Cour d'appel, 07 mars 2024. 23/04519

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 3-2 ARRÊT AU FOND DU 07 MARS 2024 N° 2024/57 Rôle N° RG 23/04519 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BLA3H S.C.I. LES 4J C/ [R] [E] épouse [U] [T] [U] [Y] [B] [L] [B] épouse [Y] [B] S.C.P. BR ASSOCIES S.A. COFILIT TRESOR PUBLIC POLE DE RECOUVREMENT D'AIX-EN-PROVENCE S.A. MATERIAUX SIMC S.A.S. COMASUD S.C.I. SG IMMO Copie exécutoire délivrée le : à : Me Karine DABOT RAMBOURG Me Frédéric GROSSO Me Guillaume BORDET Décision déférée à la Cour : Ordonnance du Juge commissaire d'AIX-EN-PROVENCE en date du 17 Mars 2023 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 19/04531. APPELANTE S.C.I. LES 4J, dont le siège soocial est sis, [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège représentée par Me Frédéric GROSSO, avocat au barreau de MARSEILLE INTIMES S.C.P. BR ASSOCIES Mandataires Judiciaires, immatriculée au RCS du Tribunal de Fort de France sous le N°481.308.401, représentée par Maître [O] [P], demeurant et domicilié [Adresse 14], agissant en qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la SCI LES 4 J , désigné à cette fin par jugement du Tribunal Judicaire d'Aix en Provence du 17 juillet 2020. représentée par Me Karine DABOT RAMBOURG de la SELARL SELARL MATHIEU DABOT & ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Leslie NERGUTI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE LA COMPAGNIE FINANCIERE DU LITTORAL, dite « COFILIT » S.A. au capital de 8.000.000 € dont le siège social est à [Adresse 19], inscrite au RCS de Marseille sous le n°067.803.544, prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège représentée par Me Guillaume BORDET de l'ASSOCIATION BORDET - KEUSSEYAN - BONACINA, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Emilie BERTAUT, avocat au barreau de MARSEILLE LE TRESOR PUBLIC au domicile élu de L'ADMINISTRATION POLE DE RECOUVREMENT SPECIALISE, situé [Adresse 10], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège défaillant S.A. MATERIAUX SIMC dont le siège social est sis [Adresse 23], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège défaillante S.A.S. COMASUD dont le siège social est sis [Adresse 9], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège défaillante S.C.I. SG IMMO dont le siège social est sis [Adresse 8], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège défaillante Madame [R] [E] épouse [U] née le [Date naissance 7] 1973 à [Localité 20], demeurant [Adresse 13] défaillante Monsieur [T] [U] né le [Date naissance 3] 1969 à [Localité 22], demeurant [Adresse 13] défaillant Monsieur [Y] [B] demeurant [Adresse 12] défaillant Madame [L] [B] épouse [Y] [B] demeurant [Adresse 12] défaillante *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 17 Janvier 2024 en audience publique devant la cour composée de : Madame Gwenael KEROMES, Président de chambre, Magistrat rapporteur Madame Muriel VASSAIL, Conseiller Madame Agnès VADROT, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Madame Chantal DESSI. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Mars 2024. MINISTERE PUBLIC : Auquel l'affaire a été régulièrement communiquée. ARRÊT Défaut, Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Mars 2024, Signé par Madame Gwenael KEROMES, Président de chambre et Madame Chantal DESSI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSE DU LITIGE La SCI Les 4 J, constituée depuis le 3 décembre 2007 a pour objet l'acquisition d'un terrain à bâtir, la construction d'immeubles destinés à la revente et toute opération financière ou immobilière se rapportant à l'objet social. Elle a acquis, le 5 décembre 2007, à l'aide d'un prêt immobilier consenti par la société Compagnie Financière du Littoral (ci-après COFILIT), un terrain situé à [Adresse 17], cadastrée BC n°[Cadastre 11] d'une superficie de 5 218 m². La parcelle a fait l'objet d'une division en trois nouvelles parcelles (section BC n°[Cadastre 1] d'une superficie de 10 a 38 ca, BC n°[Cadastre 2] d'une superficie de 40 a 00 ca et BC n° [Cadastre 4] d'une superficie de 2 a 05 ca La SCI Les 4 J a cédé la parcelle BC n°[Cadastre 1] le 10 janvier 2011 moyennant le prix de 450 000 euros TTC. Par jugement en date du 20 septembre 2019, le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l'égard de la SCI Les 4 J, avec période d'observation de 6 mois. La SCP BR Associés a été désignée en qualité de mandataire judiciaire. Par jugement du 20 