde.
Ce pouvoir propre du syndic est exclusif de l'application des dispositions de l'article 21, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 relatives à la mise en concurrence préalable des prestataires de la copropriété.
Par suite, la société Régie Guillon n'a pas méconnu l'étendue de ses pouvoirs en acceptant le devis de la société VES.
Sur les manquements de la société Régie Guillon dans l'exercice de son mandat
Moyens des parties
Le syndicat soutient qu'il résulte du rapport d'audit ECOTEC que les installations de la chaufferie sont dans un état déplorable, conséquence d'un manque d'entretien manifeste, que le devis de rénovation complète, établi en avril 2015, n'a pas été soumis par la société Régie Guillon au vote des copropriétaires et, qu'au lieu du remplacement en urgence de l'échangeur vapeur, cette société aurait pu demander une réparation provisoire avant de faire voter en assemblée générale des travaux plus conséquents.
Il ajoute, qu'alors qu'elle avait elle-même reconnu que le prix du remplacement de l'échangeur vapeur était trop élevé, la société Régie Guillon n'a pas contesté cette surévaluation.
Il en infère qu'elle a, dans l'exercice de son mandat, commis des fautes engageant sa responsabilité.
S'agissant de son préjudice, il indique qu'il correspond, d'une part, à la prise en charge de travaux de remplacement de l'échangeur vapeur pour un prix excessif, d'autre part, à la privation d'eau chaude pendant plus de 20 jours alors que les travaux devaient être réalisés dans les meilleurs délais
En réponse, la société Régie Guillon fait valoir que la société VES avait estimé que l'échangeur n'était pas réparable de sorte qu'il fallait procéder à son remplacement et qu'il était parfaitement légitime de faire appel à celle-ci pour ce faire dès lors qu'elle était chargée de l'entretien et de la maintenance de la chaufferie.
Elle ajoute que, tout au long de son mandat, elle a fait réaliser les travaux nécessaires au bon fonctionnement des installations de la chaufferie de l'immeuble.
Elle souligne, qu'en tout état de cause, il résulte de la lettre de la société VES, en date du 26 juin 2017, qu'un point sur l'état de la chaufferie avait été réalisé en présence du conseil syndical et d'un technicien.
Elle relève que, par lettre du 8 juin 2017, elle a transmis à la société SEV les réclamations du conseil syndical concernant, notamment, l'obtention d'une nouvelle offre commerciale.
S'agissant du préjudice invoqué, elle indique qu'il n'est aucunement démontré qu'il soit en lien de causalité avec les manquements qui lui sont reprochés et que les juges de première instance ont définitivement écarté tout fait fautif de la société SEV qui serait en lien de causalité avec la panne survenue.
Réponse de la cour
Aux termes du premier alinéa de l'article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.
Aux termes du premier alinéa de l'article 1992 du même code, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.
Aux termes de l'article 1231-1 de ce code, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
S'agissant des manquements reprochés à la société Régie Guillon, il est établi que le syndic est tenu à l'égard du syndicat des copropriétaires d'une obligation de prudence, de diligence et de conseil (3e Civ., 10 juillet 2002, pourvoi n° 01-00.474 ; 3e Civ., 9 décembre 2004, pourvoi n° 02-19.425 ; 3e Civ., 21 décembre 2017, pourvoi n° 16-25.753) et qu'il lui incombe de pourvoir aux intérêts du syndicat et de le préserver de tout risque connu (3e Civ., 21 octobre 2009, pourvoi n° 08-19.111, Bull. 2009, III, n° 227).
Au cas d'espèce, à la suite du percement de l'échangeur vapeur intervenu le 19 mai 2017, la société Régie Guillon a agi avec diligence puisqu'elle a, d'abord, commandé un devis de remplacement qu'elle a accepté dès le 23 mai, ensuite, demandé à ECOTEC un rapport d'audit des installations de production de chauffage et d'eau chaude sanitaire qui lui a été remis le 2 juin, enfin, par lettre du 8 juin, enjoint à la société SEV de procéder à la restauration de l'eau chaude sous 48 heures.
Elle n'a pas non plus été imprudente, s'agissant d'une analyse technique échappant au domaine de compétence attendu d'un syndic, en suivant l'avis de la société SEV sur la nécessité d'un remplacement complet sans possibilité, compte tenu de la puissance électrique de la chaufferie, de procéder à l'installation intermédiaire d'appareils électriques permettant la production d'eau chaude.
Elle n'a pas, non plus, été imprudente ni manqué de pourvoir aux intérêts du syndicat en confiant la réalisation des travaux de remplacement à la société SEV à qui le syndicat avait donné, depuis le 1er septembre 2007, la maintenance de ses installations thermiques.
Concernant le montant de ces travaux, auquel le syndicat a été condamné au paiement, sans qu'il puisse en obtenir la réduction, par un chef de dispositif du jugement devenu sur ce point définitif, elle n'a pas, non plus, manqué de pourvoir aux intérêts du syndicat, dès lors qu'elle s'est appuyée sur l'analyse économique du rapport ECOTEC, qu'elle avait commandé, pour, dès le 8 juin 2017, solliciter de la société SEV une diminution du prix.
Antérieurement au percement de l'échangeur vapeur, le syndicat ne rapporte pas la preuve que la société Régis Guillon aurait manqué à son obligation de conseil en ne soumettant pas à l'assemblée générale le vote d'un devis de rénovation complète de l'installation ni en n'alertant pas sur l'état de celle-ci dès lors qu'il n'est pas établi, à la lecture des pièces versées au débat et notamment du rapport ECOTEC réalisé en cours de travaux, qu'une telle rénovation était nécessaire ni que l'état d'entretien justifiait un changement de prestataire.
Par suite, aucune faute de la société Régis Guillon dans l'exercice de son mandant de syndic n'est établie.
Ce n'est dès lors qu'à titre surabondant que la cour observera, s'agissant du préjudice correspondant au coût de la facture de la société SEV, que celui-ci n'est ni établi ni en lien de causalité directe et nécessaire avec les fautes invoquées par le syndicat dès lors qu'il est sans rapport avec la privation des copropriétaires d'eau chaude pendant la durée des travaux ni avec le caractère excessif du prix allégué, le syndicat ne sollicitant pas, ne serait-ce qu'à titre subsidiaire, l'indemnisation d'une perte de chance de contracter à un prix inférieur.
Le jugement sera confirmé de ce chef.
Sur les frais du procès
Le sens de l'arrêt conduit à confirmer le jugement sur la condamnation aux dépens et sur celle au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
En cause d'appel, le syndicat, partie succombante, sera condamné aux dépens et à payer à la société Régis Guillon la somme de 3 000 euros, au titre des frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour,
Y ajoutant,
Condamne syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 4] aux dépens d'appel ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 4] et le condamne à payer à la société Régis Guillon la somme de 3 000 euros.
La greffière, Le président,
