Cour d'appel, 24 mai 2022. 21/01675

N° RG 21/01675 - N° Portalis DBVX-V-B7F-NOFP ------------ [W] [E] C/ Etablissement Public ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE L'OUEST RHONE ALPES dit EPORA, COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT -------------- APPEL D'UNE DECISION DU : Juge de l'expropriation de Lyon du 01 Février 2021 RG : 20/00013 COUR D'APPEL DE LYON 1ère CHAMBRE CIVILE B - EXPROPRIATIONS ARRET DU 24 Mai 2022 APPELANT : M. [W] [E] [Adresse 1] [Localité 11] Représenté par Me Sébastien CAMILLIERI, avocat au barreau de LYON INTIMÉ : L'ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE L'OUEST RHONE ALPES dit EPORA [Adresse 2] [Localité 4] Représenté par la SELARL BOST-AVRIL, avocats au barreau de LYON Assisté de la SCP LONQUEUE - SAGALOVITSCH - EGLIE-RICHTERS & Associés, avocats au barreau de PARIS En présence de : M. [T] [U], représentant Monsieur le Directeur Régional des Finances Publiques du département du Rhône Commissaire du gouvernement [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 8] COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE : M. Olivier GOURSAUD, Président Madame Laurence VALETTE, Conseiller, Mme Stéphanie LEMOINE, Conseiller désignés conformément à l'article L 13-1 du Code de l'expropriation, assistés pendant les débats de Myriam MEUNIER, greffier. A l'audience, Olivier GOURSAUD, a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile. DEBATS A l'audience publique du 14 Mars 2022 ARRET Contradictoire Prononcé à l'audience publique du 24 Mai 2022 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau code de procédure civile ; signé par Olivier GOURSAUD, président de chambre et par Myriam MEUNIER, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Vu les pièces de la procédure : - mémoires déposés par l'appelant régulièrement notifiés, - mémoires déposés par l'intimé régulièrement notifiés, - conclusions déposées par le commissaire du gouvernement régulièrement notifiées, - les convocations régulièrement adressées aux parties, L'affaire ayant été mise en délibéré après clôture des débats, l'arrêt ayant été prononcé le 24 Mai 2022 ''' ' EXPOSÉ DES FAITS, PROCÉDURE ET DEMANDES DES PARTIES M. [W] [E] est propriétaire d'un tènement immobilier sis [Adresse 1] et lieu dit '[Localité 10]' à [Localité 11] composé de trois parcelles d'un seul tenant d'une superficie totale de 3.345 m², cadastrées : - AC [Cadastre 5] sis [Adresse 1]) pour une superficie totale de 00 ha 10 a 95 ca ; - AC [Cadastre 6] sis lieu-dit «[Localité 10] à [Localité 11] pour une superficie totale de00 ha 09 a 30 ca ; - AC [Cadastre 7] sis lieu-dit «[Localité 10] à [Localité 11] pour une superficie totale de 00ha 13 a 20 ca ; Ces parcelles sont situées en zone Uad et 1AuBd du plan local d'urbanisme applicable à la commune de [Localité 11] qui a institué un droit de préemption urbain sur ces zones par une délibération du 9 mai 2016. M. [E] a décidé de céder son ensemble immobilier et le 24 janvier 2020, Maître [Z], notaire à [Localité 9], a transmis à la commune de [Localité 11] une déclaration d'intention d'aliéner de M. [E] au prix de 1.250.000 €. Par un avis en date du 12 mars 2020, France Domaine a estimé la valeur vénale de ce bien au prix de 875.000 €. Par décision en date du 29 janvier 2020, le maire de la commune de [Localité 11] a délégué à l'Etablissement Public Foncier de l'Ouest Rhône-Alpes, ci-après l'EPORA, l'exercice du droit de préemption sur les biens appartenant à M. [E]. Par décision en date du 31 mars 2020, la directrice générale de l'EPORA a exercé son droit de préemption sur ces biens et a proposé un prix d'acquisition de 875.000 €. Le 8 mai 2020, M. [E] a indiqué qu'il refusait le prix proposé par le titulaire du droit de préemption. L'EPORA a saisi le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Lyon. Le transport sur les lieux s'est déroulé le 23 novembre 2020 et les parties ont été entendues le même jour. Par jugement du 1er février 2021, le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Lyon a : - prononcé le transfert de propriété au profit de l'EPORA des biens appartenant à M. [W] [E], parcelles cadastrées section AC [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 5] p sis lieu dit '[Localité 10]' et [Adresse 1], - fixé l'indemnité totale de dépossession due par l'EPORA à M. [W] [E] à 875.000 € dans le cadre de l'opération d'expropriation des biens appartenant à M. [W] [E], parcelles cadastrées section AC [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 5] p sis lieu dit '[Localité 10]' et [Adresse 1], - condamné l'EPORA à payer à M. [W] [E] la somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné l'EPORA aux dépens. Par déclaration du 7 mars 2021, M. [E] a interjeté appel. Aux termes de ses dernières conclusions identiques notifiées le 1er septembre 2021, M. [E] demande à la cour de : au principal, - infirmer le jugement du juge de l'expropriation du 1er février 2021 en ce qu'il a fixé à 875 000 € l'indemnité totale de dépossession due par l'EPORA dans le cadre des opérations d'expropriation des biens, parcelles cadastrées section AC [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 5]p sis lieudit «[Localité 10]» et [Adresse 1] et, si l'indemnité de dépossession était confirmée à la somme de 875 000 €, - infirmer ledit jugement en ce qu'il a prononcé le transfert de propriété au profit de l'EPORA des biens lui appartenant; - fixer à un million six cent quatre-vingt six mille huit cent vingt-cinq euros (1 686 825 €) le prix de l'ensemble immobilier lui appartenant et constitué des biens cadastrés AC [Cadastre 6], AC [Cadastre 7] et AC [Cadastre 5] p sis à [Adresse 1] et au lieu-dit «[Localité 10]». subsidiairement, - fixer ce prix comme mentionné dans la déclaration d'intention d'aliéner soit à un million deux cent cinquante mille euros (1 250 000 €), très subsidiairement, si l'indemnité de dépossession était confirmée à la somme de 875 000 €, - infirmer le jugement du juge de l'expropriation du 1er février 2021 en ce qu'il a prononcé le transfert de propriété au profit de l'EPORA des biens lui appartenant, parcelles cadastrées section AC [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 5]p sis lieudit «[Localité 10]» et [Adresse 1], - dire qu'il n'y a pas lieu au transfert de propriété des biens lui appartenant à l'EPORA, dans tous les cas, - confirmer la condamnation de l'EPORA à lui payer la somme de 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et ainsi qu'aux entiers dépens de première instance, - condamner l'EPORA à lui verser la somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance devant la cour d'appel. A l'appui de son appel, M. [E] fait valoir que : - ayant renoncé à la vente de son bien avant la saisine du juge de l'expropriation, la décision de préemption s'est trouvée privée d'effet concernant le transfert de propriété et le premier juge ne pouvait prononcer le transfert de propriété, - son tènement comprend un bâtiment à usage d'habitation et à usage commercial, une maison annexe et une maison soit une surface totale de 375 m² à usage d'habitation et de 103 m² à usage commercial, - le prix du bâti à usage d'habitation peut être fixé au minimum à 1.930 € le m² soit 723.750 €, et le prix du bâti à usage commercial à 1500 le m² soit 177.500 € et donc un total de 901.250 €, - le prix des parcelles non bâties qui ont vocation à permettre le développement du secteur d'habitat peut être fixé à 335 € le m², soit pour 2.345 m² 785.5725 €, et donc un total pour l'ensemble des parcelles de 1 686 825 €, - le premier juge a retenu à tort le prix fixé par l'EPORA en rejetant notamment les références qu'il avait citées et en retenant exclusivement les termes de comparaison de l'EPORA datant de 2017. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 22 septembre 2021, l'Etablissement Public Foncier de l'Ouest Rhône-Alpes demande à la cour de : - infirmer le jugement du juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Lyon en date du 18 février 2021 seulement en tant qu'il : - prononce le transfert de propriété à son profit des biens appartenant à M. [W] [E] des parcelles cadastrées section AC [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 5] p sis lieu dit '[Localité 10]' et [Adresse 1], - fixe une indemnité totale de dépossession due par elle à M. [W] [E] dans le cadre de l'opération d'expropriation des biens, et, statuant à nouveau, - juger qu'il s'agit de fixer un prix d'acquisition en l'espèce, - confirmer les autres dispositions du jugement et notamment en tant qu'il fixe à 875 000 € le prix des parcelles cadastrées section AC [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 5] p sis lieu dit '[Localité 10]' et [Adresse 1], en conséquence, - fixer à 875 000 € le prix des biens cadastrés section AC [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 5] p sis lieu dit '[Localité 10]' et [Adresse 1], appartenant à M. [W] [E], - débouter