Tribunal judiciaire, 27 février 2024. 23/06017

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 23/06017 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2NBS N° MINUTE : 10/2024 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 27 février 2024 DEMANDERESSE S.A. IMMOBILIERE 3F, [Adresse 1] - [Localité 3], représentée par la SCP MENARD - WEILLER, avocats au barreau de PARIS, 286 Boulevard Saint Germain 75007 Paris, Toque P0128 DÉFENDERESSE Madame [Y] [B], demeurant [Adresse 2] -[Localité 4]S, non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Pascal CHASLONS, juge des contentieux de la protection assisté de Caroline CROUZIER, Greffière DATE DES DÉBATS : 17 novembre 2023 ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée le 27 février 2024 par Pascal CHASLONS, Vice-président, assisté de Caroline CROUZIER, Greffière Décision du 27 février 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 23/06017 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2NBS FAITS ET PROCEDURE Suivant contrat du 28/09/2017, la société IMMOBILIERE 3F avait donné en location à Madame [Y] [B] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 4] (logement 133) moyennant le paiement d'un loyer mensuel en dernier lieu de 1013,53 €, provision sur charges comprises. Par acte du 01/03/2023, la société IMMOBILIERE 3F a fait délivrer à Madame [Y] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire et faisant état d'impayés à hauteur de 4878,25 €. Par acte du 10/07/2023, la société IMMOBILIERE 3F a assigné Madame [Y] [B] devant le tribunal judiciaire de PARIS (juge des contentieux de la protection), statuant en référés, aux fins d'obtenir : -la constatation de la résiliation de plein droit du bail à raison de l'acquisition de la clause résolutoire ; -l'expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique ; -le transport et la séquestration des meubles se trouvant sur les lieux dans un garde-meuble au choix de la société IMMOBILIERE 3F aux frais, risques et périls de Madame [Y] [B]; -le paiement de la somme provisionnelle de 6035,64 € au titre des loyers et charges impayés ; -le versement à titre de provision d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer normalement exigibles majoré de 50%, outre les charges, jusqu'à la reprise effective des lieux. La société IMMOBILIERE 3F a demandé également une indemnité de 350 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. Le préfet de PARIS a été avisé de la présente affaire par notification avec accusé de réception électronique du 11/07/2023. Il a été justifié de la saisine de la CAF. Régulièrement citée, l'acte ayant été déposé à l'étude, Madame [Y] [B] ne s'est pas présentée à l'instance. À l'audience, la société IMMOBILIERE 3F a indiqué que sa créance restait stable, s'élevant à 6618,17 € au 14/11/2023. Elle s'est opposée à l'octroi d'office de délai de paiement et à la suspension d'office des effets de la clause résolutoire. MOTIVATIONS Sur la résiliation en application de la clause résolutoire Il est produit à l'instance : -le contrat de bail dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable en cas de loyers et charges impayés ; -un commandement de payer en date du 01/03/2023 faisant référence à cette clause résolutoire ; -un décompte actualisé des loyers et charges impayés au 14/11/2023. Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, tel qu'applicable au litige, lorsque des loyers et charges sont impayés, la résiliation de plein droit du bail à est acquise à raison de la clause résolutoire qui y figure, deux mois après le commandement de payer visant cette clause résolutoire, si celui-ci est demeuré infructueux. L'octroi d'office de délais de paiement, à défaut d'accord du bailleur, n'est possible qu'en cas de reprise du paiement du loyer courant. Par ailleurs, la suspension des effets de la clause résolutoire n'intervient qu'à la demande de l'une des parties. Il apparaît en l'espèce d'une part, que les sommes visées au commandement étaient effectivement dues à la date de délivrance de l'acte, d'autre part que la locataire ne s'en est pas acquittée totalement à la date du 01/05/2023. Madame [B] paraît avoir repris dernièrement le paiement du loyer courant si bien que des délais de paiement pourraient lui être accordés d'office pour le règlement de sa dette. Toutefois, la société bailleresse s'est opposée à la suspension d'office des effets de la clause résolutoire en corrélation avec l'octroi de délais de paiement. Par ailleurs, la locataire n'a pas comparu pour soutenir une telle demande. Or, le législateur met le juge dans l'impossibilité de suspendre d'office les effets de la clause résolutoire en l'absence de demande en ce sens du bailleur, même s'il lui est permis de prévoir un échéancier pour la dette. En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail consenti à Madame [Y] [B] à la date du 02/05/2023 et d'ordonner son expulsion dans les conditions prévues par la loi et avec toutes les conséquences qu'elle emporte. Sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échus A ce titre, la société IMMOBILIERE 3F justifie d'une créance de 6035,64 € au titre des loyers et charges dus mois terme de juin 2023 inclus. Il serait incohérent d'accorder des délais de paiement pour le règlement échelonné de la dette tout en écartant la suspension des effets de la clause résolutoire. Sur l'indemnité d'occupation à échoir La locataire étant désormais occupante sans droit ni titre des lieux loués, il y a lieu d'indemniser la société IMMOBILIERE 3F du préjudice qui en résulte en fixant le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à complète libération au montant des loyer et charges normalement exigibles, avec possibilité de réviser le loyer et de régulariser les charges conformément au bail s'il n'avait pas été résilié. La fixation de l'indemnité d'occupation à un montant supérieur à celui des loyers et charges normalement exigibles constituerait une sanction manifestement excessive qui en tout état de cause ne relève pas de l'appréciation du juge des référés car susceptible d'une contestation sérieuse. Sur les demandes accessoires Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de la société IMMOBILIERE 3F les frais irrépétibles de l'instance. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort Constate la résiliation de plein droit à la date du 02/05/2023 du bail consenti le 28/09/2017 par la société IMMOBILIERE 3F à Madame [Y] [B], portant sur le logement situé [Adresse 2] à [Localité 4] (logement 133). Dit qu'à défaut par Madame [Y] [B] d'avoir volontairement libéré le logement deux mois après la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, délivré à la locataire, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef. Dit que cette expulsion pourra intervenir si besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier et que le sort des meubles laissés dans les lieux sera régi selon les modalités fixées par les article L433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Condamne Madame [Y] [B] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme provisionnelle de 6035,64 € représentant le montant des loyers et charges impayés arrêtés au 30/06/2023, avec intérêts au taux légal à compter du 10/07/2023. Condamne Madame [Y] [B] à payer à la société IMMOBILIERE 3F, à titre provisionnel, à compter du 01/07/2023 et jusqu'à totale libération des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles, avec possibilité de réviser le loyer et de régulariser les charges conformément au contrat de bail s'il n'avait été résilié et d'obtenir paiement du solde des charges récupérables sur justificatif. Dit que l'indemnité d'occupation devra être réglée à terme au plus tard le 5 du mois suivant et au prorata temporis jusqu'à la libération du logement. Déboute la société IMMOBILIERE 3F du surplus de ses demandes. Condamne Madame [Y] [B] aux dépens qui incluront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire et de la notification à la préfecture. Rappelle que la présente ordonnance est assortie de l'exécution provisoire de plein droit. Le greffierLe Président