Cour d'appel, 15 février 2024. 22/05838

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-7 ARRÊT AU FOND DU 15 FÉVRIER 2024 N° 2024/ 78 Rôle N° RG 22/05838 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJINY [K] [W] C/ [L] [S] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Alain GALISSARD Me Laurent GAY Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de MARSEILLE en date du 17 Mars 2022 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 21/03548. APPELANT Monsieur [K] [W] né le 19 Septembre 1946 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3] représenté par Me Alain GALISSARD de l'ASSOCIATION GALISSARD A / CHABROL B, avocat au barreau de MARSEILLE INTIME Monsieur [L] [S] né le 18 Mars 1975 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2] représenté par Me Laurent GAY de la SELARL GIRAUD-GAY ET ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 06 Décembre 2023 en audience publique devant la cour composée de : Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre Madame Carole MENDOZA, Conseillère, Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Février 2024. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Février 2024, Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 07 janvier 2016 à effet à la même date, Monsieur [K] [W] a donné à bail d'habitation à Monsieur [L] [S] un bien situé [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 990 euros, outre 210 euros à titre de provision pour charges. Un dépôt de garantie de 910 euros a été versé par le locataire, selon les mentions du bail. Monsieur [L] [S] a donné congé par lettre recommandée du 23 juin 2020. Un procès-verbal d'état des lieux de sortie a été dressé le 3 août 2020, par Maître [Z] [B], huissier de justice. Par lettre recommandée du 2 octobre 2020, Monsieur [K] [W] a refusé de restituer le dépôt de garantie en raison des frais de remise en état du bien. Par acte du 8 juin 2021, Monsieur [S] a fait assigner Monsieur [W] aux fins de se voir restituer le dépôt de garantie, avec application des pénalités de retard et de se voir remettre les justificatifs des régularisations de charges annuelles depuis la prise de possession du bail. Par jugement contradictoire du 17 mars 2022, le juge des contentieux de la protection de Marseille a : - déclaré l'action de Monsieur [L] [S] recevable ; - condamné Monsieur [K] [W] à payer à Monsieur [L] [S] les sommes de : *2 307,60 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ; *5 460 euros, au titre du remboursement des provisions pour charges récupérables indues ; - débouté Monsieur [L] [S] de sa demande de dommages et intérêts ; - débouté Monsieur [K] [W] de sa demande en paiement des charges ; - débouté les parties de toute demande ample ou contraire ; - condamné Monsieur [K] [W] à payer à Monsieur [L] [S] la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; - condamné Monsieur [K] [W] à supporter l'intégralité des dépens ; - rappelé que le présent jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire. Le premier juge a noté que Monsieur [W] avait renoncé à toute réclamation au titre de la remise en état du bien. Il a estimé que le dépôt de garantie aurait dû être restitué le 03 octobre 2020. Il a condamné Monsieur [W] à restituer ce dépôt de garantie et calculé le montant des pénalités prévues par l'article 22 de la loi du 06 juillet 1989. Il a déduit la somme de 384, 40 euros qui avait été restituée à Monsieur [S]. Il a ordonné le remboursement des provisions sur charges versées par Monsieur [S] au motif que la bailleur ne justifiait pas des charges alléguées; il a tenu compte pour ce faire de la prescription de l'article 7-1 de la loi du 06 juillet 1989. Il a également rejeté la demande de régularisation de charges formée par Monsieur [W] en relevant qu'une partie des demandes étaient prescrites et qu'elles étaient en outre injustifiées. Il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [S]. Le 21 avril 2022, Monsieur [W] a relevé appel de tous les chefs de cette décision, sauf ceux qui rejettent les plus amples demandes de Monsieur [S]. Monsieur [S] a constitué avocat. Par conclusions notifiées par RPVA le 21 juillet 2022 auxquelles il convient de se référer, Monsieur [W] demande à la cour: - de réformer le jugement en toutes ses dispositions, *statuant à nouveau - de juger que le solde des charges locatives dues par Monsieur [S] s'élève à 605.26€ - de juger que le paiement par Monsieur [K] [W] de la somme de 384.40€ constitue la restitution du solde du dépôt de garantie. En conséquence, - de débouter Monsieur [S] de l'ensemble de ses demandes. - de condamner Monsieur [S] au paiement d'une somme de 1000 € sur le fondement l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens. Il expose justifier des charges récupérables qu'il sollicite. Il souligne avoir été légitime à ne pas restituer le dépôt de garantie dans sa totalité en raison de l'état dans lequel le bien lui a été rendu. Il note qu'il était d'accord pour renoncer à une remise en état du bien mais pas pour renoncer au solde des charges locatives. Il estime