Tribunal judiciaire, 09 février 2024. 23/01586

Du 09 février 2024 5AA SCI/LD PPP Référés N° RG 23/01586 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YHEW Société NOALIS C/ [F] [B] - Expéditions délivrées à avocat et défendeur - FE délivrée à Me GONDER Le 09/02/2024 Avocats : la SELARL GONDER TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 2] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 09 février 2024 PRÉSIDENT : Monsieur Jean-Marie PLAZY, GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE, DEMANDERESSE : Société NOALIS, SA D’HLM RCS LIMOGES 561 820 481 [Adresse 1] [Localité 5] Représentée par Maître Frédéric GONDER de la SELARL GONDER DEFENDEUR : Monsieur [F] [B] né le 30 Septembre 1980 à [Localité 7] (GIRONDE) [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 3] Présent DÉBATS : Audience publique en date du 13 Octobre 2023 Délibéré en date du 8 décembre 2023, prorogé au 22 décembre 2023, prorogé au 18 janvier 2024 puis prorogé au 09 février 2024 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 27 Juillet 2023 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE: La demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l'ordonnance de référé rendue sera en premier ressort. Le défendeur ayant comparu, l'ordonnance de référé rendue sera contradictoire. EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé en date du 28 février 2018, la SA d'HLM NOALIS a donné à bail à Monsieur [B] un appartement de type 2, situé au [Adresse 6], à [Localité 3]. Le montant du loyer nu est de 275,11 euros et les charges d'un montant de 91,87 euros, soit un total de 366,98 euros. Par acte de commissaire de justice du 10 mars 2023, la SA d'HLM NOALIS a fait délivrer à M. [B] [F] un commandement de payer la somme de 1423,24 euros au titre de l'arriéré locatif et de justifier d'une assurance couvrant les risques locatifs, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail. Par acte d'huissier du 27 juillet 2023, la SA d'HLM NOALIS a assigné M. [B] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 13 octobre 2023 aux fins de voir : "Constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de bail au regard des articles 24 et 7, al.g de la loi du 6 juillet 1989 ; "Ordonner l'expulsion du locataire et de tout occupant de son chef, si besoin avec le concours de la force publique ; "Condamner au paiement de 1494,19 euros représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation courus à ce jour avec les intérêts de droit à compter de la décision à intervenir ; "Condamner au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter de ce jour et jusqu'à l'entière libération des lieux. "Condamner M. [B] [F] à payer à la SA d'HLM Noalis la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, "Condamner M. [B] [F] aux entiers frais et dépens de la procédure. Lors de l'audience du 13 octobre 2023, la SA d'HLM Noalis, représentée par son conseil, expose que la dette locative s'élève désormais à la somme de 2306,76 euros au 13 octobre 2023 et confirme les termes de sa demande initiale. Il précise qu'il n'y a pas eu de reprise du loyer courant. En défense, M. [B] [F] comparaît et expose qu'il ne conteste pas la dette. Il sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation. Il indique avoir perdu son travail et disposait de 1400 de revenus mensuels. Il a des frais de garde et de scolarité et à environ 200 euros de crédits à rembourser par mois. Le diagnostic social et financier a été porté à l'audience à la connaissance de la SA d'HLM NOALIS. A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 8 décembre 2023. MOTIFS DE LA DECISION Sur la régularité de la procédure Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier recommandé le 28 juillet 2023, deux mois avant la date de l'audience. La société bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 17 février 2023. L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière. Sur la résiliation du contrat de bail L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté. En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L'article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit également l'obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement et pour défaut d'assurance contre les risques locatifs. La SA d'HLM Néolis a fait signifier à M. [B] [F] un commandement d'avoir à payer la somme de 1423,24 euros au titre des loyers échus et un commandement d'avoir à justifier d'une assurance couvrant les risques locatifs, suivant exploit du 10 mars 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 7g de la même loi. Le locataire n'a pas réglé les causes dudit commandement ni justifié d'une assurance dans les délais légaux. Il ressort du courrier adressé à la CCAPEX qu' à titre d'observation il est indiqué que l'huissier a été reçu par une connaissance du locataire qui dit être logé avec sa femme et son fils dans l'appartement loué par M. [B], ce qui peut faire craindre une sous-location. De plus aucune attestation d'assurance n'a été fournie à la SA d'HLM Noalis et aucune reprise du loyer n'est intervenue. Ce défaut de régularisation fonde la SA d'HLM Noalis à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 11 avril 2023, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit. Sur la provision et les indemnités d'occupation En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, au soutien de sa demande, la SA d'HLM NOALIS produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s'établirait à la somme de 2306,76 euros à la date du 13 octobre 2023. Cette créance n'étant pas sérieusement contestée ni contestable, [B] [F] sera donc condamné au paiement de la somme de 2306,76 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation dus à la date du 11 avril 2023 - échéance du mois d'octobre incluse. S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de M. [B] [F]. Aux termes de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu'il détermine en tenant compte de l'équité. Il convient de condamner M. [B] [F] à verser à la SA HLM NOALIS la somme de 100 euros. Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit. PAR CES MOTIFS, Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, et dès à présent, vu l'urgence : CONSTATONS la réunion à la date du 11 avril 2023 des conditions d'acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 28 février 2018 entre la SA d'HLM Noalis et Monsieur [B] [F] relatif au logement sis situé au [Adresse 6], à [Localité 3] ; CONDAMNONS Monsieur [B] [F] a quitté les lieux loués situé au [Adresse 6], à [Localité 3] ; AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [B] [F] d'avoir volontairement libéré les lieux, qu'il soit procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du Code de procédures civiles d'exécution ; FIXONS une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (366,98 euros par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ; CONDAMNONS Monsieur [B] à payer à la SA d'HLM NOALIS la somme de 2306,76 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation à la date du 11 avril 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; CONDAMNONS Monsieur [B] [F] à payer à la SA d'HLM Noalis, à compter du 1er mai 2023 l'indemnité d'occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu'à la libération effective des lieux ; CONDAMNONS Monsieur [B] [F] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l'assignation au représentant de l'État ; CONDAMNONS Monsieur [B] [F] à payer à la SA d'HLM Noalis une indemnité de 100 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ; Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits. LE GREFFIERLE PRÉSIDENT