M. [W] [E] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions d'appel, en tout état de cause, - condamner M. [W] [E] à lui verser une somme de 3 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. [W] [E] aux entiers dépens de l'instance d'appel. L'EPORA fait valoir s'agissant des caractéristiques à prendre en compte que : - l'état des biens bâtis est mauvais car il s'agit de maisons anciennes à rénover, - la surface habitable totale est de 291,50 m² pour les deux maisons et une pièce de vie à l'arrière et de 103 m² pour le local anciennement à usage commercial, - la date de référence à prendre en compte est celle du 9 novembre 2015, date à laquelle la dernière modification du document d'urbanisme délimitant la zone où est situé le bien est devenue opposable aux tiers et la date d'évaluation des biens préemptés au 1er février 2021, date du jugement, - le terrain d'agrément situé en zone 1aUbd (zone plan d'exposition au bruit de l'aéroport de [Adresse 12]) est inconstructible car il est enclavé. S'agissant de la valeur vénale, l'EPORA, sans remettre en cause le prix in fine calculé, conteste la méthode d'évaluation par le premier juge comme contraire au code de l'expropriation, propose de recourir à la méthode analytique par comparaison en distinguant le bâti et le reliquat de terrain de grande superficie et fait état de 11 références récentes de biens situés à proximité. Au regard des références ainsi transmises elle propose d'évaluer le bien comme suit : - première maison + cave et combles 1 500 € le m² :237.000 € + 6.750 € + 31.500 € - surface commerciale (ancienne boutique) 1200 € le m² :27.600 € - anciens locaux techniques 1 200 € le m² :48.000 € - petite maison annexe 600 € le m² :24.000 € - 2ème maison 1.500 € le m² :102.000 € - terrain d'agrément 125 € le m² :293.125 € soit un total de 769.975 € qu'elle accepte de réévaluer à 875.000 € pour tenir compte de l'évaluation des domaines. Aux termes de son mémoire notifié le 23 décembre 2021, le commissaire du gouvernement demande à la cour de : - infirmer le jugement en ce qu'il a prononcé le transfert de propriété des biens, - confirmer les autres dispositions du jugement. Le commissaire du gouvernement déclare que : - la date de référence à prendre en compte pour apprécier l'usage effectif du bien est le 9 novembre 2015, date d'approbation du PLU par la commune, - il convient de retenir la surface habitable pondérée mentionnée par le jugement, - le jugement doit être infirmé en ce qu'il a prononcé le transfert des biens au profit de l'EPORA. Il convient de se référer aux conclusions des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens. MOTIFS DE LA DÉCISION L'article L213-4 du code de l'urbanisme dispose qu'à défaut d'accord amiable, le prix d'acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation et que ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire et notamment de l'indemnité de remploi. 1° sur le transfert de propriété au profit de l'EPORA des biens appartenant à M. [W] [E] : Les parties et le commissaire du gouvernement s'accordent pour considérer que le premier juge ne pouvait prononcer le transfert de propriété au profit de l'EPORA des biens appartenant à M. [E]. En effet, l'article L 213-7 du code de l'urbanisme dispose que : 'à défaut d'accord sur le prix, tout propriétaire d'un bien soumis au droit de préemption, qui a manifesté son intention d'aliéner ledit bien, peut ultérieurement retirer son offre. De même, le titulaire du droit de préemption peut renoncer en cours de procédure à l'exercice de son droit à défaut d'accord sur le prix. En cas de fixation judiciaire du prix, et pendant un délai de deux mois après que la décision juridictionnelle est devenue définitive, les parties peuvent accepter le prix fixé par la juridiction ou renoncer à la mutation. Le silence des parties dans ce délai vaut acceptation du prix fixé par le juge et transfert de propriété, à l'issue de ce délai, au profit du titulaire du droit de préemption.' Il ressort de ces dispositions que le transfert de propriété du bien est subordonné à l'accord exprès ou tacite du propriétaire, une fois le jugement définitif. En l'espèce, la procédure de fixation judiciaire du prix fait suite à une déclaration d'intention d'aliéner notifiée à la commune et une décision de préemption de l'EPORA. M. [E], ainsi qu'il l'avait indiqué par avance dans son courriel du 8 mai 2020 selon lequel il ne serait pas vendeur au prix proposé de 875.000 €, n'accepte pas le prix proposé. Il convient dés lors d'infirmer le jugement en ce qu'il a prononcé le transfert de propriété des biens de M. [E] au profit de l'EPORA et en ce qu'il a fait mention d'une indemnité totale de dépossession. 