Cour d'appel, 22 février 2023. 22/00611

ARRÊT N° .71 RG N° : N° RG 22/00611 - N° Portalis DBV6-V-B7G-BILSB AFFAIRE : [W] [P] née [S] veuve [P] C/ S.C.I. SIMEL 23 demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion Grosse délivrée Me NOUGUES, avocat COUR D'APPEL DE LIMOGES CHAMBRE CIVILE ---==oOo==--- ARRÊT DU 22 FEVRIER 2023 ---==oOo==--- Le vingt deux Février deux mille vingt trois la Chambre civile de la cour d'appel de LIMOGES a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe : ENTRE : [W] [P] née [S] veuve [P] de nationalité française née le 03 Février 1970 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1] représentée par Me Philippe CHABAUD de la SELARL CHAGNAUD CHABAUD LAGRANGE, avocat au barreau de LIMOGES substitué par Me Ophélie DURAND, avocat au barreau de LIMOGES (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/003657 du 12/07/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Limoges) APPELANTE d'une ordonance de référé rendue le 09 JUIN 2022 par le tribunal judiciaire de GUERET ET : S.C.I. SIMEL 23 dont le siège social est sis au [Adresse 2] représentée par Me Muriel NOUGUES, avocat au barreau de CREUSE INTIMEE ---==oO§Oo==--- Selon avis de fixation à bref délai des articles 905 et suivants du code de procédure civile, l'affaire a été fixée à l'audience du 04 Janvier 2023 pour plaidoirie avec arrêt rendu le 22 Février 2023. Conformément aux dispositions de l'article 805 du Code de Procédure Civile, Monsieur Gérard SOURY, Conseiller, magistrat rapporteur, assisté de Mme Marie-Laure LOUPY, Greffier, a tenu seul l'audience au cours de laquelle il a été entendu en son rapport, les avocats des parties sont intervenus au soutien des intérêts de leur client. Après quoi, Monsieur Gérard SOURY, Conseiller, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 22 Février 2023 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi. Au cours de ce délibéré, Monsieur Gérard SOURY, a rendu compte à la Cour, composée de Madame Corinne BALIAN, Présidente de chambre, de lui-même et de Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseillers. A l'issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l'arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe. ---==oO§Oo==--- LA COUR ---==oO§Oo==--- FAITS et PROCÉDURE Le 1er septembre 2010, la SCI Simel 23 (le bailleur) a donné à bail d'habitation à Mme [W] [P] (la locataire) un appartement situé n° [Adresse 1] (23), moyennant un loyer mensuel révisable de 325 euros. Le 13 septembre 2021, le bailleur a fait signifier à sa locataire un commandement de payer la somme de 2 546 euros au titre d'un arriéré de loyers et charges, cet acte visant la clause résolutoire insérée dans le bail. Ce commandement étant resté infructueux, le bailleur a assigné sa locataire, le 16 décembre 2021, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Guéret pour voir: - constater la résiliation du bail et ordonner l'expulsion de la locataire, - condamner cette dernière au paiement de provisions au titre de l'arriéré de loyers et charges et d'une indemnité d'occupation. La locataire s'est opposée à ces prétentions en soutenant notamment le manquement de son bailleur à son obligation de lui délivrer un logement décent. Par ordonnance du 9 juin 2022, le juge des référés, après avoir écarté le moyen tiré de l'indécence du logement, a notamment: - constaté la résiliation du bail au 14 novembre 2021 et ordonné l'expulsion de la locataire, - condamné cette dernière à payer à son bailleur une provision au titre de l'arriéré de loyers et charges, ainsi qu'au titre d'une indemnité d'occupation sur la base d'un montant mensuel de 345 euros, - rejeté la demande de la locataire en paiement de dommages-intérêts pour trouble de jouissance. La locataire a relevé appel de ce jugement. MOYENS et PRÉTENTIONS La locataire soutient que les prétentions de son bailleur se heurtent à une contestation sérieuse tirée de l'indécence des lieux loués. Elle ajoute que cet état d'indécence, qui perdure depuis le début du bail, est constitutif d'un manquement du bailleur à son obligation de délivrance qui l'autorisait, sur le fondement de l'exception