Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Me Arnault GROGNARD
Madame [U] [G]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Fabrice POMMIER
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 23/08601 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3HGV
N° MINUTE :
18 JCP
JUGEMENT
rendu le lundi 05 février 2024
DEMANDERESSE
E.P.I.C. PARIS HABITAT - OPH immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés sous le n° 344 810 825, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J114
DÉFENDEURS
Madame [U] [G], demeurant EHPAD [6] - [Adresse 5]
non comparante, ni représentée
Monsieur [S] [G], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me GROGNARD Arnault, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1281
représenté par Me GROGNARD Arnault, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1281
Association OEUVRE FALRET agissant en qualité de curateur de Monsieur [S] [G], dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me GROGNARD Arnault, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1281
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 17 novembre 2023
Décision du 05 février 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/08601 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3HGV
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 février 2024 par Clara SPITZ, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 22 février 1937 et avenant du 14 septembre 1992, l'Office public des Habitations de la Ville de [Localité 7], devenu l'EPIC [Localité 7] HABITAT – OPH (ci-après [Localité 7] HABITAT) a donné à bail à Madame [U] [G] un appartement et une cave sis [Adresse 4].
Madame [U] [G] demeure, depuis le 13 avril 2021, en EHPAD.
PARIS HABITAT a refusé le transfert de bail sollicité par son fils, [S] [G], mais lui a fait une proposition de relogement qu'il a acceptée en signant le 26 janvier 2023, un bail d'habitation portant sur un appartement situé [Adresse 3].
Aucun congé n'a cependant été donné concernant l'appartement sis [Adresse 4] et [S] [G], sous curatelle renforcée depuis le 03 mai 2007, continue d'y demeurer malgré les courriers qui lui ont été adressés ainsi qu'à la locataire en titre dont le compte locatif était par ailleurs, débiteur d'un montant de 403,06 euros au 11 mai 2023 échéance d'avril 2023 incluse.
Par actes de commissaire de justice des 3, 17 et 20 juillet 2023, [Localité 7] HABITAT a fait assigner Madame [U] [G], Monsieur [S] [G] et l'association ŒUVRES FALRET ès qualité de curateur de ce dernier, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS à l'audience d'orientation du 17 novembre 2023, aux fins de :
condamner in solidum Madame [U] [G] et Monsieur [S] [G] au paiement de la somme de 403,06 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 11 mai 2023 échéance d'avril 2023 incluse, à actualiser au jour de l'audience,constater la résiliation de plein droit du bail consenti à Madame [U] [G] pour abandon de logement à compter du 13 avril 2021,à défaut, ordonner la résiliation du contrat de bail consenti à Madame [U] [G] pour défaut d'occupation personnelle du logement et cession prohibée à compter de la délivrance de l'assignation,ordonner, à défaut de libération volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [U] [G] et Monsieur [S] [G], ainsi que celle de tout occupant de leur chef de l'appartement et de la cave situés au [Adresse 4], avec, au besoin, assistance de la force publique et d'un serrurier,statuer sur le sort des meubles,condamner in solidum Madame [U] [G] et Monsieur [S] [G] à lui payer une indemnité d'occupation égale au dernier loyer mensuel indexé outre les charges, majoré de 30% à compter du lendemain de la résiliation du bail et jusqu'à complète libération des lieux,ordonner la capitalisation des intérêts,condamner in solidum Madame [U] [G] et Monsieur [S] [G] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,condamner in solidum Madame [U] [G] et Monsieur [S] [G] aux entiers dépens.
Au soutien de ses demandes, [Localité 7] HABITAT indique, au visa des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 que Madame [U] [G] et Monsieur [S] [G] sont occupants sans droit ni titre, le logement ayant été abandonné par la première et le transfert de bail ayant été refusé au second. Dès lors, [Localité 7] HABITAT se dit bien fondé à demandeur leur expulsion sur le fondement de l'article 544 du code civil et à solliciter le paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle au visa de l'article 1240 du même code.
