Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le:
■
18° chambre 1ère section
N° RG 22/14767 -
N° Portalis 352J-W-B7G-CYP7J
N° MINUTE :
6
contradictoire
Assignation du : 6 décembre 2022
JUGEMENT
rendu le 13 Mai 2024
DEMANDERESSE
S.A.R.L. CK BRASSERIE
dont le siège social est situé [Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Maître Pablo MONTOYA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0605
DÉFENDERESSE
SCI 13 PATCH
dont le siège est situé [Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Maître Vincent LAFARGE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0780
Décision du 13 Mai 2024
18° chambre 1ère section
N° RG 22/14767 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYP7J
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du code de l’organisation
judiciaire et 812 du code de procédure civile, l’affaire a été attribuée au juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas
opposés.
Madame Sandra PERALTA, Vice-Présidente, statuant en juge unique.
assistée de Madame Louise FLORET, Greffier,
DÉBATS
A l’audience du 11 mars 2024, avis a été donné aux avocats que la
décision sera rendue par mise à disposition au greffe le 13 mai 2024.
JUGEMENT
Rendu par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 14 juin 2021, la SCI 13 PATCH a donné à bail commercial à la SARL CK BRASSERIE des locaux commerciaux, sis [Adresse 1]) pour une durée de 10 ans à compter du 25 juin 2021 moyennant un loyer principal annuel (hors taxes et hors charges) de 170.000 euros aux fins d’y exploiter une activité de "bar, brasserie, restaurant, vente à emporter".
Par acte extrajudiciaire du 7 octobre 2022, la SCI 13 PATCH a fait délivrer à la SARL CK BRASSERIE un commandement d’avoir à payer la somme de 157.156,44 euros, visant la clause résolutoire.
Par acte extrajudiciaire du 6 décembre 2022, la SARL CK BRASSERIE a assigné la SCI 13 PATCH devant la présente juridiction, aux fins de :
- dire et juger et de nul effet et inopérant les commandements de payer visant la clause résolutoire signifiés par la SCI 13 PATCH à la société CK
BRASSERIE en date du 7 octobre 2022 ;
- réviser le contrat de bail et en particulier d’adapter le loyer à la nouvelle commercialité et ainsi de fixer ledit loyer à 130.000 euros par an en principal à compter de la demande de révision pour imprévision et, ce pour une période de deux ans, afin que la commercialité et le commerce retrouvent leur équilibre initial ;
- subsidiairement, demander la désignation d’un expert avec pour mission d’estimer le loyer qui pourrait être appliqué dans le cadre de la nouvelle situation économique et commerciale afin que le loyer soit supportable au vu de l’équilibre initial du contrat, et estimer la période d’application de cette mesure au vu de son estimation probable de la durée de cette crise ;
- subsidiairement, si par extraordinaire le commandement de payer visant la clause résolutoire était validé et qu’il existait un arriéré locatif il conviendra de lui accorder un échéancier de deux ans et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant lesdits délais accordés. En cas de non-respect de cet échéancier, la clause résolutoire reprendra ses effets que quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé réception restée infructueuse ;
- condamner la SCI 13 PATCH au paiement de la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la SCI 13 PATCH aux entiers dépens ;
- dans l’hypothèse où le tribunal lui donnerait gain de cause aux demandes principales ordonner l’exécution provisoire ; dans les autres cas ne pas ordonner l’exécution provisoire.
Dans ses dernières conclusions notifiées au greffe par voie électronique
le 6 novembre 2023, la SCI 13 PATCH demande au tribunal de :
- déclarer la société CK BRASSERIE mal fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions ; en conséquence l’en débouter ;
- constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 14 juin 2021 et ordonner l’expulsion de la société CK BRASSERIE, et celle de tous occupants de son chef, des lieux loués sis à [Adresse 5], en la forme accoutumée, avec si besoin est l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;
- condamner la société CK BRASSERIE au paiement de la somme de 370.470,84 euros en principal arrêtée au terme d’octobre 2023 inclus, avec intérêts au taux de 1,5 % prévu par le contrat, ou, subsidiairement, au taux légal à compter du commandement pour les sommes qui y figurent et du présent exploit pour le surplus ;
- condamner la société CK BRASSERIE au paiement de la somme supplémentaire de 14.818,83 euros correspondant à la majoration prévue des sommes dues conformément à la clause pénale insérée au contrat de location ;
- ordonner la séquestration du mobilier ;
- condamner la société CK BRASSERIE, pour le cas où elle se maintiendrait dans les lieux malgré les termes du dispositif de l’ordonnance à intervenir, à lui verser une indemnité d'occupation égale au montant du loyer antérieur majoré du montant des taxes, charges et prestations dues en vertu du bail et la condamner en tant que de besoin à la lui verser jusqu’à la parfaite libération des lieux ;
- Condamner la société CK BRASSERIE en tous les dépens comprenant notamment le coût du commandement du 7 octobre 2022 et au versement de la somme de 6.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article l’article 700 du code de procédure civile.