février 2020, la période d'observation a été renouvelée pour 6 mois à compter du 20 mars 2020, avec poursuite de l'activité, le tribunal estimant sérieuses les possibilités de redressement et de règlement du passif. Entre-temps, le mandataire judiciaire a déposé une requête en conversion du redressement judiciaire en liquidation judiciaire le 7 février 2020, qui n'a été examinée, en raison de la période de confinement liée à la crise sanitaire, que le 26 juin 2020. Par jugement du 17 juillet 2020, le tribunal judiciaire a fait droit à la demande du mandataire judiciaire et converti la procédure de redressement judiciaire et liquidation judiciaire, constatant qu'aucun projet de plan n'était envisagé ni proposé. La SCP BR Associés a été désignée en qualité de liquidateur judiciaire. Sur appel interjeté par la SCI Les 4 J, la cour d'appel a, par arrêt du 23 septembre 2021 confirmé le jugement critiqué. La clôture des opérations de liquidation a été prorogée pour une durée de 2 ans, soit jusqu'au 24 juin 2024, par jugement du 24 juin 2022. La SCI Les 4 J a, par ailleurs, saisi par requête le juge commissaire afin d'obtenir l'autorisation de vendre dans le cadre de sa poursuite d'activité, une bâtisse de 200 m² édifiée sur la parcelle de terrain cadastrée BC [Cadastre 5] de 1393 m². Par ordonnance du 3 novembre 2021, M. [M], expert, a été désigné par le tribunal judiciaire afin de déterminer la valeur vénale des parcelles situées à [Localité 16] cadastrées BC n° [Cadastre 2] et [Cadastre 4] en prenant en compte un détachement de parcelle. M. [M] a déposé son rapport en date du 11 octobre 2021 aux termes duquel il a fixé la valeur des dites parcelles, lesquelles représentent un terrain de 4 205 m² sur lequel a été édifiée une maison à usage d'habitation, non achevée, entre 530 000 et 560 000 euros. Une première offre d'acquisition amiable a été déposée auprès du liquidateur judiciaire par M et Mme [B] pour un prix de 700 000 euros. Une seconde offre a été déposée par la société SG Immo pour un prix de 725 000 euros. Ces offres ont été faites dans la perspective d'un futur détachement parcellaire et d'un éventuel changement de PLU devant intervenir, permettant de créer plusieurs lots sur les deux parcelles BC n° [Cadastre 2] et n°[Cadastre 4]. Dans cette perspective, M. [M] a été désigné à nouveau pour effectuer un complément d'expertise afin d'envisager la valorisation de la propriété en cas de détachement parcellaire. En l'absence de modification du PLU, l'expert a déposé un rapport complémentaire en date du 31 mai 2022 dans lequel il envisage la division en deux lots, l'un de 2 208 m² sur lequel est implanté une maison, dont la valeur a été estimée à 532 000 euros et l'autre, de 1997 m², non constructible, d'une valeur estimée à 70 000 euros. Le liquidateur judiciaire a sollicité la vente des parcelles en un seul lot et a appelé l'attention aux différents offrants concernant les difficultés évoquées par le rapport notamment concernant le propriétaire de la parcelle BC n° [Cadastre 1], les servitudes et l'empiétement. Les offrants ont été informés de la vente de la totalité des parcelles. M et Mme [B] ont maintenu leur offre d'achat et l'ont portée à la somme de 705 000 euros. La SCI SG Immo a émis une offre d'acquisition au prix de 700 000 euros. Les autres offrants n'ont pas donné suite. La SCP BR Associés a saisi le juge commissaire afin qu'il statue sur les offres et que soit ordonnée la vente amiable à l'un des deux offrants, ou la vente aux enchères suivant les formalités prescrites en matière de saisie immobilière . La SCI Les 4 J a sollicité auprès du juge commissaire qu'une nouvelle expertise soit ordonné et qu'il soit sursis à la requête du liquidateur judiciaire jusqu'à la parution du PLUI prévu pour la fin 2023 qui rendra constructibles les parcelles appartenant à la SCI Les 4 J. Par ordonnance du 17 mars 2023, le juge commissaire a : - débouté la SCI Les 4 J de ses prétentions ; - ordonné à la SCP BR Associés ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI Les 4 J de procéder à la vente aux enchères publiques des biens sis à [Localité 16] cadastrés BC n°[Cadastre 2] d'une superficie de 40 a 0 ca et BC n° [Cadastre 4] d'une superficie de 2a 05 ca provenant de la division de la parcelle cadastrée BC n° [Cadastre 11] consistant en un terrain de 4 205 m² sur lequel est édifiée une maison à usage d'habitation inachevée, acquise le 5 décembre 2007, appartenant à la SCI Les 4 J et