Cour d'appel, 30 janvier 2024. 22/05146

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 70C chambre 1 - 2 ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 30 JANVIER 2024 N° RG 22/05146 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VLPY AFFAIRE : Mme [J] [U] épouse [M] C/ SCIC HLM AB HABITAT, venant aux droits de l'OPI HLM [Localité 9] [Localité 10] Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 08 Juin 2022 par le Tribunal de proximité de SANNOIS N° RG : 1122000284 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 30/01/24 à : Me Dan ZERHAT Me Sylvie DERACHE-DESCAMPS RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE TRENTE JANVIER DEUX MILLE VINGT QUATRE, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Madame [J] [U] épouse [M] [Adresse 2] [Localité 7] Représentant : Maître Dan ZERHAT de l'AARPI OHANA ZERHAT CABINET D'AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 731 - N° du dossier 22078137 Représentant : Maître Richard ruben COHEN de la SELAS SELASU RICHARD R. COHEN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1887 - APPELANTE **************** SCIC HLM AB HABITAT, venant aux droits de l'OPI HLM [Localité 9] [Localité 10] N° SIRET : 807 567 136 RCS Pontoise Ayant son siège [Adresse 3] [Localité 8] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Représentant : Maître Sylvie DERACHE-DESCAMPS de la SELARL DERACHE-DESCAMPS SUDRE, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 154 - N° du dossier 402566 INTIMEE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 14 Décembre 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Anne THIVELLIER, Conseillère chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Philippe JAVELAS, Président, Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller, Madame Anne THIVELLIER, Conseillère, Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN, EXPOSE DU LITIGE Par contrat en date du 19 juin 2000, l'office intercommunal d'HLM d'[Localité 9]-[Localité 10], aux droits duquel intervient la société Ab Habitat, a donné à bail à M. [W] [U] et Mme [Z] [U] un appartement n°109 situé à [Localité 9] ([Adresse 2] moyennant le paiement d'un loyer initial mensuel de 2 942,24 francs soit 448,54 euros. M. [W] [U] est décédé le [Date décès 4] 2004. Mme [Z] [U] est décédée le [Date décès 1] 2021. Suivant exploit introductif d'instance en date du 16 mars 2022, la société Ab Habitat a fait citer Mme [J] [U] épouse [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sannois aux fins de : - dire que Mme [U] épouse [M] ne remplit pas les conditions pour bénéficier du transfert du droit au bail et qu'elle occupe les lieux sans droit ni titre, - constater l'extinction du bail au décès de Mme [Z] [U] le [Date décès 1] 2021, - ordonner l'expulsion de Mme [U] épouse [M] et de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique si besoin, - condamner Mme [U] épouse [M] à lui payer une indemnité d'occupation correspondant au montant du dernier loyer conventionnel majoré des charges avec indexation jusqu'à la libération effective des lieux, - fixer à 8 272,42 euros le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'au 31 décembre 2021, - condamner Mme [U] épouse [M] à la payer, - ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers trouvés dans les lieux aux frais, risques et périls de Mme [U] épouse [M], - condamner Mme [U] épouse [M] à lui verser la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice subi du fait de la non-restitution des lieux, - condamner Mme [U] épouse [M] au paiement de la somme de 1 200 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner Mme [U] épouse [M] aux entiers dépens comprenant le coût de la sommation de quitter les lieux délivrée le 21 juillet 2021, - rappeler que l'exécution provisoire du jugement est de droit. Par jugement contradictoire du 8 juin 2022, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Sannois a : - dit que Mme [U] épouse [M] ne peut prétendre au transfert du droit au bail, - constaté la résiliation du bail au jour du décès de Mme [Z] [U] le [Date décès 1] 2021, - autorisé la société Ab Habitat à faire procéder à l'expulsion de Mme [U] épouse [M] et de tous occupants de son