Cour d'appel, 23 mai 2022. 20/02973

JP/CS Numéro 22/2058 COUR D'APPEL DE PAU 2ème CH - Section 1 ARRET DU 23 mai 2022 Dossier : N° RG 20/02973 - N° Portalis DBVV-V-B7E-HWUS Nature affaire : Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion Affaire : [H] [O] C/ [L] [N] épouse [R] Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R E T Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 23 mai 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 28 mars 2022, devant : Jeanne PELLEFIGUES, magistrat chargé du rapport, assisté de Mme DENIS, Greffière présente à l'appel des causes, Jeanne PELLEFIGUES, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Marc MAGNON et en a rendu compte à la Cour composée de : Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente Monsieur Marc MAGNON, Conseiller Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller qui en ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANT : Monsieur [H] [O] né le 06 Juin 1955 à [Localité 6] (64) de nationalité Française [Adresse 7] [Localité 2] Représenté par Me Carole DUBOIS-MERLE de la SCP CDM, avocat au barreau de BAYONNE INTIMEE : Madame [L] [N] épouse [R] née le 28 Avril 1947 à [Localité 5] (Allemagne) de nationalité Française [Adresse 3] [Localité 1] Représentée par Me Olivier HAMTAT de la SELARL DALEAS-HAMTAT-GABET, avocat au barreau de PAU sur appel de la décision en date du 01 DECEMBRE 2020 rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE BAYONNE Par acte du 16 octobre 2019, [H] [O] a fait assigner devant le tribunal d'instance de BAYONNE, [L] [R] née [N] aux fins de prononcer la résolution du bail conclu entre les parties et ordonner son expulsion et sa condamnation à lui verser la somme de 24 980,80 € au titre des loyers impayés arrêtée au 17 juin 2019 avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 9 novembre 2018 ainsi qu'à lui verser une somme de 2500 € mensuels au titre des loyers jusqu'à la date du prononcé du jugement à venir et à titre d'indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux par remise des clés, assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte de 100 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision jusqu'à complète libération des lieux et remise des clés et la condamner à lui à payer la somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer les loyers d'un montant de 213,64 €. Par jugement contradictoire du 1er décembre 2020, le tribunal a : Rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action paiement des loyers, Rejeté les demandes de résiliation du bail, d'expulsion et de paiement d'une indemnité d'occupation d'[H] [O], Condamné [H] [O] à payer à [L] [R] née [N] une somme de 8750 € au titre des loyers trop perçus de novembre 2017 à septembre 2020, Rejeté la demande de dommages intérêts de [L] [R] pour manquement d'[H] [O] à son obligation d'entretien et de réparation, Condamné [H] [O] à payer à [L] [R] née [N] une somme de 1000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. Par déclaration du 14 décembre 2020, [H] [O] a interjeté appel de la décision. [H] [O] sollicite par voie de conclusions : L'infirmation partielle du jugement en ce qu 'il l'a débouté de ses demandes, prononcer la résolution du bail conclu entre les parties au 9 juin 2020, ordonner l'expulsion de la locataire et la condamner à lui payer la somme de 17 650 € au titre des loyers impayés au 9 janvier 2019 date de résolution du bail, la somme de 2500 € par mois au titre de l'indemnité d'occupation entre le 9 janvier 2019 et parfaite libération des lieux soit la somme de 13 250 € au 31 juillet 2021, condamner [L] [R] née [N] à lui verser une somme de 2500 € mensuels au titre des indemnités d'occupation à compter du 9 janvier 2019 jusqu'à libération effective des lieux par remise des clés, assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte de 100 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu'au jour de complète libération des lieux et de remise des clés, condamner [L] [R] née [N] à lui payer la somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens incluant le coût du commandement