Cour d'appel, 28 mars 2024. 23/00627

N° RG 23/00627 - N° Portalis DBV2-V-B7H-JJOF COUR D'APPEL DE ROUEN CHAMBRE DE LA PROXIMITE ARRET DU 28 MARS 2024 DÉCISION DÉFÉRÉE : 11-21-0015 Jugement du juge des contentieux de la protection de Rouen du 25 novembre 2022 APPELANTS : Monsieur [I] [K] né le 29 novembre 1958 à [Localité 5] [Adresse 1] [Adresse 1] Madame [T] [F] épouse [K] née le 18 août 1959 à [Localité 4] [Adresse 1] [Adresse 1] représentés par Me Simon MOSQUET-LEVENEUR de la SELARL LEXAVOUE NORMANDIE, avocat au barreau de ROUEN constitué Me Romain BLANDIN de la SELARL DPR AVOCAT, avocat au barreau de ROUEN plaidant INTIME et APPELANT INCIDENT : Monsieur [Z] [E] né le 07 septembre 1967 à [Localité 6] [Adresse 3] [Adresse 3] représenté et assisté par Me Carole BONVOISIN de la SELARL BESTAUX BONVOISIN MATRAY, avocat au barreau de ROUEN COMPOSITION DE LA COUR  : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 12 février 2024 sans opposition des avocats devant Monsieur MELLET, Conseiller, rapporteur. Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de : Madame GOUARIN, Présidente Madame TILLIEZ, Conseillère Monsieur MELLET, Conseiller DEBATS : Madame DUPONT greffière, en présence de Mme DUBOURG, greffière stagiaire A l'audience publique du 12 février 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 28 mars 2024 ARRET : Contradictoire Prononcé publiquement le 28 mars 2024, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, signé par Madame GOUARIN, Présidente et par Madame DUPONT, greffière lors de la mise à disposition. EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par acte sous seing privé en date du 23 avril 2015, M. [I] [K] et Mme [T] [F] épouse [K] ont donné à bail à M. [Z] [E] un appartement situé [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel révisable de 720 euros outre 67 euros au titre des provisions sur charges. L'état des lieux d'entrée a été dressé le 23 avril 2015 et celui de sortie le 29 mai 2020 après que M. [E] a donné congé. Indiquant avoir subi un trouble de jouissance en cours d'exécution du bail, M. [E] a, par acte du 29 juin et 29 juillet 2021, fait citer M. et Mme [K] devant le juge des contentieux de la protection aux fins d'indemnisation et de restitution du dépôt de garantie. Par jugement du 25 novembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen a : - déclaré recevable la demande en dommages et intérêts de M [Z] [E], - débouté M. [E] de sa demande de dommages et intérêts, - condamné M. et Mme [K] à restituer à M. [E] la somme de 720 euros au titre du dépôt de garantie, déduction faite de la somme de 80 euros au titre des réparations locatives soit la somme de 640 euros, - condamné M. et Mme [K] à payer à M. [E] la somme de 72 euros par mois au titre de la majoration de retard à compter du 29 juillet 2020 et pour chaque période mensuelle commencée en retard, - débouté M. et Mme [K] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, - condamné M. et Mme [K] à payer à M. [E] la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté M. et Mme [K] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. et Mme [K] aux dépens. Par déclaration du 17 février 2024, les époux [K] ont relevé appel de cette décision. L'ordonnance de clôture a été rendue le 1er février 2024. Par message RPVA du 26 février 2024, la cour a invité les parties à faire valoir leurs observations sous 7 jours sur le défaut de saisine relatif au moyen tiré de la prescription de la demande en préjudice de jouissance. EXPOSE DES PRETENTIONS DES PARTIES Par dernières conclusions reçues le 29 janvier 2024, M. [E] demande à la cour de confirmer la décision en ce que le tribunal a : - Déclaré recevable sa demande en dommages et intérêts ; - Condamné M [I] [K] et Mme [T] [F] épouse [K] à restituer la somme de 720 euros au titre du dépôt de garantie déduction faite de la somme de 80 euros au titre des réparations locatives soit la somme de 640 euros ; - Condamné M [I] [K] et Mme [T] [F] épouse [K] à lui payer la somme de 72 euros par mois au titre de la majoration de retard à compter du 29 juillet 2020 et pour chaque période mensuelle commencée en retard ; - Débouté M [I] [K] et Mme [T] [F] épouse [K] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ; - Débouté M [I] [K] et Mme [T] [F] épouse [K] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamné M [I] [K] et Mme [T] [F] épouse [K] aux entiers dépens, Infirmer la décision en ce qu'elle a ': - Rejeté sa demande de dommages et intérêts ; - Condamné M [I] [K] et Mme [T] [F] épouse [K] à payer à M [Z] [E] la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Statuant à nouveau - Condamner M [I] [K] et Mme [T] [F] épouse [K] à lui payer la somme de 4 488 euros à titre de dommages et intérêts ; - Condamner M [I] [K] et de Mme [T] [F] épouse [K] à lui payer la somme de 2 276 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Y ajoutant - Condamner M [I] [K] et Mme [T] [F] épouse [K] à payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamner M [I] [K] et Mme [T] [F] épouse [K] à payer les dépens d'appel. Par dernières conclusions reçues le 12 janvier 2024, les époux [K] demandent à la cour de réformer le jugement en ce qu'il a : - déclaré recevable la demande en dommages et intérêts de M. [Z] [E] ; - condamné M. [I] [K] et Mme [T] [F] épouse [K] à restituer la somme de 720 euros au titre du dépôt de garantie déduction faite de la somme de 80 euros au titre des réparations locatives, soit la somme de 640 euros ; - condamné M. [I] [K] et Mme [T] [F] épouse [K] à payer à M. [Z] [E] la somme de 72 euros par mois au titre de la majoration de retard à compter du 29 juillet 2020, et pour chaque période mensuelle commencée en retard ; - débouté M. [I] [K] et Mme [T] [F] épouse [K] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ; - condamné M. [I] [K] et Mme [T] [F] épouse [K] à payer à M. [Z] [E] la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - débouté M. [I] [K] et Mme [T] [F] épouse [K] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné M. [I] [K] et Mme [T] [F] épouse [K] aux entiers dépens ; Et statuant à nouveau, Débouter M. [E] de l'intégralité de ses demandes à leur encontre ; Condamner M. [E] à leur verser la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ; Condamner M. [E] à leur verser la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de 1ère instance ; Condamner M. [E] aux entiers dépens de la procédure de 1ère instance ; En tout état de cause, y ajoutant, Condamner M. [E] à leur verser une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés dans le cadre de la procédure d'appel ; Condamner M. [E] aux entiers dépens de la procédure d'appel, et accorder à Maître Blandin le droit de recouvrer ceux des dépens, dont il aurait fait l'avance sans en avoir reçu provision ; A titre subsidiaire, dans l'hypothèse où la cour considérerait que les réparations locatives ayant donné lieu à une retenue opérée lors du remboursement du dépôt de garantie par les époux [K] ; Juger que le solde du remboursement du dépôt de garantie à M. [E] ne peut excéder la somme de 395,90 euros compte tenu des sommes d'ores et déjà remboursées par M. [I] [K] et Mme [T] [F] épouse [K] à ce titre ; Débouter M. [E] du surplus de ses demandes. Condamner M. [E] à leur verser la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ; Condamner M. [E] à leur verser sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile la somme de 2 000 euros ; Condamner M. [E] aux entiers dépens de la procédure d'appel, et accorder à Maître Blandin le droit de recouvrer ceux des dépens, dont il aurait fait l'avance sans en avoir reçu provision. Sur l'appel incident de M. [E] : Débouter M. [E] de l'ensemble de ses demandes. Confirmer le jugement du 25 novembre 2022 en ce qu'il a débouté M. [E] de sa demande de dommages et intérêts. Par message RPVA en date du 26 février 2024, la cour a invité les parties à faire valoir leurs observations éventuelles sur l'absence de fin de non-recevoir soulevée par les appelants. Par message RPVA du 28 février 2024, ces derniers confirment l'absence de saisine de la cour. En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions des parties pour l'exposé des moyens développés par celles-ci. MOTIFS DE LA DECISION Si les époux [K] demandent à la cour, aux termes du dispositif de leurs conclusions ci-dessus, de réformer le jugement qui déclare recevable la demande en dommages et intérêts formée par M. [E], ils ne demandent pas pour autant à la cour de déclarer cette demande irrecevable, mais concluent uniquement