Tribunal judiciaire, 02 mai 2024. 23/03846

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY [Adresse 6] [Localité 7] Téléphone : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 8] REFERENCES : N° RG 23/03846 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YTK4 Minute : 24/157 S.D.C. RESIDENCE CHEMIN VERT sise [Adresse 3] ET [Adresse 4] ET [Adresse 2] - [Localité 10] Représentant : Me Nadia MOGAADI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0601 C/ Madame [B] [N] [M] [H] Exécutoire délivrée le : à : Copie certifiée conforme délivrée le : à : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 02 Mai 2024 par Madame Céline MARION, en qualité de Juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ; Après débats à l'audience publique du 07 Mars 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, Juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ; ENTRE DEMANDEUR(S) : S.D.C. RESIDENCE CHEMIN VERT sise [Adresse 3] ET [Adresse 4] ET [Adresse 2] - [Localité 10], représenté pas son syndic, le Cabinet IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, [Adresse 9] [Adresse 9] [Localité 5] Représenté par Me Nadia MOGAADI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0601 D'UNE PART ET DÉFENDEUR : Madame [B] [N] [M] [H], demeurant [Adresse 11] [Adresse 11] [Localité 10] non comparante, ni représentée D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE : Madame [B] [N] [M] [H] est propriétaire des lots 162 et 180 au sein d'un immeuble situé [Adresse 11] à [Localité 10], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 26 septembre 2023 le Syndicat des copropriétaires de la résidence CHEMIN VERT située [Adresse 3] et [Adresse 4] et [Adresse 2] à [Localité 10] (le syndicat des copropriétaires) a, par l'intermédiaire de son avocat, adressé à Madame [B] [N] [M] [H] une mise en demeure de payer la somme de 6718,46 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété. Par acte de commissaire de justice en date du 28 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Madame [B] [N] [M] [H] devant le présent tribunal aux fins d'obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : 7061,63 euros au titre des charges de copropriété impayées et des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 à partir du 4ème trimestre 2022, arrêtées au 13 novembre 2023, en ce compris les charges provisionnelles pour le 4ème trimestre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure du 26 septembre 2023 sur la somme de 6718,46 euros et de l’assignation pour le surplus,2000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépensordonner l’exécution provisoire. À l'audience du 7 mars 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes. Il expose que Madame [B] [N] [M] [H], propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble, est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation de la propriétaire au paiement de dommages et intérêts. Madame [B] [N] [M] [H], régulièrement assignée, à l'étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile, ne comparait pas et n'est pas représentée. L’affaire a été mise en délibéré au 2 mai 2024. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur les demandes principales : Sur le paiement des charges de copropriété En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale des 25 février 20214, 30 juin 2021 et 3 janvier 2023 approuvant les comptes arrêtés 31/12/2021 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices 2022 à 2024 que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés à la copropriétaire. Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués. Il est tenu compte d’une précédente condamnation par jugement du 15 décembre 2022. Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2022 et 2023, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel. Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés. Il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte. En conséquence, il convient de condamner Madame [B] [N] [M] [H] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5343,75 euros, au titre des charges de copropriété dues au 13 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2023, sur la somme de 4084,46 euros, du 28 novembre 2023, date de l'assignation sur le surplus. Sur les frais nécessaires au recouvrement : En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné. En l'espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 1749,51 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance. Il est justifié de l'envoi d'une mise en demeure le 26 septembre 2023 par avocat. D’une part, les frais de « redressement jugement et exécution » er « vacation contentieux » s’ils sont prévues par le contrat de syndic, au titre du « suivi de dossier transmis à l’avocat », mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, sont antérieurs à la mise en demeure et concernent une précédente procédure, et n’apparaissent en tout état de cause pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles. D’autre part, les frais de mise en demeure et d’exécution de jugement ne correspondent à aucune vacation du syndic, mais aux honoraires de l’avocat, qui sont inclus dans les frais irrépétibles. Il convient dès lors de rejeter la demande formulée à ce titre. Les frais de commissaire de justice pour la signification de l’assignation sont inclus dans les dépens. Il convient dès lors de rejeter la demande formulée à ce titre. Il convient dès lors de rejeter la demande au titre des frais nécessaires au recouvrement. Sur la demande de dommages et intérêts : En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. En l'espèce, il apparaît que Madame [B] [N] [M] [H] qui a déjà fait l'objet d'une condamnation au paiement de charges de copropriété impayées selon jugement du 15 décembre 2022 n’a versé aucune somme au syndicat des copropriétaires. Le comportement et la résistance de lacopropriétaire entraînent un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires justifie d'un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement. Il convient de condamner Madame [B] [N] [M] [H] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts. Sur les demandes accessoires : En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [B] [N] [M] [H] aux dépens de l'instance. Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu'il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Madame [B] [N] [M] [H] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré, CONDAMNE Madame [B] [N] [M] [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence CHEMIN VERT située [Adresse 3] et [Adresse 4] et [Adresse 2] à [Localité 10] la somme de 5343,75 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété à partir du 4ème trimestre 2022, arrêté au 13 novembre 2023, 4ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2023 sur la somme de 4084,46 euros et de l’assignation sur le surplus, DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de la résidence CHEMIN VERT située [Adresse 3] et [Adresse 4] et [Adresse 2] à [Localité 10] de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, CONDAMNE Madame [B] [N] [M] [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence CHEMIN VERT située [Adresse 3] et [Adresse 4] et [Adresse 2] à [Localité 10] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts, CONDAMNE Madame [B] [N] [M] [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence CHEMIN VERT située [Adresse 3] et [Adresse 4] et [Adresse 2] à [Localité 10] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Madame [B] [N] [M] [H] aux dépens, RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit. LE GREFFIER LE PRESIDENT