fixé la mise à prix de 510 000 euros, avec possibilité de baisse de la mise à prix du quart, du tiers et de moitié en cas de carence d'enchères. La SCI Les 4 J a interjeté appel de cette ordonnance le 27 mars 2023. Par conclusions déposées et notifiées par RPVA le 9 janvier 2024, la SCI Les 4 J demande à la cour: - de réformer l'ordonnance dont appel et d'ordonner une nouvelle expertise qui sera confiée à tel expert qu'il plaira à la cour avec pour mission de déterminer la valeur vénale du bien situé à [Localité 16] cadastré BC [Cadastre 2] et [Cadastre 4] en prenant en compte un détachement de parcelle, - surseoir à statuer sur la requête du mandataire, - laisser continuer la période de clôture de liquidation jusqu'à la parution du plan local d'urbanisme intercommunal prévu pour fin 2023 qui rendra constructible les parcelles ; - permettre au mandataire, dans l'intérêt des créanciers d'entamer les procédures contre le propriétaire de la BC [Cadastre 1] ; A titre subsidiaire, - ordonner la vente aux enchères pour une mise à prix de 700 000 euros avec faculté de baisse du quart uniquement ; A titre subsidiaire dans l'hypothèse où les offrants maintiennent leur offre, - autoriser la cession des biens aux meilleurs offrants. ** Par conclusions d'intimée déposées et notifiées par RPVA le 21 juin 2023, la Compagnie Financière du Littoral (ci-après COFILIT) demande à la cour de débouter la SCI Les 4 J en ses demandes, fins et conclusions, de confirmer l'ordonnance dont appel en toutes ses dispositions, de condamner la SCI Les 4 J aux entiers dépens outre une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. ** Par conclusions n°2 avec demande de révocation de clôture, la SCP BR Associés ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI Les 4 J demande le rabat de l'ordonnance de clôture afin de lui permettre de répondre aux conclusions et prendre connaissance de cinq nouvelles pièces, déposées le 9 janvier 2024, soit la veille de la clôture et y répliquer. A titre liminaire, Elle sollicite le renvoi de l'affaire à une audience de mise en état La SCI Les 4 J n'ayant pas signifié la déclaration d'appel à la société Matériaux SIMC dans les 10 jours de l'avis de fixation à bref délai, conformément à l'article 905-1 du code de procédure civile ni ses conclusions dans le délai d'un mois rappelé dans l'avis conformément à l'article 911 du même code. Elle soulève l'irrecevabilité des dernières conclusions adverses et des cinq nouvelles pièces numérotées 8 à 12, communiquées par la SCI Les 4 J, en raison de la tardiveté de cette communication, intervenue la veille de la clôture alors qu'elle avait en sa possession lesdites pièces depuis plusieurs mois, ne mettant pas à même la SCP BR Associés d'en prendre utilement connaissance et y répondre. A titre principal sur le fond, elle considère qu'elle n'a pas été passive contrairement à ce que soutient l'appelante et a procédé aux diligences nécessaires ; que l'appel interjeté par la SCI contre l'ordonnance du 17 mars 2023 est parfaitement inondé ; que la demande tendant à ordonner une nouvelle expertise et à surseoir à statuer sur la demande du liquidateur judiciaire concernant la vente du bien immobilier appartenant à la SCI Les 4 J est injustifiée, le PLUi, étant en cours de révision n'a pas encore modifié le classement le zonage existant et qu'il n'existe sur ce point aucune certitude quant aux droits à construire ; que la procédure de liquidation judiciaire est en cours depuis trois ans et que la créance du principal créancier continue de produire des intérêts ; que le mandataire judiciaire n'a pas pour vocation à engager une procédure contentieuse à l'encontre du propriétaire de la parcelle cadastrée BC [Cadastre 1], l'adjudicataire devant faire son affaire personnelle des recours éventuels contre ce propriétaire. Elle fait valoir que la valeur de mise à prix à 510 000 euros tient compte des caractéristiques du bien et du rapport d'expertise. Elle s'oppose à la vente amiable au prix proposé par les différents offrants, compte tenu de l'attitude de la SCI Les 4 J, dont il n'est pas certain que l'offre sera maintenue. L'affaire a été appelée à l'audience d'incident en raison de l'absence de signification de la déclaration d'appel, par la SCI Les 4 J, aux parties intimées n'ayant pas constitué avocat. Après renvoi, à l'audience d'incident du 7 décembre 2023, la présidente, ayant constaté qu'à l'exception de la société SIMC, partie intimée