Cour d'appel, 27 mai 2024. 22/02127

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 5 - Chambre 10 ARRÊT DU 27 MAI 2024 (n° , 13 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : 22/02127 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFEDN Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Novembre 2021 - TJ de PARIS - RG n° 19/08651 APPELANTS Monsieur [H] [F] [Adresse 8] [Localité 20] Représenté par Me Arnaud GUYONNET de la SCP SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044 Madame [R] [F] née [I] [Adresse 8] [Localité 20] Représentée par Me Arnaud GUYONNET de la SCP SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044 INTIME Monsieur LE DIRECTEUR RÉGIONAL DES FINANCES PUBLIQUES D'ILE DE FRANCE Le Directeur Régional des Finances Publiques d'Ile de France et du département de Paris qui élit domicile en ses bureaux du Pôle Fiscal Parisien 1, Pôle Juridictionnel Judiciaire, situés [Adresse 5] à [Localité 27] [Adresse 5] [Localité 19] Représenté par Me Guillaume MIGAUD de la SELARL ABM DROIT ET CONSEIL AVOCATS E.BOCCALINI & MIGAUD, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC129 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 Février 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Christine SIMON-ROSSENTHAL, Présidente, chargée du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : Madame Christine SIMON-ROSSENTHAL, Présidente de la chambre 5-10 Monsieur Xavier BLANC, Président Madame Sylvie CASTERMANS, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles Greffier, lors des débats : Madame Sylvie MOLLÉ ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Christine SIMON-ROSSENTHAL, et par Sylvie MOLLÉ, Greffier, présent lors de la mise à disposition. FAITS ET PROCÉDURE M. [H] [F] et Mme [R] [I] épouse [F] ont fait l'objet d'une proposition de rectification datée du 22 décembre 2014 aux termes de laquelle leur impôt de solidarité sur la fortune (ISF) dû au titre des années 2011 et 2012 et la contribution exceptionnelle sur la fortune (CEF) 2012 ont été recalculés, l'administration ayant réévalué les actifs suivants détenus par M. et Mme [F], à savoir : . un appartement situé [Adresse 8], constituant la résidence principale de M. et Mme [F] au titre de l'ISF des années 201l et 2012, . leur participation dans la société civile Financière [I] (ci-après dénommée SCI FMV) (40 parts sociales détenues par Mme [F], soit 33,33 % du capital), société holding constituée en 2012 au capital de 1 829,39 euros divisé en 120 parts sociales, détenant elle-même des participations majoritaires dans : * la SCI [Adresse 14], au capital de 1 686 238,60 euros, divisé en 7571 parts sociales de 223,02 euros chacune dont 1 part détenue par Mme [F] et 7 560 pars détenus par la SCI FM, * la SCI [Adresse 15], au capital de 1 637 454,90 euros divisé en 7 741 parts de 211,53 euros chacune dont 7 740 parts détenues par la SCI FMV, * la SCI [Adresse 18], au titre de l'ISF de l'année 2011, au capital de 1 524 642,60 euros divisé en 7 001 parts sociales de 217,77 euros chacune dont 7 000 parts détenues par la SCI FMV. . leurs participations détenues dans la société civile [Adresse 7] au titre de l'ISF le l'année 2011 (1 666 parts détenues par Mme [F]). Monsieur et Madame [F] ont formulé des observations le 20 février 2015 (une prorogation du délai de réponse leur ayant été tacitement accordée), auxquelles l'administration fiscale a répondu par lettre du 5 septembre 2017, maintenant partiellement les rectifications proposées. Par lettre du 15 septembre 2017, M. et Mme [F] ont demandé à l'administration de saisir la commission départementale de conciliation, saisine dont ils se sont désistés le 2 novembre 2017. Le recours hiérarchique devant l'inspecteur principal n'a pas abouti, l'administration fiscale, ayant le 23 octobre 2017, maintenu sa position exprimée le 5 septembre 2017. Le 15 novembre 2017, un avis de mise en recouvrement portant le numéro 71100143 a été émis en conséquence pour un montant total de 191 381 euros (166 091 euros en droits et 25 290 euros en pénalités). Par lettre du 18 décembre 2017, M. et Mme [F] ont demandé un dégrèvement total ou partiel des impositions supplémentaires. Ils ont contesté le rehaussement de la valeur vénale des biens mentionnés dans l'avis de mise en recouvrement querellé, soutenant que les termes de comparaison retenus pour évaluer la valeur vénale de la résidence principale n'étaient pas pertinents et que les méthodes d'évaluation des parts sociales étaient insuffisamment motivées. Ils ont également demandé, s'agissant du calcul du plafonnement de l'ISF au titre de l'année 2011, à bénéficier d'un taux de 66 % au lieu du taux de 85 % prévu par l'article 885 V du code général des impôts et applicable à l'impôt 2011, en invoquant le principe d'égalité devant l'impôt. Cette réclamation a fait l'objet d'une décision de rejet du 12 juin 2019. Par lettre du 5 septembre 2018, M. et Mme [F] ont saisi le médiateur du ministère de l'économie et des finances, lequel a, par lettre du 29 novembre 2018, confirmé le bien-fondé de la procédure de rectification en matière de contrôle de valeur des biens imposables à I 'ISF et de calcul du plafonnement de l'ISF. Par exploit d'huissier du 17 juillet 2019, les époux [F] ont fait assigner la DGFIP devant le tribunal judiciaire de Paris. Par jugement rendu le 22 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Paris a statué comme suit  : - Déboute M. [H] [F] et Mme [R] [I] épouse [F] de leur réclamation au titre du rehaussement de la valeur