Tribunal judiciaire, 15 mars 2024. 23/01278

Du 15 mars 2024 5AA SCI/ PPP Contentieux général N° RG 23/01278 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XWTG [Z] [B] C/ [D] [H], [F] [L], [R] [L] - Expéditions délivrées à - FE délivrée à TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 2] JUGEMENT EN DATE DU 15 mars 2024 JUGE : Madame Frédérique MAILLOT, Vice Présidente GREFFIER : Monsieur Stéphane LAURENT, DEMANDERESSE : Madame [Z] [B] [Adresse 8] [Localité 5] Représentée par Me Marie ABDELNOUR (Avocat au barreau de BORDEAUX) DEFENDEURS : Monsieur [D] [H] [Adresse 6] [Localité 3] Représenté par la SELARL MATHIEU RAFFY - MICHEL PUYBARAUD (Avocat au barreau de BORDEAUX) Madame [F] [L] [Adresse 6] [Localité 3] Représentée par la SELARL MATHIEU RAFFY - MICHEL PUYBARAUD (Avocat au barreau de BORDEAUX) Monsieur [R] [L] [Adresse 7] [Localité 4] Représenté par la SELARL MATHIEU RAFFY - MICHEL PUYBARAUD (Avocat au barreau de BORDEAUX) DÉBATS : Audience publique en date du 27 Novembre 2023 délibéré du 26 janvier 2024 prorogé au 15 mars 2024 PROCÉDURE : Articles 480 et suivants du code de procédure civile. EXPOSE DU LITIGE Par contrat de bail signé le 25 juin 2021, Mme [Z] [B] a donné en location à M [D] [H] et Mme [F] [L] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 1190 € hors charges. M [R] [L] s'est porté caution solidaire pour ce bail. Par acte d'huissier en date du 29 mars 2023, Mme [Z] [B] a fait citer M [D] [H], mme [F] [L] et M [R] [L] devant le juge des contentieux de la protection de Bordeaux demandant leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes : - 5958,73 € au titre de l'arriéré de loyer impayé - 136,50 € au titre des frais d'entretien de la chaudière - 447,50 € au titre des taxes des ordures ménagères 2021, 2022 et 2023 - outre les dépens (comprenant les frais de commandement de payer et de saisie conservatoire) et la somme de 1500 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile. Elle sollicite également la condamnation solidaire de M [D] [H] et Mme [F] [L] au paiement de la somme de 1500 € à titre de dommages et intérêts. Après 5 renvois pour permettre aux parties de se mettre en état, l'affaire a été plaidée le 27 novembre 2023. A l'audience, Mme [Z] [B] représentée par son conseil soutient ses demandes. Elle expose qu'après avoir signé le bail directement avec les locataires elle a donné le bien en gestion au cabinet DIEU à l'été 2022, avec qui cela ne s'est pas bien passé puisque les locataires ont fait exprès de la payer directement, ont contesté les indexations, contesté la gestion locative et demandé des listes d'interventions. Elle précise que dans l'attente des travaux sollicité les locataires ont cessé de régler les loyers (oct 2022 à févr 2023), qu'elle leur a fait délivrer un commandement de payer et qu'ils ont finalement quitté les lieux le 23 février. Elle ajoute que le logement n'était pas insalubre et que l'ampleur des travaux à réaliser est exagéré puisque : - sur les rongeurs dans le toit elle n'avait pas eu la facture de la dératisation avant la procédure et est d'accord pour la déduire - sur les fenêtres de l'étage elles étaient abîmées certes mais ne posaient pas de problèmes d'humidité, que la demande de changement a été traitée et les fenêtres changées en 3 mois - sur la corniche de la porte d'entrée, elle précise que le joint s'est détaché du fait de travaux chez les voisins, qu'il n'y avait ni péril ni arrêté de péril de la mairie ; que les voisins devaient intervenir mais qu'elle a finalement fait réaliser les travaux. M [D] [H], mme [F] [L] et M [R] [L] étaient représentés par leur conseil. Ils sollicitent la condamnation de Mme [B]: - au paiement d'une somme de 7253,12 € en réparation du préjudice de jouissance subi par M [D] [H] et Mme [F] [L] avec compensation entre cette sommes et les 6542,13 € sollicités au titre des loyers et charges - à payer à M [D] [H] et Mme [F] [L] la somme de 710,99 € - au paiement d'une somme de 1500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Ils exposent qu'il y avait de petits problèmes locatifs et que le défaut de communication du gestionnaire et de la propriétaire a envenimé la situation. Ils estiment avoit subi un défaut de jouissance dans la mesure où ils ont dû gérer seuls : les huisseries tombaient en morceau et les travaux ne sont arrivés que 2 mois avant leur départ, la mairie a dû faire pression pour la réparation de la corniche pour laquelle le devis indiquait pourtant "dépose des éléments menaçants", avec les travaux les rats sont revenus alors qu’ils avaient payé eux mêmes une première dératisation. Ils ajoutent que pendant 6 mois ils n'ont pu jouir que de la moitié de l'immeuble du fait des rongeurs et des fenêtres laissant rentrer l'air froid. Ils ne contestent pas le défaut de paiement