Tribunal judiciaire, 28 juin 2024. 24/00626

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 10] [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 6] Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 9] N° RG 24/00626 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y6UQ Minute : 24/00427 Monsieur [S] [Z] Représentant : Me Karl SKOG, avocat au barreau de Paris, vestiaire : E1677 C/ Monsieur [I] [B] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 Juin 2024 DEMANDEUR : Monsieur [S] [Z] [Adresse 5] [Localité 7] représenté par Maître GUILLAUME-COMBECAVE, substituant Maître Karl SKOG, avocat au barreau de Paris DÉFENDEUR : Monsieur [I] [B] [Adresse 4] [Localité 8] non comparant, ni représenté DÉBATS : Audience publique du 24 Mai 2024 DÉCISION: Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 28 Juin 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier. RAPPEL DES FAITS Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 17 juillet 2020, Monsieur [S] [Z] a consenti à Monsieur [I] [B] un contrat de bail portant sur un local meublé à usage d'habitation, une cave et une place de parking, situé [Adresse 4] à [Localité 8], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 629,46 €, outre les provisions mensuelles sur charges de 80 €, et le versement d'un dépôt de garantie de 1258,92 euros. Le locataire ayant cessé de payer régulièrement ses loyers, le bailleur a fait délivrer, par exploit de commissaire de justice du 23 août 2023, à Monsieur [I] [B] un commandement de payer la somme en principal de 1462,96€ arrêtée au 22 août 2023 au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire insérée au contrat de location. PROCEDURE Par exploit de commissaire de justice délivré le 1er mars 2024, Monsieur [S] [Z] a fait citer Monsieur [I] [B] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de : "constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée par le contrat de bail et dire que le bail est résilié de plein droit pour défaut de régularisation des loyers visés par le commandement; "ordonner l'expulsion de Monsieur [I] [B] et celle de tous occupants de son chef des lieux, en application des dispositions des articles L411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, ainsi que le transport des meubles et objets garnissant les locaux loués qui ne seraient pas la propriété du bailleur, dans les conditions édictées par les dispositions des articles L433-1 et suivants dudit code des procédures civiles d'exécution, "condamner Monsieur [I] [B] au paiement : Ïde la somme provisionnelle de 6024,84€ au titre des arriérés locatifs au 21 février 2024, sauf à parfaire au jour de l'audience à venir et augmentée des des interêts au taux légal à compter du 23 août 2023, date du commandement de payer, Ïd'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer chargé prévu et révisé le cas échéant, soit actuellement la somme de731,48 euros par mois, et ce jusqu'à parfaite libération des lieux, Ïde la somme de 1000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. A l'appui de ses prétentions, le demandeur a invoqué les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et a exposé que le défendeur a cessé de payer régulièrement ses loyers et ses charges, qu'un commandement de payer lui a été délivré par exploit de commissaire de justice, qu'il n'a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti à compter de sa délivrance, de sorte que la clause résolutoire insérée au bail est acquise et que son expulsion doit être ordonnée. A l'audience du 24 mai 2024, Monsieur [S] [Z], représenté, a actualisé le montant de la dette locative à la hausse à la somme de 7464,84 € selon décompte arrêté au 14 mai 2024. Il a indiqué que le locataire n'a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience et a maintenu le surplus de ses demandes initiales. Il s'est opposé à l'octroi éventuel de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire à la partie défenderesse. Monsieur [I] [B], cité à étude, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. L'affaire a été mise en délibéré au 28 juin 2024. MOTIFS DE LA DECISION L'article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Sur la recevabilité Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 4 mars 2024, soit plus de six semaines avant l'audience en date du 24 mai 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action est donc recevable. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. L'article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l'ordre public. L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. L'article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Le bail conclu le 17 juillet 2020 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 août 2023, pour la somme en principal de 1462,96 €, arrêtée au 22 août 2023. Cependant, force est de constater que ladite clause résolutoire stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s'exécuter, de sorte qu'il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 octobre 2023. L'expulsion de Monsieur [I] [B] sera ordonnée, en conséquence, avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Sur les demandes de condamnation au paiement En occupant sans droit ni titre les lieux loués, le défendeur cause jusqu'à son départ un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En vertu de l'article 1240 du code civil, ce préjudice doit être réparé. Par conséquent, Monsieur [I] [B] sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle provisionnelle d'occupation pour la période courant du 24 octobre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges du local d'habitation, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout justifié au stade de l'exécution. Le défendeur n'ayant pas comparu à l'audience, l'actualisation de la dette n'est pas contradictoire, et l'objet du litige sera circonscrit aux demandes de la citation. Monsieur [S] [Z] produit un décompte indiquant que Monsieur [I] [B] reste lui devoir la somme de 6024,84 €, échéance du mois de février 2024 incluse. Monsieur [I] [B], non comparant, ne conteste par définition ni le principe ni le montant de la dette. Il conviendra toutefois de déduire le montant de 173 euros correspondant à la taxe d'ordures ménagères de 2023, dont il n'est pas justifié par la production de la taxe foncière. Monsieur [I] [B] sera donc condamné à verser à Monsieur [S] [Z] une somme provisionnelle de 5851,84 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 21 février 2024, échéance du mois de février 2024 incluse, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 662,96 euros à compter du 23 août 2023, date du commandement de payer, et sur le surplus à compter du 1er mars 2024, date de l'assignation. Sur les demandes accessoires Monsieur [I] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir Monsieur [S] [Z], Monsieur [I] [B] sera condamné à lui verser une somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS, Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputé contradictoire et en premier ressort ; Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence, Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 17 juillet 2020, entre Monsieur [S] [Z] et Monsieur [I] [B] concernant le local à usage d'habitation, la cave et l'emplacement de stationnement situés [Adresse 4] à [Localité 8] sont réunies à la date du 23 octobre 2023 ; Ordonnons en conséquence à Monsieur [I] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ; Disons qu'à défaut pour Monsieur [I] [B] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [S] [Z] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; Rappelons que le sort des meubles laissés eventuellement dans les lieux est prévu aux articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution; Condamnons Monsieur [I] [B] à payer à Monsieur [S] [Z] une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables dûment justifiés au stade de l'exécution, et ce, à compter du 24 octobre 2023 jusqu'à libération effective des lieux ; Condamnons Monsieur [I] [B] à verser à Monsieur [S] [Z] la somme provisionnelle de 5851,84 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 21 février 2024, échéance du mois de février 2024 incluse, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 662,96 euros à compter du 23 août 2023, et sur le surplus à compter du 1er mars 2024. Condamnons Monsieur [I] [B] à verser à Monsieur [S] [Z] une somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamnons Monsieur [I] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ; Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 28 juin 2024. Le GreffierLe Juge