vénale de l'immeuble constituant leur résidence principale, - Déboute M. [H] [F] et Mme [R] [I] épouse [F] de leur réclamation au titre du rehaussement de la valeur vénale des parts sociales de la société civile Financière [I] et de la part sociale détenue dans le capital de SCI [Adresse 14], - Ordonne une expertise et commet pour y procéder Madame [K] [G], demeurant [Adresse 4] ([XXXXXXXX01] [Courriel 23]), expert assermenté près la cour d 'appel de Paris, qui aura pour mission de : . convoquer les parties et tous sachant, et, dans le respect du principe du contradictoire, . se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission, . visiter les locaux litigieux situés [Adresse 7] et de les décrire, . entendre les parties en leurs dires et explications, . déterniner la surface utile et la surface utile pondérée de chaque local commercial de l'immeuble sis [Adresse 7], . rendre compte du tout et donner son avis motivé, . dresser un rapport de ses constatations et conclusions, . donner connaissance de ses conclusions aux parties et répondre à leurs dires, - Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 31 mai 2022 - Fixe à la somme de 3 000 euros (trois mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par M. et Mme [F] à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, Parvis du tribunal de Paris, Paris 17ème) avant le 17 janvier 2022 inclus, avec une copie de la présente décision, - Dit que l'affaire sera rappelée le 7 février 2022 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation, - Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet, - Dit qu'en cas d'empêchement ou de refus de l'expert d'accomplir sa mission, il sera procédé à son remplacement par une ordonnance rendue sur simple requête ; - Désigne le juge de la mise en état aux fins de contrôler le suivi des opérations d'expertise, - Sursoit à statuer sur le surplus des demandes, - Réserve les dépens. Par déclaration du 26 janvier 2022, les époux [F] ont interjeté appel du jugement. Par dernières conclusions signifiées le 16 novembre 2022, les époux [F] demandent à la cour, au visa des articles 666 du code général des impôts et L. 17 du livre des procédures fiscales, vu les pièces visées dans la liste annexée aux présentes, de : - Annuler et à tout le moins réformer le jugement rendu le 22 novembre 2021 en ce qu'il a débouté les appelants de leur demande de restitution de l'ISF complémentaire acquitté au titre des années 2011 et 2012. Statuant à nouveau : - Déclarer la méthode de détermination des valeurs vénales à retenir au titre de l'ISF des années 2011 et 2012 comme viciée, - Ordonner la restitution de l'ISF pour un montant, en droits et pénalités, de 142 938 € au titre des années 2011 et 2012, - Condamner la Direction régionale des finances publiques d'Ile de France et de Paris, ès qualités, à verser à M. et Mme [H] [F] la somme de 6 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamner la Direction régionale des finances publiques d'Ile de France et de Paris, ès qualités, aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître Pierre Pradie, avocat à la cour, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Par dernières conclusions signifiées 13 juillet 2022, l'administration fiscale demande à la cour de : - confirmer le jugement entrepris sur l'évaluation de la résidence principale et des parts sociales détenues dans la société civile Financière [I] - reconnaître le rappel fondé en droit et en fait ; - confirmer les rappels de droits et de pénalités effectués par l'administration ; - confirmer la décision de rejet du 12 juin 2019 sur l'évaluation de la résidence principale et des parts sociales détenues dans la société civile [F] En conséquence, - rejeter toutes les demandes de Monsieur [H] [F] et Madame [R] [I] épouse [F] ; - condamner Monsieur [H] [F] et Madame [R] [I] épouse [F] en tous les dépens de première instance et d'appel ; - condamner Monsieur [H] [F] et Madame [R] [I] épouse [F] à verser à l'Etat la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture est intervenue le 15 janvier 2024. SUR CE, Sur la régularité de la procédure de rectification Les époux [F] tout en rappelant que la charge de la preuve de l'évaluation d'un bien repose sur l'administration fiscale (article 17 du livre des procédures fiscales), soulèvent l'irrégularité de la procédure de rectification. Ils rappellent l'exigence de motivation qui découle de l'art.57 du LPF, et notamment, que la valeur à retenir pour la liquidation des droits d'enregistrement est la valeur vénale réelle des biens appréciée au jour du fait générateur de l'impôt (articles 666 du code général des impôts et L.17 du livre des procédures fiscales). La valeur vénale des titres non cotés devant être appréciée, de manière concrète et objective, en tenant compte de tous les éléments dont l'ensemble permet d'obtenir un chiffre aussi proche que possible de celui qu'aurait entrainé le jeu normal de l'offre et de la demande (ex. prise en compte de cession de biens similaires à une date proche et antérieure à la cession). La proposition de rectification devant dès lors faire état de ces éléments (précisions concrètes des termes de comparaison ; critères retenus pour parvenir à l'évaluation etc.). Ils soutiennent, qu'en l'espèce, la proposition de rectification ne justifie pas en quoi les biens présentés comme des termes de comparaison étaient intrinsèquement similaires ; que la prise en compte d'un seul terme de comparaison est insuffisante et qu'à défaut de motivation suffisante, la