Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE
Au nom du peuple Français
ORDONNANCE DE REFERE
TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY
ORDONNANCE DU 16 Mai 2024
MINUTE N° :
Références : R.G N° N° RG 24/00050 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-P6RF
DEMANDERESSE:
S.A. ESSONNE HABITAT
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représenté par Mr [G], muni d’un pouvoir
DEFENDEUR:
Monsieur [Y] [P]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
comparant en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Estelle HARDUIN, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Odile GUIDAT, Greffier
DEBATS :
Audience publique du 05 Mars 2024
ORDONNANCE :
Contradictoire et en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, le 16 Mai 2024, par Estelle HARDUIN, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Odile GUIDAT, Greffier
Copie exécutoire délivrée le :
À : ESSONNE HABITAT + CCC
CCC défendeur
EXPOSE DU LITIGE
Suivant 30 mars 2016, la société LOGIREP, a donné en location à Monsieur [Y] [P] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel actualisé de 575,40 €, provision sur charges comprises.
Le 16 juin 2023, la société LOGIREP a fait délivrer à Monsieur [Y] [P] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2 076,79 € selon décompte arrêté au 9 juin 2023.
Le 28 juin 2023, la société LOGIREP a fait délivrer à Monsieur [Y] [P] une sommation de justifier de l'assurance.
Par courrier du 15 juin 2023, la société LOGIREP a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.
Par assignation délivrée le 6 décembre 2023, la société LOGIREP a attrait Monsieur [Y] [P] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire d'Evry-Courcouronnes, statuant en référé, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.
Aux termes de son acte introductif d'instance, elle sollicite :
de constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail ;d'ordonner l'expulsion de Monsieur [Y] [P] ainsi que de tous occupants de chef, par tous moyens et si besoin est avec le concours de la force publiquede Monsieur [Y] [P] , à titre provisionnel, des sommes suivantes :2 694,61 € au titre de l’arriéré locatif,une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges,500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,ainsi qu'aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le commandement de payerde rappeler que l'exécution provisoire de droit
Le 14 décembre 2023, la société LOGIREP a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.
Suivant acte notarié du 17 janvier 2024, la société ESSONNE HABITAT a acquis le bien, avec effet rétroactif au 1er janvier 2024, avec subrogation de l'acquéreur dans les droits du vendeur.
Suivant acte d'huissier du 23 février 2024, la société ESSONNE HABITAT a fait citer à comparaître Monsieur [Y] [P] à l'audience du 5 mars 2024.
A l'audience, en application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
la société ESSONNE HABITAT, dûment représentée, maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 4 mars 2024 (échéance du mois de février incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 3 651,18 €
Monsieur [Y] [P] ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette locative et demande au tribunal de lui accorder des délais de paiement pour acquitter la dette locative à hauteur de 80,00 € par mois en plus du loyer courant, conformément à ce qu'il fait déjà. Il explique avoir eu des problèmes familiaux et financiers, consécutifs à son licenciement économique et à un retard dans le versement de ses indemnités chômage. Il indique percevoir 1302 € par mois.
Le demandeur déclare ne pas s'opposer à l'octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.
L’affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION :
Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif
Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.
En l’espèce, la société ESSONNE HABITAT verse aux débats un décompte arrêté au 4 mars 2024 (échéance du mois de février incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 3 651,18 €, frais de recouvrement compris pour un montant de 513,14 €, soit une somme totale de 3.138,04 € hors dépens.
Au vu des justificatifs fournis, la créance de la société ESSONNE HABITAT n'est pas sérieusement contestable.
Il convient par conséquent de Monsieur [Y] [P] à verser à la société ESSONNE HABITAT la somme provisionnelle de 3 138,04 € actualisée au 4 mars 2024, au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts à compter de la présente décision.
Sur les délais de paiement
Aux termes de l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
En l'espèce, il ressort du décompte que Monsieur [Y] [P] a repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience et qu'il verse, depuis plusieurs mois, une somme supplémentaire pour diminuer la dette. Il justifie en outre de ressources lui permettant de s'acquitter du montant du loyer et des charges courants et de verser en sus une somme mensuelle pour apurer la dette dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur.
