Tribunal judiciaire, 09 février 2024. 23/00622

RE F E R E N° Du 09 Février 2024 N° RG 23/00622 - N° Portalis DBYC-W-B7H-KMXZ 30B c par le RPVA le à Me Johanna AZINCOURT, Me Myriam DAGORN - copie dossier - 2 copies service expertises Expédition et copie executoire délivrée le: à Me Myriam DAGORN Expédition délivrée le: à Me Johanna AZINCOURT Cour d'appel de Rennes TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES OR D O N N A N C E DEMANDEUR AU REFERE: S.C.I. APPOLINE, dont le siège social est sis [Adresse 5] représentée par Me Myriam DAGORN, avocat au barreau de RENNES DEFENDEURS AU REFERE: S.A.S. PBR, dont le siège social est sis [Adresse 1] non comparante S.A.S. LOCAM, dont le siège social est sis [Adresse 6] représentée par Me Johanna AZINCOURT, avocat au barreau de RENNES substituée par Me Aurane GERNIGON, avocat au barreau de Rennes, LE PRESIDENT: Béatrice RIVAIL, Présidente du tribunal judiciaire LE GREFFIER: Claire LAMENDOUR, greffier, lors des débats et lors du prononcé par mise à disposition au greffe, qui a signé la présente ordonnance. DEBATS: à l’audience publique du 24 Janvier 2024, ORDONNANCE: réputée contradictoire, prononcée par mise à disposition au Greffe des référés le 09 Février 2024, date indiquée à l’issue des débats VOIE DE RECOURS: Cette ordonnance peut être frappée d’appel devant le greffe de la Cour d’Appel de RENNES dans les 15 jours de sa signification en application des dispositions de l’article 490 du code de procédure civile. L’appel de cette décision n’est cependant pas suspensif de son exécution. FAITS ET PROCEDURE Par acte sous seing privé en date du 21 octobre 2021, la société civile immobilière APPOLINE a donné à bail commercial à la SAS PBR des locaux situés [Adresse 1], [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 4] au sein du bâtiment dénommé “Les 3 Soleils”, pour l’exercice d’une activité de restauration (pièce n°1 demandeur). Ce bail a été conclu pour une durée de neuf ans, à effet du 1er novembre 2021, moyennant un loyer mensuel de 5.000 euros hors taxes, payable mensuellement et d’avance le 1er de chaque mois (pièce n°1 demandeur). Le contrat de bail comportait une clause résolutoire, qui s’appliquait, à défaut de payement des loyers et des charges, un mois après un simple commandement de payer demeuré sans effet. Suite à divers impayés de loyers et charges, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 8 décembre 2022,la SCI APPOLINE a mis en demeure la SAS PBR de procéder au règlement de la somme de 93.749,83 €, mise en demeure demeurée infructueuse (pièce n°2 demandeur). Le 20 mars 2023, un commandement, visant la clause résolutoire insérée au bail a été signifié à la SAS PBR par acte de commissaire de justice, de payer la somme de 85.783,04 euros, correspondant notamment aux arriérés de loyers dus, rappelant la clause pénale prévue au bail (pièce n°3 demandeur). La locataire ne réglait que la somme de 7.660 € en mai 2023. (Pièce demandeurs n°4). Ce commandement de payer étant resté infructueux, par acte de commissaire de justice délivré le 21 mars 2023, la SCI APPOLINE a assigné en référé la SAS PBR et la SAS LOCAM sur le fondement de l’article L145-41 du Code de commerce, aux fins de voir : - constater la résiliation du bail commercial consenti le 21 octobre 2021 par la SCI APPOLINE à la SAS PBR, portant sur des locaux situés [Adresse 1] [Adresse 2] et [Adresse 3], [Localité 4], à la date du 20 avril 2023, - ordonner en conséquence l'expulsion de la SAS PBR ainsi que tout occupant et bien de son chef du local commercial, si besoin avec le concours de la force publique et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard; - condamner la SAS PBR à payer à la SCI APPOLINE la somme provisionnelle de 93.867,10 €, représentant les loyers, charges et pénalité de 10% arrêtés au 20 avril 2023, date de résiliation du bail, - condamner la SAS PBR à payer àla SCI APPOLINE une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et de charges contractuellement exigibles pour la période postérieure à la résiliation du bail, soit à compter du 21 avril 2023, et jusqu’à la libération effective des lieux, les sommes dues étant majorées de 10% en application de la clause pénale prévue au bail; - juger que le dépôt de garantie de 10.000 € réglé par la SAS PBR à l’entrée dans les lieux restera définitivement acquis à la SCI APPOLINE, le bail étant résilié par le jeu de la clause résolutoire, - juger la résiliation opposable à la SAS LOCAM, à laquelle la demande a été régulièrement notifiée; - condamner la SAS PBR à verser àla SCI APPOLINE la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, - condamner la SAS PBR aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 20 mars 2023. A l’audience utile du 24 janvier 2024, la SCI APPOLINE a fait état d’un accord signé avec la SAS PBR portant sur un échelonnement de la dette sur un an et a sollicité le bénéfice de ses conclusions, déposées à la barre. Elle a maintenu sa demande de constat de la résiliation du bail litigieux à défaut de règlement dans le mois des causes du commandement du 20 mars 2023, mais a demandé la suspension des effets de la clause résolutoire pendant la période de 12 mois pendant laquelle la SAS PBR est autorisée à régler sa dette par échéances mensuelles, rappelant qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, et dans son intégralité, le solde restant du sera immédiatement exigible. Par conclusions soutenues oralement, et déposée lors de l’audience du 24 janvier 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits et de la procédure, la SCI APPOLINE a demandé à la juridiction des référés de : - constater la résiliation du bail commercial consenti le 21 octobre 2021 par la SCI APPOLINE à la SAS PBR, portant sur les locaux situés [Adresse 1] [Adresse 2] et [Adresse 3], [Localité 4], à la date du 20 avril 2023, - condamner la SAS PBR à payer à la SCI APPOLINE la somme provisionnelle de 44.011,56 €, représentant les loyers et charges arrêtés au 16 octobre 2023, - condamner la SAS PBR à payer à la SCI APPOLINE une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et de charges contractuellement exigibles pour la période postérieure à la résiliation du bail, soit à compter du 21 avril 2023, et jusqu’à la libération effective des lieux, les sommes dues étant majorées de 10% en application de la clause pénale prévue au bail; - autoriser la SAS PBR à se libérer de la somme de 44.011,56 € en 12 mensualités égales et consécutives, le premier versement devant être effectué au plus tard le 10 de chaque mois, à effet rétroactif du 10 novembre 2023; - suspendre pendant cette période les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement écholonné prévues à l’ordonnance, - dire qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer courant ou arriéré) à son échéance, et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et ce 15 jours après l’envoi à la société locataire d’une mise en demeure de payer restée sans effet, par lettre recommandée avec avis de réception, - juger que dans ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti par la SCI APPOLINE à la SAS PBR sur les locaux situés [Adresse 1] [Adresse 2] et [Adresse 3], [Localité 4] reprendra son plein et entier effet; - ordonner dans ce cas l'expulsion de la SAS PBR ainsi que tout occupant et bien de son chef du local commercial, si besoin avec le concours de la force publique et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard; - condamner dans ce cas la SAS PBR à payer à la SCI APPOLINE une indemnité d’occupation mensuelle, à titre provisionnelle, égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés; - juger que le dépôt de garantie de 10.000 € réglé par la SAS PBR à l’entrée dans les lieux restera définitivement acquis à la SCI APPOLINE, le bail étant résilié par le jeu de la clause résolutoire; - condamner dans ce cas la SAS PBR à payer à la SCI APPOLINE la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, - juger dans ce cas la résiliation opposable à la SAS LOCAM, à laquelle la demande de résilitation a été régulièrement notifiée; - condamner la SAS PBR aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 20 mars 2023. La SAS PBR n’était pas présente ni représentée lors de l’audience du 24 janvier 2024. La SAS LOCAM, régulièrement représentée, s’en est remise à l’appréciation de la juridiction des référés. Par suite, le délibéré a été fixé au 09 février 2024. MOTIFS DE LA DECISION La SAS PBR ne s’est pas constituée à l’audience. En conséquence, la décision sera rendue par ordonnance réputée contradictoire par mise à disposition au greffe. Il y a lieu de vérifier que la demande est régulière et bien fondée, en application de l’article 472 du code de procédure civile. Sur la notification aux créanciers inscrits Aux termes de l'article L. 143-2 du Code de commerce : "Le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l'immeuble dans lequel s'exploite un fonds de commerce grevé d'inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu'après un mois écoulé depuis la notification. La résiliation amuiable du bail ne devient définitive qu'un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles élus". En l’espèce, le bailleur a justifié, par la production d’un état des inscriptions sur le fonds de commerce (pièce n°11), de l’état d’endettement au 30 mai 2023; par ailleurs l’état des inscriptions a révélé un nantissement sur la cuisine de l’établissement au profit de la SAS LOCAM de sorte que la SCI APPOLINE lui a fait notifier la demande de résiliation de bail en application de l’article L143-2 du code de commerce. Sur le constat de la résiliation du bail et le rapprochement des parties : Aux termes de l’article L.145-41 du Code de commerce : “ Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ”. A l’examen attentif des pièces versées aux débats, il ressort que: - par acte sous seing privé en date du 21 octobre 2021, la société civile immobilière APPOLINE a donné à bail commercial à la SAS PBR des locaux situés [Adresse 1], [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 4] au sein du bâtiment dénommé “Les 3 Soleils”, pour l’exercice d’une activité de restauration, (pièce n°1 demandeur); - ce bail a été conclu pour une durée de neuf ans, à effet du 1er novembre 2021, moyennant un loyer mensuel de 5.000 euros hors taxes, payable mensuellement et d’avance le 1er de chaque mois (pièce n°1 demandeur). - le contrat de bail comporte une clause résolutoire, qui s’applique, à défaut de payement des loyers et des charges, un mois après un simple commandement de payer demeuré sans effet; - à la suite de nombreux impayés de loyers et de charges par la SAS PBR, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à la preneuse à bail le 20 mars 2023, portant sur la somme totale de 85.783, 04 euros, au titre des loyers restés impayés, rappelant la pénalité de 10% prévue au bail, commandement demeuré infructueux (pièce n°8). En mai 2023, la défenderesse ne s’était pas acquittée que de la somme de 7.660 €. En conséquence, les causes du commandement n’ayant pas été réglées intégralement dans le mois de sa date, soit avant le 20 avril 2023, il s’ensuit que les conditions d’acquisitions de la clause résolutoire sont réunies. Cependant depuis l’assignation, les parties se sont rapprochées et ont convenu d’un apurement échelonné de l’arriéré de loyers et charges en sus du loyer courant et ce selon accord écrit en date du 16 octobre 2023, produit aux débats. Sur les indemnités provisionnelles En application des dispositions de l'article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile, le juge des référés peut octroyer au créancier une provision dès lors que l'obligation du débiteur n'est pas sérieusement contestable dans son existence comme dans son quantum. Les articles 1103 et 1104 du Code civil énoncent que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et qu'elles doivent être exécutées de bonne foi. Sur la provision réclamée au titre de la dette locative Le principe de l’obligation du locataire au titre des loyers est suffisamment établi par les pièces versées aux débats, notamment, par le bail qui liait les parties (pièce n°1). La SCI APPOLINE sollicite la condamnation de la SAS PBR à lui payer la somme provisionnelle de 44.011,56 €s TTC au titre de l'arriéré de loyers et de charges au 16 octobre 2023. Or il résulte des pièces versées aux débats (pièces n°12 à 13), que les arriérés de loyers et charges s’élèvent bien à la somme de 44.011, 56 €. Dès lors, la somme due par la SAS PBR au titre des arriérés de loyers et charges à la date du 16 octobre 2023 est de 44.011,56 €. Par suite, la SAS PBR sera donc condamnée au paiement d'une provision de 44.011,56 €. à ce titre, en deniers ou quittances valables. Sur la demande de délais de paiement En vertu de l'alinéa 2 de l'article L 145-41 du Code de commerce précité, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. Aux termes de l'article 1343-5 du Code civil, "le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment". La SAS PBR sollicite que lui soient accordés des délais de paiement de 12 mois, ce qui a été accepté par la SCI APPOLINE par accord écrit en date du 16 octobre 2023. Il en résulte que la SAS PBR peine à faire face à ses dettes, mais tente de faire preuve de bonne foi envers son bailleur. Dès lors, face aux difficultés de paiement rencontrées par la SAS PBR et à la somme dont elle est débitrice, il y a lieu d’entériner l’accord intervenu entre les parties. Par conséquent, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la période de douze mois de délais accordée par la SCI APPOLINE, et de dire qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance, et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible. Si les versements sont respectés, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué. A défaut du versement d'une seule mensualité à bonne date ou du loyer courant, le solde sera immédiatement exigible, et le bail résilié de plein droit. Par suite, la SAS PBR, devenue occupante sans droit ni titre, sera alors expulsée, selon les modalités précisées au dispositif de la présente ordonnance. Il n’y a pas lieu au prononcé d’une astreinte. Il sera également jugé que le