procédure de rectification est irrégulière. Ils ajoutent que le contribuable n'a pas à établir le bien-fondé de son évaluation et peut se borner à critiquer les éléments invoqués par l'administration fiscale ; que si le contribuable invoque des éléments de comparaison, il lui appartient d'en établir la pertinence. L'administration fiscale réplique que la proposition de rectification est motivée en droit et en fait ; que s'agissant de la résidence principale, il est indiqué pour chacun des termes de comparaison, outre la date et le prix de cession, l'adresse, les surfaces, les matériaux de construction etc. ; s'agissant des parts de la société, il est indiqué et expliqué la méthode d'évaluation utilisée. Elle soutient, qu'en l'absence de cessions pertinentes de titres similaires permettant l'application de la méthode par comparaison, les parts de société ont été valorisées en fonction de tous les éléments dont l'ensemble permet d'obtenir une valeur aussi proche que possible de celle qu'aurait entraîné le jeu normal de l'offre et la demande, soit en l'espèce, par combinaison des valeurs mathématique et de productivité, suivant une pondération qui permet de prendre en considération les caractéristiques de la société et le contexte économique dans lequel elle évolue. Ceci étant exposé, en application de l'article 885 E du code général des impôts l'assiette de l'impôt de solidarité sur la fortune est constitué par la valeur nette au 1er janvier de l'année, de l'ensemble des biens, droits et valeurs imposables appartenant aux personnes physiques qui y sont assujetties. En matière de droits d'enregistrement, l'article 761 du code général des impôts, en ses paragraphes 1 et 2, dispose que : "Pour la liquidation des droits de mutations à titre gratuit, les immeubles, quelle que soit leur nature, sont estimés d'après leur valeur vénale réelle à la date de la transmission, d'après la déclaration détaillée et estimative des parties, sans distraction des charges, sauf, en ce qui concerne celles-ci, ce qui est dit aux articles 767 et suivants. Pour les immeubles dont le propriétaire a l'usage à la date de la transmission, la valeur vénale réelle mentionnée au premier alinéa est réputée égale à la valeur libre de toute occupation." Cette disposition est applicable à tout bien immobilier, quelle que soit sa nature. L'article L17 du livre des procédures fiscales dispose que l'administration fiscale peut rectifier le prix ou l'évaluation ayant servi de base à la perception de droits d'enregistrement lorsque ce prix ou cette évaluation paraît inférieure à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations pour taxer, en définitive, la valeur vénale réelle des biens. L'article L.57 du livre des procédures fiscales dispose que " l'administration adresse au contribuable une proposition de rectification qui doit être motivée de manière à lui permettre de formuler ses observations ou de faire connaître son acceptation ". A peine de de nullité, la proposition de rectification doit obligatoirement comporter l'indication des motifs de droit et de fait sur lesquels se fonde le rehaussement Il incombe à l'administration de rapporter la preuve de l'insuffisance du prix exprimé ou de l'évaluation fournie dans les actes ou déclaration par rapport à la valeur vénale réelle du bien concerné. Cette dernière correspond au prix qui pourrait être obtenu par le jeu de l'offre et de la demande dans un marché réel en prenant en compte les éléments d'appréciation tels que, s'agissant d'un bien immobilier, ses caractéristiques physiques et juridiques, sa situation géographique. La loi n'impose aucune méthode d'évaluation particulière. La principale méthode retenue est celle par comparaison avec des cessions de biens intrinsèquement similaires qui peut être combinée avec d'autres ou évincée en fonction de la nature du bien et/ou en l'absence d'éléments de comparaison. Pour déterminer la valeur de titres non cotés, on peut combiner différentes méthodes suivant une pondération qui permet de prendre en compte les caractéristiques de la société et d'obtenir une évaluation aussi proche que possible de celle qu'aurait entraîné le jeu normal de l'offre et de la demande, dans un marché réel, au jour de la mutation. Il peut être tenu compte de la valeur mathématique obtenu par actualisation de la valeur de l'actif net comptable de la société c'est à dire la valeur vénale de ses actifs diminuée des éléments du passif réel. Il peut également être tenu compte de la valeur de productivité tirée de l'importance du bénéfice et de la valeur de rendement établie par capitalisation du dividende. En l'espèce, la proposition de rectification adressée aux contribuables est régulière car motivée en droit et en fait en ce qu'elle indique la nature et le montant des redressements envisagés et, s'agissant de l'évaluation de la résidence principale, les termes de comparaison retenus mentionnant la date et le prix de cession, l'adresse, les surfaces, les matériaux de construction et, s'agissant des parts de la société, l'explication de la méthode d'évaluation utilisée, de sorte que les contribuables ont pu engager utilement un dialogue avec l'administration fiscale sur les redressements envisagés par cette dernière. Sur le bien fondé du redressement . Sur la rectification de la valeur vénale de la résidence principale Les époux [F] contestent la pertinence des termes de comparaison cités par l'administration fiscale dans sa proposition de rectification, à savoir le caractère de similarité des