Il est expressément renvoyé à l’assignation de la SARL CK BRASSERIE et aux conclusions de la SCI 13 PATCH pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions.
Par ordonnance du 14 décembre 2023, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction et renvoyé l’affaire à l’audience de juge unique du tribunal de céans du 11 mars 2024.
MOTIFS
- sur la nullité du commandement de payer :
La SARL CK BRASSERIE soutient que le commandement de payer valant clause résolutoire du 7 octobre 2022 a été délivré de mauvaise foi en ce qu’il a été délivré en pleine pandémie et de crise économique sans précédent.
La SCI 13 PATCH s’oppose à la demande de la SARL CK BRASSERIE. Elle relève que le commandement de payer a été délivré 15 mois après la réouverture des restaurants; que compte tenu des aides accordés par l’Etat, le commandement de payer valant clause résolutoire ne peut être qualifié d’acte de mauvaise foi; que le constat d’une “crise économique sans précédent” n’est étayé par aucun élément et qu’au contraire une reprise réelle a été constatée; qu’enfin elle a pris le soin par l’intermédiaire du gérant de ses biens de trouver une solution amiable; qu’il lui a été consenti une franchise de loyer de quatre mois.
Il ressort des pièces versées aux débats que le commandement de payer a été délivré le 7 octobre 2022, soit plusieurs mois après le dernier confinement et la réouverture complète des restaurants en juin 2021. Dès lors, force est de constater que le commandement de payer valant clause résolutoire ne lui a pas été délivré en pleine pandémie. Il n'est pas davantage démontré qu'il lui a été délivré au cours d'une crise économique sans précédent.
Par ailleurs, il ressort des pièces versées aux débats que la SCI 13 PATCH a consenti à la SARL CK BRASSERIE une franchise de loyer du 4ème trimestre 2021 et a, à la suite du commandement de payer valant clause résolutoire, proposé à la SARL CK BRASSERIE un règlement amiable de leur différend dans l’hypothèse où elle rencontrerait des difficultés financières.
Au vu de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de relever que la SARL CK BRASSERIE ne justifie pas que le commandement de payer valant clause résolutoire en date du 7 octobre 2022 ait été délivré de mauvaise foi par la SCI 13 PATCH. Elle sera donc déboutée de sa demande en ce sens.
- sur la demande de révision du loyer pour imprévision :
La SARL CK BRASSERIE sollicite la révision du loyer à 130.000 euros par an en principal pour imprévision. Il soutient que depuis l'arrivée de la Covid 19 et les mesures prises par le Gouvernement depuis mars 2020, la situation économique et les habitudes des consommateurs ont changé; que le loyer du bail a été fixé en vue d'une commercialité et d'une fréquentation qui n'existent plus. Elle demande à titre subsidiaire la désignation d'un expert.
La SCI 13 PATCH s'oppose à cette demande. Elle soutient que l'application des dispositions de l'article 1195 du code civil a été expressément exclue dans le contrat de bail ; que les éléments évoqués par la SARL CK BRASSERIE étaient connus de cette dernière au moment de la signature du bail ; qu'ils ne peuvent être considérés comme imprévisibles.
En application de l'article 1195 du code civil : "Si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l'exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n'avait pas accepté d'en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Elle continue à exécuter ses obligations durant la renégociation. En cas de refus ou d'échec de la renégociation, les parties peuvent convenir de la résolution du contrat, à la date et aux conditions qu'elles déterminent, ou demander d'un commun accord au juge de procéder à son adaptation. A défaut d'accord dans un délai raisonnable, le juge peut, à la demande d'une partie, réviser le contrat ou y mettre fin, à la date et aux conditions qu'il fixe."