A l'audience du 17 novembre 2023, [Localité 7] HABITAT – OPH, représentée par son conseil, a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 905, 16 euros au 08 novembre 2023, échéance du mois d'octobre 2023 incluse, a maintenu les demandes formulées dans l'assignation y ajoutant celle tendant à la suppression du délai légal de 2 mois visé à l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution.
Monsieur [S] [G] et l'association ŒUVRES FARLET, représentés par leur conseil, ne se sont pas opposés à la demande de résiliation judiciaire du bail formée par [Localité 7] HABITAT ni à ses demandes subséquentes mais ont demandé que le montant de l'indemnité d'occupation à laquelle ils seront condamnés soit équivalent au montant du loyer actuel et des charges sans majoration. Ils ont également demandé le débouté de [Localité 7] HABITAT de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Madame [U] [G], bien que régulièrement assignée à étude, ne s’est pas présentée et ne s’est pas faite représenter.
Conformément à l’article 474 du code de procédure civile, il sera, par conséquent, statué par jugement réputé contradictoire.
L'affaire a été mise en délibéré au 05 février 2024, date de prononcé de l'ordonnance par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
S'agissant du contrat de bail, en vertu de l'article 1728 du code civil le preneur est tenu de deux obligations principales : user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, et payer le prix du bail aux termes convenus. Comme le rappelle également l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En l’espèce, [Localité 7] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 08 novembre 2023, Madame [U] [G] lui devait la somme de 905,16 euros.
Les défendeurs ne contestent pas cette somme.
Par conséquent, Madame [U] [G] et Monsieur [S], qui ne conteste pas être l'occupant du logement, seront condamnés in solidum à payer à [Localité 7] HABITAT 905,16 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 08 novembre 2023, échéance du mois d'octobre incluse.
Sur la demande de constater la résiliation de plein droit du bail et ses conséquences
Selon l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, En cas d'abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue:
au profit du conjoint sans préjudice de l'article 1751 du code civil;au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile;au profit du partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité;»au profit des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile.(…)
A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon du domicile par ce dernier.
Il a déjà été jugé que le placement définitif d'un locataire en maison de retraite imposé à une des personnes mentionnées à l'art. 14 de la L. du 6 juill. 1989 constitue un abandon du domicile au sens de cet article.
Il résulte par ailleurs de l'article 40 de la même loi que l'article 14 est applicable aux logements appartenant aux organismes d'habitations à loyer modéré et ne faisant pas l'objet d'une convention passée en application de l'article L. 831-1 du code de la construction et de l'habitation à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d'attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d'adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu'ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d'un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l'article L. 114 du code de l'action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l'organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l'intéressé est prioritaire.
En l'espèce, il n'est pas contesté que Madame [U] [G] réside dans un EHPAD depuis le 13 avril 2021, lequel peut ainsi être considéré comme sa résidence définitive.
L'abandon de son domicile est ainsi caractérisé.
PARIS HABITAT indique avoir refusé le transfert de bail sollicité par Monsieur [S] [G] et le bien-fondé de ce refus n'est pas non plus contesté par les défendeurs.
Dès lors, il convient de constater que le bail a été résilié, du fait de l'abandon du domicile par sa locataire et de l'absence de transfert de bail, à compter du 13 avril 2021.
Ainsi, Madame [G], qui n'a pas fait suite à la demande de [Localité 7] HABITAT de donner son congé et Monsieur [S] [G], dont il n'est pas contesté qu'il s'est maintenu dans les lieux, sont occupants sans droit ni titre du logement. Il convient donc d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef dans les conditions prévues par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.
S’agissant des meubles, il y a seulement lieu de prévoir qu’en cas d’expulsion, les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, qui permettent d’en régler le sort et il n’y a pas lieu de prévoir d’autres dispositions, lesquelles ne sont pas à ce jour nécessaires et ne sont justifiées par aucun litige actuel.