biens cités ainsi que les critères retenus pour parvenir à l'évaluation fixée par celle-ci. Ils font valoir que l'appartement appartient à un immeuble d'angle et que l 'agrément de certains biens et les nuisances qu'ils subissent sont variables d'un micro-quartier à un autre rendant impossible des comparaisons pertinentes entre eux, sans procéder à une sélection rigoureuse des termes de comparaison et à des ajustements à la baisse. Ils font valoir que l'immeuble [Adresse 22] est pénalisé par la pollution place de l'Etoile, les nuisances sonores provoquées par les discothèques aux alentours, l'accès à l'escalier et à l'ascenseur par un couloir qui dessert aussi les boutiques, les nuisances olfactives dues au restaurant Prunier situé au pied de l'immeuble. Ils ajoutent que les termes de comparaison produits par l'administration sont inadaptés car ils prennent en compte des biens ayant une bonne exposition (avenue Foch) et des appartements se situant à l'intérieur de micro-quartiers, considérés et reconnus comme résidentiels. Ils font valoir qu'ils produisent 14 termes de comparaison issus de l'analyse de la banque de données [Localité 26] Notaires dans un rayon de 100 m autour du bien à évaluer et de la base PATRIM de l'administration, dont les termes de comparaison sont opposables au service et soulignent que si les termes de comparaison doivent être antérieurs au fait générateur de l'impôt, il n'est pas prohibé de retenir des termes de l'année précédente. L'administration fiscale précise que si, pour apprécier la valeur des biens immobiliers, elle a utilisé la méthode par comparaison (cessions antérieures au fait générateur), permettant de donner à un bien sa juste valeur à une date donnée, cela n'implique pas que les biens ainsi pris en considération soient strictement identiques, dans le temps, dans l'environnement et dans l'emplacement, au bien litigieux à évaluer. Elle soutient que les termes de comparaison sont situés à proximité des biens litigieux (moins de 300 m avec une prise en compte des nuisances, installation également de commerces au rez-de-chaussée etc.). Elle ajoute que ces références ne correspondent pas aux prix le plus élevés, d'autant plus que les redevables se situent dans le 16e arrondissement alors que les termes de comparaison sont situés dans le 17e (quartier moins prisé). Elle soutient que les termes de comparaison présentés par les époux [F] sont incomplets, contrairement à ceux qu'elle a retenus, dans la mesure où ils ne font pas apparaitre les adresses de situation des biens, ni les dates précises des mutations et ne tiennent pas compte des caractéristiques physiques pouvant faire varier la valeur des biens. Ceci étant exposé, le bien immobilier à évaluer est situé dans [Localité 24], à l'angle de la [Adresse 32] et de la [Adresse 31] et se compose d'un appartement dans un immeuble en pierre construit en 1880, d'une superficie de 176 m2, comprenant six pièces principales, une cuisine, une salle de bains, un cabinet de toilette, une antichambre, situés au troisième étage, deux chambres de service situées au 6ème étage de l'immeuble et une cave. Dans leurs déclarations ISF des années 2011 et 2012, les époux [F] ont estimé l'immeuble à 591 360 euros, soit une valeur vénale avant application de l'abattement de 30 % pour résidence principale de 884 800 euros, correspondant à une valeur de 4 800 euros/m2. L'administration fiscale a fixé la valeur à 1 642 625 euros au 1er janvier 2011 et à 1 824 421 euros au 1er janvier 2012, soit une valeur au m2 pour l'année 2011 de 9 355 euros et pour l'année 2012 de 10 45 euros. S'agissant de l'ISF 2011, l'administration fiscale à retenu les éléments de comparaison suivants : Le bien situé [Adresse 6] concerne un appartement d'une superficie de 175,60 m2 situé au 4ème étage d'un immeuble en pierre construit en 1900, avec deux chambres situées au 6ème étage et deux caves, vendu le 25 janvier 2010, au prix de 1 4040 000 euros, soit 8 200 euros le m2. Le bien situé [Adresse 12] concerne un appartement d'une superficie de 153,78 m2 situé au 4ème étage d'un immeuble en pierre construit en 1892, avec une chambre au 6ème étage et une cave, vendu le 28 janvier 2010, au prix de 1 405 400 euros, soit 9 129 euros le m2. Le bien situé [Adresse 13] concerne un appartement de 159,76 m2 situé au 2ème étage d'un immeuble en pierre construit en 1900, avec une cave, un emplacement de voiture, une chambre de service au sous-sol, vendu le 28 juillet 2010 au prix de 1 650 000 euros, soit 9 549 euros le m2. S'agissant de l'ISF 2012, l'administration fiscale a retenu les éléments de comparaison suivants : Le bien situé [Adresse 17] concerne un appartement d'une superficie de 168,90 m2 situé au 1er étage d'un immeuble en pierre et briques en 1860, avec deux chambres situées au 6ème étage et une cave, vendu le 28 février 2011, au prix de 1 74040 000 euros, soit 8 200 euros le m2. Le bien situé [Adresse 10] concerne un appartement d'une superficie de 173,80 m2 situé au 2ème étage d'un immeuble en pierre meulière construit en 1905, avec une cave triple, vendu le 18 mars 2011, au prix de 1 815 000 euros, soit 10 443 euros le m2. Le bien situé [Adresse 2] concerne un appartement d'une superficie de 153,23 m2 situé au 4ème étage d'un immeuble en pierre et béton construit en 1900, avec une cave, vendu le 24 mai 2011, au prix de vente de 1 815 000 euros, soit 11 844 euros le m2. Le bien situé [Adresse 12] (16ème) concerne un appartement de 196,60 m2 situé au 3ème étage d'un immeuble en pierre construit en 1892 