2° sur l'évaluation de l'indemnité : Conformément aux dispositions de l'article L 213-4 du code de l'urbanisme, la date de référence à prendre en considération est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, soit en l'espèce le 9 novembre 2015, date à laquelle est devenue opposable aux tiers la dernière modification du PLU délimitant la zone où est situé le bien. Ce point ne fait pas discussion en cause d'appel et le jugement est confirmé en ce qu'il a retenu le 9 novembre 2015 comme date de référence. Il est constant et il n'est pas davantage discuté par les parties la situation du bien au regard de la réglementation d'urbanisme à savoir que : - les parcelles cadastrées AC [Cadastre 6] et AC [Cadastre 5] sont situées en zone Uad, correspondant au noyau historique de la commune et à son environnement immédiat, sous l'emprise du plan d'exposition au bruit de l'aéroport de [Adresse 12], la zone Uad correspondant à une exposition faible - la parcelle cadastrée AC [Cadastre 7] est située en zone 1AuBd destinée à assurer à court terme le développement de la commune et à accueillir principalement de l'habitat avec autorisation de constructions lors de la réalisation d'une opération d'aménagement d'ensemble Le procès-verbal de transport mentionne que le bien concerné par la procédure est une propriété bâtie donnant sur la route principale de la commune de [Localité 11] constituée : - d'un bâtiment d'habitation avec un ancien commerce de charcuterie au rez-de-chaussée donnant sur la rue et servant actuellement de stockage de meubles, à l'arrière du magasin, d'anciens locaux techniques servant de dépendance avec chambres froides et remise, une cuisine avec véranda, un salon accolé à un bureau servant de chambre pour l'occupant, un séjour comportant une cheminée et 4 chambres à l'étage ainsi qu'une salle de bains, - d'une petite maison annexe ayant servi à tuer les cochons et servant d'atelier et d'entrepôt, - d'une 2ème maison sur deux niveaux avec deux pièces à chaque niveau, - d'un terrain en longueur, très boisé et n'ayant accès à aucune voirie. En l'absence d'éléments susceptibles de remettre en cause le jugement sur ce point, il convient de retenir au titre des surfaces bâties : - une surface à usage commercial de 103 m², - une surface habitable pondérée de 291,50 m², justifiée. Le premier juge a en effet pertinemment retenu pour la surface d'habitation une pondération des surfaces annexes (caves et combles non aménagés) de 0,3, ce dont ne tient pas compte l'appelant dans son évaluation totale de la partie habitable à 375 m². Il convient par ailleurs d'utiliser la méthode dite "par comparaison" consistant à évaluer le bien en le comparant avec des termes de référence constitués par des mutations de biens de même nature, comparables ou similaires au bien exproprié, cette méthode étant la seule permettant en l'espèce de déterminer un préjudice certain. M. [E] se prévaut : - de deux estimations d'agences immobilières trouvées sur internet, - de deux annonces de vente de terrains à bâtir sur la commune de [Localité 11] (424 et 345 € le m²), - d'informations données par les finances publiques (base Etalab) faisant état de vente de terrains au prix de 339 m² et de 493 € le m² et de biens bâtis de 2.583 € le m² (appartement) et de 2.000 € le m² (maison). L'EPORA conteste les éléments produits par l'appelant et fait valoir notamment que : - les annonces immobilières ne constituent pas des termes de comparaison, - les prétendues références issues de la base Etalab ne sont accompagnées d'aucune référence de publication au service de la publicité foncière ni d'actes de vente et il est impossible de s'assurer de la matérialité de ces ventes et de leur zonage, - en outre, les biens sélectionnés par l'appelant sont des maisons en parfait état qui n'ont aucun point de comparaison avec le bien préempté. Le commissaire du gouvernement déclare de son côté que : - les termes de comparaison proposés par le propriétaire en première instance ne peuvent être retenus faute de référence de publication du service de publicité foncière et de production des actes de vente, - les nouveaux termes de comparaison produits en appel ne constituent pas davantage des références valables parce qu'il