de payer. [L] [R] née [N] conclut à : Vu l'article 6 de la Loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, Vu les pièces versées aux débats, A titre principal - Confirmer que le loyer du logement donné à bail est de 1.500 € En conséquence, - Confirmer le jugement rendu le 1er décembre 2020 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de BAYONNE en ce qu'il a rejeté les demandes de résiliation du bail, d'expulsion, de paiement d'une indemnité d'occupation et de paiement de prétendus impayés de loyer de Monsieur [H] [O] - Débouter Monsieur [O] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions - Réformer le jugement rendu le 1er décembre 2020 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de BAYONNE en ce qu'il a seulement condamné Monsieur [H] [O] à payer à Madame [L] [R] née [N] une somme de 8.750 € au titre des loyers trop perçus de novembre 2017 à septembre 2020 - Condamner Monsieur [O] à payer à Madame [L] [R] née [N] une somme de 36.800 € au titre des loyers trop perçus - Réformer le jugement rendu le 1er décembre 2020 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de BAYONNE en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts de Madame [L] [R] née [N] pour manquement de Monsieur [H] [O] à son obligation d'entretien et de réparation - Condamner Monsieur [O] à verser à Madame [R] née [N] la somme de 7.509,91 € de dommages-intérêts au titre des travaux effectués au sein du logement donné à bail A titre subsidiaire - Dire et juger qu'un délai de 24 mois est accordé à Madame [R] née [N] pour régler l'ensemble des sommes réclamées En tout état de cause - Réformer le jugement rendu le 1er décembre 2020 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de BAYONNE en ce qu'il a rejeté la fi n de non-recevoir tirée de la prescription de l'action en paiement des loyers - Dire et juger que les demandes réalisées au titre des loyers des mois de novembre et décembre 2015 et des mois de janvier, février, mars, avril, mai, juin, juillet, août, septembre et octobre 2016 sont prescrites - Confirmer le jugement rendu le 1er décembre 2020 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de BAYONNE en ce qu'il a condamné Monsieur [H] [O] à payer à Madame [L] [R] née [N] une somme de 1.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile - Condamner Monsieur [O] à payer à Madame [R] née [N] une somme supplémentaire de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile - Confirmer le jugement rendu le 1er décembre 2020 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de BAYONNE en ce qu'il a condamné Monsieur [H] [O] aux entiers dépens de l'instance. L'ordonnance de clôture est intervenue le 9 février 2022. SUR CE Par acte sous seing privé en date du 15 juin 2010, [H] [O] a donné à bail à [L] [R] née [N], séparée en biens de [S] [R], et à [K] [R], une maison située à [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel de 1500 €. Le bail comporte une clause résolutoire en cas de défaut d'assurance locative et de paiement aux termes convenus , de tout ou partie du loyer et des charges. [K] [R], belle-s'ur de [L] [R] est décédée le 30 avril 2012. [Y] [V] a été au service des époux [R] pour s'occuper de [K] [R], handicapée , et a occupé avec eux la maison dont il s'agit à compter de 2010 puis, à la mort de [K] [R], a participé au paiement du loyer en versant au bailleur une somme de 600 € suivant l'attestation délivrée par celle-ci figurant au dossier et ainsi que cela résulte également du procès-verbal de dépôt de plainte pour abus de confiance de cette dernière envers les époux [R] en date du 17 février 2020, date à laquelle elle a cessé de cohabiter avec ces derniers. Par acte huissier du 9 novembre 2018, [H] [O] a fait signifier à [L] [R] un commandement de payer une somme de 17 550 € en principal correspondant à l'arriéré locatif et de justifier d'une assurance contre les risques locatifs, portant mise en 'uvre de la clause résolutoire . Par acte du huissier du 16 octobre 2019, notifié au préfet le 17 octobre 2019, il a fait assigner [L] [R] devant le tribunal d'instance de Bayonne aux fins