défaillante, à qui la déclaration d'appel n'a pas été signifiée dans le délai de 10 jours de la réception de l'avis de fixation à bref délai, l'appelante avait signifié la déclaration d'appel et les conclusions à toutes les parties intimées. Le conseil de la SCI Les 4 J a indiqué que celle-ci n'entendait pas faire signifier l'acte d'appel à la société Matériaux SIMC. La clôture a été prononcée le 10 janvier 2024 et l'affaire a été fixée au 17 janvier 2024 pour plaider. La SCI Les 4 J a déposé de nouvelles conclusions le 9 janvier 2024 par RPVA, auxquelles la SCP BR Associés a répondu par conclusions déposées le 16 janvier 2024 demandant la révocation de la clôture. Par ordonnance séparée de ce jour, l'ordonnance de clôture initialement prononcée le 10 janvier 2024 a été révoquée et une nouvelle clôture a été prononcée le 17 janvier 2024. Il sera renvoyé, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens respectifs. MOTIFS Sur la demande liminaire de la SCP BR Associés, La SCI Les 4 J a notifié par RPVA des écritures et communiqué cinq pièces nouvelles le 9 janvier 2024, soit un jour avant que la clôture de l'instruction ne soit prononcée. Bien que tardive cette communication de nouvelles pièces et signification d'écritures par l'appelante n'a néanmoins pas fait obstacle à ce que la SCP BR Associés, ès qualités, en prenne connaissance et dépose de nouvelles écritures qu'elle a signifiées par RPVA le 16 janvier 2024 pour répondre aux prétentions de l'appelante. La clôture ayant été révoquée par ordonnance séparée, à la demande de la SCP BR Associés afin que ses conclusions en réplique à celles de l'appelante puissent être prises en compte, étant par ailleurs observé que les parties ont fait connaître à l'audience qu'elles n'avaient plus d'autres observations à faire valoir ni de nouvelles pièces à produire, la cour estime que le principe de la contradiction a été respecté, en dépit de la tardiveté des conclusions et pièces de la SCI Les 4 J. Il y a lieu de débouter la SCP BR Associés de ses demandes tendant au rejet des dernières conclusions et des cinq pièces nouvelles communiquées par la SCI Les 4 J et au renvoi de l'affaire à la mise en état. Sur le fond, Vu les articles L 642-18 et suivants et R. 642-22 du code de commerce, En application des dispositions précitées, les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas contraires à celles du présent code. Le juge-commissaire fixe la mise à prix et les conditions essentielles de la vente. Le juge-commissaire peut, si la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession amiable dans de meilleures conditions, ordonner la vente par adjudication amiable sur la mise à prix qu'il fixe ou autoriser la vente de gré à gré aux prix et conditions qu'il détermine. En cas d'adjudication amiable, les articles L. 322-7, L. 322-8 à L. 322-11 et L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution sont applicables, sous la réserve prévue au premier alinéa, et il peut toujours être fait surenchère. En l'espèce, il ressort des rapports initial et complémentaire de M. [M] que le bien immobilier consistant en un terrain de 4 205 m² de surface sur lequel a été édifié une maison à usage d'habitation non encore achevée, est susceptible de faire l'objet de deux lots à constituer l'un d'une valeur comprise entre 520 000 et 540 000 euros à la date du 31 mai 2022, et l'autre, non constructible, car classé en zone UC où toute nouvelle construction à usage d'habitation est interdite au regard du PLU, d'une valeur compris entre 65 000 et de 75 000 euros. La SCI Les 4 J sollicite que soit ordonnée une nouvelle expertise dans la perspective d'une modification du PLUI à intervenir en mai 2024, susceptible de faire changer la zone UG sur laquelle se trouve la parcelle en zone UG en zone dont la future dénomination n'est pas encore définie (pièce appelante n° 3) et qu'il soit sursis à la requête du liquidateur judiciaire. COFILIT demande pour sa part à ce que la vente soit poursuivie à l'amiable en vue de permettra à la procédure collective de récupérer rapidement le prix de vente tel qu'il est à ce jour envisagé et compte tenu de l'aléa auquel est soumis toute vente aux enchères. La SCP BR Associés considère pour sa part que la SCI Les 4 J ne verse aux débats aucun élément permettant d'accréditer le fait que le PLUi à venir prévoie de transformer la zone UG en zone permettant la construction de nouvelles habitations qui n'est qu'hypothétique, d'une