Tribunal judiciaire, 15 mars 2024. 24/00068

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 3] [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 6] Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 7] N° RG 24/00068 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YVP5 Minute : 24/00166 SEINE SAINT DENIS HABITAT Représentant : Maître Nathalie GARLIN de la SCP GARLIN BOUST MAHI, avocats au barreau de Seine Saint Denis, vestiaire : PB 192 C/ Monsieur [Y] [R] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 15 Mars 2024 DEMANDEUR : SEINE SAINT DENIS HABITAT [Adresse 4] [Localité 6] représenté par Maître Floriane BOUST, membre de la SCP GARLIN BOUST MAHI, avocats au barreau de Seine Saint Denis DÉFENDEUR : Monsieur [Y] [R] [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 8] comparant en personne DÉBATS : Audience publique du 09 Février 2024 DÉCISION: Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 15 Mars 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier. RAPPEL DES FAITS Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 9 novembre 2020, Seine-Saint-Denis Habitat a consenti à Monsieur [Y] [R] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 5], sur la commune de [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer de 293,23 €, outre les provisions sur charges et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant équivalent à un mois de loyer en principal. Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 27 novembre 2020, Seine-Saint-Denis Habitat a consenti à Monsieur [Y] [R] une autorisation de stationnement sur la place n°6 de la résidence situé [Adresse 5] sur la commune de [Localité 8] moyennant le paiement d’une indemnité d’occupation de 51,80 euros. Le locataire ayant cessé de payer régulièrement ses loyers, le bailleur a fait délivrer, par exploit de commissaire de justice du 10 juillet 2023, à Monsieur [Y] [R] un commandement de payer la somme en principal de 1154,68 € arrêtée au 7 juillet 2023 au titre des loyers et charges impayés du local d’habitation et de l’emplacement de stationnement, visant la clause résolutoire insérée au contrat de location. PROCEDURE Par exploit de commissaire de justice délivré le 26 octobre 2023, Seine-Saint-Denis Habitat a fait citer Monsieur [Y] [R] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de : - constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, - d'ordonner l’expulsion immédiate et sans délai du défendeur et celle de tous occupants de son chef, et ce, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, sous astreinte de 230 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir; - rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - condamner le défendeur au paiement de la somme provisionnelle de 2165,16 € suivant décompte arrêté au terme du mois de août 2023 inclus, à valoir sur les loyers, indemnités d'occupation, charges et taxes locatives, et ce avec intérêts de droit au taux légal à compter de la date de l'assignation jusqu'à parfait paiement, - le condamner, à compter du 1er septembre 2023, au paiement provisionnel d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer augmenté des charges, laquelle sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer qui était prévu au bail d'habitation et ce, jusqu'à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés, le procès-verbal d'expulsion ou de reprise, - le condamner à lui remettre sous astreinte de 77 € par jour de retard commençant à courir 8 jours après la signification de la décision, l'attestation d'assurance couvrant les risques locatifs, - le condamner à lui verser la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et les frais d'exécution de la décision à intervenir. A l’appui de ses prétentions, le demandeur a invoqué les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et a exposé que le défendeur a cessé de payer régulièrement ses loyers et ses charges, qu'un commandement de payer lui a été délivré par exploit de commissaire de justice, qu'il n'a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti à compter de sa délivrance, de sorte que la clause résolutoire insérée au bail est acquise et que son expulsion doit être ordonnée avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier. A l’audience du 9 février 2024, Seine-Saint-Denis Habitat, représenté, a actualisé le montant de la dette locative à la hausse à la somme de 4 596,97€ selon décompte arrêté au 2 février 2024. Il a indiqué que le locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience, le dernier règlement effectué datant du mois de mars 2023. Il s’est désisté de sa demande relative à la production d’une attestation d’assurance couvrant les risques locatifs. Enfin, il s’est opposé à l’octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire à la partie adverse indiquant qu’il s’agit de la deuxième procédure menée à l’encontre de Monsieur [R] alors même que le bail date de 2020 et que ce dernier n’a pas repris le paiement du loyer courant. Monsieur [Y] [R], comparant, a indiqué avoir été salarié chez Seine-Saint Denis Habitat, qui a mis fin à son contrat de travail en février 2023. Il a exposé être toujours dans l’attente du paiement de son solde de tout compte, percevoir le Revenu de Solidarité Active, avoir demandé un plan d’apurement à son bailleur, demande restée sans réponse. Il a ajouté avoir obtenu une proposition d’embauche pour un emploi débutant en mars 2024 pour lequel il percevra une rémunération de 2100 euros net par mois. Un ami