de voir prononcer la résolution du bail , la condamner au paiement de l'arriéré locatif et d'indemnités d'occupation. Il soutient que le contrat de location a fait l'objet d'un avenant du même jour portant le montant du loyer à 2500 € compte tenu du fait qu'il avait autorisé une sous-location au profit d'[Y] [V] et qu'il s'était engagé à installer un ascenseur . Le montant de 2500 € est contesté par la défenderesse qui soulève l'irrecevabilité des demandes en raison de la prescription et réclame remboursement du trop perçu du loyer et du montant des travaux qu'elle a dû assumer en lieu et place du bailleur pour entretenir les lieux. Sur la prescription : Aux termes de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d'habitation, toutes les actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. Le commandement de payer a été délivré le 9 novembre 2018 et porte sur un arriéré locatif correspondant à la période de novembre 2015 à novembre 2018 soit trois années avant le commandement de payer. L'action en paiement n'est donc pas prescrite et le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté l'exception de prescription de l'action paiement du loyer. Sur le montant du loyer : [H] [O] soutient que par avenant daté du même jour que le loyer a été porté à un montant de 2500 €. Il verse aux débats un avenant non daté et non signé prévoyant que le loyer s'élèverait à la somme de 2500 € compte tenu de l''autorisation donnée aux locataires de sous-louer une partie de ses locaux à [Y] [V] et pour tenir compte également du fait qu'un ascenseur sera mis à disposition des locataires à compter du 1er octobre 2020. Il explique ainsi que les quittances produites par la défenderesse sur cette période correspondent au montant de l'ancien loyer en vigueur jusqu'à la date d'installation de l'ascenseur au 1er octobre 2020. À l'appui de sa demande, il verse copie de chèques établis à son ordre datés du 7 mai 2019, du 7 juin 2019, du 6 juin 2019, du 8 juin 2019, du 5 juillet 2019, du 6 septembre 2019, du 8 août 2019, du 9 septembre 2019 du 7 septembre 2019, sur une période allant jusqu'au 9 février 2020. Les chèques émanant d'[Y] [V] sont du même montant de 600 € tandis que les chèques émanant de [L] [R] sont d'un montant de 1900 € . Il produit également un courrier de [L] [R] du 7 janvier 2019 dans lequel elle s'engage à lui payer, sur la somme de 17 550 € réclamée dans le commandement, à raison de 500 € par mois après déduction des factures qu'elle a prises à son compte pour un montant de 6254 €au titre de la réparation de l'ascenseur et de la climatisation. Dans un autre courrier du 30 avril 2019, elle s'engage à faire le nécessaire pour régler le montant qu'elle doit dans les meilleurs délais mais rappelle à nouveau la nécessité de déduire les factures qu'elle a prises indûment à son compte . [L] [R] verse quant à elle aux débats des quittances de loyer à son nom pour un montant de 750 € sur les mois de juillet, août, septembre, octobre, novembre 2010 et des quittances établies à celui de [K] [R] pour le même montant ainsi qu'une quittance du 23 février 2013 contestée par [H] [O]. L'avenant non daté et non signé présenté par [H] [O] ne peut suffire à établir la preuve d'une augmentation de loyer correspondant à un montant de 2500 €. Il ne répond en effet pas aux exigences prévues aux articles 1374 et suivants du Code civil alors que le bailleur produit un exemplaire non signé et non daté de cet avenant qui ne revêt aucune force probante . Le fait que [L] [R] n'ait pas contesté les sommes réclamées par le bailleur lors des correspondances que celui-ci verse aux débats ne suffit pas à établir la preuve que le loyer ait augmenté dès le mois d'octobre 2010 dans les proportions indiquées. En effet, il résulte d'un document produit par le demandeur lui-même, que [L] [R] le 18 octobre2019, lors d'un entretien avec les services sociaux chargés de la prévention des expulsions, mentionnait que le loyer était de 1900 € et qu'[Y] [V] payait une somme de 600€. Il est également déclaré à cette occasion par [L] [R] que le loyer avait augmenté en passant à 2500 € à