au débouté, soit un rejet au fond. La cour n'est donc pas saisie d'une fin de non-recevoir relativement à cette demande. Après avoir rappelé les termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le tribunal a rejeté la demande, en relevant que le problème d'étanchéité des chaudières et d'émission de monoxyde de carbone n'affectait pas l'appartement, ce dont M. [E] avait été informé dès le mois d'octobre 2017, et que par ailleurs les reflux d'eaux usées ne concernaient que deux incidents ponctuels qui avaient donné lieu à des interventions rapides, et trouvaient leur cause dans un défaut d'entretien relevant des obligations du syndic. M. [E] soutient avoir rencontré des difficultés persistantes de chauffage suite à l'apparition d'un message d'erreur sur la chaudière, plusieurs voisins ayant eu à souffrir de fuites de gaz, ce qui l'a angoissé. Il explique avoir subi des problèmes d'engorgement de l'évacuation des eaux usées tout au long de son occupation, la pompe de relevage de l'immeuble connaissant de fréquents dysfonctionnements, s'en être d'ailleurs plaint dès l'année 2015 et à plusieurs reprises, et remarque que l'entretien du système d'évacuation incombe au bailleur. Il explique avoir dû déménager en raison de ces problèmes récurrents, auxquels il n'a pas été remédié efficacement. Les époux [K] répliquent que la preuve de la continuité des désagréments allégués n'est pas rapportée, qu'aucun élément ne démontre que l'appartement loué aurait été affecté par des difficultés de la pompe de relevage, que cette dernière est une partie commune, que la mise en place du contrat d'entretien relevait de la responsabilité du syndicat des copropriétaires, et que les désordres ponctuels sont liés à des incivilités dont ils ne sont pas responsables. S'agissant des dysfonctionnements allégués des chaudières, l'appréciation faite par le tribunal de la situation juridique et des pièces versées n'appelle pas de critique et la cour adopte les motifs du jugement. En revanche, la réalité de problèmes de refoulement récurrents sur les parties communes et privatives objets de la location, ainsi que le préjudice de jouissance associé, sont démontrés par les pièces suivantes : - la note d'information aux résidents du 22 juillet 2015 dans laquelle le syndic évoque 'la problématique d'inondation des eaux usées dans les parkings', - la note du 7 août 2015 qui confirme que 'depuis un mois', la panne du dispositif de relevage génère un débordement des eaux usées dans le parking sous-sol et de nombreux désagréments pour les occupants, - la note du 27 juin 2018 selon laquelle il a fallu réaliser le curetage de l'ensemble des canalisations, - le rapport Saretec du 10 août 2018 faisant état d'une intervention de l'entreprise Bachelet au cours de l'année 2018 pour curer la pompe de relevage suite à des infiltrations, notamment dans les sous-sols, - la note d'intervention du 19 avril 2019 faisant état d'un nouvel épisode de bouchage de la fosse de relevage, avec coulures dans les parkings, - les courriers des 21 juin 2021 et 11 mars 2022 adressés au syndic par M. [E], qui évoquent des refoulements et débordements dans les parkings et les appartements, - l'attestation dressée par Mme [N], résidente de l'immeuble, qui confirme la récurrence des problèmes d'évacuation, les odeurs liées à la remontée des eaux dans les parkings et les installations privatives, - les attestations versées en pièces 50 à 53 qui confirment que M. [E] s'est plaint à son entourage de fréquents problèmes de remontée des eaux usées dans son appartement, les toilettes étant inutilisables à plusieurs reprises en 2015 et 2019. Le bailleur est tenu de garantir à son locataire une jouissance paisible des lieux. Le fait que les désordres affectant le logement loué se rapportent in fine à un défaut d'entretien d'une partie commune, voire à des incivilités causées par d'autres occupants, n'est pas de nature à exonérer les époux [K] de leur responsabilité à cet égard. Par ailleurs, les pièces versées démontrent l'existence d'au moins trois épisodes de reflux sur les 5 années d'exécution du bail, qui ont rendu impossible l'utilisation des toilettes et de la salle de bains et engendré des infiltrations et des odeurs particulièrement désagréables dans les parties