Cour d'appel, 23 juin 2022. 21/01063

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 2 SECTION 1 ARRÊT DU 23/06/2022 **** N° de MINUTE : 22/ N° RG 21/01063 - N° Portalis DBVT-V-B7F-TO2B Jugement n°20/00343 rendu le 02 février 2021par le tribunal judiciaire de Boulogne sur Mer APPELANTE SAS Tout Cuit Tout Roti ayant son siège social 48 Grande Rue - 62200 Boulogne sur Mer représentée et assistée par Me Tania Normand, avocat au barreau de Boulogne-sur-Mer INTIMÉ Monsieur [V] [B] né le 27 avril 1992, de nationalité française demeurant 150, rue de la Scierie - 62370 Saint Folquin représenté par Me Yann Leupe, constitué aux lieu et place de Me Bruno Khayat, substitué à l'audience par Me Eric Dhorne, avocat au barreau de Dunkerque DÉBATS à l'audience publique du 06 avril 2022 tenue par Pauline Mimiague magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe GREFFIER LORS DES DÉBATS : Valérie Roelofs COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Véronique Renard, présidente de chambre Dominique Gilles, président Pauline Mimiague, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 23 juin 2022 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Renard, présidente et Valérie Roelofs, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 16 mars 2022 **** EXPOSÉ DU LITIGE Suivant acte notarié dressé le 29 septembre 2016 la SCI 'de La Butte' a donné à bail à la société 'Tout Cuit tout Roti' (le preneur) un local commercial situé au rez-de-chaussée d'un immeuble situé à Boulogne-sur-Mer, 48 Grande rue, bail prenant effet au 1er octobre 2016. L'immeuble a été vendu le 21 décembre 2018 à M. [V] [B] (le bailleur). Celui-ci, apprenant la présence de mérule et autres champignons dans l'immeuble a prévenu le preneur de la nécessité de faire procéder à des travaux nécessitant la fermeture temporaire de l'établissement. De son côté, le preneur, se plaignant d'infiltrations et de la perspective de travaux l'obligeant à fermer son établissement, a quitté les locaux le 31 décembre 2019. Par acte du 21 janvier 2020, le preneur a assigné le bailleur devant le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer aux fins de voir, notamment, prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial à compter du 31 décembre 2019 et condamner le bailleur à lui payer des dommages-intérêts en réparation de son préjudice matériel. Par jugement contradictoire du 2 février 2021 le tribunal a : - débouté la société Tout cuit tout roti de sa demande tendant à prononcer la résiliation du bail commercial régularisé le 29 septembre 2016 entre la société Tout cuit tout roti et la SCI de La Butte aux droits de laquelle vient M. [B], à compter du 31 décembre 2019, -débouté la société Tout cuit tout roti de sa demande tendant à condamner M. [B] à lui payer la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice matériel général par l'obligation de déménager son activité, - rappelé que le courrier officiel de 8 novembre 2019 n'a pas valeur de congé, - dit que la société Tout cuit tout roti est tenue au paiement des loyers jusqu'à expiration de la période triennale en cours ou jusqu'au terme du bail en l'absence de résiliation triennale du bail, - condamné la société Tout cuit tout roti à payer à M. [B] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles, - condamné la société Tout cuit tout roti aux entiers dépens. Par déclaration reçue au greffe de la cour le 18 février 2021 la société Tout cuit tout roti a relevé appel de l'ensemble des chefs de ce jugement. Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 15 mars 2022 la société Tout cuit tout roti demande à la cour de : - la dire et juger recevable et bien fondée en son appel, - réformer le jugement en toutes ses dispositions, statuant à nouveau, - dire et juger que M. [B] a manqué à ses obligations contractuelles en imposant à la société Tout cuit tout roti une fermeture d'établissement sans offre de relogement, - constater que la décision du bailleur conduit à une privation totale de jouissance du local commercial imposée pendant plusieurs jours et à l'impossibilité pour le preneur d'exploiter son activité commerciale pendant cette période, - dire et juger en conséquence que la décision du bailleur consistant à imposer une fermeture d'établissement sans offre de relogement de l'activité constitue un manquement grave à ses obligations contractuelles, - constater en outre que le local commercial était affecté de multiples désordres d'infiltrations auxquels le bailleur n'a pas entendu remédier, - dire et juger en conséquence que la dénonciation par la société Tout cuit tout roti du bail commercial à effet du 31 décembre 2019 est parfaitement fondée, - prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial à effet du 31 décembre 2019 et aux torts du bailleur, - condamner M. [B] à lui restituer le montant des loyers et charges payés au titre des échéances postérieures au 31 décembre 2019, arrêté à la somme de 34 022 euros au 16 mars 2022, - le condamner à lui payer le montant des loyers et charges qu'elle justifiera avoir payé après le 16 mars 2022 au titre des échéances postérieures et jusqu'au caractère définitif de l'arrêt à intervenir, - le condamner à lui payer la somme de 2 369,05 euros au titre des frais de saisies pratiquées, - le condamner au surplus à lui payer une indemnité de 5 000 euros en réparation du préjudice matériel généré par l'obligation de déménager l'activité et de contracter de nouveau un bail commercial, - le débouter de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - le condamner à lui payer la somme de 4 500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - le condamner en tous les frais et dépens d'instance et d'appel. Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 13 juillet 2021 M. [B] demande à la cour de : - dire bien jugé, mal appelé, - confirmer le jugement en toutes ses dispositions, - constater qu'il a respecté son obligation contractuelle de délivrance du local commercial auprès de la société Tout cuit tout roti, par conséquent, - débouter la société Tout cuit tout roti de ses demandes, fins conclusions, - la débouter de sa demande de résiliation judiciaire du bail commercial, - déclarer nul 'le congé' notifié par courrier officiel d'avocat en date 8 novembre 2019, - dire que le paiement des loyers par la société Tout cuit tout roti reste dû jusqu'au terme du bail, - condamner la société Tout cuit tout roti à lui payer à outre les entiers frais et dépens, une indemnité de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour l'exposé de leurs moyens. L'ordonnance de clôture est intervenue le 16 mars 2022 et l'affaire a été fixée à l'audience de plaidoiries du 6 avril suivant. MOTIF Sur la demande de résiliation du bail Vu les articles 1184 du code civil, dans sa version applicable à la date de signature du bail, et 1719 du code civil. En premier lieu, c'est par une exacte appréciation des faits que le premier juge a retenu qu'il n'était pas démontré que le bailleur aurait manqué à ses obligations en ne faisant pas cesser les infiltrations dans le local commercial ; en effet, le bailleur démontre avoir procédé à des travaux de toiture et à la suppression d'une colonne d'évacuation en avril et juin 2019 et la comparaison des photographies des constats établis à la demande du preneur les 21 juin et 1er octobre 2019, ainsi que celles jointes à l'état des lieux établi contradictoirement entre les parties le 30 décembre 2019, ne montrent aucune évolution quant aux désordres affectant l'immeuble ni ne constatent la persistance de fuites. En second lieu, s'agissant des travaux liés à la présence de champignons dans le plancher de l'appartement situé au-dessus du local commercial, la cour relève que les courriers échangés par les parties montrent que le preneur a pu rester dans l'incertitude à l'été 2019 quant à la date, la durée et la nature exactes des travaux à effectuer, mais également que le bailleur l'a informé dès le mois de juillet 2019 de la nécessité d'exécuter ces travaux ainsi que de son souhait de permettre leur réalisation en même temps que les travaux d'embellissement incombant au preneur après la réparation des fuites (travaux d'embellissement liés au dégât des eaux) pour lui éviter une 'fermeture complémentaire', et lui a indiqué une date envisageable d'intervention pour le mois de septembre. Il peut être relevé en outre que le bailleur n'a pas imposé la réalisation de ces travaux, a toujours cherché à trouver un accord avec le preneur comme le démontrent leurs nombreux échanges et qu'il avait saisi le juge des référés, dans le cadre de la procédure initiée par le preneur, pour solliciter la possibilité de procéder aux travaux. Ainsi, c'est à juste titre que le premier juge a considéré qu'au regard de la très faible durée des travaux prévus, de leur urgence et des différentes propositions du bailleur pour compenser la fermeture (proposition d'indemnisation, solution de relogement même imparfaite compte tenu de la localisation), le manquement du bailleur à son obligation de délivrance était insuffisamment grave pour justifier la résiliation du bail. Enfin, il n'apparaît pas que les travaux effectués par le bailleur dans d'autres parties de l'immeuble au cours de l'été 2019, ayant nécessité la présence d'une benne devant le local commercial, ou que l'installation d'étais dans le local suite à la découverte des champignons présents dans le plancher de l'appartement du dessus, aient empêché l'exploitation du fonds de commerce ou une réduction de l'activité, de sorte que, au regard de la clause de 'souffrance' insérée dans l'acte (paragraphe 'travaux', clause 'charges et conditions, pages 7 et 8 du contrat), il ne saurait être retenu un manquement du bailleur. Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté le preneur de sa demande de résiliation et, en conséquence, de le débouter de sa demande de restitution des loyers. Sur la demande de nullité du congé délivré par le preneur Aux termes d'un courrier adressé le 8 novembre 2019, le preneur a, par l'intermédiaire de son conseil, informé le bailleur qu'il entendait engager une action en résiliation judiciaire du bail commercial, considérant que le bailleur ne pouvait lui imposer une fermeture sans lui proposer une solution de relogement, et proposé une résiliation amiable à effet du 31 décembre. Comme l'a de manière exacte retenu le premier juge, ce courrier ne s'analyse pas en un congé de sorte qu'il n'y a pas lieu de l'annuler et, il convient, en ajoutant à la décision entreprise qui se borne à 'rappeler que le courrier officiel de 8 novembre 2019 n'a pas valeur de congé', de débouter le bailleur de cette demande. Sur la demande de dommages-intérêts La cour adopte les motifs pertinents retenus par le premier juge pour rejeter la demande de dommages-intérêts et que l'argumentation développée par le preneur en appel ne permet pas de remettre en cause. Le jugement sera en conséquence confirmé sur ce point. Sur la demande au titre des frais de saisies Dans la mesure où le bail n'est pas judiciairement résilié, il n'y pas lieu de mettre à la charge du preneur les frais engagés par le bailleur pour en obtenir l'exécution forcée. Sur les demandes accessoires Il y a lieu de confirmer le jugement en ses dispositions relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile. Il convient en outre de mettre les dépens d'appel à la charge du preneur, qui succombe. Il n'apparaît pas inéquitable en revanche de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel compte tenu de la condamnation prononcée en première instance et des circonstances du litige. PAR CES MOTIFS La cour, Confirme le jugement en toutes ses dispositions ; Y ajoutant : Déboute la société Tout cuit tout roti de sa demande de restitution des loyers ; Déboute M. [V] [B] de sa demande tendant à voir 'déclarer nul le congé notifié par courrier officiel d'avocat en date du 8 novembre 2019' ; Déboute la société Tout cuit tout roti de sa demande au titre des frais de saisies ; Condamne la société Tout cuit tout roti aux dépens d'appel ; Dit n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. Le greffier La présidente Valérie RoelofsVéronique Renard