Cour d'appel, 31 mai 2022. 21/04557

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51B 1re chambre 2e section ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 31 MAI 2022 N° RG 21/04557 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UUUK AFFAIRE : Mme [U] [J] ... C/ SCI DU [Adresse 3] Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 28 Juin 2021 par le Juge des contentieux de la protection de COURBEVOIE N° RG : 1121000229 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 31/05/22 à : Me Pierre BORDESSOULE DE BELLEFEUILLE Me Fabrice HONGRE-BOYELDIEU RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE TRENTE ET UN MAI DEUX MILLE VINGT DEUX, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Madame [U] [J] [Adresse 3] [Localité 2] Représentant : Maître Pierre BORDESSOULE DE BELLEFEUILLE, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 392 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/011480 du 10/02/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de VERSAILLES) Madame [G] [D] en qualité de curateur de Mme [U] [J] [Adresse 4] [Localité 1] Représentant : Maître Pierre BORDESSOULE DE BELLEFEUILLE, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 392 APPELANTES **************** SCI DU [Adresse 3] Ayant son siège [Adresse 3] [Localité 2] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Représentant : Maître Fabrice HONGRE-BOYELDIEU de l'ASSOCIATION AVOCALYS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 620 - N° du dossier 005009 - Représentant : Maître Cécile MERILLON GOURGUES, Plaidant, avocat au barreau d'ANGERS, vestiaire : A0385 INTIMEE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 07 Avril 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès PACCIONI, Vice-présidente placée chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Philippe JAVELAS, Président, Madame Gwenael COUGARD, Conseillère, Madame Agnès PACCIONI, Vice-présidente placée, Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN, EXPOSE DU LITIGE La SCI du [Adresse 3] est propriétaire d'un immeuble composé de plusieurs bâtiments situés [Adresse 3] (92). Par acte sous seing privé en date du 1er novembre 1998, elle a donné à bail un appartement d'environ trois pièces situé au 1er étage porte gauche dans le bâtiment donnant sur rue à Mme [U] [J]. Cette dernière fait l'objet d'une mesure de curatelle renforcée depuis un jugement du 28 novembre 2018. La curatelle a été confiée à Mme [G] [D]. Par actes d'huissier de justice délivrés les 25 février et 3 mars 2021, la SCI du [Adresse 3] a assigné Mme [J] et Mme [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - le prononcé de la résiliation du bail conclu avec Mme [J], à compter du jugement à intervenir, - l'expulsion de Mme [J] ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 3] (92), avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, - la condamnation de Mme [J] à lui verser : - une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer qui aurait été appliqué si le bail s'était poursuivi, charges en sus et ce, jusqu'à complète libération des lieux et restitution des clés, - une somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts, - une somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - les entiers dépens, - dire et juger le jugement opposable à Mme [D], ès-qualités de curatrice. Par jugement contradictoire du 28 juin 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie a : - prononcé la résiliation judiciaire du bail d'habitation signé le 1er novembre 1998 entre la SCI du [Adresse 3] d'une part et Mme [J] d'autre part, portant sur un appartement de trois pièces situé [Adresse 3] (92), - autorisé, à défaut de départ volontaire, dans les deux mois d'un commandement de quitter les lieux, l'expulsion de Mme [J], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec en cas de besoin, l'assistance d'un serrurier et de la force publique, - condamné Mme [J], assistée de sa curatrice, Mme [D], à payer à la SCI du [Adresse 3] : - une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant qui aurait été dû si le bail avait perduré, du prononcé du jugement jusqu'à complète libération des lieux, - une somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts, - rejeté toute autre demande, - condamné Mme [J] aux dépens, recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle totale, - dit le jugement opposable à Mme [D], en sa qualité de curatrice, - dit le jugement assorti du bénéfice de l'exécution provisoire. Par déclaration reçue au greffe le 16 juillet 2021, Mme [J] et Mme [D] ont relevé appel de ce jugement. Aux termes de leurs conclusions signifiées le 28 janvier 2022, elles demandent à la cour de : - infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : - prononcé la résiliation judiciaire du bail d'habitation signé le 1er novembre 1998 avec la SCI du [Adresse 3], portant sur un appartement de trois pièces situé [Adresse 3] (92), - autorisé, à défaut de départ volontaire, dans les deux mois d'un commandement de quitter les lieux, l'expulsion de Mme [J], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec en cas de besoin, l'assistance d'un serrurier et de la force publique, - condamné Mme [J], assistée de sa curatrice, Mme [D], à payer à la SCI du [Adresse 3] : - une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant qui aurait été dû si le bail avait perduré, du prononcé du jugement, jusqu'à complète libération des lieux, - une somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts, - rejeté toute autre demande, - condamné Mme [J] aux dépens, recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle totale, - dit le jugement opposable à Mme [D], en sa qualité de curatrice, - dit le jugement assorti du bénéfice de l'exécution provisoire, Statuant à nouveau, à titre principal : - déclarer l'action adverse irrecevable ou, à tout le moins, mal fondée, - prononcer la nullité de l'assignation adverse et tirer toutes les conséquences de droit de son irrégularité, - déclarer les écritures adverses irrecevables, - dire n'y avoir lieu à résolution judiciaire du bail et débouter la SCI du [Adresse 3] de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de Mme [J], - débouter la partie adverse de ses demandes de résolution du bail et tendant à faire déclarer Mme [J] occupante sans droit ni titre, - constater que l'assignation adverse ne précise pas les diligences entreprises en vue de parvenir à une résolution amiable du litige et en tirer toutes les conséquences de droit, - condamner la partie adverse au paiement de la somme de 15 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, en réparation du préjudice subi par Mme [J] du fait de la procédure adverse tendant à remettre en cause abusivement son droit au logement, - débouter la partie adverse de toute demande de suppression du délai de 2 mois du commandement d'avoir à libérer les lieux, - en cas d'expulsion, ordonner la réintégration dans les lieux loués, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de l'arrêt à intervenir, - débouter la partie adverse en toutes ses demandes, fins et conclusions s'opposant aux présentes, Si par extraordinaire, l'expulsion était ordonnée : - accorder les plus amples délais pour quitter les lieux, - accorder un sursis à l'exécution de la décision d'expulsion prononcée à l'encontre de Mme [J] concernant l'appartement sis [Adresse 3], - accorder un délai d'au moins trois ans, si par extraordinaire, Mme [J] était condamnée à payer une somme d'argent, En tout état de cause : - rejeter les demandes d'indemnisation du préjudice invoqué par la SCI du [Adresse 3] en ce qu'elles sont infondées, - rejeter les demandes de la SCI du [Adresse 3] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la partie adverse à verser à Me Pierre Bordessoule de Bellefeuille une somme de 2 500 euros en application des dispositions du deuxième alinéa de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et de l'article 700 du code de procédure civile, sous réserve que Me Pierre Bordessoule de Bellefeuille renonce à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l'Etat, - condamner la partie adverse aux entiers dépens tant de première instance que d'appel lesquels seront recouvrés par Me Bordessoule de Bellefeuille dans le cadre des règles applicables à l'aide juridictionnelle. Aux termes de ses conclusions signifiées le 2 février 2022, la SCI du [Adresse 3] demande à la cour de : - confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et y faisant droit, - prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu avec Mme [J] à compter du jugement à intervenir, - ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux sis [Adresse 3] (92), au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, - condamner Mme [J] à lui verser à compter de la résiliation judiciaire du bail, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer qui aurait été appliqué si le bail s'était poursuivi, charges en sus et ce jusqu'à complète libération des lieux et restitution des clefs, Y ajoutant : - condamner Mme [J] à lui verser la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts, - condamner Mme [J] à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens, - dire et juger l'arrêt à intervenir opposable à Mme [D] ès-qualités de curatrice. La clôture de l'instruction a été prononcée le 10 mars 2022. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur l'irrecevabilité des conclusions de la SCI du [Adresse 3] Mme [J] soutient à titre liminaire que la constitution et les conclusions de la SCI du [Adresse 3] sont irrecevables faute pour cette dernière de justifier d'une adresse. La SCI du [Adresse 3] n'a pas répondu sur ce point. Sur ce, Mme [J] invoque cette irrecevabilité, sans justifier d'un fondement textuel, de façon vaine dans la mesure où si les articles 960 et 961du code de procédure civile imposent tant pour la constitution que pour les conclusions la mention de son siège social, s'agissant d'une personne morale, la régularisation est possible jusqu'au prononcé de la clôture et, en l'espèce, la SCI du [Adresse 3] a produit un extrait Kbis, en sorte que les conclusions de cette dernière sont recevables. Sur l'irrecevabité des demandes Mme [J] expose à titre préalable au titre de l'irrecevabilité des demandes de la SCI du [Adresse 3] que cette dernière ne justifierait pas de son existence légale, que la procédure n'aurait pas été notifiée à la ccapex ni au préfet, que les diligences entreprises en vue d'un règlement amiable ne seraient pas précisées dans l'assignation outre que la SCI ne justifierait pas de son titre de propriété. Elle en conclut que les demandes adverses sont irrecevables. En réponse, la SCI du [Adresse 3] soutient qu'elle a justifié de son existence légale en communiquant un extrait Kbis, que la communication du titre de propriété n'est pas une condition de recevabilité de la demande mais qu'elle communique néanmoins son titre de propriété. Elle réplique également que la notification obligatoire de la procédure à la ccapex et au préfet ne s'applique qu'en cas de défaut de paiement de loyers. Enfin, elle soutient avoir, à de nombreuses reprises, tenté de résoudre amiablement le litige, de sorte qu'au regard de l'ensemble de ces éléments, ses demandes sont recevables. Sur ce, Mme [J] invoque vainement l'irrecevabilité des demandes de la SCI du [Adresse 3] au motif que celle-ci ne justifierait pas de son existence légale ou de son titre de propriété, au demeurant sans la moindre précision d'un fondement textuel, dès lors que cette dernière justifie d'un extrait Kbis récent et d'un titre de propriété qu'elle produit aux débats. Mme [J] fait valoir, toujours vainement, sans plus de précision textuelle, la nullité de l'assignation qui rendrait les demandes de la SCI du [Adresse 3] irrecevables, dans la mesure où l'article 56 du code de procédure civile, qui prévoit que l'assignation doit mentionner les diligences entreprises pour tenter une résolution amiable du litige, n'exige pas cette mention à peine de nullité. Au demeurant, plusieurs courriers produits aux débats démontrent au contraire que la SCI du [Adresse 3] a cherché à concilier avant d'engager la procédure en résiliation judiciaire du bail. Enfin, Mme [J] soutient encore vainement que la SCI du [Adresse 3] serait irrecevable en ses demandes pour défaut de notification de la procédure d'expulsion à la ccapex et au préfet, toujours sans évoquer le moindre fondement textuel, dans la mesure où l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 qui prévoit cette notification à peine d'irrecevabilité la réserve pour les situations d'impayés ou les actions aux fins de constat de résiliation du bail, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. Dès lors, les demandes de la SCI du [Adresse 3] sont recevables. Sur la résiliation du bail Mme [J] reproche au premier juge d'avoir considéré que les carences graves et renouvelées de la locataire justifiaient la résiliation du bail alors même que le bailleur, sur qui repose la charge de la preuve, n'établit pas l'existence de telles nuisances, ni leur caractère actuel ni leur imputabilité à Mme [J]. Elle fait valoir à cet égard qu'aucun constat d'huissier n'est produit aux débats ni aucune plainte n'a été déposée devant les services de police, soulignant que la bailleresse verse aux débat de simples mails