chef, au besoin à l'aide de la force publique et d'un serrurier faute de libération volontaire du logement n°109 situé à [Localité 9] ([Adresse 2], - autorisé la séquestration des meubles garnissant les lieux loués en conformité avec les dispositions de la loi du 9 juillet 1991 et du décret du 31 juillet 1992 en tant que de besoin dans les lieux loués ou dans un garde-meuble aux frais avancés de Mme [U] épouse [M], - condamné Mme [U] épouse [M] à verser à la société Ab Habitat une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer tel qu'il résulterait de l'application du contrat résilié à compter du 21 juillet 2021 jusqu'à parfaite libération des locaux, - débouté la société Ab Habitat de sa demande de dommages et intérêts, - ordonné la transmission par le greffe du jugement aux services de la Préfecture, - condamné Mme [U] épouse [M] à payer à la société Ab Habitat la somme de 300 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné Mme [U] épouse [M] aux dépens, en ce compris les frais de sommation de quitter les lieux délivrée le 21 juillet 2021, - rappelé que l'exécution provisoire du jugement est de droit, - rejeté toute autre demande. Par déclaration reçue au greffe le 1er août 2022, Mme [U] épouse [M] a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 24 avril 2023, Mme [U] épouse [M], appelante, demande à la cour de : - infirmer le jugement rendu le 8 juin 2022 par le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Sannois en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts formulée par la société Ab Habitat, Et, statuant à nouveau : - débouter la société Ab Habitat de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - ordonner le transfert du bail du logement sis [Adresse 2] à son bénéfice, Subsidiairement : - lui accorder les plus larges délais de paiement en règlement de sa dette, En tout état de cause : - condamner la société Ab Habitat à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la société Ab Habitat aux entiers dépens. Aux termes de ses conclusions signifiées le 16 octobre 2023, la société Ab Habitat, intimée, demande à la cour de : - la dire et juger recevable et bien fondée en ses demandes, - confirmer le jugement en ce qu'il : * a dit que Mme [U] épouse [M] ne peut prétendre au transfert du droit au bail, * a constaté la résiliation du bail au jour du décès de Mme [Z] [U] survenu le [Date décès 1] 2021, * l'a autorisée à faire procéder à l'expulsion de Mme [U] épouse [M] et tous occupants de son chef, au besoin à l'aide de la force publique et d'un serrurier faute de libération volontaire du logement n°109 situé à [Localité 9] ([Adresse 2], * a autorisé la séquestration de meubles garnissant les lieux loués en conformité avec les dispositions de la loi du 9 juillet 1991 et du décret du 31 juillet 1992 en tant que de besoin dans les lieux loués ou dans un garde-meuble aux frais avancés de Mme [U] épouse [M], * a ordonné la transmission par le greffe du jugement aux services de la préfecture, - réformer le jugement en ce qu'il : * l'a déboutée de sa demande de dommages et intérêts, * a condamné Mme [U] épouse [M] à lui verser une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer tel qu'il résulterait de l'application du contrat résilié à compter du 21 juillet 2021 jusqu'à parfaite libération des locaux, * condamné Mme [U] épouse [M] à lui payer la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Et, statuant de nouveau : - condamner Mme [U] épouse [M] à payer la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts, - condamner Mme [U] épouse [M] à lui verser une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer tel qu'il résulterait de l'application du contrat résilié à compter du [Date décès 1] 2021 jusqu'à parfaite libération des locaux, - fixer le montant de l'indemnité d'occupation due depuis le décès de Mme [Z] [U] jusqu'au 31 décembre 2022 à la somme de 22 077,78 euros, - condamner Mme [U] épouse [M] à lui verser la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en première instance, En tout état de cause : - condamner Mme [U] épouse [M] à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, - condamner Mme [U] épouse [M] aux entiers dépens de l'instance. La clôture de l'instruction a été prononcée le 19 octobre 2023. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande de transfert de bail Mme [U] épouse [M] fait grief au premier juge de l'avoir déboutée de sa demande au motif qu'elle ne rapportait pas la preuve d'une occupation conjointe du logement pendant un an avant le décès de sa mère notamment du fait qu'elle était titulaire d'un autre bail. Elle fait valoir que l'existence d'un autre bail n'est pas un obstacle rédhibitoire au transfert dès lors qu'il existe une communauté de vie qui est démontrée par une occupation du logement au moins 8 mois par an en application de l'article 2 du bail et ce pendant l'année précédant le décès. Elle ajoute que le candidat au transfert, s'il bénéficie d'un autre bail, doit démontrer avoir fixé son centre d'intérêts avec une certaine permanence dans les lieux litigieux. Or elle soutient avoir été contrainte de vivre avec sa mère depuis le mois de juin 2017 en raison de la dégradation de son état de santé nécessitant la présence d'un tiers et que cette occupation est justifiée par les courriers, témoignages et documents administratifs versés aux débats. Mme [U] épouse [M] justifie également cette communauté de vie par l'inadaptation de son logement à sa situation médicale et à celle de ses filles, de sorte que le logement pris à bail par sa mère constituait depuis le mois de juin 2017 son domicile et sa résidence principale. Elle soutient que la société Ab Habitat lui a proposé un autre logement à la location en guise de substitution, ce qui implique, en application de l'article 40 de la loi du 6 juillet 1989, reconnaissance de sa part de la condition relative à la vie commune. Elle explique avoir refusé ce logement en raison de son inadaptation à ses différentes pathologies. Enfin, elle fait valoir qu'en raison de sa situation de handicap, les deux autres conditions (ressources et adaptation du logement) n'ont pas à être démontrées. Elle ajoute que le bailleur ne les a jamais contestées et ce dans la mesure où elle a communiqué les justificatifs de sa situation financière et que ses deux filles ont vocation à vivre avec elle. La société Ab Habitat, qui sollicite la confirmation du jugement déféré, réplique que les pièces versées aux débats ne permettent pas de justifier de l'existence d'une communauté de vie effective entre Mme [U] épouse [M] et sa mère depuis au moins un an au jour du décès, en relevant notamment que les attestations produites ne font que témoigner de sa présence en sa qualité d'aidante sans preuve de son prétendu emménagement dans ce domicile où elle ne demeurait pas. Elle relève en outre que les loyers ont cessé d'être réglés depuis le décès de la locataire en titre. Elle ne conteste pas la présence de Mme [U] épouse [M] dans les lieux laquelle est justifiée par son activité d'aide à domicile mais soutient que le transfert du bail à son profit ne peut être envisagé, l'appelante ne remplissant pas les conditions de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que dans la mesure où la condition d'occupation du logement n'est pas remplie, la cour n'a pas à examiner les conditions imposées par l'article 40 de cette loi. Elle relève qu'en outre, Mme [U] épouse [M] ne justifie pas d'une situation de handicap et que les certificats médicaux produits ne suffisent pas à prouver l'inadéquation de son logement avec son handicap. Elle précise que soucieuse de satisfaire au mieux les personnes en situation délicate, elle a proposé à Mme [U] épouse [M] une mutation de son logement actuel sous réserve qu'elle libère les lieux objets du présent litige, ce qui vaut pas reconnaissance de sa part d'une occupation des lieux depuis plus d'un an. Sur ce, L'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré (...): -aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ; (...) A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon du domicile par ce dernier. En l'espèce, Mme [U] épouse [M] produit à hauteur d'appel diverses attestations émanant de voisins de Mme [Z] [U], à savoir : - Mme [X] épouse [T], laquelle atteste que l'appelante 'demeurait avec sa mère au [Adresse 2] afin de s'occuper d'elle. En tant que