Cour d'appel, 29 février 2024. 23/05790

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 78A Chambre civile 1-6 ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 29 FEVRIER 2024 N° RG 23/05790 - N° Portalis DBV3-V-B7H-WA5U AFFAIRE : S.C.I. HALLAB C/ LE FONDS COMMUN DE TITRISATION (FCT) QUERCIUS Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 04 Juillet 2023 par le Juge de l'exécution de PONTOISE N° RG : 22/00108 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 29.02.2024 à : Me Sabine DOUCINAUD-GIBAULT, avocat au barreau de VAL D'OISE Me Paul BUISSON de la SELARL SELARL PAUL BUISSON, avocat au barreau de VAL D'OISE RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE VINGT NEUF FEVRIER DEUX MILLE VINGT QUATRE, La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : S.C.I. HALLAB N° Siret : 518 463 799 (RCS Pontoise) [Adresse 5] [Localité 12] Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Représentant : Me Sabine DOUCINAUD-GIBAULT, Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 120 - N° du dossier 008653 - Représentant : Me Patricia BERTOLOTTO, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1175 APPELANTE **************** LE FONDS COMMUN DE TITRISATION (FCT) QUERCIUS Ayant pour société de gestion la société IQ EQ MANAGEMENT (anciennement EQUITIS GESTION), SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 431 252 121, ayant son siège social [Adresse 7], et représenté par la société MCS ET ASSOCIES,SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro B 334 537 206, ayant son siège social [Adresse 4], agissant en qualité de recouvreur, poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, venant aux droits de CAIXA GERAL DE DEPOSITOS en vertu d'un bordereau de cession de créances en date du 28 novembre 2019 N° Siret : 431 252 121 (RCS Paris) [Adresse 4] [Localité 6] Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Représentant : Me Paul BUISSON de la SELARL SELARL PAUL BUISSON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 6 - N° du dossier AUN, substitué par Me Cédric LIGAN, Plaidant, avocat au barreau du VAL d'OISE INTIMÉ **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 17 Janvier 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Caroline DERYCKERE, Conseiller entendu en son rapport et Madame Florence MICHON, Conseiller. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Fabienne PAGES, Président, Madame Caroline DERYCKERE, Conseiller, Madame Florence MICHON, Conseiller, Greffier, lors des débats : Mme Mélanie RIBEIRO, EXPOSÉ DU LITIGE Le fonds commun de titrisation (FCT) Quercius, ayant pour société de gestion la société Equitis Gestion, représenté par son recouvreur la société MCS et Associés, venant aux droits de la Caixa Geral de Depositos, en vertu d'un bordereau de cession de créances en date du 28 novembre 2019 soumis aux dispositions du code monétaire et financier, poursuit le recouvrement de sa créance constatée par deux actes notariés exécutoires du 6 janvier 2010 et du 22 décembre 2010 portant prêts immobiliers, par la saisie immobilière du bien de son débiteur la SCI Hallab, consistant en deux maisons d'habitation en travaux et un bâtiment à usage professionnel situés sur un terrain cadastré section AL n° [Cadastre 1], [Cadastre 8], et [Cadastre 9], au lieudit « [Adresse 10] » à [Localité 12] (95), initiée par commandement du 9 février 2022 publié au service la publicité foncière de Saint-Leu-la-Forêt 2 le 1er avril 2022 Volume 2022 S n°78. Statuant sur la demande d'orientation de la procédure de saisie immobilière, le juge de l'exécution de Pontoise par jugement contradictoire du 4 juillet 2023, a : Débouté la SCI Hallab de son exception de prescription, Mentionné que le montant retenu pour la créance du FCT Quercius, s'élève à la somme totale de 285.028,73 euros pour les deux prêts consentis les 6 janvier 2010 et 22 décembre 2010, en principal intérêts frais et accessoires selon décomptes arrêtés au 13 avril 2023, Rejeté la demande de vente amiable, Ordonné la vente aux enchères publiques des biens et droits immobiliers visés au commandement de payer valant saisie immobilière en date du 9 février 2022 publié le 1er avril 2022 volume 2022 S numéro 78 au service de la publicité foncière de [Localité 11] 2, Dit que la vente aura lieu à l'audience du mardi 17 octobre 2023 à 14h00, en salle 11 du tribunal judiciaire de Pontoise (95), sur la mise à prix fixée au cahier des conditions de vente, [procédé aux désignations nécessaires et fixé les modalités préalables à l'adjudication], Dit que le jugement sera mentionné en marge de la publication du commandement de payer valant saisie immobilière en date du 9 février 2022 publié le 1er avril 2022 volume 2022 S numéro 78 au service de la publicité foncière de [Localité 11] 2, Dit que les dépens seront compris dans les frais de vente taxés préalablement à l'audience d'adjudication et payés par l'adjudicataire en sus du prix , Dit que les dépens excédant les frais taxés seront employés en frais privilégiés de vente. Le 3 août 2023, la SCI Hallab a interjeté appel du jugement, qui lui avait été signifié le 20 juillet 2023. Dûment autorisée à cette fin par ordonnance du 28 août 2023, l'appelante a assigné à jour fixe, pour l'audience du 17 janvier 2024, le fonds commun de titrisation (FCT) Quercius, agissant par sa société de gestion, par acte du 29 septembre 2023 délivré à personne morale et transmis au greffe par voie électronique le 13 octobre 2023. Par ordonnance du 12 octobre 2023, le magistrat délégué par le Premier président a ordonné à la demande de la SCI Hallab, le sursis à exécution du jugement dont appel. Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 16 janvier 2024, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé de ses prétentions et moyens, l'appelante, limitant la portée de son appel au seul rejet de sa demande de vente amiable, demande à la cour de : Déclarer son appel recevable, Infirmer le jugement d'orientation, en ce qu'il a ordonné la vente forcée et en a fixé les modalités préalables, Statuant à nouveau des chefs réformés : Autoriser la SCI Hallab prise en la personne de son gérant à poursuivre la vente amiable du bien suivant : COMMUNE DE [Localité 12] - VAL D'OISE Un Hangar à usage professionnel et un terrain sis [Adresse 5] cadastré section AL n°[Cadastre 1] lieudit « [Adresse 10] » pour 12 à 21 ca, [Cadastre 8] pour 1 à 10 ca et [Cadastre 9] pour 3 a 90 ca, Selon la division autorisée par arrêté du 24 novembre 2023 à compter de la fin du délai de recours des tiers soit le 15 février 2024 et le délai légal de retrait administratif de la mairie le 24 février 2024 pour les lots 103, 96 et 104, Autoriser la SCI Hallab prise en la personne de son gérant à poursuivre la vente selon compromis passé avec M [S] pour un montant de 250 000 euros correspondant aux parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 9] après division parcellaire, Autoriser la SCI Hallab prise en la personne de son gérant à poursuivre la vente selon compromis de vente passé avec Monsieur [V] représentant la société BGG les Aulnes pour un montant de 230 000 euros correspondant à la parcelle [Cadastre 3] selon la division parcellaire, Juger qu'en application des articles R322-22 et R322-25 du code des procédures civiles d'exécution le juge de l'exécution devra dans tous les cas être ressaisi par l'une ou l'autre des parties, par assignation en reprise d'instance, dans le délai de 4 mois à compter du présent arrêt, Ordonner que la présente décision suspend le cours de la procédure d'exécution en vertu de l'article R 322-20 du code des procédures civiles d'exécution, Condamner le FCT Quercius à payer à la SCI Hallab la somme de 4000 euros en application des dispositions de l' article 700 du code de procédure civile. Condamner le FCT Quercius aux entiers dépens de première instance et d'appel. Par dernières conclusions transmises au greffe le 9 janvier 2024, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé de ses prétentions et moyens, le Fonds commun de titrisation Quercius agissant par sa société de gestion IG EQ Management, intimé demande à la cour de : débouter la SCI Hallab de l'ensemble de ses demandes fins et prétentions, confirmer en toutes ses dispositions le jugement d'orientation, Y ajoutant, condamner la SCI Hallab au paiement de la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ainsi qu'au entiers dépens qui seront employés en frais privilégiés. A l'issue de l'audience de plaidoirie du 17 janvier 2024, le prononcé de l'arrêt a été annoncé au 29 février 2024, par mise à disposition au greffe de la cour, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DÉCISION A titre liminaire la cour rappelle qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions, pour autant qu'elles sont soutenues par des moyens développés dans la discussion et ne répond aux moyens que pour autant qu'ils donnent lieu à une prétention correspondante figurant au dispositif des conclusions. L'appel est présentement limité à l'orientation de la saisie immobilière, en ce que le premier juge, estimant que l'absence de division préalable et définitive des parcelles permettant d'individualiser les parcelles théoriquement baptisées A et B était un obstacle à la vente amiable telle que demandée en 2 lots, susceptible d'être la cause d'incident si l'une des deux ventes n'aboutissait pas. La SCI Hallab fait valoir qu'en l'état des droits immobiliers faisant l'objet de la saisie, la vente par adjudication de la parcelle ne couvrira pas la créance du poursuivant, alors que son projet de vente en 2 lots permet de désintéresser totalement le FCT Quercius et de reloger la famille. Elle expose que rien ne s'oppose à la réalisation de la vente amiable dans l'intérêt de toutes les parties, que la division parcellaire a, au cours de la procédure d'appel été accordée par la Mairie, de sorte que la parcelle AL [Cadastre 1] est devenue AL [Cadastre 2] et AL [Cadastre 3], que le notaire chargé des deux ventes, a fait signer aux deux acquéreurs un avenant pour proroger les compromis, et n'a plus qu'à réitérer la déclaration d'intention d'aliéner mentionnant la nouvelle désignation des parcelles individualisées sachant que la commune avait déjà notifié qu'elle n'entendait pas exercer son droit de préemption, que l'un des candidats acquéreur a déjà versé 230 000 euros entre les mains du notaire, que les deux actes de vente pourront être signés dès le 24 février 2024. Le créancier poursuivant maintient son opposition à la vente amiable au motif que la division parcellaire ne serait pas effective. Pour autant, l'appelante verse aux débats les échanges de mails entre le notaire et le créancier tendant à démontrer que