compter de 2012 et que le bailleur exigeait paiement par chèque pour le montant de1500 € et 1000 € en espèces. Les reçus des paiements en espèces ne sont pas transmis au locataire tout comme les quittances de loyer. [Y] [V] contrairement à ce qu'affirme le bailleur n'était pas une sous-locataire puisqu'elle lui versait directement la somme de 600 €. Il apparaît également que les quittances ne sont pas délivrées régulièrement par le bailleur, qu'une partie des sommes correspondant aux loyers est versée en nature . Compte tenu de l'absence de valeur probante de l'avenant produit par [H] [O], de ces ambiguïtés et imprécisions, sur le montant prétendument augmenté du loyer, sur la date à laquelle celui-ci aurait été augmenté, et les proportions dans lesquelles il aurait été augmenté sachant que [Y] [V], versait directement pour sa part au bailleur la somme de 600 €, les prétentions d'[H] [O] sollicitant un loyer d'un montant de 2500 € à compter d'octobre 2010 seront rejetées en confirmation du jugement déféré . Il sera tenu compte uniquement du contrat de bail du 15 juin 2010 établi entre les parties en bonne et due forme , seules les conventions légalement formées tenant lieu de loi entre les parties , suivant les dispositions de l'article 1103 du Code civil. Sur la résolution du bail : Le défaut de paiement du loyer pouvant justifier la résiliation du bail n'est pas établi à la date du commandement de payer du 9 novembre 2019 alors même qu'il résulte du décompte figurant à ce commandement et de celui produit par [H] [O] que [L] [R] a réglé une somme supérieure à ce qu'elle devait à savoir 1500 € par mois. Par ailleurs l'attestation d'assurance a été produite par la locataire. Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a dit que [L] [R] aurait dû payer la somme de 52 500 € sur la période de novembre 2017 à septembre 2020 eu égard à la date de l'assignation du 16 octobre 2019, alors qu'elle a effectivement réglé la somme de 61 250 € soit un trop versé de 8750 €. Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté [H] [O] de sa demande de résiliation de bail et l'a condamné à payer à [L] [R] la somme de 8750 € au titre du trop-perçu de loyers.Il sera également et par conséquent débouté de ses demandes de paiement d'indemnités d'occupation de 2500 € mensuels. Sur les demandes de remboursement de sommes formées par [L] [R] : [L] [R] sollicite le remboursement de la somme de 135 800 € en considérant que sur la période de 66 mois courant de novembre 2015 au 31 mai 2021, le bailleur aurait dû percevoir la somme de 99 000 € et non celle de 165 000 € qu'il réclame en se basant sur un loyer de 2500 €. Il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver. [L] [R] n'établit pas avoir versé le montant des sommes dont elle sollicite le remboursement de la part du bailleur. Sa demande sera donc rejetée. Elle demande également remboursement des factures qu'elle a dû acquitter à la place du bailleur pour la réparation de l'ascenseur et pour la climatisation. S'agissant de l'ascenseur, le contrat de bail dont elle se prévaut ne mentionne pas cet équipement et le bailleur ne saurait donc être tenu des réparations de l'ascenseur . Elle ne démontre pas avoir sollicité le bailleur pour qu'il effectue les réparations dont elle estime qu'elles lui incombent ce dont elle n'apporte pas la preuve alors que les dépenses relevant de l'entretien incombent au locataire. Elle sera donc déboutée de ce chef de demande. [H] [O] sera condamné à lui payer la somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort, Déboute [H] [O] de l'ensemble de ses prétentions. Rejette les demandes de [L] [R]. Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions. Y ajoutant : Condamne [H] [O] à payer à [L] [R] la somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile correspondant aux frais irrépétibles engagés en cause d'appel. Condamne [H] [O] aux entiers dépens. Le présent arrêt a été signé par Madame PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame SAYOUS, greffier suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile. LA GREFFIÈRE,LE PRÉSIDENT,