et 4 attestations, ce qui est trop peu pour établir l'existence de faits particulièrement graves allégués et prononcer la résiliation judiciaire du bail. Elle souligne produire en cause d'appel des attestations contredisant les éléments invoqués, rappelant que l'existence des nuisances alléguées doit s'apprécier au jour où les juges du fond statuent, outre qu'elle est sous curatelle renforcée. En réponse, la société bailleresse fait valoir que les nuisances sont parfaitement établies, que la police a constaté à plusieurs reprises les nuisances sur place, que Mme [J] engage sa responsabilité pour ses agissements mais également pour ceux occasionnés par les personnes qu'elle héberge et qu'il n'est pas possible d'arguer de problèmes psychologiques pour justifier son comportement. Sur ce, Le locataire doit, en application des dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et 1728 du code civil, jouir paisiblement des lieux et, partant, s'abstenir de troubler la jouissance des autres occupants, le locataire répondant, à cet égard, des agissements des personnes qui occupent le logement de son chef. Conformément à l'article 1729 du code civil, si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement, le bailleur peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. Il appartient à la SCI du [Adresse 3] qui entend obtenir la résiliation du bail consenti en 1998 à Mme [J] d'établir la réalité des manquements commis par celle-ci à son obligation de jouir paisiblement du logement qui lui est loué. La SCI du [Adresse 3] verse aux débats différentes pièces pour attester des nuisances alléguées : - un courriel de M. [X], occupant, du 11 février 2020 qui se plaint des agissements de Mme [J] et de ses « acolytes », soutenant que cette dernière est sous l'emprise d'un « dealer notoire » et qu'elle reçoit des visites incessantes la nuit avec ce que cela implique comme nuisances (portes qui claquent, éclats de voix, musiques, bagarres, hurlements) faisant valoir que le dernier incident date du 8 février 2020 et son attestation du 6 juillet 2020 qui relate l'ensemble des faits qu'il a pu constater relativement à ces nuisances entre janvier 2019 et juillet 2020, - un courriel de Mme [W], occupante, du 11 mars 2020, qui indique envisager de porter plainte compte tenu des agissements de Mme [J] qui ont des répercussions sur sa santé et une attestation de cette même personne du 13 juillet 2020 qui précise donner congé compte tenu des nuisances, - une attestation de Mme [P], occupante, du 30 juin 2020 qui évoque les allers et venues la nuit et les portes qui claquent, - des courriels adressée par la SCI du [Adresse 3] au curateur de Mme [J] des 2 septembre 2019 et 11 février 2020 sollicitant son intervention pour l'arrêt des nuisances, - une lettre recommandée valant mise en demeure adressée par la SCI du [Adresse 3] à Mme [J] et à son curateur le 11 juin 2020, sollicitant de faire cesser ces nuisances. La SCI du [Adresse 3] apporte également la preuve que les équipages de police sont intervenus au moins à trois reprises entre mars et juin 2020 en raison de difficultés avec les occupants de l'appartement de Mme [J]. Elle produit enfin son dépôt de plainte du 5 mars 2021 concernant le bris de la porte vitrée du hall d'entrée et relatant les différentes nuisances intervenues au mois de février 2021 du fait de personnes hébergées par Mme [J]. Pour nier les accusations, Mme [J] produit deux témoignages, celui de sa s'ur qui évoque un comportement plus serein et celui de M. [O] qui soutient que Mme [J] mène une vie paisible et n'avoir jamais été témoin d'un trafic de stupéfiants au sein du logement de cette dernière. Ces deux témoignages, qui n'émanent pas de personnes occupant l'immeuble, sont insuffisants à contredire l'ensemble des éléments relatés ci-avant. En définitive, les témoignages produits par la SCI du [Adresse 3] établissent les manquements réitérés de Mme [J] à son obligation de jouir paisiblement des lieux loués, manquements de son fait ou du fait de ses proches, qui sont suffisamment graves pour justifier la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de cette dernière, en ce qu'ils ont eu notamment pour effet de créer, au sein de l'immeuble et au préjudice des occupants un réel climat d'insécurité et d'inconfort. Par ailleurs, le fait que Mme [J] acquitte ses loyers ou qu'elle souffre de graves problèmes puisqu'elle est sous curatelle renforcée n'est pas exonératoire, outre