En conséquence, il convient d'accorder à Monsieur [Y] [P] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative à hauteur de 80,00 € par mois et selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.
Sur la résiliation et l'expulsion
Sur la recevabilité de la demandeUne copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 14 décembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023.
De même, en application des dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, il est justifié de la saisine de la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois avant la délivrance de l'assignation, soit le 15 juin 2023.
L’action est donc recevable.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
Selon l'article 24-I de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [Y] [P] le 16 juin 2023, pour un montant principal de 2 076,79 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti de deux mois.
Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 17 août 2023, soit après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.
Monsieur [Y] [P] donc désormais sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.
Sur la suspension des effets de la clause résolutoire
Aux termes de l'article 24-VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.
Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son effet.
En l'espèce, le locataire ayant repris le paiement du loyer courant, il y a lieu de dire que pendant le cours des délais précédemment accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus.
Si l’intégralité de la dette est apurée dans ce délai et selon les modalités de paiement prévus, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail.
Dans le cas contraire, soit en cas de non-paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, Monsieur [Y] [P] du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la clause de résiliation reprendra son plein effet, la totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible, Monsieur [Y] [P] sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail et faute pour lui d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à expulsion et à celle tous occupants de chef. En cas de maintien dans les lieux, la société ESSONNE HABITAT sera en droit d’exiger de Monsieur [Y] [P] le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée, à titre provisionnel, par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail.
Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.
Le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Sur les demandes accessoires
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En conséquence, il convient de condamner Monsieur [Y] [P] qui , au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 16 juin 2023 et de l'assignation.
Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
En l'espèce, l'équité commande de dispenser Monsieur [Y] [P] de condamnation au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition des parties par le greffe et en ,
Vu l'urgence, et dès à présent à titre provisionnel,
CONDAMNONS Monsieur [Y] [P] à verser à la société ESSONNE HABITAT la somme provisionnelle de 3 138,04 € actualisée au 4 mars 2024, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de février 2024 incluse ;
AUTORISONS Monsieur [Y] [P] à s’acquitter de cette somme en 36 mensualités, les 35 premières d’un montant de 80,00 € et la dernière égale au solde de la dette, le tout en sus du loyer courant ;
DISONS que chaque paiement desdites mensualités devra intervenir au plus tard avant le 20e jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;
***
CONSTATONS la recevabilité de l’action en résiliation intentée par la société ESSONNE HABITAT ;
CONSTATONS que le 30 mars 2016 entre la société LOGIREP, aux droits de laquelle vient la société ESSONNE HABITAT, et Monsieur [Y] [P] concernant les locaux situés [Adresse 2] s’est trouvé de plein droit résilié le 17 août 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ;
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement accordés ;
DISONS qu’en cas de paiement selon les modalités et dans les délais ci-dessus fixés, la résiliation sera réputée privée d’effet et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail ;
DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, et 15 jours après une mise en demeure en lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse ;
Monsieur [Y] [P] du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;la clause de résiliation reprendra son plein effet ;la totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par la société ESSONNE HABITAT, la résiliation du bail étant acquise à la date du 17 août 2023;Monsieur [Y] [P] sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;faute pour Monsieur [Y] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à expulsion et à celle tous occupants de chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécutionle sort des meubles garnissant les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,en cas de maintien dans les lieux, la société ESSONNE HABITAT sera en droit d’exiger de Monsieur [Y] [P] le paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la date d’effet de la clause résolutoire.
FIXONS en ce cas l'indemnité d'occupation sans droit ni titre due par Monsieur [Y] [P] au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail, et au besoin CONDAMNONS Monsieur [Y] [P] à verser à la société ESSONNE HABITAT ladite indemnité mensuelle, à titre provisionnel, à compter du mois du premier impayé dans le cadre de l'échéancier et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;
DISONS que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le le dernier jour de chaque mois ;
CONDAMNONS Monsieur [Y] [P] des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 16 juin 2023 et de l'assignation ;
DEBOUTONS la société ESSONNE HABITAT de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELONS que la présente décision est exécutoire par provision.
LA PRESENTE ORDONNANCE A ETE SIGNEE PAR LE JUGE DES REFERES ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCE.
LE GREFFIERLE JUGE DES REFERES