En l'espèce, le bail commercial du 14 juin 2021 stipule que les parties "déclarent accepter de supporter les risques liés à la survenance d'éventuelles circonstances imprévisibles et déclarent renoncer expressément à demander une renégociation des termes et conditions du présent bail ou sa résolution dans les termes et conditions de l'article 1195 du code civil, et ce, même dans l'hypothèse ou de telles circonstances imprévisibles rendraient l'exécution du présent bail excessivement onéreuse".
Au demeurant, la conclusion du contrat de bail a eu lieu le14 juin 2021, soit plusieurs mois après le début de la crise de la Covid 19. La SARL CK BRASSERIE ne peut donc valablement soutenir que les conséquences de la Covid 19 sur la situation économique ou les habitudes des consommateurs constituaient des circonstances imprévisibles lors de la conclusion du contrat de bail. En tout état de cause, la SARL CK BRASSERIE, qui ne produit aucune pièce comptable, ne justifie pas que ce changement de circonstances induit par la pandémie aurait rendu l'exécution du bail excessivement onéreuse pour elle. Par ailleurs, il ne ressort pas des pièces versées aux débats que la SARL CK BRASSERIE a soumis à la SCI 13 PATCH la demande de renégociation du bail exigée par l’article 1195 du code civil.
Au vu de l'ensemble de ces éléments, la SARL CK BRASSERIE sera déboutée de sa demande de révision du loyer pour imprévision.
- sur l’acquisition de la clause résolutoire :
En application de l'article L.145-41 du code de commerce, "toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge".
L’article 26 du contrat de bail du 14 juin 2021 intitulé “clause résolutoire” stipule qu' “à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou indemnité d’occupation et accessoires à son échéance, du dépôt de garantie versé lors de la conclusion des présentes et revenu impayé, du complément de dépôt de garantie, des rappels de loyers consécutifs à la fixation judiciaire du prix du loyer ou en cas d’inexécution d’une seule des conditions du bail et un mois après un simple commandement demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit, si bon semble au BAILLEUR, sans qu’il soit besoin d’autres formalités judiciaires qu’une simple ordonnance de référé pour, si besoin était, contraindre le PRENEUR à quitter les lieux et ordonner la vente des mobiliers et marchandises, ce, nonobstant toutes offres et conciliations ultérieures ; dans ce cas, les loyers versés d’avance ainsi que le dépôt de garantie resteraient acquis au BAILLEUR à titre d’indemnité, sans préjudice de son droit au paiement des loyers courus ou à courir, y compris le terme commencé au moment de la sortie des lieux, du prix des réparations locatives et sous réserve de tous autres droits et actions”.
Par acte extrajudiciaire du 7 octobre 2022, la SCI 13 PATCH a fait délivrer à la SARL CK BRASSERIE un commandement d’avoir à payer la somme de 157.156,44 euros au titre des loyers et charges impayés outre 6.286,26 euros au titre de la clause pénale et 393.12 euros de frais, visant la clause résolutoire précitée.
Il ressort du décompte locatif communiqué par la bailleresse que la SARL CK BRASSERIE n’a pas régularisé l’intégralité des sommes dues au titre des loyers et charges dus dans le délai d’un mois, de sorte que la clause résolutoire est acquise au 7 novembre 2022 à 24h00.
- sur la demande de délais de paiement :
La SARL CK BRASSERIE sollicite que lui soit accordé un échéancier de deux ans et que les effets de la clause résolutoire soient suspendus pendant lesdits délais accordés. Elle soutient que l’importance et la régularité des paiements témoignent de sa bonne foi.
La SCI 13 PATCH s’oppose à la demande de délais de paiement. Elle soutient que la SARL CK BRASSERIE ne communique aucune pièce justifiant de sa situation économique; qu’elle n’a versé sur les deux termes des 4ème trimestre 2022 et 1er trimestre 2023 que la somme de 6.000 euros sur un montant total échu au titre de ces deux trimestres de 107.971, 90 euros; qu'elle ne fait aucun effort pour régler sa dette; qu'elle n'a pas réglé l'arriéré dû et les loyers courants ne sont pas réglés; que cela caractérise une très mauvaise foi.
La SARL CK BRASSERIE ne produit aux débats aucune pièce permettant d'apprécier sa situation financière et les perspectives de s'acquitter de l'arriéré dans le délai de l'article 1343-5 du code civil.