s'agit d'annonces et non pas de ventes effectives, que le zonage au PLU n'est pas précisé ou qu'il s'agit de biens en meilleur état que le bien préempté, - il convient de reprendre les termes de comparaison produits en première instance ce qui donne une valeur de 877.450 € ramené à 875.000 €. Les estimations d'agences immobilières et les annonces de vente de terrains à bâtir produites par M. [E] ne sont pas des justifications de ventes effectives et ne peuvent dés lors constituer des éléments de comparaison pertinents. Il en est de même des informations issues des références issues de la base Etalab qui sont tout à fait imprécises notamment sur l'état des biens vendus et le zonage des parcelles au PLU et qui pour l'une d'entre elles concerne un bien, en l'espèce un appartement, qui ne peut être comparé avec les biens concernés par la présente procédure. Il convient de relever que les biens, objets de la présente procédure, ne sont pas en bon état ainsi qu'il ressort du procès-verbal de transport sur les lieux lequel mentionne notamment une devanture en état d'usage très avancé et de nombreuses fissures, un bâtiment d'habitation très vétuste dans son ensemble et une 2ème maison qui n'est pas visitée en raison de son mauvais état. Par ailleurs le terrain situé dans le prolongement est enclavé. Ainsi, les éléments produits par M. [E] en première instance pas plus que les nouvelles références qu'il produit en cause d'appel ne permettent de remettre en cause l'évaluation faite par le premier juge. A l'inverse, les références produites par le commissaire du gouvernement en première instance font ressortir : - pour la partie habitation (8 termes de comparaison), un prix moyen de 2.537 € le m² justement ramené à 1.700 € le m² correspondant à la fourchette basse pour tenir compte du très mauvais état du bâti, - pour la partie commerce (3 termes de comparaison) un prix de 1.200 € compte tenu de son mauvais état pour l'ancienne boutique et de 600 € pour les anciens locaux techniques, - pour les terrains, deux termes de comparaison relatives à des ventes intervenues en mai et décembre 2017 qui peuvent être valablement retenus comme l'a relevé le premier juge de façon pertinente en relevant qu'ils étaient situés sur la même commune et qu'il s'agissait de biens préemptés et dont les projets de construction étaient similaires à ceux envisagés sur les parcelles de M. [E], soit 293,50 € le m² et 206,18 € le m² et donc une moyenne de 250 € le m² avec un abattement de 50 %, une partie du terrain enclavé étant inconstructible, soit donc de 125 € le m². L'évaluation des biens de M. [E] peut donc être la suivante : - maison principale 138 m² x 1.700 € soit :234.600 € - salle arrière 20 m² x 1.500 € soit : 30.000 € - combles et caves 85 m² pondéré à 0,3 = 25,5 m² x 1.700 m² soit : 43.350 € - ancienne boutique : 23 m² x 1.200 € soit : 27.600 € - anciens locaux techniques 80 m² x 600 € soit : 48.000 € - maisonnette ayant servi à tuer les cochons 40 m² x 600 € soit : 24.000 € - 2ème maisonnette 68 m² x 1.500 € soit :102.000 € - terrain : 2345 m² x 125 € soit 293.125 € soit un total de : 802.675 € L'autre méthode d'estimation, proposée par le commissaire du gouvernement à titre subsidiaire, dite de valorisation en charge foncière et retenue par le premier juge, aboutit à une valeur totale de 877.450 €, ramenée à 875.000 €, valeur acceptée par l'EPORA Il convient dés lors de confirmer le jugement en ce qu'il a fixé cette valeur à 875.000 €. 3° sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile : Le jugement est infirmé en ses dispositions relatives à l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Les dépens de première instance et d'appel sont à la charge de M. [E] qui succombe en ses prétentions. La cour estime que l'équité commande de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de l'EPORA et lui alloue la somme de 2.000 € à ce titre. PAR CES MOTIFS La cour, Infirme la décision déférée sauf en son évaluation du bien de M. [E] ; Statuant à nouveau et y ajoutant, Fixe à 875.000 € le prix d'acquisition des biens cadastrés section AC [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 5] p sis lieu dit '[Localité 10]' et [Adresse 1], appartenant à M. [W] [E], Déboute M. [E] du surplus de ses demandes ; Condamne M. [W] [E] à payer à l'Etablissement Public Foncier de l'Ouest Rhône-Alpes la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile; Condamne M. [W] [E] aux dépens d'appel. LE GREFFIERLE PRÉSIDENT