Tribunal judiciaire, 24 juin 2024. 23/06225

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE ORDONNANCE DE REFERE N° 24/ Référés Cabinet 1 ORDONNANCE DU :24 Juin 2024 Président :Madame BENDELAC, Juge Greffier :Madame LAFONT, Greffier Débats en audience publique le : 13 Mai 2024 GROSSE : Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le .......................................................... à Me ...................................................... Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ...................................................... N° RG 23/06225 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4KHO PARTIES : DEMANDERESSE S.C.I. BEN HUR, dont le siège social est sis [Adresse 2], pris en la personne de son gérant faisant élection de domicile en les bureaux du Cabinet de Gestion Immobilière VALLETTE, dont le siège social est sis [Adresse 5] représentée par Maître Philippe DE GOLBERY de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE DEFENDERESSE S.A.R.L. ADIUVAT exploitant sous l’enseigne « PIZZA HUT », dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal représentée par Maître Nicolas BRANTHOMME de la SELAS CABINET D’AVOCATS N. BRANTHOMME, avocats au barreau de MARSEILLE DENONCE S.A. CAISSE REGIONALE DU CREDIT AGRICOLE MUTUEL ALPES PROVENCE, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal non comparante EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 25 août 2014, la SCI BEN HUR (le bailleur) a donné à bail commercial à la SARL HADOOL (le preneur) des locaux situés [Adresse 3] (RDC), moyennant un loyer annuel de 20857,92 euros, hors charges et hors taxes, payable mensuellement par avance. Par acte sous seing privé du 19 avril 2016, la SARL HADOOL a vendu le fonds de commerce sis [Adresse 3] à la SARL ADIUVAT. La SCI BEN HUR a fait délivrer à la SARL ADIUVAT un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de Justice du 14 novembre 2023, pour une somme de 13284,97 euros, au titre de l’arriéré locatif. Par acte de commissaire de Justice du 8 janvier 2024, la SCI BEN HUR fait assigner la SARL ADIUVAT devant le tribunal judiciaire de Marseille statuant en référés aux fins de : - constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, - ordonner l'expulsion de la SARL ADIUVAT et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, - ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée, - condamner la SARL ADIUVAT à payer à la SCI BEN HUR la somme provisionnelle de 17561,31 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 17 décembre 2023, - condamner la SARL ADIUVAT au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges, jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion du défendeur, - condamner la SARL ADIUVAT au paiement d'une somme de 1700 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de l’extrait K BIS et de l’état des créanciers inscrits. La procédure a été dénoncée à la caisse régionale du crédit agricole mutuel Alpes-Provence, créancier inscrit sur le fonds de commerce, par acte d’huissier du 16 janvier 2024. A l’audience du 13 mai 2024, la SCI BEN HUR maintient les demandes de son acte introductif d’instance. Elle indique avoir conclu un échéancier de paiement avec la société défenderesse. La SARL ADIUVAT, représentée, confirme qu’un échéancier de paiement a été conclu. En application de l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties. L’affaire a été mise en délibéré au 24 juin 2024. SUR CE, - Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges : Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur. Le bailleur justifie par la production du bail, du commandement de payer et d'un décompte que la SARL ADIUVAT a cessé de payer ses loyers de manière régulière et reste lui devoir une somme de 13837,65 euros, arrêtée au 25 avril 2024. Toutefois cette somme inclus le montant de 1057 euros sollicité au titre d’honoraires avocat qui ne sont pas inclus dans la dette locative mais dans les frais irrépétibles, et qui doit donc être déduit. L'obligation du locataire de payer la somme de 12780,65? euros au titre des loyers échus, arrêtés au 25 avril 2024, n’est pas sérieusement contestable ; il convient en conséquence de condamner SARL ADIUVAT à payer à la SCI BEN HUR la somme provisionnelle de 12780,65 euros au titre des loyers et charges impayées, arrêtée au 25 avril 2024, mois d’avril 2024 inclus. - Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent : L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail. L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. En l'espèce, le contrat de bail stipule une clause résolutoire qui prévoit en substance qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer et accessoires à son échéance ou d'inexécution d'une seule des conditions du bail, et un mois après un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à SARL ADIUVAT le 14 novembre 2023. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à un mois. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai d’un mois à compter du commandement de payer, soit, le 14 décembre 2023 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 25 août 2014 à compter du 15 décembre 2023. Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite. L’expulsion de la SARL ADIUVAT et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance sans qu’il soit justifié de la nécessité de prononcer une astreinte, le recours à la force publique étant suffisamment comminatoire. Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance. Aux termes de l’article L. 145-41 du Code de commerce, les juges saisis d'une demande de délai de paiement présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. Les parties indiquent à l’audience avoir trouvé un accord pour un échéancier de paiement. Compte tenu des circonstances de la cause qui démontrent un réel effort du locataire pour la continuation de son commerce, des règlements effectués et de la situation de SARL ADIUVAT, la bonne foi du preneur doit être reconnue tandis que la résiliation du bail entraînerait de très lourdes conséquences économiques. Ainsi, il y a lieu d’accorder un délai de 9 mois à SARL ADIUVAT pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre rétroactivement pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire. Par ailleurs, en cas de défaut de paiement des sommes dues à l'échéance fixée, la clause résolutoire retrouverait son plein effet et le bail serait résilié de plein droit à compter du 15 décembre 2023. Le maintien dans les lieux de SARL ADIUVAT en dépit de la résiliation du bail causerait encore à la SCI BEN HUR un préjudice financier incontestable puisqu’il ne pourrait tirer profit de son bien faute d’être en mesure de le relouer. Ce dommage serait réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer outre les charges, ladite indemnité étant exigible depuis le 15 décembre 2023 et jusqu’à la libération définitive des lieux par la remise des clés. - Sur les autres demandes : L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. La SARL ADIUVAT, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées, qui comprendront le coût du commandement de payer du 14 novembre 2023. Au regard de l’équité et de la situation économique de la SARL ADIUVAT, il y a lieu de rejeter la demande formuler au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Statuant par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, en premier ressort et en matière de référé, Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 25 août 2014 entre la SCI BEN HUR d'une part, et SARL ADIUVAT d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] (RDC), sont réunies à la date du 15 décembre 2023, Condamnons la SARL ADIUVAT à payer à la SCI BEN HUR, à titre provisionnel, une somme de 12780,65 euros, arrêtée au 25 avril 2024, mois d’avril 2024 inclus, à valoir sur les arriérés de loyers et de charges outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; Autorisons SARL ADIUVAT à s’acquitter de la dette en 9 fois, en procédant à 8 versements de 1500 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, et ce en plus du loyer courant et des charges, Disons que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, Suspendons rétroactivement les effets de la clause résolutoire pendant ce délai ; Disons qu'à défaut de paiement de tout ou partie de ces sommes à chaque échéance fixée, la clause résolutoire reprendra tous ses effets sans qu'il soit besoin d'une nouvelle action en justice ; Dans cette hypothèse, et en tant que de besoin : Ordonnons, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de SARL ADIUVAT ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, DISONS n'y avoir lieu d'assortir la condamnation d'une astreinte, Condamnons SARL ADIUVAT à payer à la SCI BEN HUR, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 15 décembre 2023 jusqu'à la libération effective des lieux, sous déduction des versements déjà effectués ; En toute hypothèse : Rejetons la demande formulée sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; Condamnons SARL ADIUVAT aux entiers dépens, en ce compris le coût de signification de la présente ordonnance et du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 14 novembre 2023 ; Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire. Le GreffierLe Président