avec une cave, vendu le 27 juin 2011, aux prix de 1 780 000 euros, soit 9 053 euros le m2. Les termes de comparaison retenus par l'administration fiscale sont situés à proximité de la place de l'Etoile, à moins de 300 mètres s'agissant des biens situés au 12 avec Mac Mahon, au [Adresse 17] et au [Adresse 2] et à moins de 400 mètres pour l'immeuble situé au [Adresse 12]. Ils sont donc soumis aux nuisances de la place de l'Etoile, même si le bien situé avenue Foch est situé dans une contre-allée. Le rez de chaussée du [Adresse 11] situé en face du 25 de la même rue abrite une brasserie " [25] ". Les termes de comparaison présentés par l'administration fiscale sont pertinents en ce qu'ils portent sur des immeubles d'habitation présentant des caractéristiques similaires en termes de localisation des immeubles dans [Localité 26] (quartiers proches de la place de l'Etoile), de situation des appartements dans les immeubles (pour l'année 2011, un bien situé au 2ème étage et deux biens situés au 4ème étage et pour l'année 2012, des biens situés au 1er, 2ème, 3ème et 4ème étages), de superficie et de date et de matériaux de construction. Les mutations sont antérieures et proches du 1er janvier de chaque année de référence. Les éléments de comparaison énoncés par les appelants (pièce n° 6) ne sont pas identifiables en ce qu'ils ne mentionnent pas les adresses de situation ni la date précise des mutations. Ceux présentés en pièce n° 8 mentionnent une période de construction se situant entre 1948 et 1969 éloignée de l'année de construction de l'immeuble objet du rehaussement (1880). Quatre références mentionnent des superficies très éloignées de celle de l'immeuble des appelants (entre 90 et 107 m2). Les date de mutation (juin et novembre 2009) sont éloignées des périodes de référence (2011 et 2012). Cinq transactions présentées dans la pièce n° 9 ont des dates de construction entre 1840 et 1969 correspondant partiellement à l'année de construction du bien à évaluer. Quatre transactions dont l'année de construction est proche sont datées de février à juin 2011 et sont donc postérieures à l'année au 1er janvier 2011. Les matériaux de construction ne sont pas mentionnés. Les termes de comparaison proposés par les appelants n'apparaissent pas pertinents pour évaluer leur bien de doivent être écartés. Le jugement entrepris sera dès lors confirmé en ce qu'il a rejeté la réclamation des époux [F] de ce chef. . Sur la rectification de la valeur vénale des titres de la société Financière Marquet Vasselot Le capital social de la société Financière Marquet Vasselot (ci-après désignée FMV), société holding constituée en 2010 ayant pour objet s social " l'acquisition et la gestion de toutes parts sociales, actions ou obligations détenues par la société ". La SCI FMV détient des participations majoritaires dans trois SCI, la SCI [Adresse 14], la SCI 5 avenue Victor Hugo et la SCI [Adresse 18]. Au 1er janvier 2011, le capital social était de 1 829,39 euros, divisé en 120 parts reparties entre 3 détenteurs : Madame [F] pour 40 parts sociales, Madame [N] pour 40 parts sociales et Madame [V] pour 340 parts sociales. Au 1er janvier 2011, le capital social de la SCI 3 avenue Victor Hugo était de 1 686 238,60 euros divisé en 7 561 parts sociales détenues pour une part sociale par Madame [F] et 7 650 parts sociales par la SCI FMV. Le capital social de la SCI [Adresse 15] était de 1 637 454 euros divisé en 7 741 parts sociales détenues pour une part sociale par Madame [N] et 7 650 parts sociales par la SCI FMV. Le capital social de la SCI [Adresse 18] était de 1 524 652 euros divisé en 7 001 parts sociales détenues pour une part sociale par Mme [V] et 7 000 parts sociales par la SCI FMV. Dans la proposition de rectification, l'administration fiscale a porté la valeur des titres non contés de la SCI FMV à 8 038 400 euros en utilisant la valeur mathématique (VM) et la valeur de productivité (VP). Elle a recalculé, après observations des contribuables, la valeur mathématique en diminuant l'actif net à concurrence des produits à recevoir, soit au 31 décembre 2010, la somme de 1 408 286 euros et appliqué une décote de 10 % pour tenir compte de la clause d'agrément figurant dans les statuts de la SCI FMV. La valeur des 40 parts sociales de la SCI FMV a été fixé à 6 952 880 euros. Les époux [F] estiment que la combinaison retenue par l'administration afin d'évaluer la valeur vénale de la participation minoritaire de Mme [F] est inexacte en raison de l'absence de justification par l'administration fiscale de l'impossibilité de recourir à la méthode par comparaison portant sur les titres de sociétés similaires, les méthodes d'évaluation en fonction de la valeur mathématique ou de la valeur de productivité n'étant que subsidiaires. Ils reprochent à l'administration fiscale d'avoir eu recours à des termes de comparaison non intrinsèquement similaires pour déterminer la valeur mathématique des titres, deux des trois immeubles retenus étant situés dans les [Localité 9]. Ils font valoir que la valeur mathématique des participations dans les SCI résulte d'une réévaluation des immeubles insuffisamment motivée, l'administration ne fournissant aucun élément de nature à connaître la répartition entre les usages des surfaces des immeubles, obligeant les contribuables à effectuer certaines recherches pour apprécier la position du service. Ils indiquent, afin de pallier l'insuffisance des termes de comparaison produits par l'administration, fournir leur propre mode d'évaluation des immeubles