exposant qu'ils devaient séquestrer mais qu'avec l'arrivée de leur bébé ils ont tardé à le faire. Pour un exposé complet du litige il convient de se rapporter aux dernières conclusions des parties remises à l'audience. L'affaire a été mise en délibéré au 26 janvier 2024 et prorogée au 15 mars 2024. La présente décision, en premier ressort, sera contradictoire. DISCUSSION Sur l’arriéré locatif Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus ; et selon les dispositions de l'article 1315 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui s'en prétend libéré doit justifier le paiement. En l'espèce, Mme [Z] [B] apporte la preuve de l'obligation au paiement dont elle se prévaut en produisant: - le contrat de bail ; - les courriers échangés avec les locataires ; - le décompte des loyers et charges faisant apparaître un solde de 5958,73 € ; - les avis de taxe foncière - le devis d'entretien chaudière. Les locataires ne contestent ni l'absence de règlements qu'ils expliquent par le défaut de réalisation des travaux sollicités ni le défaut de séquestre annoncé dans leur mise en demeure du 28 octobre 2022. Faute pour les locataires d'avoir suivi la procédure de séquestre avant octobre 2023 et d'avoir réglé les loyers, M [D] [H], Mme [F] [L] et M [R] [L] en sa qualité de caution solidaire seront condamnés solidairement à payer à Mme [Z] [B] la somme de 6542,73 €. Sur les dommages et intérêts pour troubles de jouissance M [D] [H] et Mme [F] [L] reprochent à Mme [B] un défaut d'entretien du bien loué. L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation ; que le bailleur est également obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; (...) b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. En l'espèce, il résulte du procès verbal de constat du 11 octobre 2022 que les fenêtres du logement de M [D] [H], et Mme [F] [L] étaient vétustes avec des morceaux de joints qui se détachaient, des entrées d'air et pour certaines des parties "pourries" ; que les locataires justifient en avoir avisé le gestionnaire depuis le 18 août 2022, le sommant d'y remédier et avoir dû mettre en demeure Mme [Z] [B] par courrier officiel du 28 octobre 2022. Mme [B] justifie d'un devis de la société FERVAL du 7 octobre 2022 et d'une réalisation des travaux en décembre 2022. Compte tenu de l'état des menuiseries le défaut d'entretien par la bailleresse est avéré tout comme le préjudice subi par les locataires avant que les travaux ne soient réalisés. Par ailleurs, la présence de rongeurs dans le toit est avérée non seulement par les attestations produites mais également par la facture de dératisation et la proposition de Mme [B]. De même les locataires justifient avoir alerté la propriétaire par mail du 8 mai 2022 de la présence de “termites” ; que finalement il s'agissait de fourmis charpentières ; que Mme [B] a fait réaliser un devis le 17 juin 2022 et les travaux sur l'été. Enfin, il est également démontré que les locataires ont dû faire face à des chutes de matériaux dues à la fragilisation de la corniche du fait des travaux chez les voisins. Là encore des travaux de consolidation ont été entrepris. Néanmoins il n'est pas démontré par les locataires la privation totale de jouissance du R+1, le constat d'huissier montrant des chambres aménagées en octobre 2022. Compte tenu de la multiplicité des désordres et malgré leur prise en charge par Mme [B] qui a pu apparaître longue aux locataires vivant dans les lieux et subissant au quotidien des difficultés importantes avec une grossesse compliquée puis un bébé, Mme [B] sera condamnée à leur verser la somme de 4800 € en réparation du trouble de jouissance subi. La compensation des sommes dues sera ordonnée. Sur la demande de dommages et intérêts de Mme [B] à l'encontre des locataires Mme [B] reproche aux locataires l'absence de paiement des loyers. Or le retard de paiement ne peut donner lieu qu'à la perception d'intérêts en l'absence d'autres préjudices avérés. La demande sera donc rejetée. Sur les autres demandes Les parties succombant toutes deux partiellement, elles conserveront la charge de leur propre dépens et en conséquence, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort, Condamne solidairement M [D] [H], Mme [F] [L] et M [R] [L] en qualité de caution solidaire à payer à Mme [Z] [B] la somme de 6542,13 € au titre de l'arriéré des loyers et charges impayés ; Condamne Mme [Z] [B] à régler à M [D] [H], et Mme [F] [L] la somme de 4800 € en répération du préjudice de jouissance subi ; Ordonne la compensation des sommes dues entre les parties ; Rejette pour le surplus des demandes ; Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile; Dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens. Ainsi fait, jugé et statué les jour, mois et an susdits, Le Greffier Le Juge