voisine, je la croisait très régulièrement. Mme [M] travaillait pour sa mère depuis quelques années et dormait avec elle, et elle même en état de handicap ses deux filles venaient régulièrement'. - Mme [G] qui indique vivre dans le logement face à celui de Mme [Z] [U] atteste que 'depuis 2018, j'ai toujours vu Mme [J] [U]-[M] vivre chez sa maman malade jusqu'à sa mort'. Elle produit également des attestations de proches : - Mme [H] épouse [D], demeurant au [Adresse 6] indique qu'elle: 'habitait chez sa mère depuis plusieurs années. Sa mère étant malade avait besoin de sa présence'. - Mme [E], une amie, atteste que Mme [U] épouse [M] 'vivait avec sa défunte mère au [Adresse 2] et ce depuis déjà quelques années. Pour des raisons pratiques, elle a dû s'installer chez sa maman car elle est elle même tombée malade et son état de santé ne lui permettait plus de retourner au [Adresse 5] (Duplex). Lorsque je venais la voir, je la rencontrais chez sa mère.' Elle produit également des attestations de ses soeurs : - Mme [F] [V], atteste qu'elle 'confirme que ma soeur était présente au domicile de notre maman qui était malade en tant qu'aidante du matin jusqu'à tard dans la soirée et dormait régulièrement chez elle pour l'assister la nuit sur la demande de notre mère'. - Mme [K] [U], atteste que 'depuis juin 2017, Mme [J] [M] était aidante de Mme [U] [L] notre mère. En effet, l'état de santé de notre mère se dégradant, lui a suggéré de s'installer avec elle et ses filles. Cette installation qui était provisoire dans un premier temps, fut constante fin 2019". Il n'est pas contesté que la présence de Mme [U] épouse [M] au domicile de sa mère était nécessitée par l'état de santé de cette dernière. Il convient de relever que les attestations produites par l'appelante, outre qu'elles sont peu précises et circonstanciées, comportent certains éléments contradictoires, notamment quant à la présence de Mme [U] épouse [M] au domicile de sa mère toutes les nuits ou quant à la présence de ses propres filles dans ce logement. Elles ne permettent donc pas d'établir, en l'absence de tout autre élément objectif versé aux débats, que Mme [U] épouse [M] vivait effectivement au domicile de sa mère alors qu'elle disposait de son propre logement qu'elle a conservé durant ces années (depuis 2017 selon ses déclarations) sans expliciter les raisons pour lesquelles elle ne l'a pas restitué alors qu'au surplus, elle indique qu'il n'était plus adapté à son état de santé, ce que les certificats médicaux datant de janvier 2021 mentionnant qu'elle nécessite un lieu de vie adapté à son état de santé chronique et doit limiter les efforts(marche, escaliers) sont insuffisants à établir. Son avis d'imposition produit mentionne qu'au 1er janvier 2020, elle se domiciliait fiscalement à son domicile et non chez sa mère. Mme [Z] [U], dans les enquêtes d'occupation produites par la société Ab Habitat pour 2018 et 2020 (pièce 16 et 17), ne déclarait pas d'autre occupant dans les lieux. Il convient de relever que Mme [U] épouse [M] ne produit aucun document fiscal, administratif, justificatif d'identité, courrier ou autre élément à son nom portant l'adresse du bail litigieux antérieurement au décès de sa mère, l'avis d'échéance de la Matmut (pièce 24) et l'attestation d'EDF (pièce 25) étant postérieurs, ce qui ne permet pas de confirmer qu'elle se serait durablement installée avec sa mère. Enfin, dans son courrier de demande de transfert de logement du 21 janvier 2021 adressé au bailleur, Mme [U] épouse [M] se domicilie à son adresse et demande 'la mutation de son logement actuel afin d'emménager dès que possible dans celui de ma mère'. Le fait que la société Ab Habitat ait proposé à Mme [U] épouse [M] un autre logement qu'elle a au demeurant refusé sans justifier de son inadaptation à son état de santé, ne saurait valoir reconnaissance par la bailleresse de la condition de vie commune comme le soutient à tort l'appelante. Au vu de l'ensemble des observations qui précèdent, Mme [U] épouse [M] n'établit donc pas avoir établi son habitation principale et pérenne au domicile de sa mère et ne justifie donc par d'une cohabitation avec elle-ci durant l'année précédant son décès. Il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré ayant rejeté sa demande de transfert du bail litigieux, constaté la résiliation du bail au [Date décès 1] 2021, jour du décès de la locataire en titre, et ordonné l'expulsion de Mme [U] épouse [M]. Sur l'indemnité d'occupation * Sur le point de départ des indemnités d'occupation La société Ab Habitat fait grief au premier juge d'avoir fixé le point de départ des indemnités d'occupation au 21 juillet 2021, demandant qu'elle soit ramené au jour du décès, soit le [Date décès 1] 2021. Mme [U] épouse [M] ne répond pas sur ce point. Sur ce, Etant donné que le bail s'est trouvé résilié au [Date décès 1] 2021, date depuis laquelle Mme [U] épouse [M] occupe le logement sans droit ni titre, il convient de fixer le point de départ des indemnités d'occupation à cette date, et non au jour de la sommation de quitter les lieux comme l'a décidé le premier juge. Le jugement critiqué est en conséquence infirmé de ce chef. * Sur la fixation du montant des indemnités d'occupation La société Ab Habitat demande à la cour de fixer le montant des indemnités d'occupation dues depuis le décès jusqu'au 31 décembre 2022 à la somme de 22 077,78 euros. Mme [U] épouse [M] s'oppose à cette demande en faisant valoir que le quantum de la demande est incertain. Elle allègue que le décompte produit intègre des postes de toute autre nature (frais irrépétibles et dépens) et qu'il ne ventile pas les sommes réclamées au titre des charges et des loyers, ce qui ne lui permet pas de vérifier la dette. Elle ajoute qu'il n'apparaît pas que le bailleur ait exécuté son obligation annuelle de régularisation des charges. Sur ce, En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. En l'espèce, les décomptes produits par la bailleresse (pièces 18, 19 et 23) ne détaillent pas le montant des sommes réclamées mensuellement à Mme [U] épouse [M], seule la mention 'échéance mois de...' figurant sur ces décomptes. Dans ces conditions, la société Ab Habitat ne met pas en mesure Mme [U] épouse [M] et la cour de vérifier le bien-fondé et le montant des sommes réclamées à l'appelante. Elle est en conséquence débouter de sa demande visant à fixer le montant de l'indemnité d'occupation due depuis le décès de Mme [Z] [U] jusqu'au 31 décembre 2022 à la somme de 22 077,78 euros. Sur la demande de dommages et intérêts La société Ab Habitat demande l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la non-restitution des lieux qu'elle entend voire fixée à la somme de 1 500 euros. Mme [U] épouse [M] s'y oppose en faisant valoir que cette demande n'est pas fondée en droit et que de surcroît, le préjudice n'est pas justifié. Sur ce, Il résulte de l'article 1240 du code civil que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En l'espèce, la société Ab Habitat ne justifie pas que l'occupation illicite des lieux par les intimés depuis la résiliation du bail lui a causé un préjudice distinct de celui déjà réparé par la fixation d'une indemnité d'occupation. Cette demande est en conséquence rejetée et le jugement est confirmé de ce chef. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Mme [U] épouse [M], qui succombe, sera condamnée aux dépens d'appel, les dispositions du jugement critiqué relatives aux dépens et aux frais irrépétibles étant par ailleurs confirmées. Elle sera condamnée à verser à la société Ab Habitat la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe, Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions à l'exception de celle ayant fixé le point de départ de l'indemnité d'occupation au 21 juillet 2021 ; Statuant à nouveau du seul chef infirmé Fixe le point de départ de l'indemnité d'occupation au paiement de laquelle Mme [U] épouse [M] est condamnée au [Date décès 1] 2021 ; Ajoutant au jugement déféré, Déboute la société Ab Habitat de sa demande visant à fixer le montant de l'indemnité d'occupation due depuis le décès de Mme [Z] [U] jusqu'au 31 décembre 2022 à la somme de 22 077,78 euros ; Condamne Mme [U] épouse [M] à verser à la société Ab Habitat la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne Mme [U] épouse [M] aux dépens d'appel. - prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,