appartenant à la SCI en distinguant la surface à usage commercial de celle à usage d'habitation. Ils estiment que la méthode retenue par l'administration est imprécise car la SDPHO ne permet de prendre en compte, ni la décomposition de l'affectation de locaux, ni la surface utile de l'immeuble à évaluer et celle des termes de comparaison. Ils font valoir que, selon les locations commerciales et d'habitation, il convient, en outre, de pratiquer un abattement pour tenir compte de leur occupation et un abattement pour vente en bloc ainsi qu'un abattement supplémentaire de 10% afin de tenir compte de la non-liquidité des actifs immobilisés qu'ils justifient par le fait que les trois immeubles sont grevés d'une hypothèque bancaire susceptible de les dévaloriser. Les appelants soutiennent que la méthode utilisée par l'administration pour établir la valeur de productivité est viciée, comme étant dépourvue de motivation dans la mesure où le fondement pris par l'administration pour justifier le taux de capitalisation est obsolète (Guide d'évaluation de 2006, non actualisé depuis) et qui ne saurait donc servir de référence à une proposition de rectification qui doit se fonder en premier lieu sur les textes légaux et réglementaires. En outre, le service ne fait état d'aucun élément de comparaison pour déterminer le taux de capitalisation des résultats. Ils font valoir que la valeur de productivité résulte de la capitalisation des revenus nets, selon le taux de productivité et qu'en conséquence, doivent donc être déduits l'impôt sur le revenu et les contributions sociales. En l'espèce, il n'est pas contesté que l'intégralité des résultats dégagés par les SCI et FMV est imposable à l'IR, mais l'administration refuse de déduire un impôt fictif, comme cela est préconisé dans son Guide. En effet, ils soutiennent que pour les SCI non soumises à l'IS, la déduction d'un impôt fictif permet de prendre en compte l'inégalité des situations, y compris lorsque tous les associés sont soumis à l'IR. Le juge s'est donc mépris sur la position du contribuable qui consiste non pas à déduire un IS, mais un IR ainsi que les contributions sociales. Ils reprochent à l'administration fiscale d'avoir eu recours pour la valorisation des titres selon la méthode de productivité, au Guide de l'évaluation de 2006 et une insuffisance de motivation du coefficient de risque retenu. Les époux [F] exposent que la méthode par comparaison est la plus appropriée pour obtenir une évaluation aussi proche que possible de celle qu'aurait entraîné le jeu de l'offre et de la demande dans un marché réel de sorte que la valeur vénale des titres de sociétés non cotées doit être évaluée, en priorité, par référence aux prix auxquels ont été conclues d'autres transactions portant sur les mêmes titres ou sur les titres de sociétés similaires exerçant la même activité. Les méthodes d'évaluation en fonction de la valeur mathématique ou de la valeur de productivité ne sont que subsidiaires, dans l'hypothèse où l'administration est dans l'impossibilité de recourir à la méthode par comparaison ce dont, en l'espèce, elle n'a pas justifié, alors même qu'elle disposait d'un accès aux bases de données lui permettant de rechercher les transactions portant sur des titres de sociétés foncières similaires ni visé dans sa proposition de rectification l'absence ou non de telles transactions de sorte que la procédure reposant sur le recours à la méthode selon la valeur mathématique combinée à la valeur de productivité est viciée. Ils proposent la combinaison suivante : (2VM + VP) /3 et une décote de 10%. Les époux [F] soutiennent que le coefficient de risque retenu par le service souffre d'une insuffisance de motivation et n'est pas justifié par rapport au marché et est trop faible, compte tenu des facteurs de risque inhérents à un immeuble comportant, pour partie, un usage commercial. L'administration fiscale fait valoir que l'estimation de la valeur vénale des titres non cotées résulte de la combinaison de différentes méthodes suivant une pondération ; qu'en l'espèce, les parts sociales litigieuses ont été valorisées conformément aux principes dégagés par la Cour de cassation (jeu de l'offre et de la demande), par la combinaison des valeurs mathématique et de productivité ; que le fait que les sociétés détenues par la société FMV n'exercent pas d'activité commerciale ou industrielle propre et ont pour objet principal la gestion de leur patrimoine justifie que l'approche patrimoniale ait été privilégiée. Dans ces conditions, elle estime la combinaison retenue justifiée : (2 VM + VP) / 3 pour la société FMV (les sociétés civiles immobilières détenues par la société FMV étant évaluées selon la formule (4VM + V P) / 5). Elle précise que, contrairement aux affirmations des redevables, il n'est pas nécessaire de préciser dans quelles proportions ni à quelles conditions ces immeubles sont occupés, pour apprécier la pertinence des termes de comparaison. D'autant qu'au cas particulier, les cessions retenues par le service de contrôle concernent des immeubles de rapport à usage mixte (habitation et professionnel), construits à la même époque, vendus occupés (pour le tout ou pour partie libre et pour partie occupé), situés dans la même zone géographique, rive droite, englobant la place de l'Etoile. Il s'agit donc de biens comparables aux immeubles détenus par les SCI. Ainsi, la valeur des immeubles détenus par les SCI a été déterminée par comparaison avec des cessions en nombre suffisant et antérieures ou concomitantes au