Cour d'appel, 14 février 2024. 23/01072

CF/CD Numéro 24/00543 COUR D'APPEL DE PAU 1ère Chambre ARRÊT DU 14/02/2024 Dossier : N° RG 23/01072 - N° Portalis DBVV-V-B7H-IP6O Nature affaire : Demande en nullité d'une assemblée générale ou d'une délibération de cette assemblée Affaire : [P] [C] C/ SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ESKILENIA Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R Ê T prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 14 Février 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 20 Décembre 2023, devant : Madame FAURE, magistrate chargée du rapport, assistée de HAUGUEL, greffière présente à l'appel des causes, Madame FAURE, en application des articles 805 et 907 du code de procédure civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de : Madame FAURE, Présidente Madame de FRAMOND, Conseillère Madame BLANCHARD, Conseillère qui en ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANTE : Madame [P] [C] née le 04 septembre 1947 à [Localité 8] de nationalité Française [Adresse 3] [Localité 4] Représentée et assistée de Maître MAURIAC LAPALISSE de la SELARL MAURIAC-LAPALISSE, avocat au barreau de BAYONNE INTIME : SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ESKILENIA pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CABINET IMMOBILIER CABAY, immatriculé au RCS de BAYONNE sous le n° 391 260 445, ayant son siège social [Adresse 1] prise en la personne de son représentant légal [Adresse 2] [Localité 5] Représenté et assisté de Maître PETIT de la SCPA LUZ AVOCATS, avocat au barreau de BAYONNE sur appel de la décision en date du 16 MARS 2023 rendue par le JUGE DE LA MISE EN ETAT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BAYONNE RG numéro : 22/00188 EXPOSE DU LITIGE Madame [P] [C] est propriétaire des lots n° 66, 67, 71, et 98, au sein de la copropriété résidence [7] située [Adresse 2] à [Localité 9]. Le 26 octobre 2021, la SARL Cabinet Immobilier Cabay a convoqué l'assemblée générale ordinaire annuelle. Lors de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires du 19 novembre 2021, a été adoptée une résolution n° 11 rédigée ainsi qu'il suit : "11 : courrier du conseil syndical - rappel aux copropriétaires Décision : L'assemblée générale prend acte du courrier recommandé avec avis de réception adressé au syndic par le conseil syndical pour rappel aux copropriétaires. 1- Les combles du 6ème étage sont des greniers selon le règlement de copropriété. Ils ont été conçus comme des greniers lors de la construction de l'immeuble et n'ont pas été équipés des éléments de sécurité nécessaires en cas d'incendie, notamment pas de désenfumage, pas de circulation à l'air libre, distance pour gagner l'escalier non inférieure à 15 mètres, pour ces raisons ils ne peuvent pas être habités. (Cf diagnostic de Qualiconsult voté à l'assemblée générale du 12 juin 2014, rapport d'audit présenté à l'assemblée générale du 25 juin 2015). 2- Les possibilités de location sont définies à l'article 6 du règlement de copropriété du 15 juin 1970. Les appartements ou locaux ne peuvent être occupés que bourgeoisement, l'exercice de professions libérales est toléré à l'exclusion de tous bureaux commerciaux ou administratifs. Les propriétaires peuvent louer leurs appartements ou locaux comme bon leur semble à la condition expresse que le caractère bourgeois de l'immeuble et que les conditions générales ne soient pas changées, l'exploitation de garnis étant formellement interdite. Or, l'activité de location meublée touristique saisonnière est contraire à la clause d'habitation bourgeoise et étant de caractère commercial, elle est interdite par le règlement. 3- En outre, plusieurs fois cet été, des personnes sont rentrées dans l'immeuble et ont frappé aux portes de plusieurs appartements au motif de chercher Monsieur X ou Madame Y ne résidant pas à ESKILENIA. Par conséquent, le principe des travaux d'installation d'un système de fermeture VIGIK est adopté et sera à la charge des copropriétaires qui le commanderont. A l'occasion de la remise de VIGIK, le code d'accès de l'immeuble sera modifié. 4- Enfin, compte-tenu de la politique de ramassage des déchets de la commune, il est également rappelé à tous les copropriétaires qu'ils doivent déposer les encombrants, cartons, etc dans les points de collecte prévus à cet effet. Les copropriétaires devront avertir leurs locataires. L'assemblée générale décide : VOTE : article 24 de la loi, majorité simple. Pour : 7940/8080 Abstention : [X] 140/8080. En vertu de quoi cette résolution est adoptée dans les conditions de la majorité simple de l'article 24. Le procès-verbal de cette assemblée générale a été communiqué à Madame [C] par courrier simple envoyé le 26 novembre 2021. Par acte d'huissier du 26 janvier 2022, Madame [P] [C] a assigné devant le tribunal judiciaire de Bayonne, le syndicat des copropriétaires de la résidence Eskilenia, demandant au tribunal sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 d'annuler la résolution n° 11 votée lors de l'assemblée générale tenue le 19 novembre 2021 et de condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter la charge des dépens. Par conclusions du 26 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence Eskilenia a soulevé l'irrecevabilité des demandes de Madame [C] en se fondant notamment sur l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Par ordonnance contradictoire du 16 mars 2023 (RG n° 22/00188), Monsieur le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bayonne a : - Déclaré irrecevable l'action engagée par Madame [P] [C] à l'encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence Eskilenia, - Condamné Madame [P] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Eskilenia une indemnité de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamné Madame [P] [C] aux entiers dépens. Le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bayonne a considéré que le procès-verbal de l'assemblée générale, signé par la présidente, le secrétaire de séance et les scrutateurs fait foi jusqu'à preuve du contraire. Il a précisé que Madame [C] n'a pas rapporté pas la preuve d'avoir voté contre la résolution n° 11 de sorte qu'elle ne peut se prévaloir du seul fait que la décision adoptée lui a été défavorable pour fonder ses prétentions. Par ailleurs, le juge de la mise en état a relevé que l'ordre du jour établi mentionne de façon de suffisamment claire et précise les raisons de la convocation, ce qui a permis aux propriétaires de prendre position lors de l'assemblée générale. Ainsi, il a déclaré Madame [C] irrecevable à contester la résolution litigieuse n° 11. Par déclaration en date du 17 avril 2023, Madame [C] a relevé appel de cette ordonnance du tribunal judiciaire de Bayonne aux fins d'en obtenir la réformation en ce qu'elle a : - Déclaré irrecevable l'action engagée par Madame [P] [C] à l'encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence Eskilenia, - Condamné Madame [P] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Esilenia une indemnité de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamné Madame [P] [C] aux entiers dépens. Suivant avis de fixation adressé par le greffe de la cour, l'affaire a été fixée selon les modalités prévues aux articles 905 et suivants du code de procédure civile. Aux termes de ses dernières conclusions en date du 19 septembre 2023, Madame [P] [C], appelante, entend voir la cour : Vu la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967, - infirmer la décision dont appel en ce qu'elle a : o Déclaré irrecevable l'action engagée par Madame [P] [C] à l'encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence ESKILENIA ; o Condamné Madame [P] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence ESKILENIA une indemnité de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; o Condamné Madame [P] [C] aux entiers dépens. Statuant à nouveau, A titre principal, - déclarer recevable l'action engagée par Madame [P] [C] à l'encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence ESKILENIA ; Subsidiairement, - constater que le juge de la mise en état a contrevenu aux dispositions de l'article 789 du code de procédure civile en tranchant au préalable une question de fond dont il aurait dû être fait état par dispositions distinctes dans le dispositif de son ordonnance ; - réformer en conséquence l'ordonnance du 16 mars 2023 en ce qu'elle a omis d'indiquer, face à l'imprécision rédactionnelle de la résolution numéro 11, que contrairement au point numéro 3, les points 1, 2 et 4 n'étaient que des rappels n'ayant fait l'objet d'aucun vote ; A titre infiniment subsidiaire : - confirmer la décision dont appel, uniquement en ce qu'elle a déclaré irrecevable l'action engagée par Madame [P] [C] à l'encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence ESKILENIA au titre du point n° 3 de la résolution n° 11 ; - dire, en complément, que les points 1, 2 et 4, contenus dans la résolution numéro 11 de l'assemblée générale du 19 novembre 2021, n'ont pas fait l'objet d'une décision et ne sont que de simples rappels ; En tout état de cause, - débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence ESKILENIA de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; - condamner le syndicat des copropriétaires ESKILENIA à verser à Madame [C] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. Par conclusions déposées le 30 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence Eskilenia, intimé, entend voir la cour : Vu l'article 42 al. 2 de la loi du 10 juillet 1965, Vu l'article 15 du décret du 17 mars 1967, Vu les articles 122 et 789 du code de procédure civile, Vu les pièces versées aux débats, - confirmer l'ordonnance du juge de la mise en état de [Localité 6] du 16 mars 2023 en ce qu'il a déclaré irrecevable l'action engagée par Madame [P] [C] à l'encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence ESKILENIA ; - déclarer la demande nouvelle subsidiaire formulée par Madame [P] [C] comme étant sans objet, l'en débouter ; - réformer l'ordonnance du juge de la mise en état de [Localité 6] du 16 mars 2023 en ce qu'il n'a accordé qu'une indemnité de 1 000 € au syndicat des copropriétaires de la résidence ESKILENIA au titre de ses frais irrépétibles exposés en première instance ; - condamner en lieu et place Madame [P] [C] au paiement d'une indemnité de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile correspondant aux frais irrépétibles exposés par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble ESKILENIA en première instance ; Y ajoutant, - condamner Madame [P] [C] au paiement d'une indemnité de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile correspondant aux frais irrépétibles exposés par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble ESKILENIA en cause d'appel ; - condamner Madame [P] [C] aux entiers dépens exposés par le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble ESKILENIA, en première instance et en appel. Vu l'ordonnance de clôture du 20 décembre 2023. MOTIFS L'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi du 31 décembre 1985 prévoit que les actions en contestations des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée. En l'espèce, c'est la qualité d'opposante qui est discutée, Madame [C] ne pouvant être considérée comme défaillante, ayant signé la feuille de présence et alors qu'il est constant que Madame [C] était présente eu égard à la liste des copropriétaires absents dont elle ne faisait pas partie, mentionnée sur le procès-verbal d'assemblée générale qui fait foi jusqu'à preuve contraire. Madame [C] fait valoir l'absence d'un vote effectif sur la résolution n° 11 et produit des sommations interpellatives à cet effet. Il ressort de l'examen de ces sommations interpellatives par voie d'huissier de justice les éléments suivants : Madame [S], le 3 février 2022, a déclaré que : 'la question concernait le 3e point de la résolution sur l'accès à la résidence par pass Vigik et mise en place d'un nouveau code ; les autres points ne posaient pas de question et étaient des informations et rappels. Le vote a eu lieu à main levée'. Madame [R] [V], le 3 février 2022, a déclaré : 'je ne m'en souviens pas précisément. Il me semble qu'on n'a pas voté'. Cette déclaration est inopérante en l'absence de souvenir sur ce point. - Madame [U] a, dans un courriel à l'huissier le 22 février 2022, notamment fait état que les points 1, 2 et 4 ne faisaient pas l'objet d'un vote, ils étaient des rappels de vigilance pour la sécurité et la bonne marche de la vie en copropriété. C'est seulement sur le 3e point que notre vote a été sollicité et il a été adopté à mains levées et à la majorité. - Madame [T], au téléphone à l'huissier, a déclaré : il y a eu un long débat concernant cette résolution, notamment entre la majorité des copropriétaires et Madame [C]. La majorité des copropriétaires n'était pas d'accord sur le fait de reconnaître ces greniers comme des logements car cela représente un danger. Non, suite à ces longs échanges, il n'y a pas eu de vote. Aussi, compte tenu de ces éléments, les déclarations de Mesdames [S] et [U] sont concordantes sur le fait que seul le point 3 a été soumis à un vote, à savoir, la pose d'un pass Vigik. Celle de Madame [T] n'est pas suffisante pour écarter ces déclarations dès lors qu'elle porte à tout le moins sur l'absence d'un vote sur les greniers, mais pas forcément sur l'absence d'un vote sur le pass Vigik. Par ailleurs, si la résolution comporte des commentaires supplémentaires au regard de la convocation de l'assemblée générale, il convient d'observer que la résolution n° 11 est intitulée rappel aux copropriétaires, mais au point n° 3, il est formulé une question avec un point d'interrogation 'serait-il possible de changer le code d'accès ou/et d'installer des 'vigik' et de rappeler que les copropriétaires ne doivent pas donner le code d'accès à leurs locataires saisonniers '' Le point n° 4 ne comportait pas de déclaration sous forme de question, mais il était bien indiqué en fin de résolution sur la convocation les mentions suivantes : VOTE : article 24 de la loi, majorité simple ; pour : Contre : Abstention : en vertu de quoi cette résolution est : . Aussi, la convocation comportait bien l'annonce d'un vote sur la résolution et qui a été effectif eu égard aux sommations interpellatives précitées. En conséquence, dès lors que Madame [C] ne démontre pas qu'elle était opposante à ce vote, elle n'est pas recevable à contester le vote de la résolution n° 11 quel qu'en soit son contenu. Les développements subsidiaires de Madame [C] sur les autres points 1, 2 et 4 de la résolution n° 11 et notamment sur l'habitabilité des greniers sont inopérants dès lors que leur qualification de décision ou de simple rappel relève de l'appréciation du juge du fond et non de la compétence du juge de la mise en état. L'ordonnance sera donc confirmée dans toutes ses dispositions y compris celle relative à l'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. L'équité en cause d'appel commande d'allouer une somme sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au syndicat des copropriétaires de la résidence Eskilenia. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort, Confirme l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions soumises à la cour, y ajoutant : Condamne Madame [P] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Eskilenia la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne Madame [P] [C] aux dépens d'appel. Le présent arrêt a été signé par Mme FAURE, Présidente, et par Mme DEBON, faisant fonction de Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE, Carole DEBON Caroline FAURE