part, et d'autre part, qu'il n'entre pas dans la mission du liquidateur judiciaire d'engager une procédure à l'encontre du propriétaire de la parcelle cadastrée BC n° [Cadastre 1] qui aurait électrifié sans autorisation le portail permettant l'accès par une servitude de passage depuis la RD 60 A aux parcelles cadastrées n° [Cadastre 2] et n° [Cadastre 4]. Sur ce point, elle indique que les potentiels acquéreurs auront connaissance de cette difficulté dans le cahier des conditions de vente En raison de l'incertitude qui subsiste sur le classement de la zone UG par le PLUi et compte tenu de l'ancienneté de la procédure de liquidation judiciaire, ouverte depuis le 17 juillet 2020, la demande de nouvelle expertise et de sursis à statuer, qui a pour effet de retarder les opérations de liquidation et le règlement des créances, dont la créance de la société COFILIT, dont les intérêts continuent à courir durant le temps de la procédure collective, seront rejetées. Considérant que la commune de [Localité 16] sur laquelle se trouve l'immeuble en question, est située dans un secteur à forte attractivité, en raison de sa localisation à proximité de la zone d'activité de [Localité 21], de l'agglomération de [Localité 18] et celle d'[Localité 15] et, compte tenu de ce que les candidats acquéreurs intéressés par l'acquisition en un lot, des parcelles n° [Cadastre 2] et n° [Cadastre 4], bien qu'informés des difficultés relevées par M. [M] dans son rapport concernant la parcelle voisine cadastrée BC n° [Cadastre 1], ont maintenu leur offre et, pour les époux [B], l'ont améliorée, c'est à juste titre que le juge commissaire a estimé qu'il convenait d'ordonner la vente aux enchères de l'immeuble avec une mise à prix de 510 000 euros. En cela, la vente amiable demandée à titre principal par COFILIT et à titre subsidiaire par la SCI Les 4 J au meilleur des offrants, n'est pas de nature à garantir les intérêts précités puisqu'en raison du délai d'examen des voies de recours exercées par la SCI Les 4 J, il n'est pas à ce jour garanti, à défaut de déclaration d'intention rapportée par la SCI Les 4 J, que M et Mme [B] comme la SCI SG Immo entendent maintenir leur offre, alors que la créance d'intérêts de la COFILIT ne cesse de s'accroitre pendant le temps de la procédure. Le choix de la vente aux enchères, répond au souci à la fois d'ajuster au mieux le prix de la vente avec le prix du marché, en considération des éléments ci-avant rappelés, en vue d'apurer le passif de la liquidation judiciaire, dont les opérations ne sauraient être retardées au motif d'une hypothétique augmentation de la valeur des éléments d'actif, tout en préservant les intérêts de la SCI Les 4 J. L'ordonnance sera pour ces raisons, confirmée en toutes ses dispositions. Sur les demandes accessoires La SCI Les 4 J succombant sera condamnée aux dépens et est, en cela, infondée en ses prétentions au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La SCI Les 4 J sera condamnée à verser à COFILIT la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. Les circonstances de l'espèce ne justifient pas qu'il soit fait application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la SCP BR Associés ès qualités. La SCI Les 4 J sera condamnée aux dépens qui seront employés comme frais de la procédure collective. PAR CES MOTIFS La cour, statuant après débats publics, par arrêt rendu par défaut, par mise à disposition au greffe, Vu l'ordonnance du 17 janvier 2024 révoquant l'ordonnance de clôture rendue le 10 janvier 2024 et prononçant une nouvelle clôture, Déboute la SCP BR Associés de ses demandes tendant au rejet des dernières conclusions déposées et des pièces nouvelles communiquées par la SCI Les 4 J, la veille de l'ordonnance de clôture ainsi qu'au renvoi de l'affaire à la mise en état ; Déboute la SCI Les 4 J de l'intégralité de ses demandes ; Confirme l'ordonnance rendue par le juge commissaire du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence en date du 17 mars 2023 (n° 23/131) en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, Condamne la SCI Les 4 J à payer à COFILIT la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Dit n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la SCP BR Associés ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI Les 4 J ; Condamne la SCI Les 4 J aux dépens d'appel qui seront employés en frais privilégiés de la procédure collective. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE