Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES
CHAMBRE CIVILE
JUGEMENT DU 03 NOVEMBRE 2025
Jugement du :
03 NOVEMBRE 2025
MINUTE N°:
N° RG 22/00461 - N° Portalis DBWV-W-B7F-EICV
NAC :30B
SCI JOSSIMMO
c/
[P] [Z] [T] sous l’enseigne LA CHARRETTE CREOLE
Grosse le
à
DEMANDERESSE
SCI JOSSIMMO
inscrite au RCS de [Localité 9] sous le numéro 844 436 519
Siège social
[Adresse 3]
[Localité 1]
représentée par Maître Julien FROMGET de la SELARL SF CONSEIL ET ASSOCIES, avocat au barreau de l’AUBE substitué à l’audience par Maître DIGOUTTE
DEFENDEUR
Monsieur [P] [Z] [T]
né le 04 Avril 1962 à [Localité 8] (RÉUNION)
immatriculé au RCS de [Localité 9] sous le N° A 435 146 808 sous l’enseigne LA CHARRETTE CREOLE
[Adresse 6]
[Localité 1]
représenté par Maître Didier LEMOULT de la SCP LR AVOCATS & ASSOCIES, avocat au barreau de l’AUBE
* * * * * * * * * * * * * * * * *
L’affaire a été plaidée à l'audience publique du 26 Septembre 2025 tenue par Monsieur MEMETEAU Bastien, juge placé au Tribunal judiciaire de Troyes, par délégation par ordonnance du Premier Président de la Cour d’Appel de Reims du 27 Juin 2025, statuant à juge unique, assisté de Madame BISSON Laura, greffière.
A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré.
Il a été indiqué que la décision serait rendue le 03 Novembre 2025.
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Monsieur [P] [T] exploite un local sis [Adresse 5] et [Adresse 2] à [Localité 9], lequel fait l’objet d’un bail commercial en date du 1er avril 2013.
Ce bail commercial avait initialement été consenti par Monsieur [P] [T] et sa femme, Madame [W] [D] épouse [T] (ci-après « les époux [T] ») avant un transfert à la société INVESTIMAZUR à la suite de la cession des locaux puis à la SCI JOSSIMMO.
La SCI JOSSIMMO est désormais la bailleresse du bail commercial et propriétaire des locaux, venants aux droits de la société INVESTIMAZUR, elle-même venant aux droits des époux [T].
Le bail initial fixait un loyer de 1.200 euros par mois et ne prévoyait pas de clause résolutoire.
Des incidents de paiement du loyer et des charges afférentes sont intervenues à compter de septembre 2020 jusqu’en décembre 2020 compris.
Le 1er décembre 2020, la SCI JOSSIMMO faisait sommation à Monsieur [T] de lui payer la somme de 8.164,16 euros correspond aux loyers et charges impayées.
Le 13 septembre 2021, la SCI JOSSIMMO délivrait commandement de payer à Monsieur [T] la somme de 5.414,95 euros dans le mois.
Par acte authentique du 10 janvier 2022, la SCI JOSSIMMO a fait assigner Monsieur [T] devant le Tribunal judiciaire de Troyes aux fins de le voir, au visa des articles 1741, 12117 et 1227 et suivants du Code civil, condamné au paiement des loyers impayés, de voir le bail résilié et ordonné son expulsion avec la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.
Par ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 28 avril 2023, la SCI JOSSIMMO sollicite du tribunal de :
CONDAMNER Monsieur [T] au paiement de la somme de 18.720,95 euros au titre des arriérés locatifs ;PRONONCER la résiliation du contrat de bail conclu le 1er avril 2013 à compter de la décision à intervenir ;ORDONNER l’expulsion de Monsieur [T], exploitant sous l’enseigne LA CHARRETTE CREOLE et de tous occupants de son chef, des locaux en cause, dans le mois de la décision à intervenir ;ORDONNER que cette expulsion soit assortie d’une astreinte provisoire de deux-cents euros par jour de retard ;CONDAMNER Monsieur [T] exploitant sous l’enseigne LA CHARRETTE CREOLE au paiement de la somme de 1.200 euros par mois, à titre d’indemnité d’occupation, de la décision à intervenir jusqu’à justification de la libération totale des lieux et de la remise des clefs ;DEBOUTER Monsieur [T] de l’ensemble de ses demandes ;CONDAMNER Monsieur [T] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;CONDAMNER Monsieur [T] aux entiers dépens ;ORDONNER l’exécution provisoire.
Par ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 27 février 2023, Monsieur [T] sollicite du tribunal de :
DEBOUTER la SCI JOSSIMMO de l’ensemble de ses demandes ;ORDONNER à la SCI JOSSIMMO de réaliser des travaux nécessaires à assurer l’étanchéité de la réserve louée, partie intégrante du bail commercial ;ORDONNER que ces réparations soient réalisées sous astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;CONDAMNER la SCI JOSSIMMO à lui payer la somme de 10.000 euros au titre du préjudice subi ;CONDAMNER Monsieur [T] au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;CONDAMNER Monsieur [T] aux entiers dépens ;
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux dernières écritures précitées des parties pour plus ample exposé des faits, prétentions et moyens de celles-ci.
La clôture de la procédure a été fixée à la date du 1er juillet 2025 par ordonnance du même jour, l’affaire ayant été renvoyée à l’audience du 26 septembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 3 novembre 2025.
Dans le cadre du délibéré, les parties ont été autorisées, conformément à l’article 445 du Code de procédure civile, à déposer une note en délibéré afin de recueillir leurs observations relatives à l’éventuelle irrecevabilité d’une pièce nouvelle déposée par Monsieur [T] dans son dossier de plaidoirie, postérieurement à l’ordonnance de clôture, au regard des articles 15, 16 et 802 du Code de procédure civile.
Aucune des parties n’a produit d’observations dans le délai imparti.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l’irrecevabilité de pièces déposées après l’ordonnance de clôture
Selon l’article 802 du Code de procédure civile, « après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office ».
En l’espèce, il a été constaté lors de l’audience de plaidoiries du 26 septembre 2025 que Monsieur [T] a transmis au tribunal un dossier de plaidoiries comprenant une pièce nouvelle, non-prévue dans son bordereau de communication de pièces.
Cette pièce a donc été produite postérieurement à l’ordonnance de clôture et doit être déclarée irrecevable d’office, d’autant plus que cette question a été soumise aux parties dans le cadre d’une note en délibéré et qu’aucune des parties n’y a apporté de réponse. Au surplus, il convient d’indiquer qu’il n’est aucunement garanti que le principe du contradictoire a été respecté concernant le dépôt de cette pièce nouvelle.
En conséquence, la nouvelle pièce déposée par Monsieur [T] sera déclarée irrecevable d'office.
Sur la résolution judiciaire du contrat de bail
Sur le prononcé de la résolution judiciaire
En vertu de l’article 1224 du Code civil, « la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. »
Aux termes de l’article 1227 du Code civil, « la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. »
L’article 1228 du Code civil dispose que « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. »
L’article 1728 du Code civil prévoit que « le preneur est tenu de deux obligations principales:
1° D'user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »
Selon l’article 1741 du Code civil, « le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements ».
Il s’en déduit que le bailleur à l’encontre duquel le locataire ne respecte pas ses obligations contractuelles issues du contrat de bail, peut demander la résiliation judiciaire du contrat de bail, notamment dans le cas d’un défaut réitéré du paiement des loyers à l’échéance contractuelle. Le manquement du locataire à payer son loyer, doit cependant être suffisamment grave pour justifier de prononcer la résiliation judiciaire du bail. Il en va différemment lorsque le preneur régularise à chaque fois sa dette de loyers, alors que celle-ci n’est pas d’un montant important, et que le non-paiement des loyers constitue le seul manquement du preneur à l’exécution de ses obligations.
En l’espèce, il n’est pas contesté par les parties qu’un contrat de bail commercial dépourvu de clause résolutoire lie les parties. Monsieur [T] est ainsi redevable, selon l’article 9 du contrat de bail commercial du 1er avril 2013, d’un loyer de 1.200 euros par mois ainsi que du paiement des charges afférentes.
Il ressort précisément des pièces produites par la demanderesse que sommation de payer et commandement de payer ont été adressés à Monsieur [T] en date du 1er décembre 2020 et 13 septembre 2021 respectivement en raison d’impayés.
Le décompte actualisé produit par la SCI JOSSIMMO montre une dette de 18.720,95 euros à charge de Monsieur [T]. Il en ressort précisément des paiements irréguliers et imparfaits des loyers dus par Monsieur [T] avec, notamment, une absence de régularisation de la dette locative dans le mois suivant le commandement de payer du 13 septembre 2021. En effet, contrairement à ce qu’indique Monsieur [T], le décompte produit par la SCI JOSSIMMO n’apparaît ni illisible ni incompréhensible. La seule évolution des sommes sollicitées depuis la première sommation de payer adressée à Monsieur [T] ne saurait suffire à constater que la créance de la SCI JOSSIMMO n’est pas certaine au-regard de décomptes « contradictoires ». Au contraire, il doit être compris que l’évolution de la dette affichée dans ces décomptes correspond uniquement à l’élargissement de la dette, facteur des paiements irréguliers de Monsieur [T] venant s’imputer sur ce montant et de l’absence de paiements complets de loyers dus par ce dernier, lesquels dépassent les quelques paiements réalisés, conduisant à une augmentation de la dette accumulée. Au demeurant, ce décompte produit est cohérent, ainsi la dette déclarée en septembre 2021 correspond par exemple à la somme exigée par commandement de payer du 13 septembre 2021.
Surtout, il convient d’observer que la dette de la SCI JOSSIMMO n’a fait que s’aggraver en raison de paiements de plus en plus maigres de la part de Monsieur [T] jusqu’à un montant de 18.720,95 euros.
Contrairement à ce que retient Monsieur [T], les éventuelles retenues ou demandes de la SCI JOSSIMMO à l’égard d’une éventuelle taxe foncière sont sans conséquence sur la caractérisation d’un manquement important à ses obligations contractuelles. Si Monsieur [T] affirme s’être engagé à payer la somme de 1.000 euros par mois à compter du 9 janvier 2021, cet élément est également inopérant en ce que cette somme est inférieure au montant du loyer et, force est de constater que ces paiements à ce montant n’ont pas été maintenus jusqu’à ce jour. Il est tout aussi inopérant que Monsieur [T] retienne que l’arriéré de loyers a été réglé dans le mois du commandement de payer en se fondant sur des courriers de Maître [I], huissier, datant de janvier et février 2021 alors que le commandement de payer a été émis le 13 septembre 2021 et que, la résiliation de plein droit acquise après le délai d’un mois ayant laissé le commandement de payé infructueux ne concerne que les hypothèses où le contrat de bail commercial contient une clause résolutoire, ce qui n’est pas le cas dans la présente.
Aussi, et à titre superfétatoire, il convient d’indiquer que les développements de Monsieur [T] sur l’historique de la situation concernant l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 9] comprenant le local commercial litigieux sont davantage des arguments que des moyens de défense au fond.
Il doit être considéré que de tels retards réitérés et importants dans l’acquittement du loyer dû constituent un manquement important aux obligations contractuelles de Monsieur [T], précisément son obligation de s’acquitter du loyer mensuel, manquement justifiant la résolution du contrat de bail commercial.
En conséquence, le contrat de bail commercial du 1er avril 2013 sera résilié à compter de la présente décision.
Sur les conséquences de la résiliation judiciaire
Celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l'expiration de son titre d'occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d'une indemnité d'occupation.
Il est constant que l'indemnité d'occupation est destinée à rémunérer la jouissance des lieux par l’occupant et à réparer le préjudice subi par le bailleur du fait de leur occupation sans droit ni titre ; elle a donc une nature à la fois compensatoire et indemnitaire.
Au-regard du décompte produit et de la dette locative existante au jour de la présente décision, Monsieur [T] sera condamné à payer à la SCI JOSSIMMO la somme de 18.720,95 euros au titre des loyers et charges impayés.
Il sera également ordonné l’expulsion de Monsieur [T] et de tous occupants de son chef des locaux en cause dans le mois de la signification de la présente décision.
Monsieur [T] sera condamné à verser à la SCI JOSSIMMO la somme de 1.200 euros par mois, à titre d’indemnité d’occupation, dès lors qu’il se trouve dépourvu detitre pour justifier son occupation des lieux, à compter de la signification de la présente décision jusqu’à libération totale des lieux et de la remise des clefs.
Sur le prononcé de l’astreinte
L’article L. 131-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que « tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision ».
Selon l’article L. 131-3 du même code, « l'astreinte, même définitive, est liquidée par le juge de l'exécution, sauf si le juge qui l'a ordonnée reste saisi de l'affaire ou s'en est expressément réservé le pouvoir ».
En l’espèce, la SCI JOSSIMMO sollicite que l’expulsion de Monsieur [T] des locaux commerciaux jusque-là loués soit assortie d’une astreinte, nécessairement provisoire.
La SCI JOSSIMMO ne justifie aucunement cette demande, ni en droit, ni en fait.
En conséquence, la SCI JOSSIMMO sera déboutée sur ce chef.
Sur la demande reconventionnelle d’ordonner des travaux de réfaction
L’article 1719 du Code civil dispose que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ».
L’article 1720 du Code civil ajoute que « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.
Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ».
Selon l’article 1722 du même code, « si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement ».
A titre liminaire, il convient de constater que ni la demanderesse ni le défendeur ne soutiennent que les locaux loués aient été entièrement ou partiellement détruits.
En l’espèce, il n’est pas contesté que la toiture de l’immeuble abritant les locaux loués par Monsieur [T] a nécessité des travaux de réfection en raison d’infiltration dans la réserve de ces locaux.
Précisément, il ressort des pièces versées aux débats par la SCI JOSSIMMO que cette dernière s’est retrouvée contrainte d’opérer des travaux sur l’ensemble de la toiture, ce qui a nécessité l’organisation d’une assemblée générale de la copropriété pour approuver de tels travaux avec des écrits au syndic de copropriété jusqu’à une assemblée générale le 16 avril 2021. Il est justifié par la SCI JOSSIMMO que celle-ci a réglé les appels de cotisation afférents à ces travaux dans les délais impartis. Toutefois, il a été nécessaire d’attendre l’autorisation par assemblée générale de la copropriété de l’immeuble voisin en raison de l’importance des travaux sur la toiture, autorisation obtenue le 26 avril 2022 avant un achèvement des travaux en août 2022.
L’ensemble de ces démarches sont justifiées au-regard des pièces versées aux débats par la SCI JOSSIMMO de sorte qu’il ne saurait lui être reprochée aucun manquement ou aucune lenteur à l’exécution de ses obligations contractuelles en qualité de bailleresse. Surtout, il apparaît que ces travaux de réfaction ont été réalisés et qu’il n’apparaît aucunement justifié d’ordonner à la SCI JOSSIMMO d’en réaliser de nouveau. C’est donc à tort que Monsieur [T] retient que la situation est « toujours à l’identique », entendu que des infiltrations perdurerait, faute de preuve en ce sens. Si Monsieur [T] se fonde sur un courriel du 7 mai 2021 pour soutenir la persistance de telles infiltrations, force est de constater que celui-ci est relativement ancien, en tout cas antérieur à la réalisation des travaux effectifs.
Monsieur [T] sera ainsi débouté de sa demande à ce titre.
Sur la demande indemnitaire
Selon l’article 1231-1 du Code civil, « le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ».
En l’espèce, et ainsi qu’il a été dit, la SCI JOSSIMMO s’est acquittée de son obligation contractuelle en réalisant les démarches nécessaires à la réalisation des travaux de toiture, lesquels sont aujourd’hui concrétisés.
En l’absence d’exécution fautive par la SCI JOSSIMMO du contrat de bail commercial, et peu important l’existence d’un éventuel préjudice pour Monsieur [T], l’un des éléments de la responsabilité contractuelle fait ainsi défaut. Précisément, et à titre superfétatoire, il n’apparaît aucunement que la SCI JOSSIMMO aurait même tardé dans l’exécution de son obligation, le retard dans la réalisation des travaux n’étant pas de son fait mais des démarches nécessaires et inhérentes à toute copropriété.
En conséquence, Monsieur [T] sera débouté de sa demande à ce titre.
Sur les demandes accessoires
Succombant à l’instance, Monsieur [T] sera condamné aux entiers dépens.
Monsieur [T] sera également condamné à payer à la SCI JOSSIMMO la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
L’exécution provisoire de la présente décision sera rappelée.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,
DECLARE irrecevable la nouvelle pièce, précisément un arrêt de la Cour d’appel de [Localité 7] du 6 mai 2025, déposée par Monsieur [P] [T] dans son dossier de plaidoirie ;
PRONONCE la résiliation du contrat de bail commercial du 1er avril 2013 ;
ORDONNE l’expulsion de Monsieur [P] [T] exploitant sous l’enseigne LA CHARRETTE CREOLE et de tous occupants de son chef au plus tard dans le mois de la décision à intervenir ;
DEBOUTE la SCI JOSSIMMO de sa demande de prononcé d’une astreinte provisoire ;
CONDAMNE Monsieur [P] [T] à payer à la SCI JOSSIMMO la somme de 18.720,95 euros au titre des arriérés locatifs ;
CONDAMNE Monsieur [P] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 1.200 euros par mois à compter du prononcé de la présente décision et jusqu’à la libération complète des lieux et la remise des clefs ;
DEBOUTE Monsieur [P] [T] de sa demande visant à ordonner à la SCI JOSSIMMO la réalisation de travaux de gros œuvre ;
DEBOUTE Monsieur [P] [T] de sa demande de condamnation de la SCI JOSSIMMO au paiement de dommages et intérêts ;
CONDAMNE Monsieur [P] [T] à payer à la SCI JOSSIMMO la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [P] [T] aux entiers dépens ;
RAPPELLE que la présente décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire.
En foi de quoi la présente décision a été signée par le juge et le greffier.
Le greffier Le juge