En tout état de cause, il apparaît que l'aggravation constante de l'arriéré résultant du défaut de paiement de l'arriéré et des loyers courants ne permet pas, en l'état de pièces produites, un apurement de la dette dans le délai sollicité.
La SARL CK BRASSERIE sera en conséquence déboutée de sa demande en délais de paiement.
- sur la demande d'expulsion et l'indemnité d'occupation :
Les conditions d’acquisition des effets de la clause résolutoire étant réunies, le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit. Il sera ordonné l’expulsion de la SARL CK BRASSERIE ainsi que celle de tout occupant de son chef en cas de non-restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, selon les termes du dispositif ci-après.
La SARL CK BRASSERIE est, à compter de l'acquisition de la clause résolutoire soit du 7 novembre 2022 à 24h00, redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle, qui sera fixée au montant du loyer contractuel qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, outre les charges et taxes en sus.
- sur les demandes financières :
L’article 1728 du code civil énonce que le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du preneur.
La SARL CK BRASSERIE est redevable, au terme du dernier décompte communiqué, de la somme de 370.470,84 euros au titre des loyers, charges et accessoires échus au mois de décembre 2023, échéance d'octobre 2023 incluse.
Il sera donc fait droit à la demande en paiement de la SCI 13 PATCH pour la somme de 370.470,84 euros au titre des loyers, charges et accessoires échus au mois de décembre 2023, échéance d'octobre 2023 incluse outre les intérêts au taux légal à compter du 7 octobre 2022, date du commandement de payer valant clause résolutoire pour les sommes qui y figurent et du présent jugement pour le surplus.
- sur la demande au titre de la clause pénale :
Selon l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
En l'espèce, le contrat de bail du 14 juin 2021 stipule à l'article 23 "à défaut de paiement à son échéance d'une seule mensualité de loyer et sans qu'aucune mise en demeure d'aucune sorte ne soit faite, le montant sera augmenté d'une somme forfaitaire de 4% de la somme due et en plus, jusqu'au paiement définitif des sommes dues, un intérêt mensuel de 1.5% de celle-ci et s'y ajoutera, tout mois commencé étant dû en entier."
Cette clause pénale est manifestement excessive en ce qu'elle n'est pas proportionnée au manquement, et sera de ce fait réduite à la somme de 5.000 euros.
Sur les demandes accessoires
La SARL CK BRASSERIE, qui succombe, sera condamnée à payer les dépens de l'instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 7 octobre 2022.
L’équité commande de condamner la SARL CK BRASSERIE à payer à la SCI 13 PATCH la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Sa demande sur le même fondement sera rejetée.
Compte tenu des dispositions du présent jugement et de la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
Décision du 13 Mai 2024
18° chambre 1ère section
N° RG 22/14767 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYP7J
Déboute la SARL CK BRASSERIE de sa demande de nullité du commandement de payer valant clause résolutoire du 7 octobre 2022 ;
Déboute la SARL CK BRASSERIE de sa demande de révision du loyer pour imprévision ;
Constate l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial conclu le 14 juin 2021, liant la SARL CK BRASSERIE et la SCI 13 PATCH et portant sur les locaux situés [Adresse 1]), avec effet au 7 novembre 2022 à 24h00;
Dit qu'à défaut de départ volontaire dans le délai d'un mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SARL CK BRASSERIE pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;
Dit que les meubles et objets meublant se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
Fixe l’indemnité d’occupation due par la SARL CK BRASSERIE à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, au montant du loyer contractuel, charges et taxes en sus ;
Condamne la SARL CK BRASSERIE à payer à la SCI 13 PATCH :
- la somme de 370.470,84 au titre des loyers, charges et accessoires échus au mois de décembre 2023, échéance d'octobre 2023 incluse outre les intérêts au taux légal à compter du 7 octobre 2022, date du commande de payer valant clause résolutoire pour les sommes qui y figurent et du présent jugement pour le surplus ;
- la somme de 5.000 à titre de clause pénale ;
Déboute la SARL CK BRASSERIE de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;
Condamne la SARL CK BRASSERIE à payer à la SCI 13 PATCH la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Déboute la SARL CK BRASSERIE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SARL CK BRASSERIE en tous les dépens, en ce compris les frais dus au coût du commandement de payer du 7 octobre 2022 ;
Rejette toutes les autres demandes des parties,
Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du présent jugement.
Fait et jugé à Paris le 13 Mai 2024
Le GreffierLe Président
Louise FLORET Sandra PERALTA
