Tribunal judiciaire, 26 février 2024. 23/07863

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : M [G] [U] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Christian MAXIMILIEN Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 23/07863 - N° Portalis 352J-W-B7H-C27JU N° MINUTE : 11 JUGEMENT rendu le 26 février 2024 DEMANDEUR Monsieur [D] [N], demeurant [Adresse 1] représenté par Me Christian MAXIMILIEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0710 DÉFENDEUR Monsieur [G] [U], demeurant [Adresse 3] - [Localité 2] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 08 décembre 2023 JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 26 février 2024 par Anne TOULEMONT, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous seing privé en date du 15 mars 2022, Monsieur [D] [N] a donné à bail à Monsieur [G] [U] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] [Localité 2], pour un loyer hors charges de 950 euros, la provision pour charges étant fixée à la somme de 95 euros. Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [D] [N] a fait signifier par acte d'huissier un commandement de payer la somme de 7315 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 6 avril 2023. Par acte d'huissier en date du 7 septembre 2023, Monsieur [D] [N] a fait assigner Monsieur [G] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur,ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision, le juge se réservant la liquidation de l'astreinteautoriser à son expulsion immédiate par exception au délai légal de deux mois,d'ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,condamner Monsieur [G] [U] à lui payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 11657, 47 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter des présentes, ainsi qu'une indemnité d'occupation d'un montant de 1500 euros hors charges à compter de l'acquisition de la clause résolutoire jusqu'à libération effective des lieux condamner le défendeur à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, Monsieur [D] [N] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 6 avril 2023, et ce pendant plus de deux mois. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. Il est fait état de problèmes de santé du défendeur, qui perçoit l'AAH conduisant à une baisse de ses revenus, un dossier de surendettement étant en cours d'instruction. A l'audience du 8 décembre 2023, Monsieur [D] [N], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 16875 euros, décembre 2023 compris, aucun paiement n'ayant été reçu depuis le mois d'octobre 2022. Il s'oppose à l'octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire, la dette augmentant chaque mois, le défendeur n'ayant pas repris le paiement des loyers courants. Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [G] [U] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 février 2024. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la recevabilité de l'action Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 12 septembre 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 8 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. La CCAPEX a également été saisi le 6 avril 2023. L’action est donc recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu le 15 mars 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 avril 2023, pour la somme en principal de 7315 euros. Ce commandement est régulier en sa forme. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable. Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 juin 2023. En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, de Monsieur [D] [N] ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années. Il peut, saisi en ce sens par Monsieur [D] [N] ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés. Le défendeur, absent, n'a formé aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire. Il n'a pas repris le paiement du loyer courant, sa dette s'aggravant chaque mois. Il ne sera ainsi pas fait application de ces dispositions. Monsieur [G] [U] étant sans droit ni titre depuis le 7 juin 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. Il n'apparaît pas non plus nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution. Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation Monsieur [G] [U] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l'espèce, Monsieur [D] [N] produit un décompte démontrant que Monsieur [G] [U] reste lui devoir la somme de 16875 euros, à la date du 7 décembre 2023, décembre 2023 compris cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date. Pour la somme au principal, Monsieur [G] [U], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné au paiement de la somme de 16875 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de ce jour. Monsieur [G] [U] sera aussi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 8 décembre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué et que la clause du bail majorant l'indemnité s'analyse en une clause pénale, laquelle peut être réduite d'office par le juge si elle est manifestement excessive en application de l'article 1231-5 du code civil et est au sruplus illicite au regard de l'article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989. Sur les demandes accessoires Monsieur [G] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. Il serait inéquitable de laisser à la charge du Monsieur [D] [N] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 mars 2022 entre Monsieur [D] [N] et Monsieur [G] [U] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 3] [Localité 2] sont réunies à la date du 6 juin 2023 ; ORDONNE en conséquence à Monsieur [G] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ; DEBOUTE Monsieur [D] [N] de sa demande d'astreinte ; Décision du 26 février 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 23/07863 - N° Portalis 352J-W-B7H-C27JU DEBOUTE Monsieur [D] [N] de sa demande de suppression du délai prévu par les articles L. 412-1 et L. 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution  ; DIT qu’à défaut pour Monsieur [G] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [D] [N] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE Monsieur [G] [U] à verser à Monsieur [D] [N] la somme de 16875 euros (décompte arrêté au 7 décembre 2023, incluant la mensualité de décembre 2023), correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter de ce jour ; CONDAMNE Monsieur [G] [U] à verser à Monsieur [D] [N] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (soit à ce jour 1045 euros charges comprises), à compter du 8 décembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ; DEBOUTE Monsieur [D] [N] de sa demande de majoration de l’indemnité d’occupation CONDAMNE Monsieur [G] [U] à verser à Monsieur [D] [N] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [G] [U] aux dépens ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. Le greffier,Le juge des contentieux de la protection