Tribunal judiciaire, 28 juin 2024. 24/00501

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 9] [Adresse 9] [Adresse 9] [Localité 6] Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 8] N° RG 24/00501 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y4ON Minute : 24/00419 S.A. LOGIREP Représentant : Me Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de Paris, vestiaire : R101 C/ Monsieur [I] [B] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 Juin 2024 DEMANDEUR : S.A. LOGIREP [Adresse 3] [Localité 5] représentée par Maître Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de Paris DÉFENDEUR : Monsieur [I] [B] [Adresse 4] [Localité 7] non comparant, ni représenté DÉBATS : Audience publique du 24 Mai 2024 DÉCISION: Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 28 Juin 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier. EXPOSE DU LITIGE Aux termes d'un acte sous seing privé à effet au 17 mars 2021, la société Logirep a consenti à Monsieur [I] [B] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation [Adresse 4] à [Localité 7], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 272,79 €, outre les provisions mensuelles sur charges d'un montant de 87,01 €, et le versement d'un dépôt de garantie de 272,79 €. Le 24 octobre 2023, la société LOGIREP a fait délivrer par exploit de commissaire de justice au locataire un commandement de payer la somme en principal de 3373,01€ arrêtée au 19 octobre 2023 au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire insérée au bail d'habitation. PROCEDURE Par exploit de commissaire de justice délivré le 15 février 2024, la société Logirep a fait citer Monsieur [I] [B] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en référé, aux fins de : oconstater que les conditions l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies et par voie de conséquence constater la résiliation du bail, oordonner l'expulsion du défendeur et celle de tous occupants de son chef, et ce, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, odire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, ocondamner Monsieur [I] [B] au paiement : Ïde la somme provisionnelle de 4687, 59 € arrêtée à la date du 16 janvier 2024, à parfaire avec les termes dûs postérieurement et quittancés au jour de l'audience même en cas de non comparution, augmentée des intérêts légaux à compter de l'assignation, Ïd'une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges exigibles, à compter de la date de la résiliation jusqu'à leur départ effectif et celui de tout occupant de leur chef, Ïde la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation. A l'appui de ses prétentions, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que le locataire a cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu'il a été mise en demeure d'y procéder par commandement de payer délivré par commissaire de justice, qu'il n'a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail est acquise et que son expulsion doit être ordonnée. A l'audience du 24 mai 2024, la société Logirep, représentée, a actualisé à la hausse la dette locative à la somme de 10 633,96 €, terme du mois d'avril 2024 inclus. Elle a maintenu le surplus de ses demandes initiales, a indiqué que le locataire n'a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience et s'est opposée à l'octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire au défendeur. Elle a précisé qu'un surloyer est appliqué au défendeur depuis février 2024. Monsieur [I] [B], cité à étude, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. L'affaire a été mise en délibéré au 28 juin 2024. MOTIFS L'article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Sur la recevabilité Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 20 février 2024, soit plus de six semaines avant l'audience en date du 24 mai 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, la société Logirep justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 7 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 15 février 2024 conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action est donc recevable. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. L'article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l'ordre public. En application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. L'article 24 VII de la même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Le bail à effet au 17 mars 2021 contient une clause résolutoire à l'article 12 des conditions générales du contrat de location. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 octobre 2023, pour la somme en principal de 3373,01 € arrêtée au 19 octobre 2023, au titre de l'arriéré locatif échu à cette date. Cependant, force est de constater que ladite clause résolutoire stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s'exécuter, de sorte qu'il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 décembre 2023. L'expulsion de Monsieur [I] [B] des lieux sera ordonnée, en conséquence, avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Sur les demandes de condamnation au paiement provisionnel Monsieur [I] [B] est devenu occupant des lieux sans droit ni titre à compter du 25 décembre 2023. Monsieur [I] [B] sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du 25 décembre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout justifié au stade de l'exécution. Le défendeur n'ayant pas comparu à l'audience, l'actualisation de la dette n'est pas contradictoire, et l'objet du litige sera circonscrit aux demandes de la citation. La société Logirep produit un décompte indiquant que Monsieur [I] [B] reste lui devoir la somme de 4687,59 € arrêtée à la date du 16 janvier 2024, échéance du mois de décembre 2023 incluse. Monsieur [I] [B], non comparant, n'apporte par définition aucun élément de nature à contester cette somme. Après déduction des frais de procédure (151,10 €), Monsieur [I] [B] sera donc condamné à verser à la société Logirep une somme provisionnelle de 4536,49 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 16 janvier 2024, échéance du mois de décembre 2023 incluse, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 15 février 2024, date de la délivrance de l'acte d'assignation . Sur les demandes accessoires Monsieur [I] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation. En application de l'article 700 du code de procédure civile, le défendeur sera condamné à verser à la requérante la somme de 50€ au titre des frais engagés dans la procédure et non compris dans les dépens La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS, Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ; Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence, Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire pour non paiement des loyers figurant au bail ayant pris effet le 17 mars 2021 entre la société Logirep et Monsieur [I] [B] concernant le local à usage d'habitation [Adresse 4] à [Localité 7] sont réunies à la date du 24 décembre 2023 ; Autorisons l'expulsion de Monsieur [I] [B] et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à son expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique et d'un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement délivré par commissaire de justice d'avoir à quitter les lieux ; Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; Condamnons Monsieur [I] [B] à payer à la société Logirep une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables dûment justifiés au stade de l'exécution, et ce, à compter du 25 décembre 2023 jusqu'à libération effective des lieux ; Condamnons Monsieur [I] [B] à verser à la société Logirep la somme provisionnelle de 4536,49 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 16 janvier 2024, échéance du mois de décembre 2023 incluse, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 15 février 2024; Rejetons le surplus des demandes, Condamnons Monsieur [I] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation ; Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 28 juin 2024 Le GreffierLe Juge