avoir restituer le solde du dépôt de garantie après avoir tenu compte du solde des charges dues par son locataire. Par conclusions notifiées par RPVA le 18 octobre 2022 auxquelles il convient de se reporter, Monsieur [S] demande à la cour : - de confirmer le jugement déféré, en conséquence, - de condamner Monsieur [W] à lui restituer le dépôt de garantie, soit 910 euros, majorée de 10% du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard, de laquelle sera déduite les 384, 40 euros versés en cours de procédure, - de condamner Monsieur [W] à lui verser la somme de 2307, 60 euros à parfaire le jour de l'arrêt, - de débouter Monsieur [W] de ses demandes, - de condamner Monsieur [W] au remboursement des provisions payées indûment au titre des charges récupérables, soit 5460 euros et à titre subsidiaire de 1095 euros au titre du trop versé de provisions sur charges, - de condamner Monsieur [W] à lui verser la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - de condamner Monsieur [W] aux dépens d'appel. Il indique avoir rendu le bien dans le même état qu'à la prise de possession des lieux. Il relève pouvoir bénéficier des pénalités de retard au titre de l'absence de restitution du dépôt de garantie dans les délais impartis. Il indique que son bailleur n'a jamais procédé à une régularisation des charges ni ne lui a communiqué les pièces justificatives pendant la durée du bail. Il s'estime en conséquence bien fondé à solliciter la restitution des provisions qu'il a versées. Il expose que les pièces produites au débat ne sont pas probantes. Il note que la preuve détaillée des dépenses alléguées n'est pas rapportée. Il explique n'être pas en mesure de vérifier l'exactitude des documents fournis par le syndic et fait état d'informations incohérentes. Subsidiairement, il estime obscur et erroné le calcul du décompte de charges adverse. Il déclare établir être créancier. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 22 novembre 2023. MOTIVATION Les chefs du jugement déféré, qui ont fait l'objet d'un appel et qui ne sont plus discutés aux termes des conclusions des parties seront confirmés. Le premier juge a évoqué la prescription de certaines demandes des parties; Monsieur [S], en sollicitant la confirmation du jugement déféré, a convenu que sa demande en restitution des provisions sur charges ne pouvait aboutir que pour la période débutant au 08 juin 2018. Le premier juge, qui a rejeté la demande formée par Monsieur [W] au titre de la régularisation des charges a également évoqué l'existence d'une prescription. Ainsi, la prescription issue de l'article 7-1 de la loi du 06 juillet 1989 est-elle dans les débats. *** Le bail mentionne que le dépôt de garantie qui a été versé par le locataire s'élevait à la somme de 910 euros, et non 990 euros comme l'indique M.[W]. *** Selon l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges, ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs. Les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires, dans un délai de six mois. Le paiement des charges locatives sur justificatif peut être demandé dans les limites de la prescription. Monsieur [W] justifie d'un décompte annuel des charges depuis le premier octobre 2015 jusqu'au 30 septembre 2020 ainsi que des causes de ce décompte annuel, par le biais de décomptes de répartition des charges entre copropriétaires, ainsi que la copie des avis relatifs au paiement de la taxe sur les ordures ménagères. Les décomptes de charges établis par le syndic ne peuvent pas tenir lieu à eux seuls de justificatifs et le bailleur doit tenir à la disposition de son locataire les pièces justificatives des charges locatives figurant aux décomptes. M.[S] note n'avoir pas été destinataire des pièces justificatives de charges. Monsieur [W] ne justifie pas avoir tenu à la disposition de ce dernier les pièces justificatives des charges locatives figurant aux décomptes du syndic de copropriété produits au débat. Il ne peut en conséquence solliciter la condamnation de M.[S] au titre de la régularisation de ces charges. Par ailleurs, cette demande a été faite la première fois à l'audience du 10 février 2022. En conséquence, il ne peut solliciter de régularisations de charges pour la période antérieure au 10 février 2019. Monsieur [W] justifie du montant de la taxe d'enlèvement sur les ordures ménagères pour les années 2016, 2017, 2018, 2019 et 2020. Comme il l'a été précédemment indiqué, les demandes pour les années courant de 2016 au mois de février 2019 sont prescrites. Il est bien fondé à solliciter la somme arrondie de 470 euros (532x323/365) au titre de la taxe l'enlèvement sur les ordures ménagères pour l'année 2019 et celle de 298 euros au titre de la taxe d'enlèvement sur les ordures ménagères de l'année 2020. Monsieur [S] est redevable de la somme de 768 euros au titre des taxes d'enlèvement sur les ordures ménagères. En l'absence de démonstration par Monsieur [W] qu'il a tenu à la disposition de Monsieur [S] les pièces justificatives des charges mentionnées aux décomptes du syndic de copropriété qu'il produit au débat et en l'absence de ces pièces dans le cadre de la présente audience, il convient de faire droit à la demande de remboursement des provisions sur charges formée par Monsieur [S]. Le jugement déféré qui, tenant compte de la prescription triennale, a condamné Monsieur [W] à verser à Monsieur [S] la somme de 5460 euros au titre de la restitution des provisions sur charges à compter du 08 juin 2018 jusqu'au mois de juillet 2020 sera confirmé. Aux termes de l'article 22 de la loi du 06 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile. Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l'objet d'aucune révision durant l'exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé (...). A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile. L'état des lieux de sortie, matérialisé par un procès-verbal d'huissier du 03 août 2020 n'est pas conforme à l'état des lieux d'entrée. En effet, lors de la prise de possession des lieux par le locataire, le bien était essentiellement en bon état et très bon état. L'état des lieux de sortie évoque l'existence de 'traces d'occupation' avec notamment, sur les murs de l'entrée, des surfaces noirâtres, des salissures sur le mur de la chambre 1, des reprises de trous sommaires dans l'entrée et la chambre 1, du badigeonnage sommaire dans l'accès à la chambre 3 et des traces et des marques d'enduit dans la chambre 3. Dès lors, Monsieur [W] devait rendre le dépôt de garantie dans un délai de deux mois. Monsieur [W] a indiqué renoncer à toute demande au titre de la remise en état des lieux. Il ne justifie pas que le montant des sommes dues par Monsieur [S] excède le montant du dépôt de garantie. Il est uniquement démontré, dans le cadre de cette procédure, que Monsieur [S] est redevable de la somme de 768 euros au titre des taxes d'enlèvement sur les ordures ménagères. Ainsi, Monsieur [W] doit restituer la somme de 142 euros à Monsieur [S]. Il ressort des explications fournies que Monsieur [W] a restitué en cours de procédure la somme de 383,40 euros. La cour ignore la date à laquelle cette somme a été restituée. A défaut de restitution du dépôt de garantie dans les délais prévus (à savoir à compter du 03 octobre 2020), Monsieur [W] est redevable d'une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. La majoration s'élève en l'espèce à la somme mensuelle de 99 euros. Cette pénalité sera due jusqu'à la date à laquelle Monsieur [W] a restitué la somme de 384,40 euros (qui excède le montant de ce qu'il devait restituer au titre du dépôt de garantie). Le jugement déféré qui a condamné Monsieur [W] à verser la somme de 2 307,60 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie sera infirmé. Il convient de dire que Monsieur [W] est redevable d'une somme de 99 euros par mois à compter du 03 octobre 2020 jusqu'à la date à laquelle il a restitué la somme de 384, 40 euros à Monsieur [S]. Sur les dépens et sur l'article 700 du code de procédure civile Monsieur [W] est essentiellement succombant. Il sera condamné aux dépens de première instance et d'appel en application de l'article 696 du code de procédure civile. Ses demandes au titre des frais irrépétibles seront rejetées. Il n'est pas équitable de laisser à la charge de Monsieur [S] les frais irrépétibles qu'il a exposés en première instance et en appel. Le jugement déféré qui a condamné Monsieur [W] aux dépens et à verser la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles sera confirmé. Monsieur [W] sera en outre condamné à verser à Monsieur [S] la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles d'appel. PAR CES MOTIFS, La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe, CONFIRME le jugement déféré sauf en ce qu'il a condamné Monsieur [K] [W] à payer à Monsieur [L] [S] la somme de 2307, 60 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie (pénalités incluses) et sauf en ce qu'il a rejeté les demandes de Monsieur [K] [W] au titre des taxes d'enlèvement sur les ordures ménagères pour la période du 11 février 2019 au mois de juillet 2020, STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT, DÉCLARE irrecevables pour être prescrites les demandes de Monsieur [K] [W] au titre des taxes d'enlèvement pour les années 2016 jusqu'au 10 février 2019, DIT que Monsieur [L] [S] est redevable de la somme de 768 euros au titre des taxes d'enlèvement des ordures ménagères pour les années 2019 et 2020, DIT que Monsieur [K] [W] devait restituer, au titre du dépôt de garantie, hors pénalités de retard, la somme de 142 euros, CONDAMNE Monsieur [K] [W] à verser à Monsieur [L] [S] la somme de 99 euros par mois à compter du 03 octobre 2020 jusqu'à la date à laquelle il a versé à Monsieur [L] [S] la somme de 384, 40 euros, au titre de la restitution du dépôt de garantie, REJETTE la demande de Monsieur [K] [W] au titre des frais irrépétibles d'appel CONDAMNE Monsieur [K] [W] à verser à Monsieur [L] [S] la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles d'appel, CONDAMNE Monsieur [K] [W] aux dépens de la présente instance. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,