d'inexécution, à suspendre le paiement des loyers. Subsidiairement, elle réclame le paiement d'une provision d'un montant de 6 210 euros à valoir sur l'indemnité due en réparation de son trouble de jouissance consécutif à l'insalubrité des lieux loués, ainsi que l'organisation d'une expertise portant notamment sur l'état de ce logement. Le bailleur conclut à la confirmation de l'ordonnance déférée. MOTIFS Pour soutenir l'indécence des lieux loués, la locataire produit, outre diverses photographies de désordres dont douze ont été prises le 1er octobre 2022, un courrier du 24 septembre 2018 par lequel la caisse d'allocations familiales l'informe de la non-conformité du logement aux normes de décence, et en conséquence, de la suspension du versement de l'allocation APL à son bailleur jusqu'à la remise aux normes à la charge de ce dernier, tout en lui rappelant qu'elle restait redevable du paiement de la partie du loyer lui incombant. Ce courrier n'explicite pas les désordres motivant le constat de non- décence. Cependant, il résulte de l'état des lieux dressé le 1er septembre 2010, lors de l'entrée dans les lieux de la locataire, que le logement présentait alors un bon état général, seul un placard devant être refait. En outre, le bailleur a dès le 22 septembre 2010, fait remplacer le chauffe-eau, ainsi qu'il en justifie par une facture de la société Bouchardy. Les désordres dont se plaint la locataire sont donc apparus postérieurement à son entrée dans les lieux. Ils sont décrits dans un courrier de la mairie de ville de [Localité 3] du 17 octobre 2016 et tiennent: - à un défaut du système de ventilation par suite de l'encrassement des filtres des deux bouches d'extraction d'air vicié (cuisine et salle de bain), - à la présence d'humidité à l'origine de moisissures et de traces noires, avec détérioration des revêtements muraux. Ces désordres sont liés puisque le défaut de ventilation d'un logement entraîne des problèmes d'humidité. En l'occurrence, le défaut de ventilation constaté procède de la négligence de la locataire qui a omis de nettoyer les filtres des bouches d'aération destinées à pallier l'absence d'entrées d'air au niveau des fenêtres, filtres qu'elle a laissé s'encrasser, empêchant, de ce fait, la bonne ventilation des lieux. Il s'ensuit, sans qu'il y ait lieu à expertise, que c'est à juste titre que le premier juge a retenu que la locataire ne rapportait pas la preuve d'un état de non décence imputable à son bailleur susceptible de constituer une contestation sérieuse ou de caractériser un manquement à l'obligation de délivrance l'autorisant à suspendre le paiement de la partie du loyer restant à sa charge. Le 13 septembre 2021, le bailleur a fait signifier à sa locataire un commandement de payer la somme de 2 546 euros au titre d'un arriéré de loyers et charges dans le délai de deux mois, cet acte visant la clause résolutoire insérée dans le bail. La locataire ne justifiant pas avoir réglé les causes de ce commandement dans le délai imparti, c'est à juste titre que le premier juge a: -constaté la résiliation du bail au 14 novembre 2021 par acquisition de la clause résolutoire et ordonné l'expulsion de la locataire, - condamné cette dernière au paiement de provisions à valoir sur l'arriéré de loyers et charges, et de l'indemnité d'occupation fixée au montant mensuel de 345 euros. La locataire ne démontrant pas, pour les motifs précités, que les désordres affectant le logement loués font suite à un manquement du bailleur à ses obligations nées du bail, c'est à juste titre que le premier juge a rejeté sa demande de provision à valoir sur la réparation d'un trouble de jouissance. ---==oO§Oo==--- PAR CES MOTIFS ---==oO§Oo==--- LA COUR, Statuant publiquement par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ; CONFIRME l'ordonnance rendue le 9 juin 2022 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Guéret; CONDAMNE Mme [W] [P] à payer à la SCI Simel 23 la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile; CONDAMNE Mme [W] [P] aux dépens et DIT qu'il sera fait application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE, Marie-Laure LOUPY. Corinne BALIAN.