ce dernier est favorable à une vente de gré à gré. Elle verse en outre l'arrêté de division parcellaire de la parcelle AL [Cadastre 1] en date du 24 novembre 2023, le constat d'affichage de l'arrêté, par le géomètre expert en date du 15 décembre 2023 ouvrant le délai de recours des tiers jusqu'au 15 février 2024, et une attestation du notaire en date du 16 janvier 2024, récapitulant l'état d'avancement du projet de double vente, et la levée progressive de tous les obstacles à celles-ci, et la réception des fonds de la vente au profit de la société BGG les Aulnes de la part de M [V]. Il doit être retenu de ces éléments que la vente amiable a toutes chances d'être réalisée dans le délai prévu par l'article R 322-21 du code des procédures civiles d'exécution, et dans des conditions économiquement bien plus satisfaisantes pour toutes les parties qu'une vente aux enchères telle que celle qui résulterait du cahier des conditions de vente. Il convient dans ces conditions de faire droit à la demande, et d'infirmer en conséquence le jugement entrepris. Pour les besoins de la vente amiable, les frais de la procédure actualisés au 9 janvier 2024, seront taxés, après déduction des frais et émoluments relatifs à la procédure d'incident devant le Premier président et de report de l'adjudication devant rester à la charge du poursuivant (248 + 415,39 + 1133,65 ), à la somme de 8164,56 euros. Ces frais seront acquittés en plus du prix de vente par les acquéreurs de chacun des lots à raison de moitié chacun. Compte tenu de l'issue du litige il convient de laisser les dépens de la procédure d'appel à la charge respective de chaque partie ainsi que les frais irrépétibles qu'elles ont exposés, sans faire application dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement par décision contradictoire en dernier ressort, INFIRME le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande de vente amiable et ordonné la vente aux enchères publiques des biens et droits immobiliers visés au commandement de payer valant saisie immobilière en date du 9 février 2022 publié le 1er avril 2022 volume 2022 S numéro 78 au service de la publicité foncière de [Localité 11] 2 ; Statuant à nouveau, Autorise la vente amiable du bien immobilier situé à [Localité 12] (95) lieudit « [Adresse 10] » anciennement cadastré section AL n° [Cadastre 1] pour 12 a 21 ca, AL [Cadastre 8] pour 1a 10 ca et AL [Cadastre 9] pour 3 a 90 ca, selon la division autorisée par arrêté du 24 novembre 2023 à compter de la fin du délai de recours des tiers soit le 15 février 2024 et le délai légal de retrait administratif de la mairie le 24 février 2024, et ce, en deux lots répartissant les surfaces antérieures entre les parcelles désormais cadastrées AL n° [Cadastre 2], [Cadastre 9] et [Cadastre 3], à savoir : le lot A selon compromis passé avec M [S] pour un montant de 250 000 euros correspondant aux parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 9] après division parcellaire, le lot B selon compromis de vente passé avec Monsieur [V] représentant la société BGG les Aulnes pour un montant de 230 000 euros correspondant à la parcelle [Cadastre 3] après division parcellaire ; Dit que les ventes doivent être régularisées avant le 20 juin 2024, délai pouvant être prorogé pour une durée maximum de 3 mois supplémentaires sur décision du juge de l'exécution conformément aux dispositions de l'article R 322-21 du code des procédures civiles d'exécution ; Taxe les frais de poursuite arrêtés au 9 janvier 2024, à la somme de 8 164,56 euros, et dit qu'ils demeurent à la charge de chaque acquéreur des deux lots, par application de l'article R322-24 du code des procédures civiles d'exécution, à raison de la moitié chacun ; Rappelle à la SCI Hallab qu'elle est tenue de rendre compte au fur et à mesure au créancier poursuivant, des démarches et de l'avancée des diligences vers la conclusion des ventes amiables ; Rappelle au fonds commun de titrisation (FCT) Quercius, agissant par sa société de gestion qu'il est tenu de répondre favorablement et sans délais aux demandes du notaire chargé de la régularisation des ventes ; Dit qu'en application des articles R322-22 et R322-25 du code des procédures civiles d'exécution le juge de l'exécution devra dans tous les cas être ressaisi par l'une ou l'autre des parties, par assignation en reprise d'instance, dans le délai de 4 mois à compter du présent arrêt: soit à la demande du créancier aux fins de constat de la carence du débiteur, de reprise de la vente forcée et de fixation d'une date d'adjudication, soit à la demande du débiteur aux fins de prorogation du délai ou de constatation de la vente amiable conforme au présent arrêt, et de la consignation du prix de vente et des frais à la Caisse des dépôts et consignations et de radiation des inscriptions correspondantes ; Rappelle que la présente décision suspend le cours de la procédure d'exécution en vertu de l'article R 322-20 du code des procédures civiles d'exécution ; Déboute les parties de leurs demandes respectives au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Ordonne que chaque partie conserve la charge de ses propres dépens d'appel. Arrêt prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Fabienne PAGES, Président et par Madame Mélanie RIBEIRO, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier, Le président,