dépôt de garantie d’un montant de 10000 € restera définitivement acquise au bailleur, et n’aura pas lieu d’être imputé sur les sommes dues, conformément au contrat de bail page 10, qui stipule qu’”en cas de résiliation du présent bail par le jeu de la clause résolutoire ci-après prévue, ce dépôt de garantie restera acquis au bailleur sans préjudice du paiement des loyers dus et de tous autres droits et actions en dommages et intérêts”. La SAS PBR sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 20 mars 2023; Sur l'indemnité provisionnelle d’occupation En raison de sa nature mixte, compensatoire et indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux, assure en outre la réparation du préjudice pouvant résulter, pour le bailleur, de la privation de la libre disposition de son bien. Au terme de son acte introductif d’instance soutenu à la barre, le bailleur sollicite la condamnation de la SAS PBR à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges, jusqu'à complète libération des lieux. Si la SAS PBR ne respecte pas les délais de paiement octroyés par la présente juridiction, soit à défaut du versement d'une seule mensualité à bonne date ou du loyer courant, le solde sera immédiatement exigible, et le bail résilié de plein droit, Le bail étant résilié, il y aura alors lieu dans cette hypothèse de condamner la SAS PBR au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à titre provisionnel, égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés. Sur les demandes accessoires La SAS PBR, qui succombe, supportera la charge des dépens en application des dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer. L'équité ne commande pas de condamner la SAS PBR au titre des frais irrépétibles en cas de respect des délais de paiement octroyés par accord écrit du 16 octobre 2023. En cas de prononcé de la résiliation du bail, à défaut de paiement d’une échéance ou de l’arriéré à bonne date, la SAS PBR sera condamnée à verser à la SCI APPOLINE une somme de 800 euros à ce titre. PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort : Vu le commandement de payer délivré à la SAS PBR le 20 mars 2023; Vu l’accord écrit conclu entre les parties le 16 octobre 2023; - CONSTATONS la résiliation du bail commercial consenti le 21 octobre 2021 par la SCI APPOLINE à la SAS PBR, portant sur les locaux situés [Adresse 1] [Adresse 2] et [Adresse 3], [Localité 4], à la date du 20 avril 2023, - CONDAMNONS la SAS PBR à payer à la SCI APPOLINE la somme provisionnelle de 44.011,56 €, représentant les loyers et charges arrêtés au 16 octobre 2023; - AUTORISONS la SAS PBR à se libérer de la somme de 44.011,56 € en 12 mensualités égales et consécutives, le premier versement devant être effectué au plus tard le 10 de chaque mois, à effet rétroactif du 10 novembre 2023, le dernier versement correspondant au solde de la dette; - SUSPENDONS pendant cette période les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement échelonnés prévues à l’ordonnance; - DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer courant ou arriéré) à son échéance, et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et ce 15 jours après l’envoi à la société locataire d’une mise en demeure de payer restée sans effet, par lettre recommandée avec avis de réception, - JUGEONS que dans ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti par la SCI APPOLINE à la SAS PBR sur les locaux situés [Adresse 1] [Adresse 2] et [Adresse 3], [Localité 4] reprendra son plein et entier effet; - ORDONNONS dans ce cas l'expulsion de la SAS PBR ainsi que tout occupant et biens de son chef du local commercial, si besoin avec le concours de la force publique; - DISONS n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte, - DECLARONS dans ce cas la résiliation opposable à la SAS LOCAM, à laquelle la demande de résiliation a été régulièrement notifiée; - CONDAMNONS dans ce cas la SAS PBR à payer à la SCI APPOLINE une indemnité d’occupation mensuelle, à titre provisionnel, égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés; - JUGEONS que dans ce cas, le dépôt de garantie de 10.000 € réglé par la SAS PBR à l’entrée dans les lieux restera définitivement acquis à la SCI APPOLINE, le bail étant résilié par le jeu de la clause résolutoire; - CONDAMNONS dans ce cas la SAS PBR à payer à la SCI APPOLINE la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, - CONDAMNONS en tout état de cause la SAS PBR aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement visant la clause résolutoire ; - REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ; - RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit. Ainsi rendu, au nom du peuple français, les jour, mois et an susdits. La greffière Le juge des référés