fait générateur de l'impôt, de biens intrinsèquement similaires, conformément à la jurisprudence constante de la Cour de cassation. En outre, concernant les éléments que les redevables ont fournis pour évaluer les immeubles des SCI, elle opère une distinction, au visa de l'art. R.111-2 du code de la construction et de l'habitation, entre la surface développée pondérée hors 'uvre (SDPHO) (calculée à partir de la superficie couverte au sol par la construction, murs extérieurs compris) et la surface habitable (surface d'intérieur, mesurée " dans 'uvre ", c'est à dire après déduction notamment des surfaces des murs (extérieurs et intérieurs, porteurs ou constituant de simples cloisonnements) et il n'est pas tenu compte notamment des caves et sous-sols). Ainsi, pour l'estimation de la valeur vénale des biens immobiliers, les tribunaux préconisent de retenir la SDPHO. Ainsi, en retenant cette dernière (d'autant plus que deux des immeubles détenus sont des immeubles entiers de rapport), le service a évalué les immeubles détenus par les SCI selon la méthode pertinente. Enfin, concernant les abattements, sur le fondement de son Guide de l'évaluation, elle considère que : les biens comme des immeubles entiers de rapport, l'abattement pour vente en bloc ne peut donc être retenu car ce type d'immeubles doit faire l'objet d'une évaluation globale ; que la valeur des titres de la société a été recherchée et les biens évalués à partir d'une combinaison de méthodes, la non liquidité des actifs immobilisés ayant été prise en compte par la formule de pondération et qu'il n'y a pas lieu d'appliquer ensuite une décote. Elle ajoute que l'hypothèque est sans effet sur la valeur des parts, d'autant que l'emprunt apparait en dette au passif du bilan de la société civile et est retenu pour la détermination de l'actif net de cette société. Elle ajoute que la garantie n'est actionnée qu'en cas de défaut de remboursement du prêt, ce qui n'est pas prouvé par les appelants. Elle soutient que, contrairement à ce que les appelants soutiennent, la possibilité de déduire un impôt fictif concerne l'IS (impôt sur les sociétés) et non l'IR (impôt sur le revenu), la CSG, la CRDS, le prélèvement social et les contributions additionnelles. Elle relève que l'approche par la productivité s'utilise pour évaluer les sociétés commerciales soumises à l'IS. Or, en l'espèce, dans chacune des sociétés, les associés sont tous assujettis à l'IR. Dès lors, Dans ces conditions, en l'absence d'inégalité des situations des associés, la déduction d'un IS fictif ne peut pas être acceptée. L'administration fiscale fait valoir qu'elle s'est basée sur son Guide de l'évaluation et considère que le coefficient retenu correspond à un risque faible justifié, dans la mesure où les SCI avenue Victor Hugo évoluent dans le secteur de l'immobilier locatif reconnu comme étant un secteur très faiblement risqué. Elle ajoute, compte tenu de la répartition du capital social de la holding FMV entre Mme [F] et ses deux s'urs (chacune détenant 33,33 % du capital social) et de la participation très importante détenue dans les trois SCI par la holding FMV, que cette dernière ne souffre pas des contraintes juridiques créées par les clauses d'agrément mentionnées dans les statuts des SC 3, 5 et 7 avenue Victor Hugo. Ceci étant exposé, il n'est pas contesté qu'aucune cession de titres de la SCI FMV n'a été réalisée au cours de la période antérieure au fait générateur de l'ISF. La proposition de rectification fait apparaître l'absence de cession pertinente de titres similaires. L'administration fiscale a dès lors justifié son impossibilité de recourir à la méthode de comparaison. Elle est bien fondée à avoir utilisée la méthode d'évaluation fondée sur combinaison de la valeur mathématique en raison du caractère familial de la SCI et de l'importance de ses actifs et de la valeur de productivité du fait de ses performances, étant souligné que chacune des trois SCI dispose de revenus. La valeur mathématique s'obtient par la somme des valeurs vénales des différents éléments de l'actif diminué de la somme des éléments du passif réel, c'est-à-dire des dettes à long et moyen terme et des provisions. La valeur réelle d'un bien doit être déterminé par comparaison avec ces cessions en nombre suffisant et antérieures ou concomitantes au fait générateur de l'impôt de biens intrinsèquement similaires au regard de la nature, de la consistance, de la location et de la situation juridique des biens. Les immeubles détenus par les trois SCI avenue Victor Hugo sont des immeubles entiers de rapport, donnés à bail à usage professionnel, commercial ou habitation, lesquels doivent être évalués en globalité en fonction de la surface développée hors 'uvre et non de la surface habitable. L'administration fiscale a retenu trois cessions de biens : - une vente du 30 avril 2010 portant sur un immeuble occupé, à usage mixte (habitation et professionnel), construit en meulière en 1882, d'une SPDHO de 3 105,72 m2, situé [Adresse 3] à [Localité 29], au prix de 17 150 000 euros, soit 5 522 euros le m2, - une vente du 9 juillet 2020 portant sur un immeuble à usage mixte (habitation, bureaux et commerces), construit en pierre en 1910, d'une SPDHO de 2 071,97 m2, situé [Adresse 16] à [Localité 30], pour partie libre et pour partie occupé, au prix de 12 419 739,99 euros, soit 5 994 euros le m2, - une vente du 16 décembre 2010 portant sur un immeuble à usage mixte (habitation et professionnel), construit en pierre en 1919, d'une SPDHO de 2 075,32 euros, situé [Adresse 21] à [Localité 28], vendu pour partie libre et partie occupé, au prix de 13 250 000 euros, soit 6 384 euros le m2. L'administration fiscale en a dégagé un prix moyen de 5 966 euros le m2. Les éléments de comparaison retenus par l'administration fiscale concernent des immeubles à usage mixte dont le pourcentage entre les destinations n'a pas, contrairement à ce que prétendent les appelants, à être mentionnés, construits à une même époque, situés sur la rive droite de la Seine à [Localité 26] sans que l'on puisse reprocher à l'administration d'avoir élargi la zone géographique compte tenu du fait que le marché des immeubles de rapport est peu actif en comparaison avec celui des appartements et dont les ventes ont eu lieu antérieurement au fait générateur de l'ISF. Les biens pris en considération sont donc des biens comparables en ce qu'ils présentent des caractéristiques comparables avec les immeubles à évaluer. La surface pondérée hors 'uvre (SDPHO) d'un immeuble est la superficie hors 'uvre de chaque niveau y compris combles et caves, affectée d'un coefficient pondérateur qui rend compte de l'utilité relative de ce plan par rapport à celle d'un niveau courant, affecté du coefficient 1. La SPDHO de la SCI [Adresse 14] est de 2 031,75 m2. La SPDHO de la SCI [Adresse 15] est de 2 403,70 m2. La SDPHO de la SCI [Adresse 18] est de 2 029,46 m2 Ainsi que l'a justement retenu le tribunal, la sûreté consentie par les trois SCI au prêteur, en garantie du crédit qu'il a consenti, par acte notarié du 24 juin 2010 par la société FMV ne saurait entraîner une décote supplémentaire dans la mesure où cet emprunt figure au passif du bilan de la SCI FMV et a été pris en compte pour déterminer l'actif net de cette SCI. Il en est de même s'agissant de l'occupation des lieux au regard de la destination et de l'utilisation identiques des termes de référence. Le jugement entrepris sera dès lors confirmé en ce qu'il a retenu que la valeur mathématique calculée par l'administration fiscale était justifiée dans son principe et dans son quantum. La valeur de productivité est une méthode de capitalisation du résultat courant moyen que produit la société, en considération de la nature et de l'importance de la société et du risque encouru. Le bénéfice à capitaliser peut-être soit le résultat net comptable, soit le résultat net comptable moyen des trois derniers exercices, soit le résultat net courant moyen des trois derniers exercices, retraité de l'impôt sur les sociétés pour éliminer les résultats exceptionnels non récurrents. Le taux de capitalisation est calculé à partir d'un taux de base, taux de rendement sans risque, à savoir le taux de rendement des obligations publiques garanties par l'Etat. S'agissant d'un taux d'emprunt à long terme intégrant une hypothèse d'inflation, il y a lieu de déflater ce taux de référence de l'érosion monétaire. Ce taux est majoré d'une prime de risque, calculée en fonction de la prime de risque constaté sur la marché français (prime de risque historique), affectée d'un coefficient de risque qui varie en fonction du risque de l'entreprise (risque interne d'exploitation et risque externe lié notamment à l'environnement, la concurrence et la technologie) et variant de de 0,30 à 0,5 pour un risque faible. Les biens à évaluer ont trait au secteur immobilier locatif, secteur faiblement risqué qui justifie l'application à la prime de risque historique de 5 %, d'un coefficient de risque 0,3 et 0,5. Le choix effectué par l'administration fiscale de retenir un coefficient de 0,4 de sorte que la prime de risque est de 2 % est ainsi justifié dans son principe et dans son montant. En l'espèce la SCI FMV dégage des bénéfices de sorte que la méthode d'évaluation des parts sociales peut être calculée sur la base sur la valeur mathématique et la valeur de productivité de la SCI. Dans la mesure où les trois SCI dans lesquelles la société FMV détient des participations majoritaires ont pour objet la gestion du patrimoine des sociétés et dégage des bénéfices, l'évaluation des parts sociales de la SCI FMV peut être calculée, comme l'a fait l'administration fiscale, sur la base d'une approche patrimoniale privilégiant la valeur mathématique au regard de la valeur de productivité, calculée selon la pondération suivante : (4 VM + VP) : 5. L'administration fiscale a appliqué une décote de 10 % au titre des contraintes juridiques créées par les clauses d'agrément stipulées dans les statuts des SCI. Compte tenu de la combinaison des valeurs qui prend en compte l'absence de liquidité des titres non cotés en bourse de la société FMV, aucune décote supplémentaire fondée sur l'absence de liquidité des biens immobiliers détenus par les SCI ne peut être accordée aux contribuables. Le jugement entrepris sera dès lors confirmé en ce qu'il a déboutés les époux [F] de leurs demandes. Les époux [F] succombant en leur appel seront condamnés aux dépens de la présente procédure et déboutés de leur demande d'indemnité de procédure. Ils seront condamnés, sur ce même fondement, à payer à l'Etat, une somme de 3 000 euros. PAR CES MOTIFS, La cour, CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions soumises à la cour ; Y ajoutant, CONDAMNE Monsieur [H] [F] et Madame [R] [I] épouse [F] aux dépens d'appel ; DÉBOUTE Monsieur [H] [F] et Madame [R] [I] épouse [F] de leur demande d'indemnité de procédure ; CONDAMNE Monsieur [H] [F] et Madame [R] [I] épouse [F] à payer à l'Etat la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE S.MOLLÉ C.SIMON-ROSSENTHAL