Sur la demande de suppression du délai légal de deux mois
En vertu de l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
En l'espèce, Madame [U] [G] demeure en EHPAD depuis le 13 avril 2021 où sa résidence définitive est établie.
Concernant Monsieur [S] [G], [Localité 7] HABITAT produit le contrat de bail signé le 13 janvier 2023 par sa curatrice portant sur un logement situé [Adresse 3] et qui lui a été accordé à la suite de la séance du 22 juin 2022 de la commission d'attribution des logements et d’examen de l'occupation des logements de [Localité 7] HABITAT.
Ainsi, tant Madame [U] [G] que Monsieur [S] [G] disposent d'un hébergement. Or Monsieur [S] [G] se montre réticent à quitter les lieux et son comportement s'est ainsi trouvé à l'origine de la procédure judiciaire intentée par [Localité 7] HABITAT.
Eu égard à ces circonstances, le délai légal susmentionné sera supprimé, ce à quoi les défendeurs ne s'opposent pas.
Sur la demande de versement d'une indemnité d'occupation
Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.
En l'espèce, Madame [U] [G] et Monsieur [S] [G] seront condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi rien ne justifiant la demande de majoration à hauteur de 30% formée par [Localité 7] HABITAT et alors que les situations respectives des défendeurs sont précaires au regard de leur âge d'une part et de leur état de santé psychique d'autre part.
L'indemnité sera due in solidum par les défendeurs, à compter du 09 novembre 2023 (lendemain du décompte locatif produit par le bailleur) et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux.
Sur la demande de capitalisation des intérêts
Selon l'article 1231-7 du code civil, En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement.
Conformément à l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.
En l’espèce, en l'absence de demande spécifique concernant les intérêts au taux légal, ceux-ci courront à compter du prononcé du présent jugement. La capitalisation des intérêts, dès lors qu'il s'agit d'une disposition d'ordre public, sera ordonnée dès qu’ils sont dus pour une année entière.
Sur les demandes accessoires
Madame [U] [G] et Monsieur [S] [G], parties perdantes, supporteront les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Il convient, en équité, de les condamner in solidum à payer à [Localité 7] HABITAT OPH somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
En application de l'article 514 du Code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Rien ne justifie en l'espèce qu'elle soit écartée.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris, statuant après débats en audience publique par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE Madame [U] [G] et Monsieur [S] [G] à payer in solidum, à l'EPIC [Localité 7] HABITAT – OPH la somme de 905,16 euros (neuf cent cinq euros et seize centimes) au titre de l'arriéré locatif dû à la date du 08 novembre 2023, échéance du mois d'octobre 2023 inclus,
CONSTATE la résiliation de plein droit du bail d'habitation consenti à Madame [U] [G] le 22 février 1937 et modifié par avenant du 14 septembre 1992, portant sur un appartement et une cave situés [Adresse 4], intervenue 13 avril 2021,
ORDONNE en conséquence à Madame [U] [G] et Monsieur [S] [G] occupants sans droit ni titre, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;
ORDONNE la suppression du délai légal prévu à l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution,
DIT qu’à défaut pour Madame [U] [G] et Monsieur [S] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l'EPIC [Localité 7] HABITAT - OPH pourra, immédiatement à compter de la signification d’un commandement de quitter les lieux par exception à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
RAPPELLE que le sort des meubles garnissant le logement est régi par les articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
CONDAMNE Madame [U] [G] et Monsieur [S] [G] in solidum à verser à l'EPIC [Localité 7] HABITAT - OPH une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'ils auraient été dus si le contrat s'était poursuivi, à compter du 09 novembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;
DIT que les intérêts au taux légal seront dus à compter du prononcé de la présente décision,
ORDONNE la capitalisation des intérêts
CONDAMNE Madame [U] [G] et Monsieur [S] [G] in solidum aux dépens de l'instance ;
CONDAMNE Madame [U] [G] et Monsieur [S] [G] in solidum à payer à l'EPIC [Localité 7] HABITAT - OPH la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
LE GREFFIERLE JUGE