que les dispositions de l'article 426 du code civil, qui prévoient que « le logement de la personne protégée et les meubles dont il est garni, qu'il s'agisse d'une résidence principale ou secondaire, sont conservés à la disposition de celle-ci aussi longtemps qu'il est possible » que cette dernière invoque ne sont pas opposables au bailleur dans ses rapports contractuels avec le majeur protégé et ne peuvent donc pas faire obstacle à la résiliation du bail dont est titulaire le majeur protégé, dès lors qu'il se trouve être l'auteur de manquements graves aux obligations qui pèsent sur lui en qualité de preneur. Enfin, quelle que soit la situation personnelle et médicale de Mme [J], sa responsabilité ne peut être effacée ou même seulement minorée par le fait que les nuisances ne seraient plus actuelles ou auraient cessé, la persistance du trouble au moment où le juge statue n'étant pas exigé. Il y a donc lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a résilié le bail consenti à Mme [J] et prononcé son expulsion, outre sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer qui aurait été appliqué si le bail s'était poursuivi, charges en sus. Sur la demande de dommages-intérêts présentée par la SCI du [Adresse 3] La SCI du [Adresse 3], demande la condamnation de la locataire à lui payer la somme de 4 000 euros à titre de dommages-intérêts au motif que les agissements de Mme [J] ont empêché la jouissance paisible de ses voisins mais ont aussi eu pour conséquence de l'empêcher de pouvoir relouer les logements dont le bail avait été résilié en raison des nuisances et qui se sont trouvés vacants. La demande de dommages-intérêts, justement évaluée par le premier juge à la somme de 500 euros, qu'elle entend voir réévaluée à hauteur de cour n'est pas justifiée, aucun élément ne venant démontrer que les logements seraient encore vacants ni qu'ils le seraient toujours en raison des nuisances reprochées à Mme [J] comme elle le prétend. Le jugement est confirmé de ce chef. Sur la demande de dommages-intérêts présentée par Mme [J] Les éléments ci-dessus détaillés justifient de rejeter la demande indemnitaire formée par Mme [J] puisque cette dernière est à l'origine de la résiliation du bail, en sorte qu'elle ne peut opposer le droit au logement certes à valeur constitutionnelle pour se voir maintenir dans les lieux. Sa demande de ce chef est rejetée. Sur la demande de sursis et de délais formée à titre subsidiaire par Mme [J] Mme [J] sollicite un délai de trois ans pour quitter les lieux, sur le fondement de l'article L.412-3 du code des procédures civiles d'exécution, en faisant valoir qu'elle est une personne vulnérable et qu'elle a été reconnue prioritaire dans le cadre du dispositif DALO. Toutefois, Mme [J], en relevant appel du jugement déféré, a déjà bénéficié de délais du fait de la procédure et les agissements qui lui sont reprochés sont exclusifs de toute bonne foi et s'opposent ainsi à l'octroi de tout délai supplémentaire. S'agissant de la demande de sursis à exécution, celui-ci est prévue par l'article 412-6 du code précité et s'appliquera en dehors de tout octroi de délai et de toute demande puisqu'il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante. Elle est, dès lors, déboutée de ses demandes de ce chef. Sur la demande de délais de paiement formée par Mme [J] Mme [J] qui forme une demande de délais de paiement en cas de condamnation pécuniaire ne produit aucun élément sur sa situation financière ni ne formule aucune proposition concrète de règlement qui permettrait à la cour de statuer sur ce point, en sorte que sa demande ne peut qu'être rejetée. Sur les demandes accessoires Le jugement est confirmé en ses dispositions sur les dépens et l'indemnité procédurale. Mme [J], qui échoue en son appel, est condamnée aux dépens exposés en cause d'appel. En équité, il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe, Confirme le jugement en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Dit les conclusions de la SCI du [Adresse 3] recevables, Dit les demandes de la SCI du [Adresse 3] recevables, Rejette toutes demandes plus amples ou contraires, Condamne Mme [U] [J], assistée de sa curatrice, Mme [D], aux dépens d'appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions concernant l'aide juridictionnelle, Dit n'y voir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. - prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier,Le président,