communes, parfois pendant plusieurs jours. Au regard de la nature de ces désagréments, qui compromettent gravement l'agrément offert par le bien loué, et de leur rythme, chacun de ces épisodes sera indemnisé par l'octroi d'une indemnisation de 500 euros, et les bailleurs tenus d'une créance de 1 500 euros à titre de réparation. Il n'est pas démontré que les refoulements sont la cause du congé délivré, si bien que les bailleurs ne sauraient être condamnés à payer le coût du déménagement, à défaut pour M. [E] d'établir un lien de causalité entre le défaut de jouissance et cette dépense. Le tribunal a fixé la créance de réparations locatives due par le preneur à la somme de 80 euros, correspondant au remplacement du joint sanitaire, au nettoyage des sols, portes-fenêtres et traces de calcaire. Les époux [K] sollicitent une somme de 418,40 euros. Comme l'a relevé le tribunal au vu de l'état des lieux d'entrée, l'appartement, a été pris à l'état neuf et, alors qu'il devait contractuellement être restitué 'en état de propreté', l'état des lieux établit que certains revêtements étaient tâchés, des traces de calcaire affectaient le plan de travail de la cuisine, l'évier ou la baignoire, les sols étaient poussiéreux, trois portes-fenêtres sales, tout comme le miroir de la salle de bain et le sol de la terrasse, dont un carreau était cassé et le garde-corps envahi par la mousse. La facture Redolfi service correspond au coût de la remise en état de ces éléments, hormis la reprise d'un joint sanitaire facturé 26, 40 euros TTC. La décision sera donc infirmée, et la créance de réparation et remise en état fixée à 392 euros (418 - 26,40). Dès lors que le montant des sommes restant dues par le locataire est inférieur au montant du dépôt de garantie de 720 euros dont M. [E] a demandé la restitution le 29 septembre 2020, le montant de la pénalité forfaitaire est dû par le bailleur, conformément à l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989. Le fait que le dépôt de garantie a été mentionné en crédit dans une écriture comptable ne vaut pas restitution, à défaut de remise des fonds, a fortiori lorsque, comme en l'espèce, cette restitution avait été expressément demandée. Aucune preuve de paiement n'est rapportée, et le solde de 301, 60 euros aurait donc dû être restitué dans les deux mois de la remise des clés intervenue le 29 mai 2020. Le montant de cette pénalité n'est pas discuté. Elle est égale à 10 % du montant du loyer mensuel en principal pour chaque période commencée en retard. La décision n'appelle donc pas de critique en ce que les bailleurs ont été condamnés à payer une somme de 72 euros à compter du 29 juillet 2020. La procédure engagée par M. [E] n'apparaît pas abusive au vu de ce qui précède, le préjudice de jouissance étant établi, si bien qu'il n'y a pas lieu à condamnation de ce chef. Les dispositions du jugement relatives aux dépens et frais irrépétibles n'appellent pas de critique. Les époux [K] succombent pour l'essentiel et seront condamnés aux dépens d'appel, outre une somme pour frais irrépétibles qu'il est équitable de fixer à la somme de 2 000 euros. Le bénéfice de distraction est accordé aux parties qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre. PAR CES MOTIFS La cour : Infirme le jugement en ce que le tribunal a : - débouté M [Z] [E] de sa demande de dommages et intérêts, - condamné M [I] [K] et Mme [T] [F] épouse [K] à restituer la somme de 720 euros au titre du dépôt de garantie déduction faite de la somme de 80 euros au titre des réparations locatives soit la somme de 640 euros, La confirme pour le surplus des chefs déférés ; Statuant à nouveau des chefs infirmés, Y ajoutant, Condamne M [I] [K] et Mme [T] [F] épouse [K] à payer à M. [Z] [E] une somme de 1 500 euros au titre du préjudice de jouissance ; Condamne M [I] [K] et Mme [T] [F] épouse [K] à payer à M. [Z] [E] la somme de 392 euros au titre du dépôt de garantie déduction faite des réparations locatives ; Condamne M [I] [K] et Mme [T] [F] épouse [K] à payer à M. [Z] [E] de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ; Condamne M [I] [K] et Mme [T] [F] épouse [K] aux dépens d'appel ; Accorde le bénéfice de distraction aux parties qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre ; La greffière La présidente