Tribunal judiciaire, 21 mars 2024. 23/09866

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copies conformes délivrées le : 21/03/2024 à : - Me S. GASPAR FERREIRA - Me A. DOUKHAN Copie exécutoire délivrée le : 21/03/2024 à : - Me S. GASPAR FERREIRA La Greffière, Pôle civil de proximité ■ PCP JCP référé N° RG 23/09866 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3SWG N° de MINUTE : 4/2024 ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 21 mars 2024 DEMANDERESSE La Société Civile Immobilière BOCCADOR FIRST, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Sandrina GASPAR FERREIRA, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #G480, substituée par Me Victor POTHET, Avocat au Barreau de PARIS DÉFENDEUR Monsieur [D] [V] [M], demeurant [Adresse 1] représenté par Me Avner DOUKHAN, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : #E1026 COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Yasmine WALDMANN, Juge, Juge des contentieux de la protection assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière DATE DES DÉBATS Audience publique du 13 février 2024 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 21 mars 2024 par Madame Yasmine WALDMANN, Juge, assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière. Décision du 21 mars 2024 PCP JCP référé - N° RG 23/09866 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3SWG EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé à effet au 01/09/2016, la SCI BOCCADOR FIRST a donné à bail à [D] [V] [M] un appartement à usage d'habitation secondaire [Adresse 1], 1er étage, pour un loyer mensuel initial de 7000 euros. Par exploit de commissaire de justice du 26/05/2023, la SCI BOCCADOR FIRST a fait signifier à [D] [V] [M] un congé à effet au 31/08/2023. Par acte de commissaire de justice du 13/12/2023, la SCI BOCCADOR FIRST a assigné [D] [V] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et 1103, 1728, 1739, 1240 du code civil, L131-2, L412-1 et L421-6 du code des procédures civiles d’exécution, aux fins de voir : - constater la résiliation du bail à usage de résidence secondaire à compter du 31/08/2023 à minuit ; - dire que le défendeur occupe le logement sis [Adresse 1], 1er étage, sans droit ni titre depuis le 01/09/2023 ; - ordonner au défendeur de libérer les locaux sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir et jusqu’à parfaite restitution des lieux et des clefs ; - ordonner sans délai l’expulsion de [D] [V] [M], ainsi que de tout occupant de son chef, des lieux loués, avec le concours de la force publique ; - condamner le défendeur à lui payer une indemnité d’occupation provisionnelle à hauteur de 7000 euros par mois, à compter du 01/09/2023, date de son occupation sans droit ni titre et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ; - condamner le défendeur à lui payer une somme provisionnelle de 102899 euros au titre de l’arriéré de loyers et indemnités d’occupation dus au terme de décembre 2023 inclus ; - dire n’y avoir lieu à l’application des délais des articles L412-1 et L421-2 du code des procédures civiles d’exécution ; - condamner le défendeur à lui payer la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens. Après un renvoi à l’audience du 02/01/2024, l’affaire était examinée à l’audience du 13/02/2024. La SCI BOCCADOR FIRST, représentée par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance, soutenu oralement. Il actualise sa créance locative à la somme de 86899 euros. Il s’oppose à la demande reconventionnelle d’octroi d’un délai supplémentaire pour quitter les lieux. [D] [V] [M], représenté par son conseil, sollicite aux termes de ses dernières écritures, reprises oralement, de voir : À titre liminaire : - dire n’y avoir lieu à référé et en conséquence se déclarer incompétent ; - écarter la pièce adverse 14 ; - débouter la SCI BOCCADOR FIRST de ses demandes ; À titre principal : prononcer la nullité du congé délivré le 23/05/2023 en raison de l’inopposabilité du bail prétendument de 2018 ; À titre subsidiaire : prononcer la nullité du congé délivré le 23/05/2023 en raison de la multitude de congés délivrés ; En tout état de cause : - constater l’existence de contestations sérieuses ; - condamner la demanderesse à lui verser la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens ; À titre infiniment subsidiaire : accorder les plus larges délais pour quitter les lieux. Il confirme le montant de 86899 euros dû au titre de l’arriéré locatif et sollicite oralement que soit écartée la pièce adverse 4 en lieu et place de la pièce 14. Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux écritures déposées et développées oralement à l’audience. La décision a été mise en délibéré au 21/03/2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. L'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin. À titre liminaire [D] [V] [M] soulève l’incompétence du juge des référés pour prononcer la résiliation d’un bail et sollicite que soit écartée la pièce adverse 14 correspondant à un contrat de bail à effet au 01/09/2018 signé par le bailleur. En l’espèce, et comme le soulève la SCI BOCCADOR FIRST, la demanderesse sollicite le constat de la résiliation du bail en vertu du congé donné au locataire. Dans ces conditions, et compte tenu de la demande de constatation de résiliation et non de prononcé de résiliation, la juge des contentieux de la protection, statuant en référé, est compétente. S’agissant de la pièce n° 4, le défendeur indique que le contrat ne peut lui être opposable en raison de l’absence de date et de signature. En l’espèce, il est manifeste que le contrat de bail n’a pas été signé par le locataire et n’est pas daté. Néanmoins, il n’y a pas lieu d’écarter totalement cette pièce des débats, notifiée contradictoirement et faisant l’objet d’un débat entre les parties. Ainsi, les demandes d’irrecevabilité à la procédure de référé et de la pièce adverse 4 seront rejetées. Sur le congé délivré par le bailleur et ses conséquences Selon l'article 1737 du code civil, le bail cesse de plein droit à l'expiration du terme fixé, lorsqu'il a été fait par écrit, sans qu'il soit nécessaire de donner congé. L'article 1738 du même code précise que si, à l'expiration des baux écrits, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par l'article relatif aux locations faites sans écrit. Enfin, en application de l'article 1739 du code civil, lorsqu'il y a un congé signifié, le preneur quoiqu'il ait continué sa jouissance, ne peut invoquer la tacite reconduction. Il ne rentre pas dans les pouvoirs du juge des référés de valider le congé, mais uniquement de faire cesser le trouble manifestement illicite résultant de la poursuite de l'occupation après la date d'effet du congé. En l'espèce, le bail consenti à [D] [V] [M], à effet au 01/09/2016, a été renouvelé tacitement. Le demandeur invoque ensuite un nouveau bail, à effet au 01/09/2018, conclu entre les parties selon les mêmes modalités. Il produit pour en justifier un contrat de bail non daté et signé uniquement par le bailleur. Selon le défendeur, la SCI BOCCADOR FIRST ne produit aucun bail qui lui serait opposable, de sorte que le congé délivré le 26/05/2023 se fondant sur un contrat de bail à effet au 01/09/2018 est nul. Néanmoins, il convient de relever que la SCI BOCCADOR FIRST produit une requête de [D] [V] [M] auprès du juge de contentieux de la protection du 16/04/2021, une ordonnance du juge des contentieux de la protection du 22/04/2021 suite à la requête, une requête en autorisation d’assigner à heure indiquée de [D] [V] [M] du 11/06/2021 et l’ordonnance rendue le même jour, et enfin l’assignation en référé délivrée par [D] [V] [M] le 24/06/2021, où le requérant fonde à chaque fois sa demande de consignation de loyers sur le bail conclu le 01/09/2018. [D] [V] [M] ne peut alors se prévaloir de l’inopposabilité d’un bail qu’il a exécuté pendant plusieurs années et sur lequel il se fonde pour faire de nombreuses demandes judiciaires. Il n’y a donc pas lieu de déclarer nul le congé notifié au locataire le 26/05/2023 à ce titre, ni de rejeter la demande de constat de résiliation du bail. [D] [V] [M] soulève par ailleurs la délivrance d’un premier congé se fondant sur le bail conclu le 01/09/2016 pour motiver la nullité du congé du 26/05/2023. Il produit pour en justifier un courrier daté du 08/11/2021 intitulé « notification d’un congé par lettre recommandée avec avis de réception » et un courriel de son avocate daté du 14/02/2022, à l’attention du conseil de la SCI BOCCADOR FIRST, où il est seulement inscrit « Mon client accepte l’offre sous réserve de la levée de la saisie pénale et de l’hypothèque ». Ces éléments ne constituent pas des contestations sérieuses en ce que : le courrier du 08/11/2021 propose la cession du bien immobilier au prix de 3202500 euros à « [I] [W] » et non à [D] [V] [M], que par ailleurs un délai de 10 jours est donné pour accepter l’offre, que le courriel d’acceptation d’offre est envoyé plus de 10 jours après le courrier et ne mentionne pas les conditions de l’offre qui est acceptée. Enfin, le défendeur produit des échanges officiels entre les conseils postérieurs au courriel du 14/02/2022, date où l’offre aurait été acceptée, sans qu’aucune mention ne soit faite d’une éventuelle cession du bien à [D] [V] [M]. Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de prononcer la nullité du congé délivré le 26/05/2023 à ce titre, ni de rejeter la demande de constat de résiliation du bail. Ainsi, le contrat de bail du 01/09/2018 a été renouvelé tacitement à plusieurs reprises tous les 12 mois jusqu’au 31/08/2023. La SCI BOCCADOR FIRST a délivré le congé par commissaire de justice le 26/05/2023, à effet au 31/08/2023, soit date de fin de bail. Le congé de la SCI BOCCADOR FIRST a donc été régulièrement délivré pour le terme du 31/08/2023. Il sera également relevé que le congé rappelle les dispositions civiles applicables au bail de résidence secondaire meublée. Or, [D] [V] [M] s’est maintenu dans le logement après le 31/08/2023. Par conséquent, le trouble manifestement illicite causé par l’occupation des lieux par [D] [V] [M] postérieurement au 31/08/2023 est démontré, de même que le défaut de tout droit ou titre d'occupation, la SCI BOCCADOR FIRST n'ayant nullement consenti à cette occupation. Il convient donc d’ordonner son expulsion, selon les modalités détaillées au dispositif de la décision. Le demande d’astreinte sera rejetée compte tenu de la demande de règlement d’une indemnité d’occupation, répondant à l’objectif de compensation et de contrainte. Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction. Sur la demande de suppression du délai de deux mois Il résulte de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution, auquel renvoie l'article L613-1 du code de la construction et de l'habitation, que si l'expulsion porte sur un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L412-3 à L412-7 du code des procédures civiles d'exécution. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait. En l'espèce, les conditions ne sont pas réunies pour supprimer le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, [D] [V] [M] n'étant pas entré dans les locaux par voie de fait mais selon contrat de bail, et aucune procédure de relogement n’ayant été initiée. Par conséquent, la demande à ce titre sera rejetée. Sur la demande reconventionnelle d'octroi de délais pour quitter les lieux Aux termes des dispositions combinées des articles L613-1 du code de la construction et de l'habitation, L412-3, L412-4, L412-6 à L412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an. En l'espèce, l’expulsion concerne la résidence secondaire de [D] [V] [M] et non sa résidence principale. Ainsi, le relogement du locataire n’est pas nécessaire, ce dernier bénéficiant d’une adresse principale. Il sera par ailleurs relevé que le locataire ne justifie pas de sa bonne foi dans l’exécution de ses obligations, les loyers n’étant pas réglés, ni de sa situation financière et personnelle. Enfin, compte tenu du prix du loyer fixé à 7000 euros, du montant particulièrement élevé de la dette locative, l’octroi de délais supplémentaires ne pourrait qu’entraîner une augmentation significative de la dette. Par conséquent, compte tenu de ces éléments, la demande sera rejetée. Sur la demande en paiement de l'indemnité d'occupation Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. [D] [V] [M] sera ainsi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant à compter du 01/09/2023, date d’effet de la résiliation du bail, et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit 7000 euros par mois. Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif Les parties s’accordent sur le montant de la dette, arrêtée au 13/02/2024. [D] [V] [M] sera ainsi condamné à verser la somme provisionnelle de 86899 euros à ce titre. Sur les demandes accessoires [D] [V] [M], partie succombante, sera tenu aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. [D] [V] [M] sera condamné à verser à la SCI BOCCADOR FIRST la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L'exécution provisoire est de droit et sera rappelée. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe et en premier ressort, DÉCLARONS RECEVABLE l’action de la SCI BOCCADOR FIRST ; REJETONS la demande d’irrecevabilité de la pièce 4 versée par la SCI BOCCADOR FIRST ; CONSTATONS que les conditions de délivrance le 26/05/2023 à [D] [V] [M] d'un congé relatif au bail conclu le 01/09/2018, concernant l’appartement à usage d'habitation secondaire situé [Adresse 1], 1er étage, sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 31/08/2023 à minuit ; DISONS qu’à défaut pour [D] [V] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans un délai de 15 jours suivant la notification de la présente ordonnance, la SCI BOCCADOR FIRST pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux ; REJETONS la demande d’astreinte ; REJETONS la demande de suppression du délai de deux mois pour quitter les lieux suivant délivrance d’un commandement de quitter les lieux ; REJETONS la demande reconventionnelle d’octroi d’un délai supplémentaire pour quitter les lieux ; RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNONS [D] [V] [M] à verser à la SCI BOCCADOR FIRST une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui du loyer de 7000 euros, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 01/09/2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; CONDAMNONS [D] [V] [M] à verser à la SCI BOCCADOR FIRST une somme provisionnelle de 86899 euros au titre de l’arriéré locatif, arrêté selon accord des parties au 13/02/2024 ; CONDAMNONS [D] [V] [M] à verser à la SCI BOCCADOR FIRST la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS [D] [V] [M] aux dépens ; RAPPELONS que l'exécution provisoire est de droit. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an susdits, et signé par la Juge et la Greffière susnommées. La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,