doit par ailleurs l’aider financièrement à hauteur de 800 euros. Il sollicite l’octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire, et propose d’apurer la dette en versant 100 euros en sus du loyer courant. L'affaire a été mise en délibéré au 15 mars 2024. MOTIFS DE LA DECISION L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Sur la recevabilité Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 30 octobre 2023, soit plus de six semaines avant l'audience du 9 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, Seine-Saint-Denis Habitat justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales le 28 avril 2023, pour une situation d’impayés persistante à ce jour, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 octobre 2023 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, applicable au litige au jour de la délivrance du commandement de payer en date du 10 juillet 2023, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". En application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. L'article 24 VII de la même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Le bail du 9 novembre 2020 et l’autorisation de stationnement du 27 novembre 2020, contiennent une clause résolutoire (article 11 pour le local d’habitation). Un commandement de payer visant ces clauses a été signifié le 10 juillet 2023, pour la somme en principal de 1154,68 € arrêtée au 7 juillet 2023, au titre de l'arriéré locatif. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux étaient réunies à la date du 10 septembre 2023. En l’espèce, Monsieur [Y] [R] n’a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience. En outre, l'importance de la dette et les faibles ressources actuelles du défendeur ne permettent pas d'envisager l'octroi de délais de paiements, la dette ne pouvant être apurée dans des délais raisonnables. L'expulsion de Monsieur [Y] [R] sera ordonnée, en conséquence, avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Sur les demandes de condamnation au paiement En occupant sans droit ni titre les lieux loués, le défendeur cause jusqu’à son départ un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En vertu de l'article 1240 du code civil, ce préjudice doit être réparé. Par conséquent, Monsieur [Y] [R] sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation pour la période courant du 11 septembre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges du local d'habitation, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout justifié au stade de l'exécution. Seine-Saint-Denis Habitat produit un décompte indiquant que Monsieur [Y] [R] reste lui devoir la somme de 4596,97 € arrêtée au 2 février 2024, échéance du mois de janvier 2024 incluse. Monsieur [Y] [R], comparant, n’a pas contesté le montant de la dette. Monsieur [Y] [R] sera donc condamné à verser à Seine-Saint-Denis Habitat une somme provisionnelle de 4596,97 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 2 février 2024, échéance du mois de janvier 2024 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 26 octobre 2023 sur la somme de 2165,16 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus. Sur la demande tenant à l'attestation d'assurance Il convient d'acter le désistement du bailleur en ses demandes formées de ce chef. Sur les demandes accessoires Monsieur [Y] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Seine-Saint-Denis Habitat, Monsieur [Y] [R] sera condamné à lui verser une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS, Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ; Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence, Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 9 novembre 2020 et dans l’autorisation de stationnement du 27 novembre 2020 entre Seine-Saint-Denis Habitat et Monsieur [Y] [R] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 5] et la place de stationnement n°6, sur la commune de [Localité 8] sont réunies à la date du 10 septembre 2023 ; Ordonnons en conséquence à Monsieur [Y] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ; Disons qu’à défaut pour Monsieur [Y] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Seine-Saint-Denis Habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; Rappelons le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; Condamnons Monsieur [Y] [R] à payer à Seine-Saint-Denis Habitat une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables dûment justifiés au stade de l'exécution, et ce, à compter du 11 septembre 2023 jusqu'à libération effective des lieux ; Condamnons Monsieur [Y] [R] à verser à Seine-Saint-Denis Habitat la somme provisionnelle de 4 596,97 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 2 février 2024, échéance du mois de janvier 2024 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 26 octobre 2023 sur la somme de 2165,16 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus; Constatons le désistement de Seine-Saint-Denis Habitat de sa demande relative à l'attestation d'assurance ; Condamnons Monsieur [Y] [R] à verser à Seine-Saint-Denis Habitat une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamnons Monsieur [Y] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ; Rappelons que la charge des frais d'exécution forcée est régie par les dispositions d'ordre public de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution et qu’il n'appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais ; Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 15 mars 2024. Le GreffierLe Juge